房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),王軍武 教授,緒言,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，其基本學(xué)科定位應(yīng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門(mén)經(jīng)濟(jì)學(xué)。是工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向的一門(mén)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課。從研究領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門(mén)類(lèi)。從研究對(duì)象來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置，通過(guò)資源配置研究來(lái)揭示反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

2、,緒言,同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交叉，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)：1、與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：城市土地的利用，城市住房，城 市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng)等；2、與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：研究土地開(kāi)發(fā)利用和土地資源合 理配置；3、與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài) 平衡理論的一致性；4、與金融學(xué)的交叉：房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；5、與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的

3、指導(dǎo)。,緒言,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所涉及的理論不僅多而且復(fù)雜。其理論框架可分三個(gè)層次：,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究可采用多種方法，比如：,講授內(nèi)容：,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述,1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特點(diǎn)3、房地產(chǎn)類(lèi)型4、描述房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)業(yè)的概念6、房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作過(guò)程7、房地產(chǎn)的特征8、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述,1、房地產(chǎn)的概念了解房地產(chǎn)的概念，首先需要對(duì)以下概念有清晰的認(rèn)識(shí)：（1）土地：土地是

4、地球的陸地（內(nèi)陸水域、海）表面范圍內(nèi)，有土壤、巖石、礦藏、水、氣、地質(zhì)、地貌，以及人類(lèi)活動(dòng)對(duì)上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體：我們可以從土地的自然形態(tài)、用途以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面將土地劃分類(lèi)型。,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),1、房地產(chǎn)的概念,1、房地產(chǎn)的概念,（2）地 產(chǎn)：土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即土地財(cái)產(chǎn)或土地要素所擁有的所有權(quán)和使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)：是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物或小區(qū)設(shè)施）和承

5、載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的多種財(cái)產(chǎn)權(quán)利?；颍航ㄖ貕K和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑及其衍生的權(quán)力，根據(jù)房屋建筑的不同，可分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。（4）不動(dòng)產(chǎn)：指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（建筑物附著物可以理解為動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)化）,1、房地產(chǎn)的概念,（5）土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系：,2、房地產(chǎn)的特點(diǎn),（1）不可移動(dòng)性：不像其他商品那樣，可以運(yùn)輸。這

6、一性質(zhì)使得區(qū)位環(huán)境條件在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格的分析中格外重要。（2）耐用性：房地產(chǎn)是最具耐耗性的物品。（3）異質(zhì)性：不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。（4）高價(jià)值性：從個(gè)人或國(guó)家來(lái)看，其價(jià)值都比較高。（5）供給有限性：房屋可以建造，但土地資源有限。（6）投資與消費(fèi)的雙重性：居住使用（消費(fèi)性）；保值增值（投資性）。（7）房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性：非勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)產(chǎn)品。,3、房地產(chǎn)類(lèi)型,（1）居住類(lèi)房地產(chǎn)：專(zhuān)供人們居住的房地產(chǎn)（

7、普通住宅、高級(jí)公寓、別墅）（2）商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、商店、旅館、酒店）（3）休閑類(lèi)房地產(chǎn)：指娛樂(lè)、健身類(lèi)活動(dòng)用房地產(chǎn)（體育館、娛樂(lè)中心）（4）公共事業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：指文教衛(wèi)、行政、社會(huì)福利、交通郵政等用途房地產(chǎn)（校舍、教堂、醫(yī)院、公園、政府辦公樓、養(yǎng)老院等）（5）工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：指生產(chǎn)活動(dòng)用房地產(chǎn)（工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)）,4、描述房地產(chǎn),（1）位置、四至、形狀（2）面積大?。悍康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門(mén)依法確認(rèn)的

8、面積（3）建筑物層數(shù)和高度：住宅1～3為低層，4～6多層，7～9中層，10層以上為高層，30層以上或超過(guò)100米為超高層（4）建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐屋面板等承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）（5）建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)狀況、采光、通風(fēng)等（6）使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：包括用途、建筑容積率、建筑覆蓋率等,4、描述房地產(chǎn),建筑容積率：?jiǎn)挝幻娣e土地的建筑面積數(shù)（建筑總面積／土地總

9、面積）建筑覆蓋率：?jiǎn)挝煌恋氐慕ㄖ偯娣e數(shù)（底層建筑面積／土地總面積）（7）描述房地產(chǎn)的其他方面：,5、房地產(chǎn)業(yè)的概念,《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)與代碼》16個(gè)門(mén)類(lèi)中，第五類(lèi)（E）為建筑業(yè)，第十一類(lèi)（K）為房地產(chǎn)業(yè)。聯(lián)合國(guó)《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)》中，房地產(chǎn)業(yè)位于十大類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第八類(lèi)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，俠義的房地產(chǎn)業(yè)則可列為流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟(jì)理論角度看，房地產(chǎn)業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，兼有第二、三產(chǎn)業(yè)

