[學習]房地產(chǎn)估價基本理論

1、房地產(chǎn)估價基本理論 知識目標 能力目標 素質目標 任務分解,［知識目標］ 1. 理解房地產(chǎn)價格的概念及形成條件 2.掌握房地產(chǎn)價格的特征 3.理解并掌握估替代原則的操作要求,［能力目標］ 1.能結合房地產(chǎn)估價原則確定估價案例的估價目的、估價時點 2.能把房地產(chǎn)估價原則中的合法原則、最高最佳原則、替代原則應

2、用于實際估價業(yè)務中,［素質目標］ 1.具備房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本知識2.能嚴格遵守房地產(chǎn)估價的操作法則。,［任務分解］ 任務一：房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價任務二：房地產(chǎn)價格任務三：房地產(chǎn)估價原則任務四：房地產(chǎn)估價影響因素,任務一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價 §1.房地產(chǎn)的整體概念 §2.房地產(chǎn)的特性 §3.房地產(chǎn)估價要素,案例導入

3、 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設局批準，在某縣北城開發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴重影響了原告住宅的采光和通風，給其生產(chǎn)生活造成很大不便，精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無果，原告向法院提起訴訟，請求依法責令排除妨礙，停止侵害。 討論：原告

4、的要求是否合理？,§1.房地產(chǎn)的整體概念一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念（二）土地的概念（三）建筑物的概念,（一）房地產(chǎn)的整體概念 1、房地產(chǎn)的定義 ——指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。（1）實物：指房地產(chǎn)的有形部分，如：建筑物外觀、結構、裝修；土地地形、地質條件等（2）權益：指房地產(chǎn)的無形部分，包括權利（rights）、利益（interests）和收益(好處)（benef

5、its）,房地產(chǎn)權利：共七項 1）所有權 2）使用權 3）租賃權 4）抵押權 5）典權 6）地役權 7）空間利用權,1）房地產(chǎn)所有權 a 單獨所有： b 共有：按份共有、共同共有 c 建筑物區(qū)分所有權： 包括：◆專有部分的所有權 ◆共用部分的持份權 ◆因共同關系所產(chǎn)生的成員權,2)房地產(chǎn)使用權——土地使用權分為： 出讓土地使用權——國有

6、土地 劃撥土地使用權——國有土地 土地承包經(jīng)營權——農(nóng)用地 宅基地使用權——集體土地 臨時用地使用權3）房地產(chǎn)租賃權 ——指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利,4）房地產(chǎn)抵押權 ——指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權的擔保5)房地產(chǎn)典權 ——指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權利。6）地役權 ——指土地所有權人或土地使用權人為使用自

7、己土地的便利而使用他人土地的權利。,最典型的地役權：通行權 7）空間利用權 ——指房地產(chǎn)權利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間并排除他人干涉的權利,討論：實物和權益對不同類型資產(chǎn)的影響？ 有形資產(chǎn)： 無形資產(chǎn)： 房地產(chǎn)：,（3）區(qū)位（location） 位置： 交通： 環(huán)境：自然環(huán)境、人工環(huán)境等 配套設施：衡量區(qū)位的標準：距離 空間直線距離 交通路線距離 交通

8、時間距離 經(jīng)濟距離,2、房地產(chǎn)的其他名稱（1）不動產(chǎn)（2）物業(yè)（3）real estate 和 real propertyLand: Earth’s surface to the center of the earth and the airspace above the land, including the trees and water.Real Estate: land plus perman

9、ent man-made additions.Real Property: real estate plus bundle of legal rights.,（二）土地的概念 1、土地的定義 ——指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。2、土地利用受到的限制（1）土地權利的設立和行使的限制（2）房地產(chǎn)相鄰關系的限制（3）土地使用管制,（1）土地權利的設立和行使的限制 土地權利種類： 1）所有權 2）

10、使用權 3）租賃權 4）地役權 5）抵押權 6）典權,（2）房地產(chǎn)相鄰關系的限制 1）通風、采光、排水、排污的相鄰關系 案例： 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設局批準，在某縣北城開發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴重影響了原告住宅的采光和通風，給

