[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)講義ppt課件第4講房地產(chǎn)價格

1、第4講 房地產(chǎn)價格,,第一節(jié)房地產(chǎn)價格的特點和作用,一房地產(chǎn)價格特點 房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學(xué)的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。 “基本上”，是因為房地產(chǎn)價格的形成與其他一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房地產(chǎn)價格是一個復(fù)雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格

2、，房與地是不可分割的統(tǒng)一體的價格。,（二）房地產(chǎn)價格的具體特點,1．房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征 房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不像其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移；因而房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是權(quán)利價格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的。房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全的、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時，又由于房

3、地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價格，例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等。 2.作為房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)的價值具有特殊性 一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會

4、必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。,3.房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機制 房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。 一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的。 另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性。在一定

5、時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時間才能調(diào)整過來。房地產(chǎn)商品的供給彈性小，房地產(chǎn)均衡價格的形成主要是由一需求量的變動所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時，房地產(chǎn)價格便呈現(xiàn)出上升趨勢。 同時，房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。,,4.房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性 個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性

6、所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性，房地產(chǎn)實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。,,5.房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)方式 一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價入股等。表現(xiàn)為售賣價、租賃價、抵押價、典當(dāng)價等。,,6.房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢

7、 一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。這主要是因為土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，需求拉動地價上升，同時，勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟發(fā)展和收人水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應(yīng)上升。,三、房地產(chǎn)價格的基本類型,（一）按權(quán)屬形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格

8、類型 根據(jù)權(quán)屬形態(tài)不同劃分: 房地產(chǎn)所有權(quán)價格，特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格。通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格”。這類價格在目前商品房市場上占主導(dǎo)地位。 房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可細分為租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格、地役權(quán)價格、典當(dāng)權(quán)價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價格派生出來并與之有密切聯(lián)系

9、的價格。 目前在中國內(nèi)地流行的主要是租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格，典當(dāng)權(quán)價格剛開始試行。租賃權(quán)價格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權(quán)價格的形成隨行就市。 抵押權(quán)價格則通常由經(jīng)濟評估機構(gòu)對用于抵押的房地產(chǎn)所評估的價格。地上權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等他項權(quán)利主要在中國港、澳、臺地區(qū)實行。,,（二）按物質(zhì)實體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格類型 分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨的房屋建筑物、“連房

10、帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產(chǎn)價格。 土地價格包括土地所有權(quán)價格（在中國特指對農(nóng)村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價格。單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經(jīng)濟適用房，出售給中低收人戶、屬于住房保障性的住房建筑物價格、而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房

11、地產(chǎn)價格。 按房地產(chǎn)物質(zhì)實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業(yè)廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。,（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價格類型 據(jù)價格形成的方式，可劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。 理論價格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價格。 評估價格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員根據(jù)科學(xué)的方法對房地產(chǎn)的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價

12、格。 實際成交價格是指房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關(guān)系、競爭烈度等因素的深刻影響，也可稱之為市場價格。 房地產(chǎn)價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分為：自由市場價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種類型。 自由市場價是完全由市場自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房地產(chǎn)價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。 政府指導(dǎo)價是由政府物價部門規(guī)定基準(zhǔn)價并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動

13、的房地產(chǎn)價格，目前具有社會保障性質(zhì)的專門供應(yīng)給中低收人戶的經(jīng)濟適用房價格屬于這種類型，實際是準(zhǔn)商品房價格。 政府定價專指供應(yīng)給低收人戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內(nèi)，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。,（四）按計價單位劃分的房地產(chǎn)價格類型按計價單位劃分總價和單價 總價是指一套房地產(chǎn)總價格，即每套價格，單價是指一套房地產(chǎn)總價分攤到該套房地產(chǎn)面積上所得到的單

14、位面積價格。對于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產(chǎn)每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小。 使用套總價的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收人狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。 土地可以有兩種單價形式，一是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。一是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最

15、大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”。 土地單價=樓面地價*容積率。按樓面地價計算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準(zhǔn)確。 容積率，“建筑面積面積濃度”，在一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積比率。,（五）其它價格,基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格買賣價格、保險價格、課稅價格和征地價格現(xiàn)房價格和期房價格起價、標(biāo)價、成交價和均價保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格,三、房地產(chǎn)價格的地位和作用,（

