諸葛找房-2018全國(guó)二手房市場(chǎng)報(bào)告(龍）

1、,,,,調(diào)控高壓下多城熱度褪減， 量?jī)r(jià)穩(wěn)定成常態(tài)2 0 1 8 年上半年二手房市場(chǎng)半年報(bào)Z H U G E . C O M,,,2018,,,,Z H U G E Z H A O F A N G,,2018年上半年全國(guó)二手房市場(chǎng)總結(jié),Z H U G E . C O M,2018年上半年是政策和市場(chǎng)激烈博弈的半年。一方面是市場(chǎng)繼續(xù)保持很高的熱度，二手房市場(chǎng)在一線城市回暖跡象明顯。這其中既有受 政策抑制的需求自然釋放，也有一系列利好政

2、策諸如人才引進(jìn)的帶動(dòng)。但在二手房市場(chǎng)我們也看到了較為明顯的市場(chǎng)分化：北京隨著持續(xù)一 年的價(jià)格調(diào)整，觀望的需求開(kāi)始積極入市，雖然距離市場(chǎng)高點(diǎn)仍有較大差距，但是已經(jīng)有走出低谷的跡象，上海卻沒(méi)有展現(xiàn)出這種市場(chǎng)爆發(fā) 力；二三線城市市場(chǎng)兩重天，重慶、 武漢量?jī)r(jià)齊升，天津、 石家莊等幾個(gè)城市卻愈發(fā)呈現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。這其中有政策的影響，可能也 是價(jià)格持續(xù)上漲后，市場(chǎng)需要更多時(shí)間消化。而據(jù)我們7月2日發(fā)布的重點(diǎn)城市城區(qū)一二手倒掛結(jié)果顯示，在新房?jī)r(jià)格

3、受到嚴(yán)管控的背景下， 二手房?jī)r(jià)格可能存在短期明顯的偏高。另一方面政策調(diào)控逐步加強(qiáng)， 不斷地查漏補(bǔ)缺，先是住建部約談12城市，大部分城市繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控加碼。隨后多個(gè)城市頒布新政禁止企 業(yè)購(gòu)房，30城嚴(yán)格整頓銷(xiāo)售市場(chǎng)，市場(chǎng)熱度被一輪又一輪的調(diào)控壓制。開(kāi)發(fā)商融資渠道受阻，現(xiàn)金流的安全比以往任何時(shí)刻都更加重要。市 場(chǎng)的整體環(huán)境比以往任何時(shí)刻可能都要嚴(yán)肅。由于近一年新房市場(chǎng)的特殊性，為了能夠探究市場(chǎng)的真實(shí)情況，特別是市場(chǎng)參與者共同造就的市場(chǎng)形

4、態(tài)變化，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院選定 全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市，通過(guò)對(duì)二手房市場(chǎng)掛牌量?jī)r(jià)，以及漲降價(jià)房源等指標(biāo)進(jìn)行研究，力圖還原當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。,,,,,,,,01全國(guó)市場(chǎng)分析,,,城市市場(chǎng)分析,02,Z H U G E Z H A O F A N G,,,1.1上半年二手房市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊漲，二季度上漲較為明顯，市場(chǎng)在慢熱中穩(wěn)定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10253

5、8,100716,106907,118615,119205,117075,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量變化,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-1.0%,-0.6%,-0.2%,0.2%,0.6%,1.0%,25000

6、,25500,26000,26500,27000,27500,28000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌價(jià)變化,,2018年3月掛牌均價(jià),,2018年4月價(jià)格變化幅度,Z H U G E . C O M,從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量?jī)r(jià)變化來(lái)看，2018年上半年市場(chǎng)整體較為穩(wěn)定，在政策調(diào)控壓制和市場(chǎng)需求恢復(fù)的沖突中，掛牌均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中緩漲態(tài)勢(shì)，6月 掛牌均價(jià)相較于1月上漲1.76%