11、其生產(chǎn)生活造成很大不便，,精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無果，原告向法院提起訴訟，請求依法責令排除妨礙，停止侵害。 經(jīng)原告申請，法院依法委托某縣建設局鑒定。經(jīng)測量，兩層住宅樓的底層8間房共影響采光面積138.76m2，遮擋長度為27.76m2，二樓8間房平均被遮擋高度為0.221m2，實際每間影響采光面積1.143m2，8間合計9.144m2，一、二層共計遮擋采光面積147.904m2。 根據(jù)《物權法》規(guī)定，被

12、告應當就損害范圍，賠償原告損失，承擔相應的民事責任。,2）險情危害的相鄰關系 如：房屋內(nèi)放置易燃、易爆、居毒、放射性物質、惡臭物件等，相鄰人有權請求排除危害。,（3）土地使用管制 管制內(nèi)容： 用途、建筑高度、建筑密度、容積率、建筑后退紅線距離、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩等問題1：建筑密度與容積率，何者反映了地塊的開發(fā)強度？1）總建筑面積÷土地總面積 2）建筑基底總面積÷

13、;土地總面積,問題 2： 若在某地塊內(nèi)，建筑物的各層建筑面積均相同，下列公式對否？ 容積率=建筑密度X建筑層數(shù),（三）建筑物的概念 1、建筑物的定義 —— 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備)等組成的整體物。 2、估價時對建筑物的了解 1）結構 2）建成年月 3）產(chǎn)權狀況,4）公共服務設施完備程度5）面積 建筑面積=套內(nèi)建筑面

14、積+分攤面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積,案例： 某業(yè)主在廣州越秀區(qū)購買了一套三居室，建筑面積為120平方米，其中套內(nèi)建筑面積為100平方米，公攤面積為20平方米。等業(yè)主拿到房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)，房子面積“縮水”了，套內(nèi)面積仍是100平方米，公攤面積少了一半，總建筑面積為110平方米。問題：根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，該業(yè)主能否從開發(fā)商處得到補償？,練習：1、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建

15、筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，則該宗土地的容積率為（ ） A、8 B、5.6 C、5 D、0.7 2、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2，該套住宅每平方米建筑面積的價格為（ ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2,3、某宗土地

16、面積為2000元/m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（ ） A、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為5000 B、建筑物地面一層建筑面積為1400，總建筑面積為5000 C、建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為5500 D、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為2500,4、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積

17、相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為（ ） A、33.3 B、12 C、20 D、605、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000元/m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900,二、房地產(chǎn)的分類（一）工業(yè)房地產(chǎn)（二）商業(yè)房地產(chǎn)（三）住宅房地產(chǎn)（四）特殊房地產(chǎn) 房地產(chǎn)類型不同，對應

18、不同的估價方法,§2. 房地產(chǎn)的特性（一）不可移動（位置的固定性） 特例： 1）廣西壯族自治區(qū)“英國領事館舊址”的平移 2）山西大同“九龍壁”的平移思考：房地產(chǎn)的自然地理位置不變，但社會經(jīng)濟位置會變嗎？,（二）壽命長久（使用長期性） 土地的不可毀滅 建筑物的耐久性對于不同的使用者而言，土地是有期限的,（三）價值量大（投資大量性） 1、單位價值高 2、總體價值大（四）易受限制（政策影響性

19、） 1、管制權：如城市規(guī)劃 2、征稅權 3、征收權 4、充公權,（五）相互影響性 房地產(chǎn)的“外部性”（六）保值增值性 保值增值原因： 1、對房地產(chǎn)的投資改良 2、通貨膨脹 3、外部經(jīng)濟條件的改善 4、對房地產(chǎn)需求的增加 5、房地產(chǎn)使用管制的改變判斷：對于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)，其價值從長遠來看是上升的還是下降的？,（七）難以變現(xiàn)性：也稱流動性差、變現(xiàn)能力弱，指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地

20、產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動和獨一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 。（八）流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的速度。 當急需資金時，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當來獲得現(xiàn)金。,（九）獨一無二：指房地產(chǎn)的異質性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的

21、影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。,（十）用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。 從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。,§3.房地產(chǎn)估價要素一、房地產(chǎn)估價的概念（一）房地產(chǎn)估價的幾種不同

22、稱呼 美國：real estate appraisal 英國： property valuation 日本/韓國：不動產(chǎn)鑒定 香港：物業(yè)估價/物業(yè)估值 臺灣：不動產(chǎn)估價,（二）房地產(chǎn)估價的定義 ——指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀、真實價值進行估算與測定的活動。,1、房