16、一）房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)地位 房地產(chǎn)價格在整個價格體系中，處于基礎(chǔ)價格的重要地位。 從生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納人生產(chǎn)成本，成為商品價格的構(gòu)成部分。 從消費領(lǐng)域的角度分析，住房消費是勞動力再生產(chǎn)費用中的重要組成部分。任何商品生產(chǎn)都離不開勞動力這個生產(chǎn)要素，勞動力的價格是由勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費用來決

17、定的，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產(chǎn)成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價格。,（二）房地產(chǎn)價格的主要功能和作用,(1)作為基礎(chǔ)性價格，房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。房地產(chǎn)價格作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本。房地產(chǎn)價格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大并在家庭消費支出

18、中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。 (2）住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降；反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟問題和社會問題。 (3)價格作為市場經(jīng)濟最重要的調(diào)節(jié)機

19、制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求、總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。房地產(chǎn)價格可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價格機制與供求機制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的形成和運動,一、房地產(chǎn)價格形成的基本原理 市場價格市場經(jīng)濟客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是

20、價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。 作為生產(chǎn)者房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。 作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值

21、”，能帶來相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。 同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要因素。 此外，預(yù)期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。,二、影響房地產(chǎn)價格的因素,經(jīng)濟因素： 影響房地產(chǎn)價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收人水平、投資水平、財政收支、金融狀況。 社會因素：包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會

22、治安、文化與時尚等。 行政與政治因素：行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。 房地產(chǎn)的內(nèi)在因素：指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等 周邊環(huán)境因素

23、：如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場等，價格就低。,,房地產(chǎn)價格與其它變量的關(guān)系,房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金租賃和買賣市場具有互補、競爭和依存關(guān)系,房地產(chǎn)價格與利率,利率上升，投資成本上升，壓縮投資，按揭成本上升，壓縮需求，減低房產(chǎn)價值，帶來房價下降。反之亦反。,房地產(chǎn)價格與匯率,匯率指一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是一國貨幣表示另一貨幣的

24、價格。本幣相對外幣升值，導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)升值，國外資產(chǎn)價格下降。本幣升值和國內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲往往同時發(fā)生。 流動性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)：財富和擠出效應(yīng)：溢出效應(yīng)： 溫州炒煤—炒房,,流動和預(yù)期效應(yīng)：匯率變動可能導(dǎo)致境外投機性資金沖擊東道國房地產(chǎn)市場，引起房產(chǎn)價格波動。當(dāng)一國貨幣具有升值預(yù)期時，國際投資基金把外幣換為東道國貨幣并在東道國購買房產(chǎn)等資產(chǎn)。等東道國貨幣升值后，國際投資者將在東道國購買的房產(chǎn)以升值價格賣出，對換為外幣，會導(dǎo)

25、致東道國貨幣和房產(chǎn)雙漲。土地供給有限和建設(shè)周期長，剛性供給促進房產(chǎn)價格飛漲。反之，貨幣貶值將降低國際投資者預(yù)期，將拋售房產(chǎn)，資本流出東道國，增加房產(chǎn)供給，房產(chǎn)價格下降。,,財富與擠出效應(yīng)：國內(nèi)貨幣升值，進口增加，國內(nèi)一般消費品價格下降，貨幣購買力增加，多余購買力會轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，推高房價。相反，貨幣購買力減少，貨幣對一般消費品支出增加，對房產(chǎn)需求降低，房價降低。,溢出效應(yīng)：貨幣升值導(dǎo)致物價下跌和經(jīng)濟萎縮，特別是被動升值。政府為此采取擴張性貨幣

26、政策—降低利息和增加貨幣，資金充裕而流向房產(chǎn)市場，房價上升。國內(nèi)貨幣貶值，政府應(yīng)對國際投資者沖擊，為了經(jīng)濟穩(wěn)定采取緊縮貨幣政策加以控制，給房產(chǎn)帶來緊縮性溢出效應(yīng)。,房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量,貨幣供應(yīng)增加，進入房地長市場：經(jīng)濟繁榮，對房地產(chǎn)需求增加，貸款過剩，促進價格過快增長，增加市場風(fēng)險。貨幣供應(yīng)過少，即壓縮房地產(chǎn)需求。預(yù)期通脹時保值驅(qū)動增加房地產(chǎn)需求。,房地產(chǎn)價格與股票價格,財富效應(yīng):股價上升，持有者財富增加，為平衡財富結(jié)構(gòu)，購買房