7、。從時(shí)間變化來(lái)看，掛牌價(jià)格二季度呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。2月份受春節(jié)返鄉(xiāng) 影響，二手房掛牌均價(jià)小幅下跌。由于新房供應(yīng)不足，但需求一直旺盛，3月之 后二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，開(kāi)啟三連漲模式。,從掛牌量情況來(lái)看，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市平均掛牌量一季度穩(wěn)定在10萬(wàn)套左右，3月份開(kāi)始市場(chǎng)升溫，掛牌量有所上漲。4月份時(shí)隨著熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)政策 帶動(dòng)，政策限制的需求定期釋放，部分觀望需求開(kāi)始入市，需求上漲帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià) 格上漲幅度較大，掛牌量也隨之大幅上漲，高

8、達(dá)12萬(wàn)套左右，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài) 勢(shì)。隨著市場(chǎng)成交量的上漲，掛牌房源被快速消耗，6月掛牌量微降，但相較1月 份掛牌量仍然上漲14.17%，表明市場(chǎng)現(xiàn)階段仍然較熱。,單位：元,單位：套 140000,Z H U G E Z H A O F A N G,,,1.2城市掛牌均價(jià)梯度分布明顯，北京最高，杭州領(lǐng)跑二線,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

9、,,,,,,,,,6000050000400003000020000100000,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2018年6月掛牌價(jià),在經(jīng)過(guò)2018年上半年的市場(chǎng)變化后，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2018年6月掛牌價(jià)分化明顯：北京、深圳、上海位于第一梯隊(duì)，掛牌價(jià)搖搖領(lǐng)先于其他城市，展現(xiàn)出一線城市強(qiáng)大的吸引力和高房?jī)r(jià)的支撐能力。廣州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市場(chǎng)的

10、持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)上漲較快，杭州更是領(lǐng)跑二線城市，掛牌均價(jià)僅次于4個(gè)一線城市。蘇州、珠海、武漢等城市受2017年去庫(kù)存影響較大，加之其城市本身有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)領(lǐng)先于其他二線城市。中西部二線城市房?jī)r(jià)與東部城市相比，仍然差距較大。重慶、昆明、長(zhǎng)沙在選定的20個(gè)重點(diǎn)城市中排在最后三位，均價(jià)不足北京四分之一。,,單位：元70000,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,,,1.3漲價(jià)

11、、降價(jià)房源量逐月不斷增多，整體市場(chǎng)較為活躍,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,0.1,0.2,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0.8,0,3000,6000,9000,12000,15000,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年6月,,,漲價(jià)量變化降價(jià)量變化,,2018年4月2018年5月漲價(jià)量/降價(jià)量,Z H U G E . C O M,諸

12、葛找房以往的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，漲價(jià)、降價(jià)房源量的變化可以明顯看出市場(chǎng)的活躍度，通常漲價(jià)、降價(jià)房源總量增長(zhǎng)的時(shí)候，也是市場(chǎng)交易活躍的時(shí)候，這時(shí)候業(yè)主希望借助市場(chǎng)上行周期盡快完成置換或者變現(xiàn)。而當(dāng)市場(chǎng)較為冷淡，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)缺乏信心時(shí)，通常選擇待價(jià)而沽，房源價(jià)格調(diào)整數(shù)量較少。從2018年上半年漲降價(jià)房源量變化情況來(lái)看，除2月份漲降價(jià)房源量下跌外，其他月份均在不斷增長(zhǎng)。漲價(jià)房源量方面，一直處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)，這主要是因?yàn)?業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)普遍持有積極心

13、態(tài)，對(duì)房源進(jìn)行漲價(jià)銷(xiāo)售。降價(jià)房源量方面，6月份降價(jià)房源量上漲較快，主要是因?yàn)椴糠謽I(yè)主急于套現(xiàn)出手或者換房，主動(dòng)選擇降 價(jià)減少換房周期。兩種需求上漲導(dǎo)致漲價(jià)、降價(jià)量驟增。漲價(jià)量/降價(jià)量波動(dòng)較大，1月份，漲價(jià)量/降價(jià)量達(dá)到近半年的最低點(diǎn)，僅有0.4。隨后市場(chǎng)回暖，漲價(jià)量上漲速度大于降價(jià)量上漲速度。6月份時(shí)，市場(chǎng)持續(xù)保持熱度， 降價(jià)量快速上漲，漲價(jià)量/降價(jià)量的比例為0.44。全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市漲降價(jià)量情況,單位：套18000,Z H

