房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)案例答案

1、精品文檔你我共享AAAAAA某在建工程開(kāi)工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬(wàn)㎡，用途為寫(xiě)字樓。土地面積2萬(wàn)㎡，取得于2007年3月1日。該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需1年的時(shí)間，還需投入40%的費(fèi)用。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地的重新取得成本為1000元㎡，土地還原率為7%，土地使用權(quán)年限

2、為50年。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售均價(jià)6500元㎡。建筑工程的銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，銷售利潤(rùn)率為0。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。【解】設(shè)該在建工程2009年3月1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為V，則：（1）土地價(jià)值土地重新購(gòu)建價(jià)格=10002=2000（萬(wàn)元）土地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格土地年限修正系數(shù)=2000????5048%7111%7

3、111????=1990（萬(wàn)元）（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用=2300170%=1610（萬(wàn)元）（3）貸款利息貸款利息=1990[（15.58%）21]1610[（15.58%）0.51]=272.59（萬(wàn)元）（4）銷售費(fèi)用：3%V（5）銷售稅費(fèi)：5.5%V（6）該在建工程價(jià)格V=19901610272.590.03V0.055VV=4232.34（萬(wàn)元）該在建工程開(kāi)工2009年3月1日的總價(jià)值為4232.34萬(wàn)元。精品文檔你我共享AAAAA

4、A例3.某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層有租面積為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積為月租金為180元平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常租金分別為200元平方米和120元平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場(chǎng)2002年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。商店一層價(jià)格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝2

5、00180（1－25%）12＝32.40（萬(wàn)元）租約期外年凈收益＝200200（1－25%）12＝36.00（萬(wàn)元）＝375.69（萬(wàn)元）商店二層價(jià)格的估算：年凈收益＝200120（1－25%）12＝21.60（萬(wàn)元）＝229.21（萬(wàn)元）該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格＋商店二層的價(jià)格＝375.69＋229.21＝604.90（萬(wàn)元）??????????????????????????244022%9111%91%900.36%914