商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

1、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃上海上億集團(tuán)濮陽上億廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分：前第一部分：前言根據(jù)上億集團(tuán)“為城市需求量身定制，打造獨(dú)特項(xiàng)目特色”的開發(fā)理念，結(jié)合濮陽縣市場狀況和本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出以下全程策略方案，指導(dǎo)項(xiàng)目營銷推廣工作。一.宏觀市場理解宏觀市場理解首先，濮陽縣屬于內(nèi)地小城市，區(qū)域小，人口少，經(jīng)濟(jì)弱，價(jià)格敏感，人脈復(fù)雜，這是中小城市的共性。1.1.中小城市客戶的特征中小城市客戶的特征中小城市面積小，出一點(diǎn)新聞馬上就會滿城

2、皆知，因此更容易造勢造勢，制造轟動(dòng)效應(yīng)；中小城市人口少，相互認(rèn)識幾率高，如果通過老客戶或熟人圈介紹新客戶，可以大大提高成交量，因此有時(shí)口碑比廣告更有效口碑比廣告更有效；中小城市客戶具有明顯的“羊群效應(yīng)羊群效應(yīng)”，容易扎堆，一個(gè)滿意的老客戶總希望把他的親戚朋友都拉來。鄉(xiāng)鎮(zhèn)來縣城買房的有錢人很多，這是有錢、體面、值得炫耀的事。濮陽縣下轄1010鄉(xiāng)1010鎮(zhèn)10051005個(gè)行政村，人口超百萬，這部分客戶不容小覷，一定要深度挖掘。2.2.與大

3、中城市相比，中小城市廣告媒體的特征與大中城市相比，中小城市廣告媒體的特征報(bào)紙：與一二線城市相比，中小城市居民閱讀報(bào)紙較少，因此報(bào)廣往往作為次要的推廣手段。不過，在品牌形象塑造期，可以選擇當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙，大版面轟炸，往往效果較好。戶外廣告：大型戶外、公交、燈箱、道旗、圍擋、夜間亮化廣告，都是中小城市最有效的推廣媒體，因此占城市的視覺制高點(diǎn)是中小城市廣告策劃的重要工作。DM派發(fā)：DM單是中小城市最有效的推廣方式之一，從縣城到村鎮(zhèn)，都是DM派發(fā)

4、的重要陣地。電視媒體：中小城市電視收視率較高，是一種有效的推廣方式，但需要多臺覆蓋才能將觀眾一網(wǎng)打盡；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)覆蓋廣、速度快、成本低，并已成為中小城市廣告推廣的最主要陣地之一。SP活動(dòng)：SP活動(dòng)是中小城市制造新聞和促進(jìn)銷售的重要策略，小禮品永遠(yuǎn)都是積聚人氣的最好刺激。文案：中小城市生活節(jié)奏慢，簡單通俗、直接明了更易被接受，避免唯美、含蓄、抽象的廣告。推廣宣傳：中小城市人群比較信任關(guān)系房、人情房，注重口碑，對廣告和促銷宣傳往

5、往信任不足。因此廣告投放時(shí)一定要考慮針對性針對性和有效性，有效性，促銷活動(dòng)要注重實(shí)效實(shí)效，注重與客戶群體的深度關(guān)系互動(dòng)。互動(dòng)。二.城市背景城市背景1.1.人口人口濮陽縣位于河南省東北部，下轄10鄉(xiāng)10鎮(zhèn)1005個(gè)行政村，截至2014年人口已達(dá)113.35113.35萬，其中：城區(qū)常住人口已達(dá)1313萬以上，為河南省人口大縣。2.2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來，濮陽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出較好的態(tài)勢，電子、耐火材料、醫(yī)用新材料、新型化工等產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)具

6、有較大影響力，并已發(fā)展成為世界上最大的圣誕燈泡生產(chǎn)基地，長江以北最大的特種玻璃和電光源生產(chǎn)基地，北方特型耐火材料生產(chǎn)基地。相繼獲得“全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣”、“外商眼中的河南最佳投資城市”和“省十大文化強(qiáng)縣”等榮譽(yù)稱號3.3.交通狀況交通狀況濮陽縣境內(nèi)湯臺鐵路橫貫東西（主要為貨運(yùn)）；106國道、大廣高速縱貫?zāi)媳?，距北京約500km，距鄭州、濟(jì)南兩個(gè)國際機(jī)場約200km，交通相對較好。濮陽縣的鐵路交通滯后，在一定程度上