14、U G E Z H A O F A N G,,從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市漲價(jià)房源量平均漲價(jià)金額及平均漲幅來(lái)看，3、4、5月 份市場(chǎng)熱度減弱，平均漲價(jià)金額有所減少，6月份隨著市場(chǎng)的回暖及優(yōu)質(zhì)房源的 減少，平均漲價(jià)金額再度上漲，2018年上半年漲價(jià)房源中，平均套均漲價(jià)金額在15萬(wàn)左右。漲價(jià)房源平均漲幅一路走高，市場(chǎng)熱度不減，6月時(shí)到達(dá)上半年最高峰，平均漲幅為6.52%。,,1.4漲價(jià)房源量套均漲價(jià)14萬(wàn)，降價(jià)套均11萬(wàn)，漲幅不斷上漲，降幅

15、收窄，市場(chǎng)熱度仍在持續(xù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,0,2,4,6,8,10,12,14,16,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市漲價(jià)房源平均漲價(jià)金額及平均漲幅,,,,,,,,,,,,

16、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,0,2,4,6,8,10,12,14,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市降價(jià)房源平均降價(jià)金額及平均降幅,,,降價(jià)金額（萬(wàn)元）降價(jià)幅度,從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市降價(jià)房源平均

17、降價(jià)金額來(lái)看，降價(jià)房源平均降價(jià)金額 略低于漲價(jià)房源的漲價(jià)金額，2018年上半年每個(gè)月的平均降價(jià)金額變化不大，套均降價(jià)12萬(wàn)左右，更多的降價(jià)房源或?yàn)榻档蛢r(jià)格急于出手或者換房。從平均降價(jià)幅度來(lái)看，也低于漲價(jià)房源的平均漲價(jià)幅度，除2月份略高于4.5%之外，其他月份均在4%左右，降價(jià)幅度較小且穩(wěn)定。,,單位：萬(wàn)元,,單位：萬(wàn)元,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,,,1.5二手房掛牌價(jià)

18、半年14城上漲6城下降，西安漲幅最高，珠海市場(chǎng)降幅最大,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌價(jià)變化幅度來(lái)看，14個(gè)城市掛牌價(jià)有不同程度上漲，6個(gè)城市掛牌價(jià)下跌，顯示出不同城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不同的走勢(shì)。西安、重慶、大連、長(zhǎng)沙、昆明等城市由于市場(chǎng)較熱，二手房交易活躍，2018年上半年掛牌價(jià)上

19、漲幅度超過(guò)或接近5%。其中西安掛牌 價(jià)漲幅最大，高達(dá)11.3%，其次為重慶，漲幅為8.9%。蘇州、成都等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的變化，上半年 掛牌價(jià)累計(jì)漲幅僅在1%左右。而珠海、鄭州、石家莊等城市由于前期市場(chǎng)漲幅較大，市場(chǎng)后勁不足，在政策高壓下市場(chǎng)遇冷，掛牌價(jià)紛紛下跌。珠海、鄭州下跌幅度超過(guò)4%。全國(guó)20城市掛牌價(jià)變化幅度14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%

20、-6%,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.6二手房掛牌量半年13城上漲，西安、杭州市場(chǎng)較熱，長(zhǎng)沙、珠海掛牌量超4%,Z H U G E . C O M,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量變化幅度來(lái)看，掛牌量變化幅度差別較大。13個(gè)城市掛牌

21、價(jià)有不同程度上漲，7個(gè)城市掛牌價(jià)下跌。其中 西安、杭州上半年市場(chǎng)較熱，北京之前被抑制的需求在上半年得以釋放，半年掛牌量漲幅超過(guò)10%。而長(zhǎng)沙、珠海、石家莊等城市由于 前期漲幅過(guò)快，2018年上半年調(diào)控較為嚴(yán)格，市場(chǎng)漸冷，掛牌量下跌。長(zhǎng)沙二手房掛牌量更是減少近10%。全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量變化幅度16%12%8%4%0%-4%-8%-12%,Z H U G E Z H A O F A N G,,,,,,