27、地產(chǎn)擠出效應(yīng)：股價上漲，風(fēng)險資產(chǎn)在個人資產(chǎn)中比重增加，為了避險，部分投資者會選擇減少股票，投資房地產(chǎn)替代效應(yīng)：股票和房地產(chǎn)都是資產(chǎn)，投資者會從相對收益低的向高的轉(zhuǎn)化。,房地產(chǎn)價格與市場預(yù)期,為何買漲不買跌？？？預(yù)期房價上升—提前購買—推高房價—抵償房貸壓力—多買---短期房地產(chǎn)無法增量供給---房價快速上漲—強化市場預(yù)期。房價下跌—需求者退市觀望—房市萎縮---強化市場悲觀預(yù)期。,三、房地產(chǎn)升值,（一）房地產(chǎn)升值的涵義和特點

28、 房地產(chǎn)升值：指在社會經(jīng)濟正常發(fā)展的條件下，從長遠的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)的市場交換價格不斷上升的趨勢。 房地產(chǎn)升值的實質(zhì)：土地的升值，也就是說，是土地升值引起了房地產(chǎn)升值。,若干國家地價、消費品價格、國民收入年均遞增率%,（二）房地產(chǎn)升值的原因和前提,首先，是由其特定的供求關(guān)系所決定的。 其次，是土地效率提高型升值。再次，是勞動積累型升值。 最后，是土地用途轉(zhuǎn)換型升值。,（三）房地產(chǎn)升值的作用和調(diào)控,房地產(chǎn)升值可以

29、給房地產(chǎn)投資者帶來額外的收益。 房地產(chǎn)升值是經(jīng)濟增長和發(fā)展的表現(xiàn)，它作為一個重要的經(jīng)濟信號，可以增強人們投資、消費的信心，具有穩(wěn)定經(jīng)濟局勢的重要作用。 維持一定的房地產(chǎn)升值，是各國中央政府和城市政策的一致愿望。房地產(chǎn)升值也是導(dǎo)致房地產(chǎn)過度投機的誘因，如果投機過盛則會造成經(jīng)濟過熱，容易產(chǎn)生經(jīng)試泡沫，引發(fā)經(jīng)濟危機,房地產(chǎn)升值的調(diào)控：一是控制房地產(chǎn)升值的速度，既要維持房地產(chǎn)升值，又要將其幅度控制在適度范圍內(nèi)，抑制非正常

30、升值；二是合理分配升值收益，抑制過度投機。 政府對房地產(chǎn)升值調(diào)控的主要手段有經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段： 1.控制土地供應(yīng)量 2.控制房地產(chǎn)投資規(guī)模 3.實施房地產(chǎn)價格管理 通過制定城市土地基準(zhǔn)地價、制定和發(fā)布房地產(chǎn)價格指數(shù)來指導(dǎo)公眾，保持房地產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定。 4.通過稅收來合理分配房地產(chǎn)升值收益 5.通過規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，抑制投機行為,第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,,

31、1、土地價格,土地價格是購買土地所支付的貨幣數(shù)額。從土地價格的構(gòu)成來看，土地價格應(yīng)由三部分組成，真正的地租、土地資本折舊及土地資本的利息，即三部分總和的資本化為土地價格。特點：土地價格是關(guān)于土地權(quán)益的價格，不同于一般商品價格的確定土地價格主要由土地需求決定土地價格呈現(xiàn)上升趨勢土地價格具有地域性及個案性,1、土地價格,（1）古典理論從賣方來講，土地價格是所出租或出售土地的地租資本化收入；從買方來講，土地價格是資本化的，因而

32、是提前支付的地租，地價是地租受益的現(xiàn)值之和。,1、土地價格,（2）現(xiàn)代理論：地價直接由土地資產(chǎn)的買賣所決定，地價不僅受到持有者土地利用收益的影響，還受到將來賣掉土地時所產(chǎn)生的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。,,其中：PVR（n－1）為到n－1年后的土地利用收益R的現(xiàn)值之和,n年后的預(yù)期地價,1、土地價格,（3）中國城鎮(zhèn)土地價格構(gòu)成：,2、建筑物價格,建筑物價格是指建成后建筑物的價格，不包括土地價格，由建筑生產(chǎn)費用加一定的利潤等形成