10、的特征，從核算統(tǒng)計(jì)管理來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通領(lǐng)域或第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)組織、經(jīng)營(yíng)管理、買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)營(yíng)以及中介、咨詢(xún)、評(píng)估等服務(wù)的行業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。,5、房地產(chǎn)業(yè)的概念,房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織業(yè)：組織城市的開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)，主要是指開(kāi)發(fā)公司（2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)：買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋?）房地產(chǎn)中介：咨詢(xún)及評(píng)估服務(wù)業(yè)（4）物業(yè)管理業(yè)：物業(yè)管理業(yè)是作為商業(yè)模式運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)（5）房地產(chǎn)行政管理

11、,6、房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作過(guò)程,包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行勞動(dòng)和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)程，包括通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。（2）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費(fèi)者之間的買(mǎi)賣(mài)、租賃過(guò)程，即房地產(chǎn)的銷(xiāo)售與租賃過(guò)程。（3）消費(fèi)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)（進(jìn)行各種社會(huì)化管理，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護(hù)）,7、房地產(chǎn)的特征,（1）基礎(chǔ)性：生產(chǎn)生活資料（2）先導(dǎo)性：進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要有房

12、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供生產(chǎn)和生活的空間（3）關(guān)聯(lián)性：建筑業(yè)發(fā)展導(dǎo)致建材、冶金、設(shè)計(jì)等發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致勞動(dòng)的需求（4）地域性：位置固定性－－全過(guò)程具有地域性－－價(jià)格、發(fā)展因素、政策法規(guī)也有地域性差異（5）周期性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動(dòng)的特征（發(fā)展復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)、衰退蕭條四階段）（6）高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)性：價(jià)格水平是長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)，過(guò)量資金涌入（7）對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性：房地產(chǎn)高價(jià)值性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)買(mǎi)都需要大量資金，必須有金融業(yè)的支持方能

13、持續(xù)發(fā)展,8、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有“雙重”產(chǎn)業(yè)地位。（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件。房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉。,8、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,（2）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)不論是占GD

14、P的比重，還是其增長(zhǎng)速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條件。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散。（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)變量對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率、效益增長(zhǎng)率、信用規(guī)模、需求和供給水平等方面都能夠直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng),1、房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求5、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制6、房

15、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng)9、分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及運(yùn)行規(guī)律,二、房地產(chǎn)市場(chǎng),市場(chǎng)：買(mǎi)賣(mài)雙方交易的場(chǎng)所 交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互作用的一種機(jī)制1、房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型,（1）地產(chǎn)市場(chǎng)A、土地一級(jí)市場(chǎng)：是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有

16、土地后出讓給使用者的市場(chǎng)， 兩種情況（國(guó)家－－開(kāi)發(fā)商） ① 土地批發(fā)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)企業(yè)或土地使用者向國(guó)家一次支出讓金 ② 土地租賃市場(chǎng)：土地使用者每年向國(guó)家交納地租B、土地二級(jí)市場(chǎng)：土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，是指生地－－熟地 －－轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘咧苯咏ǔ缮唐贩砍鍪?（開(kāi)發(fā)商－－消費(fèi)者）C、土地三級(jí)市場(chǎng)：消費(fèi)者之間的交易,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型,（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng),A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)：主

17、體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 （指房地產(chǎn)從策劃 －－建造－－使用，直至拆毀的全過(guò)程）,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型,B、建筑施工市場(chǎng)：主體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng)：主要是指出售和出租，主體開(kāi)發(fā)商或代理商，主體在該市場(chǎng)中：① 獲取利潤(rùn)；② 收集用戶(hù)的意見(jiàn)反饋從而指導(dǎo)以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；③ 多種出售和出租形式為用戶(hù)提供方便D、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中貨幣資金融通的場(chǎng)所，貫穿于所有市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),

18、（1）地區(qū)性：不能進(jìn)行調(diào)劑，因而房?jī)r(jià)存在極大差異,主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2）供給調(diào)節(jié)過(guò)程滯后性：供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)時(shí)間；供過(guò)于求時(shí)，多余的需要較長(zhǎng)時(shí)間方能被市場(chǎng)消化。（3）壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的，而且房地產(chǎn)投資決策受價(jià)格以外的因素影響較大。（4）投機(jī)性：僅次于金融市場(chǎng)（5）交易形式多樣性：買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，并且交易活?dòng)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),（6