23、地產(chǎn)專業(yè)估價人員 分類： 房地產(chǎn)估價師（專/兼） 房地產(chǎn)估價員 要求：專業(yè)功底+職業(yè)道德,職業(yè)道德要求：誠實、公正，不做虛假估價保持獨立，回避自己、親戚或利害關系人的估價業(yè)務若感到自己專業(yè)能力有限而難以應付某項估價業(yè)務，則不應接受估價委托 妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人書面同意，不得將資料泄露不得收取額外費用，不得惡意壓底收費進行不正當競爭不得將資格證書轉借他人，或

24、在非自己估價的估價報告上簽字蓋章,2、估價目的 土地使用權出讓 房地產(chǎn)轉讓 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)拍賣 房地產(chǎn)拆遷 房地產(chǎn)稅收：防止房地產(chǎn)交易方逃稅， 如簽訂“黑白合同”或“陰陽 合同”,注意：對于同一宗估價對象，估價目的不同，估價結果可能不一樣 例如：

25、 買 賣 帶租約的房地產(chǎn) 拆遷補償,,,3、估價原則 獨立、客觀、公正原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價時點原則 替代原則 謹慎原則4、估價程序5、估價方法 對于同一估價對象，要求同時采用兩種或以上估價方法,6、估價對象（1）按實物形態(tài)分 1）無建筑物的空

26、地 2）建筑物：農(nóng)村自住房的拆遷補償 3）土地+建筑物 4）未來狀況下的房地產(chǎn) 5）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（2）按權益分類 1）“干凈”的房地產(chǎn) 2）部分產(chǎn)權的房地產(chǎn) 3）有租約限制的房地產(chǎn),4）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) 5）違章建筑的房地產(chǎn) · · · 7、影響估價對象價值的因素 如：政府搬遷對房價的影響 深港一體化對兩地房價的影響 *詳見第二章第四

27、節(jié) 8、估價時點,9、客觀、真實價值 ——公開市場價值（open market value） 條件： （1）交易雙方是自愿地進行交易的 （2）交易雙方進行交易的目的是追求 各自利益的最大化 （3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象 （4）交易雙方掌握必要的市場信息 （5）交易雙方有較充裕的時間進行交易 （6）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價,10、價值的估算與測定 *估價結果容許誤差 *估價

28、不是定價，估價結果僅共參考，而不應認為是估價人員或估價機構對估價對象可實現(xiàn)價格的保證,二、房地產(chǎn)估價的必要性補充：《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的以下情況均涉及到估價活動： 1、第12條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價…”2、第17條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”3、第19條規(guī)定：土地使用者依法取得的土地使用權“在特殊情況下，根據(jù)

29、社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況 給予相應的補償”,4、第32條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”5、第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得隱瞞或者作不實的申報”… …,[作業(yè)與思考] 1、中國目前有哪些房地產(chǎn)權利？   2、實物、權益、趣味

30、在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價值影響中有哪些異同？3、一名合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員應當具備哪些條件？4、房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)定價有何本質區(qū)別？,任務二 房地產(chǎn)價格 §1.房地產(chǎn)價格的特征及種類 §2.房地產(chǎn)供求與價格,案例導入 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建

31、筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得13

32、68.05萬元。 討論：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？,§1.房地產(chǎn)價格的特征及種類一、房地產(chǎn)價格的概念 ——房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表示思考：當前房地產(chǎn)價格是否偏離了其客觀的經(jīng)濟價值？,二、房地產(chǎn)價格的形成條件（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求 問題：解釋房地產(chǎn)市場“有價無市”現(xiàn)象和空置現(xiàn)象,價格是市場經(jīng)濟分配資源的主要方式

33、思考：除價格外，歷史上還出現(xiàn)了哪些分配方式？,武力禮讓抽簽排隊計劃,三、房地產(chǎn)價格的特征（一）土地價格與一般物品價格的差異 1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊不同 3、價格差異不同 4、供給彈性不同,（二）房地產(chǎn)價格的特征 ①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 ；②房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格 ；③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 ； ④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 ；⑤