22、,,,,,,,,,,,,,,,,,,西安,重慶,大連,長(zhǎng)沙,南京,濟(jì)南昆明,杭州 深圳武漢,蘇州,成都,廣州,無(wú)錫,北京,鄭州,珠海石家莊,-10%,-5%,0%,5%上海,10%,15%,20%,-6%,-4%,-2%天津,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,,1.7城市掛牌量、價(jià)變化幅度分化明顯，西安、大連市場(chǎng)火熱量?jī)r(jià)齊漲，石家莊、天津 市場(chǎng)回調(diào)量?jī)r(jià)齊跌,Z H U G E . C O M,從2018年上半年

23、20個(gè)城市掛牌量、價(jià)變化幅度整體情況來(lái)看，我們看到市場(chǎng)可能在發(fā)生不同的走向，為了更加全面的展示，我們采用了象限 圖來(lái)直觀表現(xiàn)20個(gè)城市掛牌量?jī)r(jià)上半年的變化。西安、大連、南京受人才引進(jìn)政策等利好影響，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭較熱，處于量?jī)r(jià)齊漲狀態(tài)。而珠海、石家莊、天津、蘇州、成都由于調(diào)控政策 較為嚴(yán)格，前期市場(chǎng)發(fā)展較熱，現(xiàn)在處于市場(chǎng)回調(diào)階段，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)。而杭州、武漢等也是政策高壓城市，整體來(lái)看量漲價(jià)跌。長(zhǎng)沙、重慶等市場(chǎng)較熱，二手房市場(chǎng)成交量

24、大使得掛牌量小幅下跌，掛牌價(jià)上漲。掛牌量、價(jià)變化情況,量?jī)r(jià)齊漲,量漲價(jià)跌,量跌價(jià)漲,量?jī)r(jià)齊跌,Z H U G E Z H A O F A N G,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.8一、二手房倒掛現(xiàn)象普遍，二線城市較為嚴(yán)重,Z H U G E . C O M,市場(chǎng)火熱情況下，很多城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)政策抑制樓市上漲過(guò)快趨勢(shì)，但二手房市場(chǎng)價(jià)格受政策影響較小，因此新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，二 手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，造成新房、二手房?jī)r(jià)

25、格倒掛。倒掛導(dǎo)致新房收到追捧，使得市場(chǎng)供不應(yīng)求引發(fā)“搖號(hào)買(mǎi)房”現(xiàn)象。從全國(guó)一二手房倒掛城區(qū)榜來(lái)看，二線城市倒掛現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中TOP10城區(qū)里面，杭州上榜最多，有3個(gè)城市上榜，杭州的拱墅區(qū)位 列榜首。其次為濟(jì)南的歷下區(qū)、廣州的黃浦區(qū)，這幾個(gè)城區(qū)由于城區(qū)面積較大，城區(qū)內(nèi)較繁華的商圈抬高二手房?jī)r(jià)格，而該區(qū)域?qū)嵭邢迌r(jià)政 策較早，新房?jī)r(jià)格漲幅小，遠(yuǎn)不及二手房?jī)r(jià)格漲幅，造成倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。,Z H U G E Z H A O F A N G,,

26、,1.9北、上剛需及改善明顯增多，仍是市場(chǎng)主力；其他城市以改善需求為主,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

27、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,60平米以下,,60-90平米,,90-140平米,,140-200平米,,200平米以上,Z H U G E . C O M,從掛牌房源面積

28、區(qū)間占比來(lái)看，北上廣深等大城市60-90平米、90-140平米占比差距不大，但其他城市90-140平米占比明顯大于 60-90平米，以改善型房源為主。大部分城市60平以下戶(hù)型占比較少，在10%-20%之間，而天津、大連等城市60平米以下占比較其他城市較多。高端住宅方面，200平米以上房源占比中，北京、上海顯著大于廣州、深圳，而140-200平米的房子比例在各城市都比較接近。全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌房源面積區(qū)間占比100%90%

29、80%70%60%50%40%30%20%10%0%,,,,,,,,01全國(guó)市場(chǎng)分析,,,城市市場(chǎng)分析,02,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.1北京市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，5、6月成交放量，市場(chǎng)回暖，改善需求活躍三居室房源占比減少,,,,,,,,,,,,1居室17%,,,2居室43%,,3居室30%,,,4居室7%,,,5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以

