房地產(chǎn)投資分析報告案例

1、房地產(chǎn)投資分析報告房地產(chǎn)投資分析報告一總論（一）項目的基本情況1項目概況項目位于石家莊市時光街東，工農(nóng)路南，項目地塊呈狹長的F型，南北最長距離約1075米，東西最長距離約470米，總面積4.71公頃，綠化率為3505%，地面條件較為平整。2項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1：項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地面積公頃4.71居住人數(shù)人2896總建筑面積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數(shù)人4公建面

2、積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數(shù)戶724車庫面積平方米103003項目主要經(jīng)濟指標(biāo)2：功能所占面積（㎡）合計（㎡）總計（㎡）共建面積9120商鋪14900地上面積住宅93710117730車庫10300地下面積設(shè)備面積864018940136670總投資20000萬元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬元高層住宅開發(fā)成本：1643元平方米；超高層住宅開發(fā)成本：1777元平方米稅后利潤：4332.87萬元全部投資利率：

3、32.6%：全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤率：161.7%；自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二項目的組織與實施（）1、項目工程計劃說明項目總工期為一年零四個月（2006年1月1日至2007年5月1日）當(dāng)完成地下工程后開展預(yù)售工作（2006.5.1—2007.5.1）總項目進度分為四個周期，每個周期四個月。2項目實施進度計劃見附表三項目投資估算與投資籌措計劃（一）開發(fā)成本1.土地成本按照國土資源部2002年出臺的11號令和有關(guān)規(guī)

4、定，經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式獲得。本項目土地使用權(quán)是通過拍賣方式取得。土地以50萬元公頃取得，共4.71公頃，總價合計235.5萬元。2建筑安裝工程費3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費建安成本4％469.464供水管網(wǎng)補償費0.3噸人2896人600元噸52.135供電用電負荷費724戶4KVA戶480元KVA1396其它稅費建安成本2％234.737合計2303.78.開發(fā)成本開發(fā)成本為以上7項之和，共計17868.09

5、萬元（二）開發(fā)費用（參見附表6）附表6開發(fā)費用匯總表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1管理費用開發(fā)成本3％535.022銷售費用2.12.22.31412.732.1廣告及市場推廣費銷售收入2％565.712.2銷售代理費銷售收入2％565.712.3銷售手續(xù)費銷售收入1％282.63貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計1947.75（三）投資成本費用估算匯總（參見附表7）附表7投成本費用估算匯總表開發(fā)成本（元㎡）成本項目總額（萬元）高

6、層超高層（一）土地成本235.5234234（二）建安工程費11736.519501084（三）前期工程費1130.44338433.84（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費929.8790.3690.36（五）公建配套費564.56101.52101.52（六）不可預(yù)見費498.044545（七）開發(fā)期間稅費2303.79090（八）開發(fā)費用1947.7598.2898.28（九）投資總額合計19815.5916431777（四）資金籌措與投入計劃及

7、貸款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金二是銀行貸款三是預(yù)售用于投資的部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資首期貸款4080萬元全部用于第一期投入，不足部分由銷收入扣除銷售稅金和投資利息后補足。本項目開發(fā)總投資共計20000萬元，按照規(guī)定，自有資金投入不得少于總投資的20％，由此可以計算出，需要自有資金4000萬元，需要貸款合計4264.41萬元，預(yù)售房地產(chǎn)收入用于投資合計11920萬元。本項目資金籌措及投資計劃情