7、制約了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但公路得到了有效發(fā)展，交通狀況明顯改善，活躍了當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了城市的繁榮發(fā)展。4.4.物產(chǎn)資源和文化旅游物產(chǎn)資源和文化旅游大牌形象“房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)百強(qiáng)企業(yè)，精耕17年，榮耀50城”，“六大統(tǒng)一管理，鐵定旺市保證”；充分挖掘濮陽縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶資源，大膽拓寬客戶渠道；提出城市運(yùn)營商口號，打造領(lǐng)袖品牌商業(yè)地位，樹立大型綜合商業(yè)體的形象；加強(qiáng)項(xiàng)目的形象包裝，提升客戶對地段和項(xiàng)目的認(rèn)可度，刺激客戶購買意向。強(qiáng)化六大統(tǒng)

8、一成熟運(yùn)營模式和嶄新的業(yè)態(tài)定位特色、建筑風(fēng)格定位特色，確立項(xiàng)目排他性地位排他性地位；集中優(yōu)勢，利用強(qiáng)大的廣告攻勢，迅速提高項(xiàng)目的知名度，點(diǎn)燃市場；借助上億集團(tuán)品牌實(shí)力，與知名品牌商家簽約意向書造勢，刺激當(dāng)?shù)厣虘羧腭v意愿，帶動(dòng)招商銷售；二.上億廣場客戶定位上億廣場客戶定位1.1.客戶區(qū)域定位客戶區(qū)域定位一類重點(diǎn)：濮陽縣主城區(qū)濮陽縣主城區(qū)由于湯臺鐵路對市區(qū)的分割，促使了濮陽縣的區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對獨(dú)立，同時(shí)又因縣城主城區(qū)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，所有理應(yīng)成為本項(xiàng)目

9、的一類重點(diǎn)客戶區(qū)域。二類重點(diǎn)：濮陽縣下轄的濮陽縣下轄的2020個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三類重點(diǎn)：濮陽市、油田區(qū)、周邊相鄰縣市濮陽市、油田區(qū)、周邊相鄰縣市2.2.客戶類型定位客戶類型定位由于濮陽上億廣場項(xiàng)目體量較大，因此項(xiàng)目操作要有“一盤棋”的概念。根據(jù)已往操盤經(jīng)驗(yàn)，中小城市的商業(yè)項(xiàng)目一般選擇自主經(jīng)營的客戶比例較小，因此應(yīng)將主要目標(biāo)定位在投資者身上目標(biāo)定位在投資者身上，廣告?zhèn)鞑バ袨橐矐?yīng)圍繞投資者開展，凸顯成熟的地段優(yōu)勢和升值潛力地段優(yōu)勢和升值

10、潛力。具體來說，這些客戶應(yīng)該是：①項(xiàng)目所在地的高收入人群項(xiàng)目所在地的高收入人群醫(yī)生、教師、政府官員、軍、警、律師等企業(yè)白領(lǐng)、高管人員；項(xiàng)目周邊有錢居民和本項(xiàng)目的土地出讓者；油田的出國務(wù)工人員（這類群體是濮陽當(dāng)?shù)靥赜械母呤杖肴巳海?；縣城外出的經(jīng)商者、打工返鄉(xiāng)人員；經(jīng)濟(jì)較為寬裕的有車族；②房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的高收入人群房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的高收入人群開發(fā)商老總或高管；承建商老總、分包商、裝修商、廣告商、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)；建筑材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商老總：鋼

11、筋、混凝土、砂石、門窗、管材、電料、五金、電梯等；③濮陽縣大品牌代理商濮陽縣大品牌代理商奢侈品代理商：名車、名表、名酒、珠寶、名牌服裝等；數(shù)碼、廚衛(wèi)、電器、潔具等品牌代理商；④投資者投資者純粹的不動(dòng)產(chǎn)投資者（有實(shí)力、有眼光、有專業(yè)的投資知識）因?yàn)樽优蠈W(xué)，想在濮陽縣城投資或購買住房者；轉(zhuǎn)移資產(chǎn)者（灰色收入、洗錢）⑤個(gè)體商戶個(gè)體商戶KTV、酒吧、娛樂會所、婚紗攝影、兒童樂園經(jīng)營者；IT、通信等經(jīng)營者；服飾、鞋、包、餐飲、土特經(jīng)營者；中小私