[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價方法收益還原法

1、收益還原法,收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,預(yù)測估價對象的未來收益,求取報酬率或資本化率,選用適宜的收益公式計算收益價格,,,,,重點掌握內(nèi)容： 重點介紹了收益還原法的基本原理，具體運用方法，其中報酬資本化法的公式及其計算、房地產(chǎn)收益的種類、凈收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握的內(nèi)容。難點：求取凈收益時扣除項目“運營費用”的準確界定；以及確定報酬率。,,,,,,概念 是將待估房地產(chǎn)

2、未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。 是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評估，測算出的價格通常稱為收益價格。,,,,,第1節(jié) 收益還原法的基本原理,理論依據(jù)：預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)的當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：

3、 房地產(chǎn)的價格 ＝ 例如：某人擁有的房地產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬元的凈收益，此人另有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。,,,,,,普通適用的收益還原法的表述： 將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金

4、就是該宗房地產(chǎn)的價格。,,,,,,適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類房地產(chǎn)有收益即可 ；適用條件：收益法評估房地產(chǎn)價格，取決于未來的預(yù)期，因此，收益法的適用條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠比較準確地量化。,,,,,,,,,,,收益還原法的操作步驟運用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)地資料，如估價對象及其類似房地

5、產(chǎn)地收入、費用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價對象地未來收益③求取報酬率或資本化率④選用適宜地收益法公式計算收益價格,,,,,,第2節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時間價值,現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱凈現(xiàn)金流量。,,,,,,

6、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： (1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。橫坐標軸上“o”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。,現(xiàn)金流量時間標度,,,,,,(2

7、)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 (3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。 (4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向

8、下者表示負現(xiàn)金流量。,,,,,,資金時間價值 同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1 000元存人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這60元是1 000元在1年中的

9、時間價值。,,,,,,對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解： (1)隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。 (2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風險因素，即對因風儉可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。,,,,,,利息與利率利息是指占

10、用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為： F n ＝ P ＋ In式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；,,,,,,利率利率是在單位時間(一個計息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額

11、(即本金)之比，一般以百分數(shù)表示。 i ＝ x 100%式中 i1 － 一個計息周期的利息；上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。注意：如果已知年利率為6％，則月利率為,,,,,,利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。 1、單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正。單利計息時的利息

12、計算公式為： In＝P x n x in個計息周期后的本利和為： Fn ＝ P( 1 + i x n )我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。2、復(fù)利計息息復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”，俗稱“利滾利”。,,,,,,按復(fù)利方式計算利息時，利

13、息的計算公式為： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]n個計息周期后的本利和為： Fn ＝ P( 1 + i) n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。,,,,,,資金等值的概念 資金等值

14、是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元，這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的。即其經(jīng)濟價值是相等的。,,現(xiàn)值是指未來一筆資金在現(xiàn)在時刻上的價值。當前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達到一

15、定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計算公式：,,,名義利率和實際利率名義利率是指名義上的計息利率。實際利率則是指按照實際支付的利息所對應(yīng)的利率。 如某貸款年利率為6%,但需要按月還本付息，則實際月利率為0.5%，實際年利率為：,,,,,,(一)最一般公式,第3節(jié) 收益法的基本公式,對上述公式作補充說明如下：1、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析；2、在實

16、際估價中，一般假設(shè)報酬率（收益率）長期維持不變；3、當上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)則變動及n為有限年或為無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的特例；4、所有公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末；5、公式中ai ，r，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。,(二)凈收益每年不變凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為無限年；二是收益期限為有限

17、年。1、收益期限為無限年,,,,,,2、收益期為有限年,,假設(shè)某宗房地產(chǎn)在未來40年內(nèi)的年純收益為50萬元，報酬率為8%，求其未來各年的收益現(xiàn)值。,第1年為46.3萬元，第2年為42.9萬元，到第40年則只有2.9萬元,,報酬率變化對收益現(xiàn)值的影響,凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下簡稱不同期限)價格之間的換算；

18、②用于比較不同期限價格的高低；③用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。,,,,,,(1)直接用于測算價格 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 解：該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：,(2)用于不同期限價格之間的換算 為敘述上的簡便，現(xiàn)以Kn代表上述收益期限為有

19、限年公式中的“ ” ,則有 Kn ＝ 因此，K70表示n為70年時的K值，K∞表示”為無限年時的K值。另用Vn表示收益期限為n年的價格，所以V50就表示收益期限為50年的價格，V∞就表示收益期限為無限年的價格。于是，不同期限價格之間的換算方法如下 ：,若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70

20、 V50 ＝ V∞ x K50若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x如果將上述公式一般化，則有： Vn ＝ VN x,例子：已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元／m2，報酬率為10％。試求該宗房

