上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析

1、<p><b>　　鄭州輕工業(yè)學院</b></p><p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p>　　題 目 上市公司投資性房地產(chǎn)公允 </p><p>　　價值計量模式應用探析 </p><p>　　學生姓名

2、 </p><p>　　專業(yè)班級 會計11-01 </p><p>　　學 號 541106010148 </p><p>　　院 （系） 經(jīng)濟與管理學院 </p><p>　　指導教師(職稱) （副教授） </p>&

3、lt;p>　　完成時間 2015 年 06 月 05 日 </p><p>　　上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用探析</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　本文首先介紹了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式所涉及的相關(guān)概念及其應用條件，分析了上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用現(xiàn)狀，指出

4、該項計量模式在上市公司投資性房地產(chǎn)計量中存在著應用公司數(shù)量較少；公允價值確認方法不統(tǒng)一；存在盈余管理現(xiàn)象等問題。之后進一步分析了應用公司數(shù)量少的原因：監(jiān)管力度較低；公允價值獲取難度大、可控性較低；可能降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性；出于相關(guān)稅負的考慮等。接著以金融街公司為例，探討了其采用該模式在投資性房地產(chǎn)計量方面的應用情況。最后，提出了完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議：建立房地產(chǎn)信息共享平臺；明確公允價值確認方法的選擇順序；轉(zhuǎn)變審計

5、理念；制定相應的稅收優(yōu)惠政策等，希望通過以上的改善建議來完善該計量模式并促使其受到更多企業(yè)的采用。</p><p>　　關(guān)鍵字 公允價值/歷史成本/投資性房地產(chǎn)</p><p>　　APPLICATION RESEARCH ON FAIR VALUE MEASUREMENT OF INVESTMENT</p><p>　　PROPERTY OF LISTED

6、COMPANIES</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　Firstly , this paper introduces the concept involved in the investment real estate fair value measurement model and its application condit

7、ions, and analyzes the application status of the listed companies investment real estate fair value measurement model, in order to point out those problems that in the investment real estate measurement of the listed com

8、panies there are fewer application companies, inconsistent acquisition approaches to fair value , the phenomenon of earnings management etc . </p><p>　　KEY WORDS Fair value,The historical cost,The inves

9、tment real estate</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　中文摘要I</b></p><p><b>　　英文摘要II</b></p><p><b>　　1 緒論I</b></p>

10、;<p>　　1.1 研究背景1</p><p>　　1.2 研究意義1</p><p><b>　　2 理論概述2</b></p><p>　　2.1 相關(guān)概念2</p><p>　　2.1.1 公允價值2</p><p>　　2.1.2 公允價值確認方法2

11、</p><p>　　2.1.3 歷史成本2</p><p>　　2.1.4 投資性房地產(chǎn)2</p><p>　　2.1.5 投資性房地產(chǎn)計量模式應用條件3</p><p>　　2.2 關(guān)于投資性房地產(chǎn)采用何種計量屬性的爭論3</p><p>　　2.2.1 支持公允價值計量屬性的理由3</p

12、><p>　　2.2.2 反對公允價值計量屬性的理由4</p><p>　　3 公允價值在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應用4</p><p>　　3.1 應用公允價值計量模式的驅(qū)動因素4</p><p>　　3.1.1 發(fā)展戰(zhàn)略的需要4</p><p>　　3.1.2 融資的需要5</p>&

13、lt;p>　　3.1.3 統(tǒng)一境內(nèi)外會計準則的需要5</p><p>　　3.2 公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀6</p><p>　　3.2.1 應用數(shù)量狀況6</p><p>　　3.2.2 公允價值確認方法的應用狀況8</p><p>　　3.2.3 信息披露狀況8</p><p>

14、　　3.3 公允價值在投資性房地產(chǎn)應用中的問題9</p><p>　　3.3.1 應用公司數(shù)量少9</p><p>　　3.3.2 公允價值確認方法不統(tǒng)一9</p><p>　　3.3.3 隨意變更計量模式9</p><p>　　3.3.4 信息披露不完善9</p><p>　　3.3.5 存在盈

15、余管理現(xiàn)象9</p><p>　　4 上市公司較少采用公允價值計量模式的原因10</p><p>　　4.1 公允價值獲取難度高、增加企業(yè)相關(guān)成本10</p><p>　　4.2 公允價值受市場影響、降低利潤和資產(chǎn)的可控性10</p><p>　　4.3 降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性11</p><p>

16、;　　4.4 出于稅負和納稅調(diào)整的考慮11</p><p>　　4.5 應用條件過于嚴格12</p><p>　　4.6 出于信息可比性的考慮12</p><p>　　4.7 減少盈余管理的手段13</p><p>　　5 金融街公司案例分析13</p><p>　　5.1 公司概述13<

17、/p><p>　　5.2 公允價值計量模式對公司資產(chǎn)負債表的影響13</p><p>　　5.2.1 對資產(chǎn)的影響13</p><p>　　5.2.2 對利潤的影響14</p><p>　　5.2.3 對所有者權(quán)益的影響15</p><p>　　5.3 公允價值計量模式對公司財務指標的影響15</