33、的。構(gòu)成：建筑物價格＝建筑工程費用（土建、給排水等）＋設(shè)備及安裝工程費用（機械、電器等）＋其他費用（設(shè)計費、管理費、利潤等）,3、房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格，是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成的。全國各地的商品房價格構(gòu)成：,3、房地產(chǎn)價格,（1）土地開發(fā)費包括征地補償費或拆遷安置費、七通一平費用，勘查設(shè)計、土地出讓金等（2）房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費（3）各種配套及稅費包括公

34、共建筑配套工程費、環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費、兩稅一費（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育附加費）以及管理費（4）開發(fā)商利潤一般情況下：土地費占總價格的20％，建安工程費占40％，市政公共設(shè)施費占20％－30％，各種稅費占10％－20％,3、房地產(chǎn)價格,目前房地產(chǎn)價格理論中存在的問題：A、土地出讓金內(nèi)涵界定問題(重復(fù)計算)；B、成本中沒有貸款利息。此外，政府價格管理部門對商品房價格的構(gòu)成界定：,商品房價格,成本,利潤,稅金,地段差價,,應(yīng)

35、該包括管理費用與貸款利息,,并不是價格構(gòu)成因素，而且在土地費用中已經(jīng)體現(xiàn),,3、房地產(chǎn)價格,按理論價格計算商品房價格的基本構(gòu)成應(yīng)包括兩部分，即成本和利潤。成本是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所耗費的物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)，利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中所創(chuàng)造的全部剩余價值。縱觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，商品房價格應(yīng)包括：,商 品 房 價 格,生 產(chǎn) 過 程,土地價格或土地出讓金,住房建造價格,流 通 過 程,,商品房銷售成本及利潤,農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價,

36、市地地價,,,攤消費、保險費、投資利息、管理費、住房銷售稅、經(jīng)營利潤,,勘查設(shè)計費、建筑材料費、建筑施工費以及投資利息、管理費以及房屋建筑利潤,,,耕地占用稅、土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費、土地開發(fā)費以及投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤,拆遷安置費、土地再開發(fā)費以及投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤,,,3、房地產(chǎn)價格,3、房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的途徑一般有兩條：一是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地：,二是城市土地的

37、再開發(fā)：,4、商品房價格、經(jīng)濟適用房價格,商品房價格：是房地產(chǎn)市場價格，由完整的土地價格和建筑物價格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)。經(jīng)濟適用房價格：向中、低收入階層出售的住房價格，由建筑物價格和不完全土地價格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。,4 商品房價格、經(jīng)濟適用房價格,商品房價格構(gòu)成具體包括：① 征地及拆遷補償安置費；② 勘查設(shè)計及前期工程費；③ 住宅建筑及設(shè)備安裝工程費；④ 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性公

38、用配套設(shè)施建設(shè)費；⑤ 貸款利息；⑥ 稅金；⑦ 以①－④項費用之和為基數(shù)1％－3％管理費；⑧ （3％以內(nèi)的）利潤。,5 標(biāo)準(zhǔn)價、成本價,標(biāo)準(zhǔn)價是以城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力確定的共有住房出售價格，不同買房職工還可享受不等的工齡折扣等。以其購買的住房，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，是一種過渡價格形式。成本價是向中低階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出手住房的價格，以成本價格購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地的使用權(quán)。

39、具體包括商品房價格構(gòu)成中的①－⑦項 此外還有廉租金、準(zhǔn)成本（福利租金）、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場租金等。,6 房地產(chǎn)租金細分,房地產(chǎn)市場價格相對應(yīng)的房地產(chǎn)租金細分為：① 維修費；② 管理費；③ 折舊費；④ 投資利息；⑤ 稅金；⑥ 保險費；⑦ 經(jīng)營利潤；⑧ 地租。① 維修費：是正常使用和定期維修的前提下，按年計算的平均維修支出，每月每平方米維修費＝折舊費×維修費率（68％）② 管理費：為維修房屋出租的正常運轉(zhuǎn)，所付出的管理

40、人員的工資、辦公經(jīng)費等，每月每平方米管理費＝折舊費×管理費率（12％）③ 折舊費：對房屋使用過程中因自然或人為的損耗引起房屋價值減少的補償，直線法，每月每平方米折舊費＝成本價格（1－殘值率）／折舊年限×12，折舊年限為50年，殘值率為2％,第四節(jié)房地產(chǎn)價格評估,一、房地產(chǎn)價格評估的基本概念 1概念：房地產(chǎn)價格評估，又稱房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序