34、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響 ；,一、價值、使用價值和交換價值價值: 含義廣泛，房地產(chǎn)估價所涉及價值主要指經(jīng)濟學范疇的價值；使用價值：指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：一種商品同另一種商品相交換的量的關系或比例。 房地產(chǎn)估價所講價值指交換價值。,房地產(chǎn)價值與價格的種類,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ⑴成交價格：指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。分為：正常

35、成交價格、非正常成交價格。⑵市場價格：指某特定時期某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是大量成交價格的統(tǒng)計結果⑶理論價格：指經(jīng)濟學理論對市場模擬而形成的價格，是均衡價格⑷評估價值：指房地產(chǎn)估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值，又稱評估價、評估值。因估價方法不同有不同的稱呼：比準價格，積算價格，收益價格。,三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、殘余價值和投資價值、在用價值1、市場價值：指房地產(chǎn)在滿足下列條件下最可能形成的價格：

36、交易雙方都是自愿進行交易；交易雙方是出于利己動機進行交易的；都掌握足夠的市場信息；交易雙方有較充裕的時間進行交易；交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常 。2、快速變現(xiàn)價值：是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的的價格。3、謹慎價值：指存在不確定因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值；通常低于市場價值，如房地產(chǎn)抵押價值,4、殘余價值：是指在非繼續(xù)使用條件下的價值；一般低于市場價值，如某種特定品牌餐

37、廳的裝飾裝修會減少該餐廳價值；5、投資價值：一是值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度來衡量的價值； 在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。6、在用價值：在現(xiàn)狀利用下的價值。,四、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、賬面價值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值——會計歷史成本：簡稱原值、原價也稱原始價值、原始成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本；重置成本：可變現(xiàn)凈值：現(xiàn)值：公允價值：

38、指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~；,賬面價值指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；,五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、 計稅價值和征收價值(1)買賣價格：是通過市場買賣交易方式轉移房地產(chǎn)權的價格；(2)租賃價格：是房地產(chǎn)權利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物 。 市場租金 商品租金 成本租金

39、 準成本租金 福利租金,市場租金：即協(xié)議租金，指由供求關系決定的租金商品租金：即全價租金，指以房地產(chǎn)價值為基礎確定 的租金 = 折舊費+管理費+維修費+投資利息+房產(chǎn)稅 +保險費+地租+利潤 成本租金：=折舊費+管理費+維修費+投資利息+房產(chǎn)稅 準成本租金：指接近但不到成本租金水平的的租金,(3)抵押價值：從

40、理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應當是假設債務履行期屆滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償款額后的余額。 優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。 在實際估價中，通常具體為估價作業(yè)期間的某個日期(一般為實地查勘之日)的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,(4)保險價值：

41、是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。(5)計稅價值：是指為稅務機關核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的房地產(chǎn)或租金。 (6)征收價值：是政府強制取得房地產(chǎn)時應給予的補償金額。 典價：是在設立典權時，由出典人收取或典權人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。,六、所有權價格、使用權價格和其他權益價格所有權價格：使用權價格：其他權

42、益價格：,七、實際價格和名義價格 按房地產(chǎn)交易付款方式不同(1)實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。(2)名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。,例如，一套建筑面積100m2、單價3000元／m2、總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： (1)要求在成交日期時一次付清。 (2)如果在成交日期時一次付清，則

43、給予折扣，如優(yōu)惠5％ (3)從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。 (4)約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。,在上述第一種情況下：實際單價為3000元／m2 ，實際總價為30萬元；名義價格=實際價格。在第二種情況下：實際單價為3 000X(1—5％)＝2 850(元／m2

44、)，實際總價為28，5萬元；名義單價為3 000元／m2 ，名義總價為30萬元。在第三種情況下：實際總價為10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％) ＝29．28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實際單價為2 928元／m；名義單價為3 000元／m2，名義總價為30萬元在第四種情況下：實際總價為30÷(1+5％)＝28．57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實際單價為2 857元／m2 ；名義單價為3 000元

45、／m2 ，名義總價為30萬元。在第五種情況下：實際單價為3 000元／m2 ，實際總價為30萬元；名義價格=實際價格。,八、現(xiàn)房價格、期房價格（按房地產(chǎn)的交割時間）(1)現(xiàn)房價格：當交易標的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格) ；(2)期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。,在期房與現(xiàn)房同品質(包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之

