我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)階段性融資模式探析.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、居民消費(fèi)能力的逐步提高以及零售業(yè)的對(duì)外全面開放，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)立的房地產(chǎn)類型開始在全國(guó)出現(xiàn)，并保持了快速地，甚至超常地發(fā)展。然而，這種快速發(fā)展的背后卻存在著很多的非理性成分：絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)單地采用了住宅所采用的建成后分割銷售的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式，結(jié)果造成大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于后期產(chǎn)權(quán)過于分散而經(jīng)營(yíng)困難甚至倒閉。另外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道過于單一，絕大部分資金來源于銀行貸款，一旦這些非理性

2、開發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目出現(xiàn)問題難以償還貸款，將會(huì)給銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響國(guó)家的金融安全。這些問題出現(xiàn)的主要原因，一方面是由于商業(yè)地產(chǎn)作為獨(dú)立的房地產(chǎn)物業(yè)類型在我國(guó)全面出現(xiàn)的時(shí)間很短，相關(guān)的概念、理論和實(shí)踐都比較缺乏，所以，政府、金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)規(guī)律等的認(rèn)識(shí)不是很深入，導(dǎo)致目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)不夠理性。另一方面是缺乏一個(gè)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)律的融資模式和體系。沒有一個(gè)適合商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)律的融資模式和體系，就難以

3、真正滿足商業(yè)地產(chǎn)的融資要求，甚至?xí)`導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資就存在這個(gè)問題。由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資主要依賴于短期的銀行貸款，結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為了及時(shí)歸還貸款而被迫采取分割出售的非理性開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式。為了盡快有效解決這些問題，保證我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，我們應(yīng)該在明確商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)特點(diǎn)后探尋適合商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的融資模式。 本文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)概念進(jìn)行了深入的研究，明確了商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)屬性——商業(yè)地產(chǎn)是指

4、承載著商業(yè)服務(wù)功能，以其承載的商業(yè)服務(wù)業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)決定其最終價(jià)值的物業(yè)載體。然后，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)屬性，探析了商業(yè)地產(chǎn)的階段性投融資特點(diǎn)。即商業(yè)地產(chǎn)投融資存在著兩個(gè)差別較大的階段，分別是前期投資規(guī)模大、預(yù)期收益不明顯、以項(xiàng)目的順利建成為目標(biāo)的開發(fā)階段和現(xiàn)金流穩(wěn)定、回收周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)性大、以商業(yè)服務(wù)業(yè)成功經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的持有階段。接下來，在理論分析的指導(dǎo)下，本文又對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問題及其原因進(jìn)行了分析研究。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資主要存在著融