30、上,,,,,,,,,,,,1居室18%,,,,,3居室29%,,,4居室7%,,,5居室及以上2%,,,,,,2居室44%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,北京：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,64533,64549,64130,63720,63698,64399,0,20000,40000,6

31、0000,80000,100000,120000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,60000,61000,62000,63000,64000,65000,北京：1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,2018年上半年北京市二手房掛牌價(jià)雖在5、6月份明顯升溫，但半年 累計(jì)仍下跌0.21%，6月份掛牌價(jià)格明顯上漲，漲幅達(dá)到 1.10%。 4月 份義務(wù)教育入學(xué)

32、政策的頒布、過(guò)往一年積壓的購(gòu)房需求釋放等因素，使 得購(gòu)房者不再觀望，大量入市，市場(chǎng)活躍度明顯提升，掛牌房源量上漲，半年掛牌量累計(jì)上漲11.35%。,Z H U G E . C O M,需求分布變化上來(lái)看，由于北京的二手房市場(chǎng)集中在城中區(qū)，城中區(qū) 房源以房齡較長(zhǎng)的2居室為主，所占比例超4成。從半年變化情況來(lái)看，1 居室、2居室占比分別擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)、3居室與5居室及以上占比分別縮 小1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)樯习肽瓯本┒址渴袌?chǎng)以改善型置

33、換需求為 主，三居室房源消化速度快于其他類(lèi)型房源。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.2上海上半年量?jī)r(jià)齊跌，6月小幅回暖，二手房市場(chǎng)剛需占絕對(duì)主流,上海：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室22%,,,,,3居室23%,,,,,4居室5居室及以上5%2%,,,,,,2居室48%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,1居室22%,,,,,3居室24

34、%,,,4居室5%,,,5居室及以上2%,,,,,,2居室47%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,58204,57774,57650,57434,57353,57469,55000,55500,56000,56500,57000,57500,58000,58500,2018年1月,2018年2月,

35、2018年5月,2018年6月,0,50000,100000,150000,200000,250000,300000,350000,400000,上海:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,Z H U G E . C O M,2018年上半年上海市二手房掛牌價(jià)整體趨勢(shì)走低，半年累計(jì)下跌1.26%。6月份掛牌價(jià)打破下跌趨勢(shì)，小幅回升。伴隨著越來(lái)越多置換 型購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的調(diào)整，二手房市場(chǎng)

36、將逐漸形成量漲價(jià)穩(wěn)的局面。掛牌 量方面，前5月掛牌量不斷下跌，6月份打破下跌趨勢(shì)上漲，半年掛牌量 累計(jì)上漲3.91%。,從住房需求來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)以剛需性住房為主，1居室和2居室 占比達(dá)到7成。從半年變化情況來(lái)看，2居室占比縮小1個(gè)百分點(diǎn)，3居室 占比擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.3深圳受“二次房改”影響，掛牌價(jià)漲幅放緩，換房需求增多，小戶(hù)型掛牌量占比擴(kuò)大,深圳：1月、6月不同居室占

37、比,,,,,,,,,,,,1居室,14%,,,2居室28%,,,,,4居室14%,,,5居室及以上9%,,,,,,3居室35%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,58085,58450,58731,59120,59202,59589,0,20000,40000,60000,80000,100000,1

38、20000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,56000,56600,57200,57800,58400,59000,59600,60200,深圳:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,,,,,,,,,,,1居室18%,,,2居室28%,,,3居室33%,,,4居室14%,,,5居室及以上7%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及

39、以上,Z H U G E . C O M,2018年上半年深圳市持續(xù)推進(jìn)城市更新改造，并公布“二次房改” 政策，緊張的市場(chǎng)狀況得到一定緩解，二季度掛牌價(jià)上漲速度放緩。但 掛牌價(jià)持續(xù)上漲，半年累計(jì)上漲2.59%。掛牌量方面波動(dòng)上漲，半年掛 牌量累計(jì)上漲10.26%。,從市場(chǎng)需求方面來(lái)講，3居室占比最高，所占比例超3成，從半年變化 情況來(lái)看，一方面深圳房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致套總價(jià)上漲，另一方面由于大戶(hù)型 保值性更強(qiáng)，換房需求增多，導(dǎo)致1居室占比擴(kuò)大

