多方機制下的西安二手房市場特征價格研究.pdf

1、住房市場一方面具有一般商品市場的特點,另一方面具有外部性、信息不對稱性、投機性等多種特殊性質。作為異質性商品的住房,主要滿足人們居住的基本要求,而人們最為關注的是住房的價格,目前國內(nèi)多數(shù)學者從不同的角度對于住宅一級市場展開分析,對于二手房市場特別是市場價格的定量研究不是很多。住房貨幣化改革和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快使住宅一級市場房價持續(xù)走高,二手房市場作為住宅一級市場的重要補充,彌補了部分中低收入家庭購房的需求,西安市二手房市場正是在這種背

2、景下逐漸的發(fā)展起來,二手房市場規(guī)模不斷擴大,交易量穩(wěn)步增加,價格呈現(xiàn)上升趨勢,市場交易變得越來越復雜,因此,有必要弄清楚二手房市場的作用機制和制定出更加合理的定價方法。
　　二手房市場交易價格的確定是一個難點,對于消費者購買和交易住房、政府課稅評估有著重大的影響。本文將從兩個方面展開對二手房市場價格的分析:一、外部環(huán)境的保障,即通過二手房市場參與方的有機協(xié)調和合作機制構建,為二手房市場創(chuàng)造良好的交易環(huán)境;二、以特征價格理論為支撐,

3、建立西安市二手房特征價格模型。
　　通過分析西安市二手房市場的運行環(huán)境和市場狀況,運用新公共管理學理論、合作與競爭理論等,分析了基于政府職能、中間組織協(xié)調配合、各方信息對稱和共享有利于保障二手房市場的高效和正常運轉,同時建立了二手房市場多方合作的運作模式。
　　以西安市7個行政區(qū)為研究區(qū)域,通過現(xiàn)場勘查和調查走訪,篩選出199個住宅評估數(shù)據(jù)來分析二手房市場價格,時間跨度為2010年7月至2010年12月。選擇17個特征因子并

4、采用直接量化法、李克特量表法、綜合評價法、虛擬變量法對于特征因子進行了量化處理,利用線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)建立特征價格模型進行回歸分析、估計和檢驗,選擇擬合優(yōu)度最好的對數(shù)函數(shù)建立二手房特征價格模型,采取逐步回歸的方法最終有7個特征因子進入模型,分別是建筑年代、建筑類型、建筑面積、物業(yè)管理、教育配套、暖氣、公交車數(shù)量。通過回歸結果符號分析,特征因子的符號和預期一致,對特征因子的彈性系數(shù)和半彈性系數(shù)分析,得到了特征因子每增加1％或提