18、p><p>　　5.3.1 對企業(yè)償債指標的影響15</p><p>　　5.3.2 對企業(yè)盈利指標的影響16</p><p>　　5.3.3 對企業(yè)營運指標的影響16</p><p>　　5.4 公允價值計量模式對公司的其他影響17</p><p>　　5.4.1 對折舊費用和遞延所得稅的影響17&l

19、t;/p><p>　　5.4.2 對相關(guān)成本的影響17</p><p>　　5.5 案例啟示18</p><p>　　6 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議19</p><p>　　6.1 改變會計準則導向、制定稅收優(yōu)惠政策19</p><p>　　6.2 按不同計量基礎編制利潤表19</p&

20、gt;<p>　　6.3 建立房地產(chǎn)信息共享平臺19</p><p>　　6.4 提高會計人員專業(yè)能力20</p><p>　　6.5 明確公允價值確認方法的選擇順序20</p><p>　　6.6 加強信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計理念21</p><p>　　6.7 提高盈余管理違法成本、提升相關(guān)人員財務素養(yǎng)21

21、</p><p><b>　　結(jié)束語23</b></p><p><b>　　致謝24</b></p><p><b>　　參考文獻25</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p><b>

22、;　　1.1 研究背景</b></p><p>　　在公允價值誕生的早期，人們對于該種計量屬性大多持有懷疑態(tài)度，但從1985年以后這種情況出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變。由于在1980年之后相關(guān)衍生金融工具出現(xiàn)了飛速的發(fā)展，人們逐漸意識到公允價值在對特定的事物進行計量時顯得更為準確、及時，這使得人們不得不從新開始審視并逐漸接受公允價值。在此之后，公允價值一直保持一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人們對于公允價值更多的是持有一種

23、肯定的態(tài)度。然而，2008年的金融危機使得社會各界的專家學者紛紛質(zhì)疑公允價值作為一種計量屬性是否真正的具有可靠性、穩(wěn)定性以及真實性，公允價值的發(fā)展也因此受到了影響。</p><p>　　我國對于公允價值早在1988年就已經(jīng)在企業(yè)合并等方面進行過應用，這在當時已經(jīng)是走在了許多國家的前面。然而，由于我國當時的市場經(jīng)濟體制剛剛建立還很不完善，這使得公允價值的優(yōu)勢在我國并沒有發(fā)揮出來，反而產(chǎn)生了許多負面的影響，例如當時許

24、多上市公司都存在著惡意利用公允價值來操縱利潤的現(xiàn)象。在這種情況下，我國在2001年又重新采用歷史成本作為計量屬性。2006年2月15日，時隔四年我國又重新恢復了公允價值這一計量屬性，但和之前不同的是對于公允價值的采用開始有了不同程度的限制。這表明財政部雖然對公允價值依然保持著謹慎的態(tài)度，但考慮到國際大環(huán)境以及我國飛速發(fā)展的經(jīng)濟，對于公允價值的探索和完善不能再停滯下去。在這種情況下，公允價值在我國的應用狀況吸引了許多人的注意，特別是對投資

25、性房地產(chǎn)計量模式的研究更是成為分析和研究的熱點。</p><p><b>　　1.2 研究意義</b></p><p>　　我國再次允許企業(yè)運用公允價值的時間是2006年，然而經(jīng)過9年的時間后該種計量屬性依舊在理論和實際應用中存在著許多問題，出現(xiàn)了和西方發(fā)達國家截然相反的應用情況，并且這種情況在投資性房地產(chǎn)項目中表現(xiàn)得尤為突出。那么為什么該種計量屬性在投資性房地產(chǎn)中

26、的應用沒有得到我國企業(yè)的廣泛認可呢？是理論自身的局限性還是我國市場經(jīng)濟的特殊性呢？在實際應用中又會給企業(yè)帶來怎樣的影響呢？對于上述這些問題的研究以及提出相應的的改進意見就是本篇論文的意義所在。</p><p><b>　　2 理論概述</b></p><p><b>　　2.1 相關(guān)概念</b></p><p>　　2

27、.1.1 公允價值</p><p>　　公允價值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。</p><p>　　從公允價值的概念可以看出，我國會計準則著重強調(diào)了交易必須在公平的條件下進行。這是因為公允價值主要就是通過市場的交易來進行反映的，通過對相關(guān)交易公平對等的限定，可以大

28、大減少其他不確定因素對于公允價值的影響。其次，準則對于交易是否公平從三個方面進行了判定，分別是買方、賣方和市場。一項交易最終是否具有公平性，不僅需要買賣雙方?jīng)]有異議，還需要市場的認可。這樣的規(guī)定主要是為了防止關(guān)聯(lián)方借助公允價值進行低于市場價格的特殊目的交易。</p><p>　　2.1.2 公允價值確認方法</p><p>　　現(xiàn)行的公允價值確認方法主要有資產(chǎn)評估法、第三方調(diào)查法和市場類