46、間的關系是：期房價格：現(xiàn)房價格 - 預計從期房達到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值案例：某期房一年后可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。,在品質相同的情況下，期房與現(xiàn)房的價格是否相同？,- 風險補償,九、市場調節(jié)價、政府指

47、導價、政府定價⑴市場調節(jié)價：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成的價格。⑵政府指導價：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格及經(jīng)濟適用房銷售價格。⑶政府定價：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實行的標準價和成本價。,十、基準地價、標定地價、房屋重置價

48、基準地價：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期的土地使用權區(qū)域平均價格；標定地價：指在基準地價基礎上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對接近的標志性宗地，按各自法定最高年限和基準容積率，考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估的土地使用權在某一時期的價格；,房屋重置價：指在估價期日采用當時的建筑材料、構配件和技術

49、等，重新建造同類建筑結構、質量、功能的新房屋所需一切合理必要的費用、稅金并加上應得利潤，體現(xiàn)當時價格水平的貨幣值經(jīng)濟適用房銷售價格；經(jīng)濟適用房銷售價格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構成項目和利潤率所確定的價格。成本構成：征地拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設施費、管理費、貸款利息和稅金等7項，利潤在3%以下。,十一、土地價格、建筑物價格、房地價格⑴土地價格：簡稱地價。根據(jù)

50、土地性質和開發(fā)程度分為：生地價格、毛地價格、熟地價格； ⑵建筑物價格：是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。⑶房地價格：又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價格 ＝ 土地價格 ＋ 建筑物價格,十二、總價格、單位價格、樓面地價；(1)總價格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。(2)單位價格：土地單價是單位土地面積的土地價格；建筑物單價是單

51、位建筑物面積的建筑物價格；房地單價是單位建筑物面積的房地價格。(3)樓面地價：一種特殊的土地單價，是按建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價=土地單價/容積率,例子 有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/m2，乙土地的單價為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會購買哪塊土地？為什么？,注意：在現(xiàn)實中，樓面地

52、價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。,十三、在商品房出售中出現(xiàn)的一組價格(1)起價：是指所消售的商品房的最低價格；(2)標價：是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價；(3)成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；(4)均價：是指所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。,十四、在拍賣中存在保留價（底價）、起拍價、應價、成交價(1)保留價：是在拍賣

53、前確定的拍賣標的可售的最低價格；(2)起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格；(3)應價：是競買人對拍賣師報出的應允，或是競買人自己報出的購買價格；(4)成交價：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應價。,補地價 補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、

54、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金等)。,對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補地價的數(shù)額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，即 補地價 ＝ 改變后的地價 一 改變前的地價例子：某宗土地總面積1 000m2，容積率為3，對應的土地單價為450元／

55、m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算理論上應補地價的數(shù)額。,2、某宗面積為3000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價為960元/m2。試計算應補地價的數(shù)額。,補地價公式： 補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積 率-原樓面地價×原容積率補地價（總價）=補地價（單價）×土地 總面積

56、若樓面地價不變，則有補地價（單價）=原樓面地價×（現(xiàn)容積 率-原容積率）,習題： 1、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元/m2，付款方式為首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設月利率為0.5%，其實際成交價格為（） A、3000 B、2700 C、2914 D、25002、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，容積率為7，若兩宗地面積等其

57、他條件相同，其總價相比（ ）A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、無法判斷,3、某宗房地產(chǎn)的總價值是200萬元，其中土地價值60萬元，通過抵押貸款獲得貸款100萬元，若投火災保險，則投保價值為（ ）萬元。A、200 B、140 C、100 D、604、一宗2000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，則應補地價

58、為（ ） A、552 B、3519 C、4293 D、4845,§2. 房地產(chǎn)供求與價格 一、房地產(chǎn)需求 （一）房地產(chǎn)需求的概念 ——指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素1、該種房地產(chǎn)的價格水平 需求規(guī)律：需求量與價格負相關 特例：炫耀性物品、吉芬物品2、消費者的收入水平 3、消費

59、者的偏好 4、相關房地產(chǎn)的價格水平 替代品：經(jīng)濟適用房與商品房 互補品：住宅與商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)5、消費者對未來的預期,（三）房地產(chǎn)的需求曲線,,,,二、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的概念 ——指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 1、該種房地產(chǎn)的價格水平 供給規(guī)律：供給量與價格正相關 2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 3、該種