19、）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進(jìn)行尋找買(mǎi)賣(mài)雙方、現(xiàn)場(chǎng)考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等一系列活動(dòng)。（7）受金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈影響性：房地產(chǎn)價(jià)值大，其交易對(duì)信貸的依賴(lài)性較強(qiáng)（8）市場(chǎng)效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買(mǎi)賣(mài)雙方需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和費(fèi)用進(jìn)行了解（9）政府干預(yù)性：政府通過(guò)財(cái)政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)等手段來(lái)鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能,房地產(chǎn)市場(chǎng)

20、的功能可以歸納為三個(gè)方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評(píng)價(jià)功能，是通過(guò)房地產(chǎn)的供求、競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格機(jī)制及其相互作用表現(xiàn)出來(lái)的。（1）資源配置功能：房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個(gè)層面。（2）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會(huì)總供給和總需求的橋梁。（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評(píng)價(jià)功能：房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)逐步建立健全的價(jià)格機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，使得房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)及

21、相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)都能得到合理的利潤(rùn)和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)的健康發(fā)展乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。,4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供給是指在其他條件相同時(shí)，賣(mài)者在既定的時(shí)間和既定的市場(chǎng)上以不同價(jià)格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。需求是指在其他條件相同時(shí)，買(mǎi)者在既定的時(shí)間和既定的市場(chǎng)上以不同價(jià)格所樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠

22、購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量是在一個(gè)特定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。,4.1 房地產(chǎn)需求,影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者收入和消費(fèi)偏好、替代房地產(chǎn)的價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)以及社會(huì)發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房

23、地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律，如在投機(jī)性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時(shí)，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價(jià)格往往呈現(xiàn)一種正向變動(dòng)關(guān)系。消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)偏好：消費(fèi)者收入決定消費(fèi)者的消費(fèi)邊界，消費(fèi)偏好則決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者預(yù)期：如果消費(fèi)者的預(yù)測(cè)是樂(lè)觀的，對(duì)房地產(chǎn)需求就會(huì)增加，反之減少。,4.1 房地產(chǎn)需求,社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化

24、、消費(fèi)者預(yù)期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。,4.2 房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個(gè)角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量是指在一個(gè)特定價(jià)格下，開(kāi)發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性層次性滯后性。,4.2 房地產(chǎn)供給,影響某一房地

25、產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及政策因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)，即價(jià)格與供給量存在著同向變動(dòng)的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價(jià)格的上升而增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價(jià)格，包括土地價(jià)格、建筑材料以及人工費(fèi)等等。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度等措施應(yīng)對(duì)土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)

26、要素價(jià)格上升較大時(shí)則會(huì)影響房地產(chǎn)的供給。,4.2 房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的未來(lái)預(yù)期：這種對(duì)未來(lái)的預(yù)期包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、通貨膨脹、未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)期、對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。,4.3 房地產(chǎn)供求均衡,房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相互作用共同決定：,價(jià)格的變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的形成,q0,,,,數(shù)量,價(jià)格,,,,,,p0,s,d

27、,p1,p2,,,s1,d1,,,需求曲線,供給曲線,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,（1）概念彈性是一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的度量。房地產(chǎn)需求（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量將會(huì)下降（上升）的百分?jǐn)?shù)，反映了需求量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反映程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減少）一個(gè)百分點(diǎn)所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點(diǎn)，即房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)對(duì)

28、收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,房地產(chǎn)供給（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的供給量將會(huì)上升（下降）百分?jǐn)?shù)，反映了供給量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。,,,Q,P,供給,,S,,,,,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,（2）房地產(chǎn)供給彈性分析由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時(shí)期具有不同的特點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。,,,Q,P,短期內(nèi)供給彈性較小,,,S,

29、,,Q,P,,,,S,長(zhǎng)期內(nèi)供給彈性較大,,,,,,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,此外，還有對(duì)完全無(wú)彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全有彈性等情況的描述：,,,Q,P,,,,S0,S1,S2,,,S3,S4,5、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,（1）短期房地產(chǎn)供求：,,,,供求數(shù)量,P,,S1,,,b,a,,d2,d1,需求由d1增加到d2，供給調(diào)節(jié)滯后，短期供給不變，價(jià)格由a增加到b,,5、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,（2）長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求：,P,d2,d1,

30、,,供求數(shù)量,,S1,,,,,,,S2,S3,d3,長(zhǎng)期供給曲線,經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，地價(jià)、勞動(dòng)力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)：a →b → c → d → e，在經(jīng)濟(jì)日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e → f → c → g → a,d,b,a,c,e,f,6、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征,（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價(jià)格相近（2）供求均衡，價(jià)格穩(wěn)定（3）供過(guò)于求，價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少，市場(chǎng)成為買(mǎi)方市場(chǎng)；