21、地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格。1、計算K40和K30:分別為0.978，0.9432、求取30年收益權(quán)利的價格 =2500×0.943/0.978 =2410元,使用年限相差10年（25%），為什么兩者的收益權(quán)利價格卻只相差90元（3.75%）？資金等值概念,,不同年限價格之間的換算隱含著的基本前提是：報酬率r相等且大于零不同年限的價格所對應(yīng)的凈收益A相同如果對應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)處

22、理收益年限不同外，其他方面均應(yīng)相同或可調(diào)整為相同。,,,,,,(3)用于比較不同期限價格的高低 要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果兩宗房地產(chǎn)的土地使用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，就需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格。轉(zhuǎn)換成相同期限下價格的方法，與上述不同期限價格之間的換算方法相同。例子：有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2 000元／m2，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價1 800元／

23、m2。假設(shè)報酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。,,,,,,(4)用于市場比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整 上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的期限不同需要對可比實例價格進行調(diào)整是特別有用的。 例子：某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地，所地段的基準地價目前為1 200元／m2。該基準地價在評估時設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10％。假設(shè)

24、除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格。,解：本題通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上就是將使用年限為法定最高年限(50年)的基準地價轉(zhuǎn)換為45年(原取得的50年使用年限減去已使用5年)的基準地價。具體計算略,,N0是估價對象的剩余使用年限Ni是第i個比較案例的剩余使用年限r(nóng)是收益還原率（報酬率）,收益按一定數(shù)額遞增公式 第1年凈收入

25、為A，以后每年遞增b，報酬率為r〉0，收益年限為n年。,收益按一定數(shù)額遞減公式,注意：A/b+1≥n,,收益按一定比例遞增公式 第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報酬率為r，收益年限為n年。,注意：s≠r,收益按一定比例遞增公式 第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報酬率為r，收益年限為無限年。,注意：s＜r因為s≥r時V→無窮大,,收益按一定比例遞減公式 第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報酬率為r，收益年限為n年。

26、,收益按一定比例遞減公式 第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報酬率為r，收益年限為無限年。,,預(yù)知未來若干年后的價格公式,,,,,,例題：（1）某宗房地產(chǎn)已知可取收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其收益如表，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。,（2）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率

27、為9％，問月還款額為多少？（屬于現(xiàn)金流量和資金時間價值部分的內(nèi)容）,,,,,第4節(jié) 凈收益,房地產(chǎn)收益的確定1、出租房地產(chǎn)的收益確定 運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有如下幾種：①潛在毛收入；②有效毛收入潛在毛收入(potentiall gross income，PGI)：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入；有效毛收入(effe

28、ctive gross income，EGI)：是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失；2、用于經(jīng)營房地產(chǎn)收益的確定：凈運營收益，稅前現(xiàn)金流量,,凈運營收益(net operating income，NOI)，通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必需的費用

29、。稅前現(xiàn)金流量(pre-tax cash flow，PTCF)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收益，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。,,收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房

30、地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實際估價中，只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。,,,,,運營費用的確定1、出租中總費用⑴管理費：包括工資、出租過程中消耗的公共設(shè)施消耗費用。通常按年租金的2-5%；⑵維修費：通常按建筑物重置價的一

31、定比例；⑶保險費：一般按房屋重置價或現(xiàn)值的0.15-0.2%；⑷稅金：包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅、教育附加稅⑸中介費用：一般為一個月租金。 2、企業(yè)經(jīng)營費用⑴經(jīng)營服務(wù)型：商品銷售成本、經(jīng)營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等；⑵生產(chǎn)型：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用和廠商利潤等。,基于租賃收入測算凈收益,凈收益＝潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用

32、 ＝有效毛收入-運營費用（1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生。 （2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。 （3）運營費用(operating expense)與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。（4）凈收益是有效毛收入減去運營費用后的收益，但未扣除所得稅、房地產(chǎn)改擴

33、建費用。但在評估投資價值時，通常是采用扣除所得稅后的收益，即稅后現(xiàn)金流量(after-tax cash flow，ATCF)。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(net income ratio，NIR),基于營業(yè)收入測算凈收益,有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛

34、在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。,,,,,出租房地產(chǎn)凈收益的求取 出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由

35、出租人負擔的費用后的余額?；竟剑?凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用 ＝有效毛收入－運營費用,租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用是，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。,不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取1,出租的房地產(chǎn)

36、求取凈收益需要扣除的費用,,①如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用；②如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備（家具、電視機、電冰箱、空調(diào)機等），應(yīng)扣除它們的折舊費；③如投保房屋火災(zāi)等的保險費；④如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；⑤包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；⑥委托經(jīng)紀機構(gòu)出租，經(jīng)紀機構(gòu)向出租人收取的費用。,,在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上

37、決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低一些。,營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取 營業(yè)