29、比法。資產(chǎn)評估法主要是通過專業(yè)的中介機構(gòu)對相應資產(chǎn)進行評估來確認相應的公允價值。第三方調(diào)查法是指通過獨立的中介機構(gòu)在雜志或刊物上公布的各類資產(chǎn)的公允價值來作為企業(yè)的相應資產(chǎn)公允價值的確認標準。市場類比法是指企業(yè)通過參考市場上同類或類似資產(chǎn)的的市場價格或其他信息，進而對企業(yè)相應資產(chǎn)的公允價值做出判斷。</p><p>　　2.1.3 歷史成本</p><p>　　歷史成本是指企業(yè)的各種資產(chǎn)

30、取得或購建時發(fā)生的實際成本對價。</p><p>　　從歷史成本的概念可以看到，是否實際發(fā)生相應的支出是歷史成本區(qū)別于其他計量屬性的根本依據(jù)。而歷史成本相比于其他計量屬性準確性更高、穩(wěn)定性更強就是因為相應的成本已經(jīng)發(fā)生，很難再有變動的可能。</p><p>　　2.1.4 投資性房地產(chǎn)</p><p>　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房

31、地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。</p><p>　　從上述概念可以發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)區(qū)別于固定資產(chǎn)主要是因為持有目的不同。對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)持有的目的主要是保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營，其對利潤的貢獻方式表現(xiàn)為在日常生產(chǎn)經(jīng)營中將自身價值通過產(chǎn)品生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)移。但企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)并不是以生產(chǎn)經(jīng)營為目的，而是希望通過該項資產(chǎn)的持有獲得相應的資本增值，兩者在用途上存在著本質(zhì)的區(qū)別。</p><

32、;p>　　2.1.5 投資性房地產(chǎn)計量模式應用條件</p><p>　　我國會計準則規(guī)定對投資性房地產(chǎn)以公允價值進行計量需要滿足以下兩點：一是投資性房地產(chǎn)所在地要具有活躍的市場。二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。然而對于成本計量模式我國會計準則的限制條件則顯得較為寬松，只要屬于投資性房地產(chǎn)并能夠單獨計量或出售就可以采用成本計量模式。</p>&

33、lt;p>　　2.2 關(guān)于投資性房地產(chǎn)采用何種計量屬性的爭論</p><p>　　有關(guān)投資性房地產(chǎn)應采用何種計量屬性的爭議從來沒有停止過，相關(guān)的研究文章也是數(shù)量眾多，而支持和反對采用公允價值計量屬性的理由主要分為以下幾點。</p><p>　　2.2.1 支持公允價值計量屬性的理由</p><p>　　第一，投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)。投資性房地產(chǎn)從字面意思來看是

34、以投資為目的，而投資普遍的特點就是需要承受較高的風險，并有可能獲得更高的回報。而歷史成本所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性卻和投資的特點背道相馳。同時我國的會計準則對于類似投資性質(zhì)的交易一般都采用公允價值進行計量，所以對于投資性房地產(chǎn)不應出現(xiàn)差別對待對待的情況。</p><p>　　第二，公允價值能更加真實的反映企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。一般情況下房地產(chǎn)的持有時間和其本身的價值表現(xiàn)為正比例變動，而歷史成本并不能反映房地產(chǎn)這一特性。所以不

35、能像對待固定資產(chǎn)那樣采用歷史成本，按照年限計提相應的折舊，不斷減少其賬面價值。這也是許多專家學者贊同采用公允價值計量屬性的理由之一。</p><p>　　第三，發(fā)展趨勢。在過去，歷史成本之所以被廣泛應用主要是由于當時的科學技術(shù)較為落后，對于信息的匯集和處理主要是靠人工來完成。在這種情況下，歷史成本顯示出得天獨厚的優(yōu)勢，無論是從獲取難度、準確性還是穩(wěn)定性來看都是公允價值所無法比擬的。但是隨著信息時代的到來，信息的匯

36、集和處理基本已經(jīng)實現(xiàn)了由人工向計算機的轉(zhuǎn)變。同時，評估學以及相關(guān)學科與以往相比也出現(xiàn)了飛速的發(fā)展。這些因素使得公允價值的獲取難度有所降低，西方發(fā)達國家對于投資性房地產(chǎn)的計量已經(jīng)出現(xiàn)了以公允價值替代歷史成本的趨勢。</p><p>　　2.2.2 反對公允價值計量屬性的理由</p><p>　　第一，獲取難度大。每一項投資性房地產(chǎn)都是有別于與其他投資性房地產(chǎn)的，這種差別包括地段、結(jié)構(gòu)、周邊

37、配套設施等，這就使得每項投資性房地產(chǎn)的價值受到多種因素的共同影響，造成公允價值確定難度較大。并且這種由于自身影響因素過多所造成的公允價值確認難度大，很難通過其他手段來解決。</p><p>　　第二，成本過高，可靠性低。現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)公允價值獲取方法都是通過評估或調(diào)查來完成的，這些方法普遍存在獲取成本過高的問題。除此之外，通過評估或調(diào)查所獲得的公允價值的可靠性也一直備受質(zhì)疑。這是因為評估或者調(diào)查很容易受到人為