40、4個(gè)百分點(diǎn)、3居室占比 縮小2個(gè)百分點(diǎn)、5居室及以上縮小2個(gè)百分點(diǎn)。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.4廣州掛牌價(jià)止跌回漲，掛牌量波動(dòng)上漲，市場(chǎng)較為平穩(wěn),廣州：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室12%,,,2居室37%,,,3居室40%,,,4居室8%,,,5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,1居室12%,,,2居室

41、37%,,,3居室40%,,,4居室8%,,,5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,39616,39576,39488,39891,39967,39906,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,80000,38000,38500,39000,3950

42、0,40000,40500,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,廣州:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,Z H U G E . C O M,2018年上半年廣州加大土地供給，同時(shí)出臺(tái)相關(guān)人才引進(jìn)政策，政 策利好下2018年上半年廣州市二手房掛牌價(jià)止跌回漲，由于政策的時(shí) 效性，6月份掛牌價(jià)小幅下降，半年累計(jì)上漲0.73%。掛牌量方面波動(dòng) 上漲，半年掛牌量累

43、計(jì)上漲9.88%。,從市場(chǎng)需求來(lái)看，廣州以剛需和改善為主，高端別墅占比較僅為3%，2居室與3居室占比最高，所占比例近8成，整體市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)非常穩(wěn)定。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.5天津人才引進(jìn)效果顯著，需求暴漲帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，掛牌價(jià)止跌回升,天津：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室14%,,,2居室28%,,,,,4居室14%,,,5居室及以上9%,,,,,,3居室35%1

44、居室2居室3居室4居室5居室及以上,2018年一季度天津市二手房掛牌價(jià)持續(xù)回調(diào)，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)， 公布人才引進(jìn)政策后天津需求暴漲，掛牌價(jià)止跌回暖，6月份掛牌價(jià)小 幅上漲，半年累計(jì)下跌2.01%。掛牌量方面波動(dòng)下跌，半年掛牌量累計(jì) 下跌3.56%。,,,,,,,,,,,,1居室16%,,,2居室27%,,,,,4居室13%,,,5居室及以上8%,,,,,,3居室36%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,

45、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,30814,30483,30226,29882,29603,30194,27000,27700,28400,29100,29800,30500,31200,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,140000,160000,天

46、津:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,Z H U G E . C O M,市場(chǎng)需求方面，置換需求開(kāi)始呈現(xiàn)升溫，將1居室升級(jí)成其他戶(hù)型房子跡象 明顯，1居室掛牌量占比提升，達(dá)到16%。從不同房型占比來(lái)看，3居室占比最高，所占比例達(dá)到36%，其次為2居室。4居室以上房源量占比僅為23%，天津二手房市場(chǎng)高端改善房源量較少。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.

47、6杭州市場(chǎng)持續(xù)火熱，6月小幅回調(diào)；2居室、3居室占比均超3成,杭州：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室19%,,,2居室33%,,,3居室34%,,,,,4居室 5居室及以上10%4%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,35671,35754,35605,36464,

48、37009,36780,32000,33000,34000,35000,36000,37000,38000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,0,300002000010000,5000040000,800007000060000,90000,杭州:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,,,,,,,,,,,1居室13%,,,2居室

49、33%,,,3居室37%,,,4居室12%,,,5居室及以上5%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,Z H U G E . C O M,受益于“杭州灣”政策影響，杭州的城市地位愈發(fā)顯著，房地產(chǎn)市 場(chǎng)持續(xù)處于高溫狀態(tài)，2018年上半年杭州市二手房掛牌價(jià)持續(xù)上漲，6 月份開(kāi)始受調(diào)控政策收緊以及銷(xiāo)售亂象治理等影響開(kāi)始小幅下降，半年 累計(jì)上漲3.11%。掛牌量方面波動(dòng)上漲，半年掛牌量累計(jì)上漲12.12%，其中3月