31、供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)成為賣(mài)方市場(chǎng)（4）市場(chǎng)利率下降，開(kāi)發(fā)信貸成本降低，開(kāi)發(fā)量增加，消費(fèi)信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即空置率，因時(shí)間、地區(qū)不同而不同,7、影響房地產(chǎn)供求的因素,影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個(gè)方面：（1）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件：利率下降，貸款放松，需求和供給均會(huì)上升，反之亦然（4）稅率

32、，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價(jià)格，建筑工人的工資，建材價(jià)格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價(jià)、空置率,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng),房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費(fèi)性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可以分為投資性供給和消費(fèi)性供給，這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看作是由房地產(chǎn)投資市場(chǎng)和房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)有機(jī)地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價(jià)格是投資市場(chǎng)供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)反映房地產(chǎn)消費(fèi)性需求和供給之

33、間的關(guān)系，租金是消費(fèi)市場(chǎng)供求作用的結(jié)果在投資市場(chǎng)上，租金上漲會(huì)引起價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)量增加，市場(chǎng)上的供給量增加；在消費(fèi)市場(chǎng)上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致租金下降,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)是沿著租賃供求作用→租金→價(jià)格→開(kāi)發(fā)量→消費(fèi)市場(chǎng)→供給量→租賃供求作用進(jìn)行的。,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng),投資與消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行分析：A、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導(dǎo)致

34、價(jià)格上漲，引起開(kāi)發(fā)供給量增加，會(huì)增加消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)量，降低租金，直至運(yùn)動(dòng)達(dá)到新的均衡，租金價(jià)格、開(kāi)發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟(jì)萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實(shí)施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而增加消費(fèi)市場(chǎng)供給，降低租金。C、開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)如果實(shí)施緊縮經(jīng)濟(jì)政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價(jià)格不變的條件下，開(kāi)發(fā)量減少，消費(fèi)市場(chǎng)

35、供給減少，租金上漲。,9、分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及運(yùn)行規(guī)律,由于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能以及面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類(lèi)，將其分解為若干子市場(chǎng)進(jìn)行討論。如：居住物業(yè)市場(chǎng)：含普通住宅市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商場(chǎng)或商鋪市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)等工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)、研究與發(fā)展用房市場(chǎng)等土地市場(chǎng)，是指各種類(lèi)型用地市場(chǎng)特殊物業(yè)

36、市場(chǎng)。,9.1 住宅市場(chǎng),（1）住宅類(lèi)型和特點(diǎn)類(lèi)型：按照經(jīng)營(yíng)方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照價(jià)格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷(xiāo)售對(duì)象等。住宅特點(diǎn)：位置的固定性、消費(fèi)的層次性、需求的多樣性、房?jī)r(jià)的巨額性、購(gòu)房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。,9.1 住宅市場(chǎng),（2）住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)與構(gòu)成特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非物流

37、性市場(chǎng)范圍的區(qū)域性流通形式的多樣性構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場(chǎng)價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋等，組成成分的運(yùn)作方式各不相同。,9.1 住宅市場(chǎng),（3）住宅市場(chǎng)的供求與運(yùn)行特點(diǎn)住宅市場(chǎng)的供求可從以下幾個(gè)方面來(lái)理解：潛在總供給與潛在總需求意愿總供給與意愿總需求實(shí)際總供給與實(shí)際總需求、有效總供給與有效總需求住宅市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)：住宅市場(chǎng)供求在總量上難以達(dá)到均衡，但在一定時(shí)間、一定區(qū)域又可能達(dá)到在結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供

38、應(yīng)的相對(duì)滯后性短期供求的不均衡性與長(zhǎng)期供求的均衡性。,9.2 非住宅市場(chǎng),非住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及其他類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（1）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與運(yùn)行特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，基本上是由用于商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)辦公的寫(xiě)字樓市場(chǎng)和用于商品服務(wù)的商貿(mào)娛樂(lè)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)組成。運(yùn)行特點(diǎn)：需求彈性較大，且受到多種綜合因素的影響供給緊張，供給彈性較小對(duì)價(jià)格等因素較為敏感。,www.fdcew.c

39、om房地產(chǎn)E網(wǎng),9.2 非住宅市場(chǎng),（2）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與供求平衡的調(diào)整：結(jié)構(gòu)：工業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)服務(wù)的對(duì)象和工業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分，比如按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分為：勞動(dòng)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)房地產(chǎn)供求平衡應(yīng)注意的因素：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和工業(yè)房地產(chǎn)使用需求長(zhǎng)期利率與工業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品的需求短期信貸、開(kāi)發(fā)成本和工業(yè)房地產(chǎn)的新增供給。,三、房地產(chǎn)價(jià)格,1、地租理論2、土地價(jià)格3、建