38、因素的影響，并且也沒有統(tǒng)一的辦法對所獲取的公允價值進行可靠性驗證。</p><p>　　總體來看，投資性房地產(chǎn)以公允價值作為計量屬性存在著明顯的優(yōu)勢和劣勢，支持的理由主要是著眼于未來，反對的理由主要是關(guān)注于當下。同時理論界對投資性房地產(chǎn)到底更適合哪種計量屬性并沒有出現(xiàn)統(tǒng)一的結(jié)論，對此的爭議將在未來很長一段時間繼續(xù)存在。</p><p>　　3 公允價值在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應用<

39、;/p><p>　　3.1 應用公允價值計量模式的驅(qū)動因素</p><p>　　3.1.1 發(fā)展戰(zhàn)略的需要</p><p>　　企業(yè)的各項安排都是圍繞企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略來制定的，這其中自然也包括企業(yè)會計政策的選擇。具體到計量模式的選擇上，關(guān)鍵就是要看企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在當下是否是企業(yè)的主要資產(chǎn)，在未來期間是否很可能成為企業(yè)的主要資產(chǎn)。</p><

40、p>　　如果一個企業(yè)當前并沒有太多的投資性房地產(chǎn)，未來也不會過多的涉及房地產(chǎn)行業(yè)，那么討論該企業(yè)應采用何種計量模式就沒有多大的意義。而如果企業(yè)在未來期間出于發(fā)展戰(zhàn)略的需要會逐步增加投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，那么該企業(yè)就有可能考慮通過采用公允價值計量模式來更為真實的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況。因為在成本計量模式下，隨著投資性房地產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)比重的不斷上升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)歷史成本與其真實的價值之間的差額會越來越大，企業(yè)的資產(chǎn)總額很可能出現(xiàn)

41、不同程度高估或低估的情況。在實際中泛海建設就是因為發(fā)展戰(zhàn)略的原因?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行了變更。通過查閱泛海建設2008年的財務年報可以發(fā)現(xiàn)，該公司在2008年會有大量的自持物業(yè)項目開工建設，并且該公司將在未來期間加大對于房地產(chǎn)項目的投資力度，企業(yè)未來的發(fā)展重心依舊為房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下，泛海建設出于未來發(fā)展戰(zhàn)略的考慮在2008年選擇了以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，并在當年的財務年報中聲明該項會計政策變更能夠能夠有效提

42、高本公司會計信息的真實性、及時性和可靠性。</p><p>　　可見，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的重要驅(qū)動因素之一。</p><p>　　3.1.2 融資的需要</p><p>　　除了之前所說的發(fā)展戰(zhàn)略，是否有融資需要也是影響企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的重要因素之一。對于企業(yè)來說，資金的多少影響著企業(yè)的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模、決策制定等

43、，而融資是最為直接的解決資金問題的方法。但現(xiàn)行的大多數(shù)的融資方式對于企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務指標都有著嚴格的規(guī)定，這些嚴格的規(guī)定大大提高了企業(yè)融資的門檻。而通常企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境時很難達到融資的相關(guān)條件和標準，這就使得陷入經(jīng)營困境的企業(yè)難以通過融資來解決資金問題。</p><p>　　在這種情況下，企業(yè)很可能會出于融資的需要選擇對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。因為在當前房地產(chǎn)價格不斷上漲的經(jīng)濟環(huán)境下，采用公允

44、價值計量模式可以使企業(yè)在資產(chǎn)、利潤、和所有者權(quán)益三方面出現(xiàn)大幅的提升，在短期內(nèi)改變企業(yè)的經(jīng)營狀況，從而使企業(yè)快速滿足相關(guān)融資條件。特別是對于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，這種提升效果更為明顯。例如世茂股份和錦龍股份，在2009年和2007年對投資性房地產(chǎn)計量模式進行轉(zhuǎn)變后，資產(chǎn)負債率分別從65.80%和64.48%降低為56.22%和48.11%，資產(chǎn)負債率都出現(xiàn)了明顯的降低，企業(yè)進行再融資的能力明顯增強。</p><

45、p>　　3.1.3 統(tǒng)一境內(nèi)外會計準則的需要</p><p>　　我國和世界其他各國對某些事項在會計準則上的規(guī)定存在一定的差異，這使得在境內(nèi)外分別上市的公司在公布財務年報時為了滿足國內(nèi)外準則的不同規(guī)定，需要花費大量精力對賬目和財務年報進行調(diào)整，大大增加了公司賬務的復雜性和財務成本。例如IAS就規(guī)定上市公司應該優(yōu)先以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在這種情況下，對于在采用IAS的國家上市的我國公司而言，

46、公司已經(jīng)獲取了投資性房地產(chǎn)的市場價值并為此花費了大量的時間和精力，再次對國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)以公允價值進行計量不僅不會增加額外的成本，還可以減少公司國內(nèi)外財務年報的差異性。實際中分別在H股和A股上市的中航地產(chǎn)在2008年就是基于此原因統(tǒng)一了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，選擇了以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。</p><p>　　3.2 公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀</p><p>