50、份超過(guò)8萬(wàn)套，市場(chǎng)非?；钴S。,從市場(chǎng)需求來(lái)看，由于房?jī)r(jià)快速上漲且外來(lái)人口快速涌入，剛需快速 釋放，1居室房源被快速消化，6月份占比僅有13%，比1月份減少6個(gè)百 分點(diǎn)。而可能受到前些年投資需求變現(xiàn)的影響，3居室以上房源占比明顯 提升，達(dá)到55%，比1月份提高了6個(gè)百分點(diǎn)，而且明顯高于其他一二線 城市。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.7南京上半年二手房市場(chǎng)前熱后穩(wěn)，多重政策打擊炒作效果顯著,南京：1月、6月

51、不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室11%,,,2居室41%,,,3居室37%,,,8%,,,4居室 5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,1居室9%,,,2居室41%,,,3居室38%,,,4居室8%,,,5居室及以上4%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

52、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,28837,28994,29880,30137,30303,30352,6000040000200000,20000018000016000014000012000010000080000,27000,27500,28000,28500,29000,29500,30000,30500,31000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年

53、6月,,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,Z H U G E . C O M,2018年一季度南京市延續(xù)去年的火熱行情，但很快南京出臺(tái)一系列政策強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)范租賃市場(chǎng)、加大住房保障力度等打擊炒作需求，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。上半年二手房掛牌均價(jià)累計(jì)上漲5.25%，掛牌量累計(jì) 上漲7.88%。但到二季度，二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出非常明顯的平穩(wěn)發(fā)展 態(tài)勢(shì)。南京:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),市場(chǎng)需求方面，由于剛需的旺盛需

54、求，1居室房源去庫(kù)存化速度明顯 快于其他城市，6月份占比減少2個(gè)百分點(diǎn)，僅有9%。其他類(lèi)型房源占比 穩(wěn)定。從整體來(lái)看，2居室占比最高，所占比例超4成，其次為3居室，占 比接近40%。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.8成都政策加碼效果明顯，5月后二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,成都：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室14%,,,2居室34%,,,3居室38%,,,,,4居室 5居室及以上10%

55、4%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,1居室16%,,,2居室36%,,,3居室36%,,,,,4居室 5居室及以上9%3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18103,18361,18562,18768,18643,18320,

56、16000,16500,17000,17500,18000,18500,19000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,1000009000080000700006000050000400003000020000100000,成都:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,Z H U G E . C O M,2018年成都市受人才引進(jìn)影響需求

57、上漲，1-4月二手房掛牌價(jià)也持 續(xù)上漲。5月份被約談，隨后出臺(tái)極為嚴(yán)格的限購(gòu)、限售等補(bǔ)充政策， 加強(qiáng)市場(chǎng)管理，打擊投機(jī)炒房等違法行為，二手房掛牌價(jià)應(yīng)聲下跌，5 月、6月連續(xù)下跌，上半年累計(jì)僅上漲1.2%。而隨著價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，市 場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，掛牌量出現(xiàn)明顯下跌。,從不同類(lèi)型房源占比來(lái)看，2居室與3居室占比最高，所占比例超7成，從半年變化情況來(lái)看，1居室占比擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)、2居室占比擴(kuò)大2個(gè) 百分點(diǎn)、三居室占比縮小2個(gè)百分點(diǎn)、4居

58、室與5居室各縮小1個(gè)百分點(diǎn)。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.9武漢二手房市場(chǎng)火熱量?jī)r(jià)齊漲，6月市場(chǎng)趨；置換需求升溫,武漢：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室12%,,,2居室36%,,,3居室39%,,,4居室9%,,,5居室及以上4%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

59、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,21059,21279,21537,21705,21859,21771,19000,19500,20000,20500,21000,21500,22000,22500,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,40000200000,8000060000,140000120000100000,180000160000,武漢:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì)

60、,,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,,,,,,,,,,,1居室9%,,2居室34%,,,3居室40%,,,4居室12%,,,5居室及以上5%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,Z H U G E . C O M,武漢有著龐大的人口基數(shù)和高校畢業(yè)生，市場(chǎng)需求一直較為旺盛，2018年上半年二手房掛牌價(jià)持續(xù)上漲，累計(jì)上漲3.38%，掛牌房源量累計(jì) 上漲10.31%。但隨著國(guó)家對(duì)于

