最新最全—《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》全文解讀—已于2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行—20120614

1、113《最高人民法院關(guān)于審理《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛案適用案適用法律若干問題的解釋》法律若干問題的解釋》2012.06.14全文解讀全文解讀為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋?！踞屃x】本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國

2、人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性313高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。對于消費者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證這一點來進行訴訟，我勸你還是要快點行

3、動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預(yù)售許可證》相對于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。第三條第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對諾具體確定，并對商品房買賣合同商品房買賣合同的訂立

4、以及房屋價格的確定有的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買商品房買賣合同賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。任?！踞屃x】中國目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的

5、崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費者一切苦難行為的源泉。本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，

6、那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒有象建設(shè)部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司