40、筑物價(jià)格4、房地產(chǎn)價(jià)格5、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi),1、地租理論,地租：是租地人為了得到使用自己資本的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（土地），要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土地的所有者的一個(gè)貨幣額。租地人取得平均利潤(rùn)，土地所有人取得超額利潤(rùn)，即地租。地租包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租,1、地租理論,（1）產(chǎn)生地租的條件兩個(gè)直接條件：社會(huì)生產(chǎn)力有一定發(fā)展，出現(xiàn)剩余勞動(dòng)；土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原始社會(huì)→生產(chǎn)力低→沒(méi)有剩余勞動(dòng)→土地統(tǒng)一公有→沒(méi)有

41、地租奴隸社會(huì)→有剩余勞動(dòng)→土地所有權(quán)與使用權(quán)為奴隸主所有→也沒(méi)有地租封建社會(huì)→生產(chǎn)力提高→剩余勞動(dòng)增加，農(nóng)民在地主所有的土地上勞動(dòng)，產(chǎn)生封建地租資本主義社會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)代地租社會(huì)主義：以前在農(nóng)村，土地所有權(quán)與使用權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有；現(xiàn)在，主要進(jìn)行承包，因此存在地租。,1、地租理論,（2）級(jí)差地租舉例：某國(guó)絕大多數(shù)工廠是用蒸汽機(jī)推動(dòng)的，少數(shù)用自然瀑布。前者耗費(fèi)資本100的商品量取得的市場(chǎng)價(jià)格為115，利潤(rùn)率為15％，后者生產(chǎn)同樣的

42、商品的資本耗費(fèi)為90，但按115出售，利潤(rùn)率為25％。這樣就有10％的超額利潤(rùn)，他不是產(chǎn)生于資本，而是產(chǎn)生于對(duì)一種能夠壟斷且已經(jīng)被壟斷的、數(shù)量有限的自然力的利用。10％的超額利潤(rùn)落入瀑布者手中，轉(zhuǎn)化為地租。定義：這種產(chǎn)生于支配著可壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部門(mén)的一級(jí)資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，就是級(jí)差地租。來(lái)源：由于經(jīng)營(yíng)較好土地企業(yè)的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與由經(jīng)營(yíng)劣等地企業(yè)的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所產(chǎn)

43、生的超額利潤(rùn)，是超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式。,1、地租理論,A、級(jí)差地租Ⅰ：是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的：,1、地租理論,B、級(jí)差地租Ⅱ：在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租,1、地租理論,（3）絕對(duì)地租（農(nóng)業(yè)）定義：由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租成為絕對(duì)地租。農(nóng)產(chǎn)品按劣等土地決定的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出售，但實(shí)際是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格是高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的，這樣，

44、劣等土地除能提供平均利潤(rùn)外，還有一個(gè)余額，這個(gè)余額就形成了絕對(duì)地租，被土地所有者占有。形成原因：土地所有權(quán)的壟斷。,1、地租理論,（4）城市地租特性：以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)因位置而形成的級(jí)差地租是城市地租的主要形式商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴(kuò)散性比農(nóng)業(yè)地租更具積累性城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。,1、地租理論,①、城市級(jí)差地租Ⅰ：由于土地位置引起的相對(duì)較高的利潤(rùn)

45、轉(zhuǎn)化為地租。,②、城市級(jí)差地租Ⅱ：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資，建筑面積由小到大，建筑產(chǎn)品的價(jià)值增加，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價(jià)值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，轉(zhuǎn)化為地租，即為地租Ⅱ。,1、地租理論,③、城市絕對(duì)地租：城市土地使用者所必須交納的最低額度的地租，其基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)地租，即農(nóng)業(yè)用地時(shí)的全部地租，也是絕對(duì)地租和級(jí)差地租之和，其量的最低限則是作為農(nóng)業(yè)用地（優(yōu)等）時(shí)的全部地租。④、城市壟斷地租：像北京王府井，上海南

46、京路等極為稀缺的商業(yè)黃金地段上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可獲特別高的超額利潤(rùn)。由于土地所有者對(duì)這種求過(guò)于供的珍稀土地的壟斷，這種超額利潤(rùn)就轉(zhuǎn)化為壟斷地租。壟斷地租：來(lái)自于特別優(yōu)越的位置；不是來(lái)自于出售商品的壟斷價(jià)格。,1、地租理論,⑤、區(qū)位地租：城市居民對(duì)距城市中心不同距離位置土地的地租支付能力（意愿），稱(chēng)為居住競(jìng)租能力曲線：,2、土地價(jià)格,土地價(jià)格是購(gòu)買(mǎi)土地所支付的貨幣數(shù)額。從土地價(jià)格的構(gòu)成來(lái)看，土地價(jià)格應(yīng)由三部分組成，真正的地租、土地資本折舊及