38、的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。 ⑴ 商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。⑵ 工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。⑶ 農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)

39、地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)舍費、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤等。,不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取2,自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取 自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。,不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取3,混合的房地產(chǎn)凈收益求取 對于現(xiàn)實

40、中包含多種收益類型的房地產(chǎn)，如星級賓館一般有客房、會議室、餐飲、商場、商務(wù)中心、娛樂中心等，其凈收益視具體情況采用下列3種方式之一求?。?⑴ 首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。 ⑵ 把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。⑶ 把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，

41、然后將所有的凈收益相加。,不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取4,,,,,求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍1、有形收益和無形收益 有形收益：由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益 ；無形收益：由房地產(chǎn)帶來的間接利益(自豪感、提高個人的聲譽和信用 ) ；注意：在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要考慮各種無形收益。2、客觀收益和實際收益客觀收益：排除各個企業(yè)實際收益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。實際收益：待

42、估房地產(chǎn)在現(xiàn)實的經(jīng)營水平下，實際取得的收益。（一般不直接用于估價）注意：有租約限制時，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。,,,,,例子3：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分

43、別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。,,例子4：某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500平方米的面積，租賃期為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/平方米，現(xiàn)市場上類似寫字樓月租金為100元/平方米，若折現(xiàn)率為10%，試計算該承租人當前的承租權(quán)益價值。注：承租權(quán)益價值是指在租賃期內(nèi)承租人由于承租房屋所獲得的收益的價值。

44、權(quán)益租金A= （100-75）×500 ×12=15萬元利用有限年期價格計算公式計算承租權(quán)益價值：,,,,,,收益期限的確定收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間 (1)對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進行計算。(2)對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地

45、使用權(quán)剩余年限確定收益期限（住宅用地除外）；建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價時點時的價值。,,【例】 估價對象概況：本估價對象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從2001年5月

46、15日起計。 估價要求：需要評估該寫字樓2006年5月15日的購買價格。,,搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下： ①租金按凈使用面積計。可供出租的凈使用面積總計為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。 ②租金平均為35元/㎡·月。 ③空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。 ④經(jīng)常費平均每月10萬元，包括人員工資

47、、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。⑤房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。⑥其他稅費(包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等)為租金收入的6%。,,測算年有效毛收入： 年有效毛收入＝31200×35×12×90%＝1179.36(萬元)⑷ 測算年運營費用：①經(jīng)常費： 年經(jīng)常費＝10×12＝120.00(萬元)②房產(chǎn)稅： 年房產(chǎn)稅＝1179.36×12%

48、＝141.52(萬元)③其他稅費： 年其他稅費＝1179.36×6%＝70.76(萬元)④年運營費用： 年運營費用＝①＋②＋③ ＝120.00＋141.52＋70.76 ＝332.28(萬元),,計算年凈收益： 年凈收益＝年有效毛收入－年運營費用 ＝1179.36－332.28＝847.08(萬元) 確定報酬率： 在調(diào)查市場上相似風險的投資所要求

49、的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。計算房地產(chǎn)價格,,,,,第5節(jié) 報酬率,報酬率的實質(zhì) 報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率，為投資回報與所投入資本的比率，即 報酬率 ＝ 為了進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。投資回報：是指所投入資

50、本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。,,,,,可將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資需要投入的資本是房地產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承擔風險。從全社會來看，報酬率與所投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低 。 因此，在房地產(chǎn)估價中選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。 所謂風險，是指由于不確

51、定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。,,,,,報酬率的求取方法1、累加法 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率：又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。風險報酬利率：是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有

52、自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。,,報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋ 缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠 ①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資。②管理負擔補償，是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券。③缺乏流動性補償，是

53、指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買賣較困難，交易費用也較高，缺乏流動性。④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。,,累加法應(yīng)用舉例,,由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，所以，一般是選用同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，例如，選用同一時期的國債利率或銀行存款利率

54、。于是，投資風險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。需要注意的是，上述無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。這是因為在收益法估

55、價中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報酬率。,,,,,2、市場提取法 市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。（1）在V ＝ 的情況下，是通過r＝ 來求取r，即可以將市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。（2）在V＝ [

56、 ]的情況下，可通過下式求取r。在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定程度后再采用線性內(nèi)插法求取。 [ ] – V = 0,市場提取法中采用迭代法求取r舉例,某經(jīng)營性不動產(chǎn)，建筑面積 10000平方米，交易價格為5600萬元，該建筑有效出租面積為建筑面積的75%，剩余使用年限為35年，

57、相鄰且條件相類似不動產(chǎn)的純租金每平方米每天為2元（空置、經(jīng)營管理費等已考慮在內(nèi)），求資本化率。,,,,,3、復(fù)合投資收益率法（1）土地與建筑物的組合 評估的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。 三者之間的關(guān)系：,,,,,3、復(fù)合投資收益率法（2）抵押貸款與自有資金的組合 購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成

