探索我國住房抵押貸款市場的發(fā)展

1、<p>　　探索我國住房抵押貸款市場的發(fā)展</p><p>　　【摘要】目前，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，國外對于住房抵押貸款市場的發(fā)展的研究已經(jīng)逐步成熟，但是對比我國，其開始于上世紀(jì)末，發(fā)展于本世紀(jì)初期，最近十幾年的發(fā)展，主要側(cè)重于理論研究方面，成熟度與深度頗顯不足。同時，通過對住房抵押貸款市場的研究，對于解決我國商業(yè)銀行風(fēng)險過于集中，不良資產(chǎn)較高這一問題也有重大的意義。住房抵押貸款市場雖發(fā)端于歐美市場，但是尋

2、求合適的中國模式，依舊可以使其為市場經(jīng)濟做出巨大的貢獻(xiàn)，尤其是對于提升資本市場的深度、廣度與流動性有著關(guān)鍵性的意義。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款 市場經(jīng)濟 證券化 融資 </p><p>　　一、我國住房抵押貸款市場的發(fā)展?fàn)顩r </p><p>　　住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而

3、在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。 </p><p>　　1978年改革開放以后，經(jīng)濟體制領(lǐng)域的變革帶動了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發(fā)展時期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押

4、貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。 </p><p>　　我國的住房抵押貸款市場的真正的發(fā)展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億

5、元，個人購買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場結(jié)構(gòu)單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發(fā)展空間

6、。 </p><p>　　住房抵押貸款市場一般被區(qū)分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構(gòu)獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級市場是在一級市場基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險，提升資產(chǎn)的流動

7、性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發(fā)展形式。 </p><p>　　二、住房抵押貸款市場存在的問題 </p><p>　?。ㄒ唬┦袌錾疃炔蛔?</p><p>　　由于我國住房抵押貸款市場還處在發(fā)展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)

8、計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對市場的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場的發(fā)展。 </p><p>　?。ǘ┫鄳?yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范 </p><p>　　相比發(fā)展初期市場制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在

9、這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個金融機構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發(fā)展。 </p><p>　　（三）住房抵押保險、擔(dān)保制度不健全 </p><p>　　住房抵押貸款擔(dān)保和保險制度中存在很多問

10、題，普遍來說就是擔(dān)保費用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產(chǎn)保險；保險金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。 </p><p>　?。ㄋ模┒壥?/p>

11、場不健全，發(fā)展方向單一 </p><p>　　二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動性差的資產(chǎn)就能流動起來，從而產(chǎn)生利潤。但是我國的二級市場發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險，一旦部分銀行風(fēng)險爆發(fā)，將會給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟發(fā)展。 </p><p>　　此外，我

12、國住房抵押貸款市場的二級市場的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構(gòu)將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎(chǔ)，抵押貸款市場的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。 </p><p>

13、;　　三、住房抵押貸款市場發(fā)展方向 </p><p>　　目前看來，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個方面： </p><p>　?。ㄒ唬┓稚⑿庞蔑L(fēng)險 </p><p>　　住房抵押貸

14、款在發(fā)放時無一例外的，無論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險控制水平，超出了這個水平商業(yè)銀行就要對資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長時間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級等等措施，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移、稀釋，投資

15、者承受較小的風(fēng)險。 </p><p>　?。ǘ┓稚⒗曙L(fēng)險 </p><p>　　我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風(fēng)險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現(xiàn)市場萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風(fēng)險

16、隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險承擔(dān)的就要少些。 </p><p>　　（三）減少提前償付風(fēng)險 </p><p>　　住房抵押貸款市場證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動資金，風(fēng)險性資產(chǎn)比例下降；長期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會給銀

17、行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個市場的發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]劉春苗.試論我國住房抵押貸款證券化存在的問題.[J]北方經(jīng)貿(mào).2013.08. </p><p>　　[2]李鵬.完善我國住房抵押貸款市