47、土地資本的利息，即三部分總和的資本化為土地價(jià)格。特點(diǎn)：土地價(jià)格是關(guān)于土地權(quán)益的價(jià)格，不同于一般商品價(jià)格的確定土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)土地價(jià)格具有地域性及個(gè)案性,2、土地價(jià)格,（1）古典理論從賣(mài)方來(lái)講，土地價(jià)格是所出租或出售土地的地租資本化收入；從買(mǎi)方來(lái)講，土地價(jià)格是資本化的，因而是提前支付的地租，地價(jià)是地租受益的現(xiàn)值之和。,土地價(jià)格,第n年的地租,折現(xiàn)率,2、土地價(jià)格,（2）現(xiàn)代理論：地價(jià)直接由土地資

48、產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)所決定，地價(jià)不僅受到持有者土地利用收益的影響，還受到將來(lái)賣(mài)掉土地時(shí)所產(chǎn)生的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。,,其中：PVR（n－1）為到n－1年后的土地利用收益R的現(xiàn)值之和,n年后的預(yù)期地價(jià),2、土地價(jià)格,（3）我國(guó)城鎮(zhèn)土地價(jià)格構(gòu)成：,3、建筑物價(jià)格,建筑物價(jià)格是指建成后建筑物的價(jià)格，不包括土地價(jià)格，由建筑生產(chǎn)費(fèi)用加一定的利潤(rùn)等形成的。構(gòu)成：建筑物價(jià)格＝建筑工程費(fèi)用（土建、給排水等）＋設(shè)備及安裝工程費(fèi)用（機(jī)械、電器等）

49、＋其他費(fèi)用（設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)等）,4、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相互作用形成的。全國(guó)各地的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成：,4、房地產(chǎn)價(jià)格,（1）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)用，勘查設(shè)計(jì)、土地出讓金等（2）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)（3）各種配套及稅費(fèi)包括公共建筑配套工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）以及管理

50、費(fèi)（4）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一般情況下：土地費(fèi)占總價(jià)格的20％，建安工程費(fèi)占40％，市政公共設(shè)施費(fèi)占20％－30％，各種稅費(fèi)占10％－20％,4、房地產(chǎn)價(jià)格,目前房地產(chǎn)價(jià)格理論中存在的問(wèn)題：A、土地出讓金內(nèi)涵界定問(wèn)題(重復(fù)計(jì)算)；B、成本中沒(méi)有貸款利息。此外，政府價(jià)格管理部門(mén)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成界定：,商品房?jī)r(jià)格,成本,利潤(rùn),稅金,地段差價(jià),,應(yīng)該包括管理費(fèi)用與貸款利息,,并不是價(jià)格構(gòu)成因素，而且在土地費(fèi)用中已經(jīng)體現(xiàn),,4、房地產(chǎn)價(jià)格,

51、按理論價(jià)格計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的基本構(gòu)成應(yīng)包括兩部分，即成本和利潤(rùn)。成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所耗費(fèi)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)，利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中所創(chuàng)造的全部剩余價(jià)值?？v觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，商品房?jī)r(jià)格應(yīng)包括：,商 品 房 價(jià) 格,生 產(chǎn) 過(guò) 程,土地價(jià)格或土地出讓金,住房建造價(jià)格,流 通 過(guò) 程,,商品房銷(xiāo)售成本及利潤(rùn),農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價(jià),市地地價(jià),,,攤消費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、住房銷(xiāo)售稅、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),,勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料

52、費(fèi)、建筑施工費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)以及房屋建筑利潤(rùn),,,耕地占用稅、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn),拆遷安置費(fèi)、土地再開(kāi)發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn),,,4、房地產(chǎn)價(jià)格,4、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的途徑一般有兩條：一是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地：,二是城市土地的再開(kāi)發(fā)：,5、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi),5.1 商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格商品房?jī)r(jià)格：是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

53、格，由完整的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：向中、低收入階層出售的住房?jī)r(jià)格，由建筑物價(jià)格和不完全土地價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。,5.1 商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成具體包括：① 征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；② 勘查設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；③ 住宅建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)；④ 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營(yíng)性公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤ 貸款利息；⑥ 稅金；⑦ 以①－④項(xiàng)費(fèi)

