房地產(chǎn)公司價值評估方法研究.pdf

1、分類號C93密級UDC[1]學(xué)位論文房地產(chǎn)公司價值評估方法研究房地產(chǎn)公司價值評估方法研究（題名和副題名）王存菊王存菊（作者姓名）指導(dǎo)教師姓名周宗放周宗放教授教授電子科技大學(xué)電子科技大學(xué)成都成都（職務(wù)、職稱、學(xué)位、單位名稱及地址）申請學(xué)位級別碩士碩士專業(yè)名稱工商管理（工商管理（MBA）論文提交日期2006.6論文答辯日期2006.6學(xué)位授予單位和日期電子科技大學(xué)電子科技大學(xué)答辯委員會主席田益祥田益祥教授教授評閱人2006年6月15日注1：

2、注明《國際十進(jìn)分類法UDC》的類號摘要I摘要自中國住房體制改革以來房地產(chǎn)企業(yè)象雨后春筍般應(yīng)運而生經(jīng)過20多年的磨練和洗禮房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司活躍在中國的經(jīng)濟舞臺上，引領(lǐng)著整個行業(yè)的發(fā)展。但是作為房地產(chǎn)業(yè)整體來講還處于成長發(fā)展階段，存在所有制結(jié)構(gòu)不同、經(jīng)營模式各異、發(fā)展趨勢不明晰等等問題，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為爭議的焦點。在資本市場上，人們對房地產(chǎn)業(yè)的褒貶不一，使很多具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)的多元化融資產(chǎn)生

3、困難，也使廣大的投資者（特別是普通股民）把握不清房地產(chǎn)版塊的投資方向，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)相對準(zhǔn)確而合理的價值評估，不僅能提供房地產(chǎn)自身企業(yè)間比較的標(biāo)準(zhǔn)，而且還可以作為房地產(chǎn)版塊與其它行業(yè)比較的依據(jù)，對企業(yè)管理者和投資者都有非常重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。本文把價值評估理論模型在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用研究作為論文課題，首先對房地產(chǎn)業(yè)的整個現(xiàn)狀做了論述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀特征，主要是土地購置開發(fā)、資本金和利潤增長幅度、行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，從這些資料可以發(fā)現(xiàn)行

4、業(yè)存在的某些問題，進(jìn)而對有一定行業(yè)代表性的上市公司做了一定的統(tǒng)計研究，預(yù)測行業(yè)的發(fā)展趨勢；其次在房地產(chǎn)行業(yè)研究的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了四種價值評估理論模型：以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的估價、貼現(xiàn)現(xiàn)金流估價、相對估價和期權(quán)估價法，并對每種估價方法在房地產(chǎn)的適用性作出了評述，通過理論研究，推導(dǎo)出占據(jù)房地產(chǎn)業(yè)大部分?jǐn)?shù)量比例的項目公司內(nèi)在價值評估方法：NPV、EVA；三是對在房地產(chǎn)行業(yè)具有引領(lǐng)作用的房地產(chǎn)上市公司價值評估方法進(jìn)行理論上的探索主要是針對應(yīng)用廣泛、簡

5、單便捷的現(xiàn)金流貼現(xiàn)理論模型，并對公司現(xiàn)金流與EVA、DDM與FCFE、FCFE與FCFF作出比較研究，確定本文理論應(yīng)用模型：公司現(xiàn)金流折現(xiàn)；最后選擇最具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——萬科作實證研究，得出相關(guān)結(jié)果。本文主要運用了公司現(xiàn)金流貼現(xiàn)理論進(jìn)行實證研究，收集的財務(wù)數(shù)據(jù)是每年萬科公司的年報數(shù)據(jù)，按照H型兩階段公司現(xiàn)金流貼現(xiàn)理論的框架，利用excel軟件進(jìn)行各項指標(biāo)的定量分析，通過數(shù)據(jù)計算結(jié)果推導(dǎo)萬科的經(jīng)營現(xiàn)狀、衡量萬科內(nèi)在價值，得出相關(guān)結(jié)