47、;　　3.2.1 應用數(shù)量狀況 </p><p>　　表1 歷年采用公允價值模式的上市公司數(shù)量（單位：個）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊與相關(guān)文獻數(shù)據(jù)整理得出</p><p>　　從表1中的數(shù)據(jù)可以看到，2013年無論是上市公司總數(shù)量還是其中擁有投資性房地產(chǎn)公司的數(shù)量相比于2007年都有很大程度的增加。然而，從2007年到2013年對投資性房地產(chǎn)以

48、公允價值計量的公司數(shù)量只從最初的19家變?yōu)?8家，只占上市公司總數(shù)的1.87%。除此之外，2007年和2008年開始采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)相加不等于2008年釆用公允價值計量模式的上市公司數(shù),這是因為有些企業(yè)在采用公允價值計量模式后的年份里處置了投資性房地產(chǎn)或者變更了后續(xù)計量模式。</p><p>　　另外從表2中可以發(fā)現(xiàn)，不同行業(yè)對公允價值計量模式的態(tài)度明顯不同，其中2007年金融和房地產(chǎn)行業(yè)相比于其

49、他行業(yè)表現(xiàn)出更為積極的態(tài)度，而在2007年以后非金融行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)對于該計量模式也表現(xiàn)出一種積極的態(tài)度。例如在2007年一共有18家上市公司轉(zhuǎn)變了投資性房地產(chǎn)的計量模式，其中非金融和非房地產(chǎn)行業(yè)的公司就有9家之多，占到了總數(shù)量的50%。</p><p>　　表2 歷年采用公允價值模式的上市公司名單（單位：個）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊與相關(guān)文獻數(shù)據(jù)整理得出</

50、p><p>　　3.2.2 公允價值確認方法的應用狀況</p><p>　　表3 2014年15家公司公允價值確認方法（單位：個）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊各公司2014年財務年報整理得出</p><p>　　通過對15家上市公司2014年的財務年報進行查閱發(fā)現(xiàn)，各公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認方法有資產(chǎn)評估法、第三方調(diào)查法

51、和市場類比法。由表3可以看到，在15家采用公允價值計量模式的上市公司中，有8家選擇了資產(chǎn)評估的方法，占到了總額的53.33%；其次是市場類比法，有3家公司選擇此方法來確認公允價值，占總額的20.00%；采用數(shù)量最少的是第三方調(diào)查法，采用的公司數(shù)量僅為2家，所占比重僅為13.33%。除此之外，還有2家公司并沒有在財務年報中披露其所采用的方法，所以無法獲取相關(guān)信息。</p><p>　　3.2.3 信息披露狀況&l

52、t;/p><p>　　表4 2014年10家公司投資性房地產(chǎn)信息披露狀況（單位：個）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊各公司2014年財務年報整理得出</p><p>　　由表4可以看到，在以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的10家公司中，各公司對相關(guān)信息的披露程度各不相同。在所查閱的公司中，披露公允價值概念的公司數(shù)量只有2家，對于投資性房地產(chǎn)處置情況各個

53、公司都進行了相應的披露，而對于租賃收益則沒有任何一家公司進行相應的信息披露。</p><p>　　3.3 公允價值在投資性房地產(chǎn)應用中的問題</p><p>　　3.3.1 應用公司數(shù)量少</p><p>　　通過對之前的數(shù)據(jù)分析可以得出，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀表現(xiàn)為采用的上市公司數(shù)量少并且增長緩慢?？梢钥吹?，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式從2006年

54、新會計準則頒布后至今一直處于一個尷尬的局面，并沒有像人們預期的那樣被上市公司廣泛應用，而成本計量模式依舊還處于絕對的主導地位。造成這種情況的原因?qū)谥蟮恼鹿?jié)進行詳細講述。</p><p>　　3.3.2 公允價值確認方法不統(tǒng)一</p><p>　　從之前的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，各上市公司對于投資性房地產(chǎn)公允價值確認方法的選擇存在分歧，并沒有統(tǒng)一的標準，其中選擇資產(chǎn)評估法的公司數(shù)量占絕大多數(shù)。

55、上述這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象反映了上市公司對于公允價值確認方法的選擇隨意性較高，公司最終得出的可能并不是最貼近市場的價值，而是最有利于公司自身的價值。</p><p>　　3.3.3 隨意變更計量模式</p><p>　　我國的會計準則規(guī)定一旦企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，不得再轉(zhuǎn)為成本計量模式。但是通過對之前表1中數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，一些公司并沒有嚴格遵循該項規(guī)定。例如平安銀行和深發(fā)銀

56、行在合并后，就對投資性房地產(chǎn)的計量由公允價值轉(zhuǎn)變?yōu)闅v史成本。但是，這種違背會計準則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關(guān)部門的處罰。</p><p>　　3.3.4 信息披露不完善</p><p>　　我國會計準則對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的信息披露有著明確的規(guī)定，而實際中企業(yè)卻并沒有按照準則的要求對相關(guān)信息進行細致的披露。所披露出的信息要么不完整，要么不是關(guān)鍵性信息，存在著選擇性披露的現(xiàn)