61、房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控更為嚴(yán)格，嚴(yán)查市場(chǎng)亂象，6 月份武漢掛牌量?jī)r(jià)小幅下跌，掛牌量也明顯減少，市場(chǎng)有趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。,從掛牌房源結(jié)構(gòu)來(lái)看，3居室占比最高，所占比例近4成，從半年變化 情況來(lái)看，1居室占比擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)、2居室占比擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng) 上的改善型需求有所升溫，更多人開(kāi)始將中小戶(hù)型房屋變現(xiàn)或者置換成 更大戶(hù)型房子，改善生活質(zhì)量。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.10鄭州市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，掛牌房源中

62、剛需房源占主要比例,鄭州：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室20%,,,2居室34%,,,3居室35%,,,4居室8%,,,5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,19350,18885,18841,18387,18275,18520,16000,17000,18000,19000

63、,20000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,,2018年3月掛牌量,,2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,,,,,,,,,,,1居室17%,,,2居室37%,,,3居室35%,,,4居室8%,,,5居室及以上3%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,Z H U G E . C O M,2018

64、年上半年在政策高壓下鄭州市二手房掛牌價(jià)持續(xù)走低，房?jī)r(jià)暴 漲后的回調(diào)較為明顯，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，上半年累計(jì)下跌4.29%。而隨著 價(jià)格的調(diào)整，刺激越來(lái)越多的房源涌入市場(chǎng)，掛牌量在二季度持續(xù)上漲，6月份達(dá)到半年最高，接近10萬(wàn)套，而這有可能推動(dòng)價(jià)格維持在低 位，甚至進(jìn)一步下調(diào)。鄭州:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),從房源構(gòu)成來(lái)看，剛需房源占主要比例，超過(guò)一半。特別是一居室房 源占比，6月份比1月份提高2個(gè)百分點(diǎn)，考慮到整體房源量6月份大漲，

65、有越來(lái)越多的人選擇將一居室變現(xiàn)或者置換成更大戶(hù)型的房產(chǎn)。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.11蘇州二手房掛牌價(jià)半年上漲1.91%，市場(chǎng)保持平穩(wěn),蘇州：1月、6月不同居室占比,,,,,,,,,,,,1居室14%,,,2居室28%,,,,,4居室14%,,,5居室及以上9%,,,,,,3居室35%1居室2居室3居室4居室5居室及以上,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

66、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23772,23665,23712,23830,24030,24225,22000,22500,23000,23500,24000,24500,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,0,300002000010000,5000040000,800007000060000,90000,蘇州:1-6月掛牌量、掛牌價(jià)趨勢(shì),,2018年3月掛牌量,,

67、2018年4月掛牌價(jià)（元/平）,,,,,,,,,,,,1居室7%,,2居室37%,,,3居室38%,,,4居室11%,,,5居室及以上7%,,,,,,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,Z H U G E . C O M,2018年上半年，經(jīng)過(guò)一年多市場(chǎng)的調(diào)整，在嚴(yán)格市場(chǎng)調(diào)控背景下，蘇州二手房市場(chǎng)逐步平穩(wěn)，掛牌價(jià)半年累計(jì)上漲1.91%，掛牌量保持在80000套左右的水平，整體市場(chǎng)處于較為平穩(wěn)的狀況中。,從不同類(lèi)

68、型房源構(gòu)成來(lái)看，由于蘇州過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求中存在 一定的配置不合理狀況，在市場(chǎng)平穩(wěn)狀態(tài)下，高總價(jià)的大戶(hù)型房產(chǎn)開(kāi)始 逐步入市，4居室以上的房產(chǎn)占比提升了4個(gè)百分點(diǎn)，另外前些年投資為 主的1居室房產(chǎn)也開(kāi)始入市，占比從1月份的7%提升至14%，大幅提高了7個(gè)百分點(diǎn)。,Z H U G E Z H A O F A N G,,,2.12濟(jì)南二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)持續(xù)回暖，累計(jì)大漲4.56%；掛牌量先漲后跌,濟(jì)南：1月、6月不同居室占比,,,,,,