41、，采用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對特定房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷。,2房產(chǎn)價格評估特點與原則,特點：科學(xué)、藝術(shù)與綜合原則：供求、機會、替代、競爭（買方競爭）、合法、時點、適合與變動原則,二、房地產(chǎn)價格評估的意義和作用,1．為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動服務(wù)2.為建立股份制企業(yè)、合資、合營、國有企業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)等經(jīng)濟活動服務(wù) 3.為信貸、保險等金融活動服務(wù)

42、 4.為市政建設(shè)、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設(shè)和管理活動服務(wù) 5．為政府征稅服務(wù) 與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，土地增值稅、房產(chǎn)稅或物業(yè)稅、契稅、營業(yè)稅等稅種的稅費計算都依據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)的價格，因此需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。 6.為處理房地產(chǎn)經(jīng)濟糾紛的司法仲裁活動服務(wù),三、房地產(chǎn)價格評估的基本思路與方法,從房地產(chǎn)市場上供給方和需求方的行為規(guī)律來看，對于一宗具體的房地產(chǎn)商品，其價格可以從三個方面來考察： 一是市場上同類房地

43、產(chǎn)商品的成交價格， 二是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本， 三是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用。 基于這種行為規(guī)律，便產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價的三大基本思路：市場比較思路，成本計算思路和收益資本化思路。,,收益法,收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即：某一貨幣額×利息率=凈收益房地產(chǎn)價格=凈收益/利息率收益

44、法的使用范圍：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價，且該收益可以定量化，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的估價不適用。,,操作步驟：收集收入和費用的資料—估算潛在毛收入—估算有效毛收入—估算運營費用—估算凈收益—選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率—選用適合計算公式計算注意：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無控制狀態(tài)下可獲得收入有效毛收入由潛在毛收入扣除正?？罩?、拖欠租金及其他原因

45、造成的收入損失和得到收入運營收入：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。凈收益=有效毛收入-合理運營費資本化率是估計正常投資者投資獲取凈收益而要求的收益率,收益率的計算公式,1.無限年期且其他因素不變 V（房地產(chǎn)價格）=a(房地產(chǎn)的凈收益)/r（房地產(chǎn)的資本化率）條件：a不變，r不變且大于0，年限無期。2.有限年期且其他因素不變V（房地產(chǎn)價格）={a(房地產(chǎn)的凈收益)/r（房地產(chǎn)的資本化

46、率）}*[1-(1/(1+r)n)]條件：a不變，r不變且大于0，年限為n。,例1,某房產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年支出費用12萬元，該類房地產(chǎn)資本化率為8.5%，該地產(chǎn)的價格？解：V=（20-12）/8.5%=94.1萬元,例2,某房產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年支出費用8萬元，該類房地產(chǎn)資本化率為8%.另外該房產(chǎn)是政府有償出讓土地上建造的，當(dāng)時土地使用年限為50年，目前已經(jīng)使用了10年，該地產(chǎn)的價格

47、？解：V=[（20-12）/8%]*[1-(1/(1+8%)50-10)]=143萬元,資本化率確定,平均銀行利息率借貸利率資本投在有息證券上的利息率資本增值率地方的一般利率地方的土地利率安全利率加風(fēng)險調(diào)整率投資組合（抵押與自有資金）法得到的利率實際利率（租售比率）等,市場租金（收益）/價格比法,（1）無限年的資本化率求取：r=a/p（2）有限年資本化率求取V=Tp=(a/r)[1-(1/(1+r) n]V:房地

48、產(chǎn)收益價格Tp：不動產(chǎn)交易價格a：不動產(chǎn)純收益r:不動產(chǎn)純收益n:土地使用權(quán)/建筑物生育使用年變換：r=(a/Tp)- (a/Tp)×（1/（r+1)n）為了求r,通常采用迭代法，一般迭代2-3次即可。,例3,某經(jīng)營性不動產(chǎn)，建筑面積10000平米，交易價格為5600萬元，有效出租面積為建筑面積的75%，剩余使用年限為35年，相鄰且條件相同的不動產(chǎn)純租金每平米每天2年（空置、經(jīng)營管理等已經(jīng)考慮在內(nèi)），求資本化率。,