57、象。這種情況大大降低了公允價值的真實性和可靠性，對于投資性房地產(chǎn)其他信息的真實性也產(chǎn)生了較大的影響。</p><p>　　3.3.5 存在盈余管理現(xiàn)象</p><p>　　我國會計準則規(guī)定對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式可以由企業(yè)自行選擇，這項規(guī)定的本意是希望使不同性質(zhì)的企業(yè)結(jié)合自身情況選擇適合自己的計量模式。然而由于缺少相應的監(jiān)管措施，出現(xiàn)了一些企業(yè)借助上述規(guī)定來達到特殊性目的的現(xiàn)象，公

58、允價值計量模式成為了企業(yè)操縱利潤的一種手段。例如，當企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下降而又急需改變這種現(xiàn)狀時，通過對投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變就可以快速提升企業(yè)的業(yè)績,進而避免退市危機。這種情況實際上是通過將投資性房地產(chǎn)長期的價值增長在短時間內(nèi)釋放出來，從而達到對經(jīng)營業(yè)績的大幅提升。在實際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈利的快速轉(zhuǎn)變。冠幅家用在2010年和2011年由于產(chǎn)品遲遲無法打開銷路一直處于虧損狀態(tài)，凈利潤分別為-8,653萬元和-12

59、,000萬元。而對于上市公司來說，如果連續(xù)三年處于虧損狀況就會被證監(jiān)會要求退市。而冠福家用當時經(jīng)營狀況在短期內(nèi)很難有大的轉(zhuǎn)變，通過正常經(jīng)營實現(xiàn)盈利希望渺茫。在這種情況下，冠福家用在2012年對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行了轉(zhuǎn)變。年終，企業(yè)的凈利潤為2,243萬元，而其中與投資性房地產(chǎn)公允價值變動相關(guān)的就有14,925萬元。最終，冠福家用成功避</p><p>　　4 上市公司較少采用公允價值計量模式的原因<

60、;/p><p>　　4.1 公允價值獲取難度高、增加企業(yè)相關(guān)成本</p><p>　　由于我國市場經(jīng)濟的的發(fā)展歷史只有短短37年，房地產(chǎn)交易的頻繁程度也遠低于西方發(fā)達國家，相應的配套設施不夠健全，這些因素導致房地產(chǎn)的公允價值獲取難度較高。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場上獲取并篩選相關(guān)的公允價值信息。而不同類型的房地產(chǎn)價格信息差異較大，企業(yè)在獲取和篩選相應

61、的公允價值信息時會產(chǎn)生額外的甄別成本。而如果企業(yè)選擇通過第三方來獲取相應的公允價值，不僅費用高昂還無法保證準確性和可靠性。</p><p>　　另外，財政部《企業(yè)會計準則講解》中規(guī)定了企業(yè)在對同一類資產(chǎn)采用公允價值計量模式以后，不能對后續(xù)新增的同類資產(chǎn)進行區(qū)別對待。然而在實際中企業(yè)并不能確保在公允價值計量模式下未來期間新增投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠通過市場或類似資產(chǎn)比較的途徑來獲得，對于這類新增資產(chǎn)只能通過估值技

62、術(shù)來解決，這往往會增加企業(yè)的相關(guān)成本費用。</p><p>　　4.2 公允價值受市場影響、降低利潤和資產(chǎn)的可控性</p><p>　　市場的供需比是公允價值的決定性因素，但供需比并不是固定不變的，而是受多方面的影響不斷發(fā)生變化，這就從根本上決定了公允價值很難具有良好的穩(wěn)定性。當市場出現(xiàn)較大程度變化時，例如國家宏觀政策的調(diào)控、全球性的金融危機，房地產(chǎn)的公允價值也會隨之出現(xiàn)相應程度的變化。

63、這就導致企業(yè)在轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式后，可能會因為公允價值受市場影響的原因?qū)е吕麧櫤唾Y產(chǎn)的可控性出現(xiàn)不同程度的降低。特別是對房地產(chǎn)上市公司而言，在這種情況下所受到的影響會更為明顯。</p><p>　　從2009年到2014年我國房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)價格一直處于不斷上漲的趨勢，現(xiàn)行的房價一直處于高位狀態(tài)，這些年對于房價過高的呼聲從來都沒有停止過。對此國家也采取了一系列的調(diào)控措施試圖對房地產(chǎn)行業(yè)進行降溫，未來房

64、地產(chǎn)價格的走勢還不明朗。鑒于這種情況，管理者出于謹慎性的考慮并不會貿(mào)然對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，而是保持一種觀望狀態(tài)。</p><p>　　4.3 降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性</p><p>　　企業(yè)在年終所計算出的利潤和企業(yè)實際的現(xiàn)金流入量并不是完全相同的，這主要是因為企業(yè)采用的是權(quán)責發(fā)生制。在大部分情況下，雖然企業(yè)利潤和實際的現(xiàn)金流入并不完全相符，但這僅僅是因為款項不是交易