58、：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。,,RM——抵押貸款常數(shù)；它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i)；n——抵押貸款期限。,自有資金資本化率(RE ) 是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。,,

59、綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴ 可以把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。 ⑵ 購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，有： 抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產(chǎn)價格⑶ 房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來分享，即： 房地產(chǎn)

60、凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷ 于是又有：房地產(chǎn)價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率,,例：購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額本息償還，通過可比實例房地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為12%。試計算綜合資本化率。,,例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貨款常數(shù)為

61、0.08。試求該房地產(chǎn)的價格。 解： 購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6(萬元)償還抵押貸款的能力＝2-0.6＝1.4(萬元)抵押貸款金額＝1.4/0.08＝17.5(萬元) 該房地產(chǎn)價格＝5＋17.5＝22.5(萬元),,⑸ 于是：綜合資本化率 ＝抵押貸款金額/房地產(chǎn)價格×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額/房地產(chǎn)價格×自有資金資本化率 ＝貸款價值比率×抵押貸款

62、常數(shù)＋(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率,,,,,4、投資報酬率排序插入法操作步驟與主要內(nèi)容：（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（如下圖）；（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度

63、應(yīng)落的位置；（4）根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。,,在計算凈收益時為什么不扣除房屋折舊？,從費用構(gòu)成來分析　　開發(fā)商為收回投資成本,可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，開發(fā)商在未來的收益年限內(nèi)每年的收入與費用之差便是未來的年純收益.將各期的純收益以一定的還原利率折現(xiàn)，相加總額理論上應(yīng)等于該房地產(chǎn)的投資成本。各種費用的支出用途為：1)維修費　用于房屋維修,付給房屋維修

64、公司。2)管理費　一部分作為辦公費用和工資等，另一部分交付有關(guān)管理部門,如工商部門。3)稅金　交付稅務(wù)部門。4)保險費　交付保險公司。5)折舊費　不支付給其他人，由業(yè)主提存。6)利息　是業(yè)主成本的時間價值，作為業(yè)主核算的必要收入或償還給銀行。7)其他支出。,與資金的時間價值進行比較,所謂的資金具有時間價值，是指同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值。這不同時間點上的價值差異就是資金的時間價值。,房地產(chǎn)投資收益率是指開發(fā)項

65、目達到正常贏利年份時,項目年凈收益與項目投資的資金價值之比(這里凈收益為扣除成本折舊的收益),房地產(chǎn)年凈收益與銀行利息的比較,,房地產(chǎn)投資中，資金的時間價值就是房地產(chǎn)的年凈收益。估價中，如果使用扣除折舊費的凈收益，則算出的結(jié)果僅相當于從銀行獲得的利息,而非資本的總價值。故此處的收益應(yīng)是本利和,即凈收益總額+成本折舊總額，定義為純收益。,在銀行系統(tǒng)內(nèi):本利和=利息總額+本金在房地產(chǎn)行業(yè)中:本利和=凈收益總額+成本折舊總額,,例：某房地產(chǎn)

66、還有1年壽命，年折舊費3萬元，維修費1萬元，管理費1萬元，稅金1萬元，保險費1萬元，租賃中介費1萬元，年租金10萬元，各項費用均年末支付，則該房地產(chǎn)價格為多少?該房地產(chǎn)的價格等于1年的收益價格，若1年收益價格為10萬元減折舊費3萬元，維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費各1萬元，則年末收益等于2萬元，房價等于2/(1+i)萬元。而事實上，該業(yè)主年末應(yīng)有現(xiàn)金5萬元，而非2萬元。維修費、管理費等是必須支付的，而折舊費則無須支

67、付。所以，1年壽命的房地產(chǎn)純收益求取時不能扣除折舊。同理，2年壽命的純收益求取時也不能扣除折舊。以此類推，n年壽命的房地產(chǎn)凈收益同樣不能扣除折舊。,采用靜態(tài)分析方法（即不考慮資金的時間價值）,例： 假設(shè)1幢建筑物的重置價格為500萬元，耐用年限50年，殘值率為0，若采取出租的方式，只要產(chǎn)權(quán)人每年能從該建筑物中取得10萬元的收益，50年后該建筑物的價值便可完全實現(xiàn)。按照直線折舊法，該建筑物年折舊費為10萬元，若按將折舊費計入費用，

68、則該建筑物年純收益為0，按照收益還原法的思路，計算出建筑物的收益價格為0，這是十分荒謬的。 問題在于我們把折舊費計入了房地產(chǎn)費用之中。換言之，建筑物純收益中應(yīng)包含折舊費用。,,對“運營費用(operating expense)與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅?！?①對于有抵押貸款負擔的房地產(chǎn)，運營費用不包括抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金