54、用之和為基數(shù)1％－3％管理費(fèi)；⑧ （3％以?xún)?nèi)的）利潤(rùn)。,5.2 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是以城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力確定的共有住房出售價(jià)格，不同買(mǎi)房職工還可享受不等的工齡折扣等。以其購(gòu)買(mǎi)的住房，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，是一種過(guò)渡價(jià)格形式。成本價(jià)是向中低階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出手住房的價(jià)格，以成本價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地的使用權(quán)。具體包括商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中的①－⑦項(xiàng) 此外還有廉租金、準(zhǔn)成本

55、（福利租金）、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)租金等。,5.3 房地產(chǎn)租金細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)租金細(xì)分為：① 維修費(fèi)；② 管理費(fèi)；③ 折舊費(fèi)；④ 投資利息；⑤ 稅金；⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)；⑦ 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；⑧ 地租。① 維修費(fèi)：是正常使用和定期維修的前提下，按年計(jì)算的平均維修支出，每月每平方米維修費(fèi)＝折舊費(fèi)×維修費(fèi)率（68％）② 管理費(fèi)：為維修房屋出租的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所付出的管理人員的工資、辦公經(jīng)費(fèi)等，每月每平方米管理費(fèi)＝折舊費(fèi)

56、15;管理費(fèi)率（12％）③ 折舊費(fèi)：對(duì)房屋使用過(guò)程中因自然或人為的損耗引起房屋價(jià)值減少的補(bǔ)償，直線法，每月每平方米折舊費(fèi)＝成本價(jià)格（1－殘值率）／折舊年限×12，折舊年限為50年，殘值率為2％,5.3 房地產(chǎn)租金細(xì)分,④ 投資利息：對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)人在住房出租期間出讓資金使用權(quán)的一種補(bǔ)償⑤ 稅金：住房產(chǎn)權(quán)人向國(guó)家交納的稅收，評(píng)估價(jià)× 12％⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)：將住房投保而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用， 月保險(xiǎn)費(fèi)＝（投保金額

57、× 年保險(xiǎn)費(fèi)率）／12⑦ 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：商品房出租人在租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)⑧ 地租：商品房產(chǎn)權(quán)人向房屋承租人收取的土地費(fèi)用， 月地租＝（土地價(jià)格× 年利息率）／12其中：廉租金： ① ② 準(zhǔn)成本租金： ① ② ③成本租金： ① ② ③ ④ ⑤ 市場(chǎng)租金：全部,四、房地產(chǎn)投資,1、房地產(chǎn)投資概論2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

58、 2.1 確定性評(píng)價(jià)方法 2.2 不確定性評(píng)價(jià)方法3、房地產(chǎn)投資組合,四、房地產(chǎn)投資,1、房地產(chǎn)投資概論（1）一般房地產(chǎn)投資程序：,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的八個(gè)步驟,,1、房地產(chǎn)投資概論,（2）房地產(chǎn)投資目標(biāo)投資目標(biāo)決定投資方向，并且是評(píng)價(jià)投資效果的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的目標(biāo)同一般投資項(xiàng)目投資目標(biāo)類(lèi)似，一般來(lái)講，投資目標(biāo)分為以下幾種：a、最大投資利潤(rùn)；b、投資本金的安全與保值；c、增值潛力；d、減少通

59、貨膨脹損失。,1、房地產(chǎn)投資概論,（3）房地產(chǎn)投資的類(lèi)型從房地產(chǎn)投資的方式劃分，可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等一系列活動(dòng)，建成可以滿足某種需要的房屋，然后通過(guò)租售給置業(yè)人士的過(guò)程。其目的是獲得最大化的投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)建成的物業(yè)（包括新建和二手房）的行為，其目的是通過(guò)轉(zhuǎn)售或出租來(lái)獲取資本收益或者穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。此外，還可

60、以從其他角度來(lái)劃分房地產(chǎn)投資的類(lèi)型，比如從投資對(duì)象上分為地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資，或者分為商業(yè)用房投資、工業(yè)用房投資以及住宅投資等等。,1、房地產(chǎn)投資概論,（4）房地產(chǎn)投資的一般風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)投資組合理論風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。,2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是指從財(cái)務(wù)角度對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，從投資項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程來(lái)看，應(yīng)主要包括預(yù)測(cè)性評(píng)價(jià)、建設(shè)期評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)的方法大致分為確定性和不確定性?xún)煞N。這里重點(diǎn)介紹