65、完成后當面付清，由于款項一般在一年以內(nèi)就能收回所以并不會對企業(yè)造成較大的困擾。但是，投資性房地產(chǎn)因公允價值上漲所產(chǎn)生的利潤并不會在短期內(nèi)就帶來現(xiàn)金的流入。通常情況下，企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的持有時間會較長，而利潤的增加發(fā)生在持有期間，與之對應的現(xiàn)金流入則需要等到投資性房地產(chǎn)進行處置的時候。如果企業(yè)對于持有的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，那么企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性的降低就是永久性的。特別是對于擁有投資性房地產(chǎn)數(shù)額較高的企業(yè)而言，企業(yè)利潤和現(xiàn)金

66、流相關(guān)性的下降幅度會更大，在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下很可能出現(xiàn)賬面有較高的利潤總額，而可用資金卻極度匱乏的情況。</p><p>　　4.4 出于稅負和納稅調(diào)整的考慮</p><p>　　稅費是每一個企業(yè)都不可避免的費用，稅負的高低直接影響著企業(yè)的利潤，所以每一個企業(yè)管理者都會想盡辦法去降低企業(yè)的稅費。然而以公允價值計量投資性房地產(chǎn)卻可能在未來期間增加企業(yè)的稅負。</p><

67、p>　　我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅繳納標準主要取決于房產(chǎn)的用途，如果用于出租則是以租金數(shù)額的12%為限，而如果是自用則在對原值進行一定比例的扣減后按1.2%征收?，F(xiàn)行的稅法還沒有明確規(guī)定房產(chǎn)的原值是以歷史成本還是公允價值為基準，在實際操作中暫以歷史成本作為稅費的計算基礎。而我國的房地產(chǎn)市場處于一個上升階段，雖然偶有波動但大的趨勢并不會在短期改變，房地產(chǎn)的公允價值只會遠高于其原始成本。企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，雖然現(xiàn)在還不會

68、增加房產(chǎn)稅的稅費，但參照其他國家對于相同情況的處理方式，我國稅法在未來期間很可能規(guī)定公允價值計量模式下房產(chǎn)原值以公允價值來確定。而由于公允價值計量模式的不可逆性，企業(yè)到時將很難有其他的辦法來避免增加的房產(chǎn)稅。所以考慮到稅法對于房產(chǎn)稅原值的規(guī)定還不明確，企業(yè)管理者不會貿(mào)然轉(zhuǎn)變計量模式。</p><p>　　除了稅負因素外，頻繁的納稅調(diào)整也影響著管理者對投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇。由于稅法對于公允價值的波動所造成的損

69、益不予認可，同時稅法對于折舊的計提并不會因為其他因素的變化而終止，這使得稅法和會計在稅費計算上出現(xiàn)了差異。雖然公允價值計量模式下遞延所得稅負債屬于稅收暫時性差異，從根本上來看并不會真正影響到企業(yè)的稅負，但是頻繁發(fā)生納稅調(diào)整勢必會增加公司賬目的復雜性以及相應的成本費用。</p><p>　　4.5 應用條件過于嚴格</p><p>　　前文理論概述章節(jié)提到我國會計準則對于企業(yè)能否采用公允價

70、值對投資性房地產(chǎn)進行計量主要是從房產(chǎn)所在地和能否獲取市場價格兩個方面做出了判定。然而在實際中絕大部分企業(yè)都無法滿足準則對于房地產(chǎn)所在地擁有活躍市場的要求，這是因為在實際中企業(yè)的投資性房地產(chǎn)并不是集中在一個地方的，而是根據(jù)企業(yè)的業(yè)務范圍和發(fā)展戰(zhàn)略決定的，可能存在于不同的省市縣之中。企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)所在地很可能只有大部分存在活躍市場，這使得企業(yè)對于計量模式的選擇受到限制。另外準則關(guān)于房地產(chǎn)需要存在類似市場價格的規(guī)定對于企業(yè)來說也是難

71、以滿足，主要是因為考慮到土地區(qū)位因素的唯一性、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣性以及其他因素，企業(yè)想要找到所謂的類似的房地產(chǎn)無疑是難上加難，類似的市場價格自然也無從獲取。而最重要的一點則是，以上兩個限定條件是需要企業(yè)共同滿足的，而并不是符合其中之一即可。</p><p>　　可見，由于過于嚴格的限定，實際中完全符合條件的企業(yè)數(shù)量寥寥無幾。即使少數(shù)符合條件的企業(yè)，考慮到無法保證未來新增加的投資性房地產(chǎn)同樣符合條件，也不會貿(mào)然轉(zhuǎn)變投資

72、性房地產(chǎn)的計量模式。</p><p>　　4.6 出于信息可比性的考慮</p><p>　　在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)計量模式進行轉(zhuǎn)變后，企業(yè)的財務數(shù)據(jù)和財務指標都會因此受到不同程度的影響，影響程度主要取決于企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例。這種影響并不是由于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所造成的，屬于非正常損益。這使得企業(yè)在轉(zhuǎn)變計量模式后很難再通過和以前年度會計信息的對比來評價企業(yè)