60、房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平 4、開發(fā)商對未來的預期,（三）房地產(chǎn)的供給曲線,,,,,三、房地產(chǎn)的均衡價格,,,,,,,四、房地產(chǎn)供求彈性彈性——對一個變量對于另一個變量的敏感性的 一種度量（一）房地產(chǎn)的需求彈性 1.房地產(chǎn)需求的價格彈性 舉例：已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100萬平方米；當價格為1000元/m2時，需求量為90萬平方米，則需求價格彈性為多少？,2、房地產(chǎn)需求的收入彈性 3、

61、房地產(chǎn)需求的人口彈性4、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性 (二)房地產(chǎn)的供給彈性 1、房地產(chǎn)供給的價格彈性2、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性,(三)彈性數(shù)值的類型 彈性數(shù)值大于1——富有彈性彈性數(shù)值小于1——缺乏彈性彈性數(shù)值等于1——單一彈性彈性數(shù)值為無窮大——完全彈性彈性數(shù)值等于零——完全無彈性影響房地產(chǎn)供給價格彈性的因素：時 間開發(fā)周期,[作業(yè)與思考] 1、決定房地產(chǎn)需求量的因素有哪些？ &#

62、160; 2、需求曲線與供給曲線有何不同？3、什么是均衡價格？其形成機制是什么？4、房地產(chǎn)價格與供求的一般關系是什么？5、需要補交地價的情形有哪些？各種情形下的補地價如何計算？,任務三 房地產(chǎn)估價原則 §1.合法原則與最高最佳原則 §2.估價時點原則與替代原則,案例導入某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行

63、估價，該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。討論： （1）應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價？ （2）該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價值如何確定？,§1.合法原則與最高最佳原則 1.1 合法原則 1.2 最高最佳使用原則,1.1 &#

64、160; 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益不同，價值可能不同 合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分,一、合法產(chǎn)權，應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù) 土地權屬證書:《國有土地使用證》 《集體土地所有證》 《集體土地使用證》 《土地他項權利證明書》 房屋權屬證書：《房屋所有

65、權證》 《房屋共有權證》 《房屋他項權證》 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書：《房地產(chǎn)權證》 《房地產(chǎn)共有權證》 《房地產(chǎn)他項權證》,注意：不是合法產(chǎn)權的房地產(chǎn)也可以估價，但不能混淆集體所有的土地 ≠ 國家所有的土地行政劃撥的土地 ≠ 有償出讓的土地臨時用地 ≠ 長久用地違法占地 ≠ 合法占地臨時建筑 ≠ 永久

66、建筑違法建筑 ≠ 合法建筑產(chǎn)權有爭議的房地產(chǎn) ≠ 產(chǎn)權無爭議的房地產(chǎn)手續(xù)不完備的房地產(chǎn)≠手續(xù)完備的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權的房地產(chǎn) ≠ 完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)如小產(chǎn)權房 共有的房地產(chǎn) ≠ 獨有的房地產(chǎn),案例：共有房產(chǎn)糾紛 2007年1月，甲在未征得乙同意的情況下，提供虛假材料，將甲、乙共有的房屋出售給丙，并且辦理了轉移登記，丙領取了房產(chǎn)證。3月乙發(fā)現(xiàn)后，向房產(chǎn)登記機關提出異議，要求房產(chǎn)管理部門撤銷丙的房產(chǎn)證。分析：案例中丙的房產(chǎn)證可

67、否撤銷？,出現(xiàn)以下情況不得撤銷：1、甲以市場價出售給丙2、丙不知道甲存在虛假隱瞞行為,二、合法使用，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù) 三、合法處分方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù) 以抵押為例： 1、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應評估為零,根據(jù)相關法律法規(guī)，下列房地產(chǎn)不得抵押：

68、（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有土地的土地使用權 （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),2、評估以劃撥方式取得的土地使用權的抵押價值時，不應包含土地使用權出讓金3、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價值4、評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已

69、擔保債權后的余額才是其抵押價值,案例1： 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價，該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 1、應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價？（ ） A、房屋所有權證記載的用途 B、現(xiàn)狀用途 C、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組對該房屋擬定的用途 D、該兩幢房屋可以獲利