61、事前預(yù)測(cè)性評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)。,投資評(píng)價(jià),,預(yù)測(cè)性評(píng)價(jià),建設(shè)期評(píng)價(jià),項(xiàng)目后評(píng)價(jià),確定性評(píng)價(jià)：靜態(tài)或動(dòng)態(tài),不確定性評(píng)價(jià),,2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法,確定性因素的評(píng)價(jià)又有靜態(tài)評(píng)價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，靜態(tài)評(píng)價(jià)方法的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、投資收益率、開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率等，動(dòng)態(tài)指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；不確定性評(píng)價(jià)方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1 靜態(tài)方法靜態(tài)方法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即資金流量不需

62、要進(jìn)行折現(xiàn)，故也稱(chēng)為非折現(xiàn)法。這種方法簡(jiǎn)單易行，但不能反映投資項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)真實(shí)的現(xiàn)金流量，因此常用于短期、小型投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,靜態(tài)評(píng)價(jià)的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)：,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,例：,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,此外，還有投資利稅率和資本金利潤(rùn)率：,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,2.1.2 動(dòng)態(tài)方法動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法在經(jīng)濟(jì)分析中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，同靜態(tài)評(píng)價(jià)方法相比，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)可以對(duì)項(xiàng)目?jī)粜б娴呐袛喔鼫?zhǔn)確，同時(shí)能夠把各個(gè)可行

63、方案或項(xiàng)目進(jìn)行排序和比較，因此是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的主要方法；缺點(diǎn)是計(jì)算相對(duì)復(fù)雜。,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,主要評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、凈現(xiàn)值（Net Present Value）：凈現(xiàn)值有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值之分，這里只討論財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。,在計(jì)算期內(nèi)，將各年（期）的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率分別折算到項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始時(shí)的現(xiàn)值之和，稱(chēng)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,B、凈現(xiàn)值率（NPVR）凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值

64、與總投資現(xiàn)值的比率，它表示動(dòng)態(tài)單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應(yīng)采用凈現(xiàn)值率比選方案。C、內(nèi)部收益率（Internal Revenue Rate）：內(nèi)部收益率是在投資活動(dòng)有效期內(nèi)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的逐年現(xiàn)金流入的現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。其意義在于他是一個(gè)項(xiàng)目能夠接受的最大貼現(xiàn)率。,2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,一般采用插值法近似求解，公式如下：,用幾何意義（相似三角形）來(lái)說(shuō)明這一公式求解過(guò)程：,2.

65、1 確定性評(píng)價(jià)方法,例：某項(xiàng)目在試算過(guò)程中，其凈現(xiàn)值由正變負(fù)只出現(xiàn)一次。當(dāng)i等于14％時(shí)，凈現(xiàn)值為86.45萬(wàn)元，當(dāng)i取值16％時(shí)，凈現(xiàn)值為-66.71萬(wàn)元，因此，該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率在14％－16％之間，通過(guò)線性插值公式計(jì)算得到：,在幾何圖形中，連接正負(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)的NPV的直線與橫坐標(biāo)的交點(diǎn)，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率15.13％為所求的內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目可行，否則，應(yīng)予以否定。,www.fdcew.co

66、m房地產(chǎn)E網(wǎng),2.1 確定性評(píng)價(jià)方法,D、動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零的時(shí)間即為動(dòng)態(tài)投資回收期。計(jì)算公式：,2.2 不確定性評(píng)價(jià)方法,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價(jià)、建筑成本、開(kāi)發(fā)周期等，這些因素會(huì)影響到房地產(chǎn)投資利潤(rùn)。所以不確定因素變動(dòng)給投資收益帶來(lái)的影響，是投資決策的一個(gè)重要內(nèi)容。2.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估的敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資收益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)若干不

67、確定性因素變動(dòng)的敏感程度的一種方法。如果某個(gè)因素的微小變動(dòng)對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效益造成較大影響，那么就說(shuō)明該項(xiàng)目對(duì)這個(gè)因素敏感。步驟：①、確定分析指標(biāo)；②、確定可能發(fā)生變動(dòng)的影響因素；③、設(shè)定不確定性因素的額變化范圍；④、根據(jù)設(shè)定的不確定因素的變化值，重新計(jì)算投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，找出敏感性因素。,2.2 不確定性評(píng)價(jià)方法,2.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析。單變量敏感性分析是基本方法。在

68、進(jìn)行單變量分析時(shí)，要假定各變量之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一個(gè)變量的變化，同時(shí)假定其他變量保持不變，觀察所選定的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上考察變量同時(shí)發(fā)生變動(dòng)，選定的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如何變動(dòng)的一種方法。多個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強(qiáng)的實(shí)用性。,2.2 不確定性評(píng)價(jià)方法,例：一個(gè)投資者準(zhǔn)備投資一個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積2000平米，建造成本為200元每平米，年租金