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1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義2003版20035119:13:39作者:秦律師摘自:編輯:秦律師文字顯示大小選擇:【大中小】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制定
2、本解釋。釋義:本條說明了此司法解釋的法律依據(jù),我們可以看到依據(jù)的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件,沒有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章,這說明此解釋的制作者對部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同,為了保證此解釋的合法性,作者只引用了相對來說級別比較高的法律。另外,本人在此做一點常識性解釋,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種,象建設(shè)部的《商品房銷
3、售管理辦法》就是部門規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列,它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定:“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題,進(jìn)行解釋”,由于目前的糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效,所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的
4、合同。釋義:本條對商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義,“商品房”大概只有在中國才有,它的作為房屋的一種,是相對于“公房”和“二手房”來說;不僅如此,我們還給它賦予了新的內(nèi)容,就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。中國的土地制度大概是歷史上最復(fù)雜的制度,中國的房屋制度可能是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度,而中國產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè);這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理,使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn),是消費者一切苦難行為的源泉
5、。本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請,如果作為要約的話,其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn),否則將承擔(dān)違約責(zé)任。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?!边@一條看起來是保護(hù)了消費者,但實際上它的潛臺詞是說:“如果廣告不寫入合同,那么廣告就不做為合同的一部分,開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”,所以
6、我想全體開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者,這是一種大智慧,一種將非法行為寫成合法行為的大智慧,我們普通人連這種膽量都沒有,而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法,而且寫到讓普通人看不出來的水平,難道這不是一種大智慧嗎?幸運的是,起草《合同法》的學(xué)者們沒有象建設(shè)部的官員這么寫,否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是,法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相,雖然只是恢復(fù)了“商品房開發(fā)規(guī)劃
7、范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”這一部分,但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了,我們要向法官們致敬。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”,因為過長的定語使消費者難以理解,而且還會給欺詐者以更多開脫的機(jī)會;例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計一條:大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”,那么此法律解釋的前提條件就喪失了,消費者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。
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