73、如今的經(jīng)營狀況。所以出于會計信息對比的需要，大多數(shù)企業(yè)都會審慎考慮是否對投資性房地產(chǎn)的計量模式進行轉(zhuǎn)變。</p><p>　　4.7 減少盈余管理的手段</p><p>　　在房地產(chǎn)價格不斷增長的經(jīng)濟環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變可以使得企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績以及其他各項指標上出現(xiàn)快速的提升。然而，由于公允價值計量模式具有不可逆性，這使得企業(yè)只有一次機會在短時間內(nèi)提升各項財務數(shù)據(jù)和經(jīng)營業(yè)績。

74、所以在經(jīng)營業(yè)績較好的年度企業(yè)并不會進行計量模式的轉(zhuǎn)變，而是會等到例如退市危機、融資需要等特殊情況時才會選擇對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。</p><p>　　5 金融街公司案例分析</p><p>　　考慮到金融街公司是一家在房地產(chǎn)業(yè)排名較為靠前的公司，并且較早進行了投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變，可以提供轉(zhuǎn)變后多個年度的數(shù)據(jù)進行分析比較，提供的信息更具有客觀性和代表性，所以選擇該公司

75、作為案例進行分析。通過對金融街公司的案例分析能夠更為詳實的了解該公司在采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后到底給該公司帶來了怎樣的影響，對于其他公司計量模式的選擇也能起到一定的借鑒意義。</p><p><b>　　5.1 公司概述</b></p><p>　　金融街公司是一家房地產(chǎn)上市公司（股票代碼000402），該公司的房地產(chǎn)遍布北京、重慶等省會城市。公司2

76、014年員工人數(shù)達到了2480人，下屬14家子公司涉及各個行業(yè)，主要依托房地產(chǎn)平臺通過打造商業(yè)街和商務街，以整合區(qū)位因素提升房地產(chǎn)附加值。金融街公司于2008年對投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量。</p><p>　　5.2 公允價值計量模式對公司資產(chǎn)負債表的影響 </p><p>　　5.2.1 對資產(chǎn)的影響</p><p>　　由表5可以看到，金融街

77、公司在2008年初對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變計量模式后，其投資性房地產(chǎn)相比于2007增加了175,725萬元，相比2007年增幅達到了116.27%，</p><p>　　表5 投資性房地產(chǎn)變化情況（單位：萬元）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　占總資產(chǎn)的20.92%。投資性房地產(chǎn)的增長大部分來自于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投

78、資性房地產(chǎn)，也有部分來自于資產(chǎn)負債表日的價值重估。之后2009年到2014年，投資性房地產(chǎn)數(shù)額基本處于快速增長的狀態(tài)，其中2008年末增長率為負主要是因為該公司在重慶的項目完成了對外銷售以及當年金融危機導致房地產(chǎn)價格下降，2013年末增長率為負則是因為A5項目由于進行改擴建部分賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本及津塔項目本期根據(jù)實際結(jié)算成本調(diào)減初始成本所致?？梢钥吹?，采用公允價值計量模式后，該公司的投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了較大的增幅。</p>

79、<p>　　5.2.2 對利潤的影響</p><p>　　表6 投資性房地產(chǎn)對利潤的影響（單位：萬元）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　通過對該公司財務年報的查閱可以發(fā)現(xiàn)公司2008年與投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變有關(guān)的利潤總額為1,196萬元。而2008年投資性房地產(chǎn)公允價值變動出現(xiàn)負增長，主要

80、是因為該公司在重慶的項目完成了對外銷售以及當年金融危機導致房地產(chǎn)價格下降。</p><p>　　在表6中可以看到，除了2008年特殊原因外，從2009年到2014年，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動對于公司的利潤總額一直起到正向作用。但是不難發(fā)現(xiàn)，公司利潤存在著對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益依賴程度過高的問題。其中，2009、2012、2013、2104年該項損益分別占到了利潤總額的40%、38%、33%和24%，而

81、2010年和2011年雖然分別只有35,310和22,868萬元，相比其他年度出現(xiàn)了大幅的下降。但這是因為2010和2011兩個年度，公司處置了大量的投資性房地產(chǎn)，相應的以前年度公允價值變動被轉(zhuǎn)入了營業(yè)成本之中。實際上，2010和2011年度，該項損益占利潤的比重應該不止報表所反映的數(shù)值。</p><p>　　5.2.3 對所有者權(quán)益的影響</p><p>　　表7 金融街投資性房地產(chǎn)

82、轉(zhuǎn)換情況（單位：萬元）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　由該公司2008年財務年報可以發(fā)現(xiàn)，公司當年因投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變使得留存收益增加了12,724萬元，主要來源于對以前年度財務年報的調(diào)整。另外，公允價值計量模式下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換也會造成所有者權(quán)益的增加。由表7可以看到，2008年到2014年財務年報提及的相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地

83、產(chǎn)的事項一共有9次。雖然報表僅對其中的兩次轉(zhuǎn)換所產(chǎn)生的資本公積進行了披露，分別是1622萬元和1883萬元，但結(jié)合僅有的數(shù)據(jù)和過去幾年的房地產(chǎn)價格走勢可以推斷，其余7次轉(zhuǎn)換極有可能也大大增加了公司的所有者權(quán)益。</p><p>　　5.3 公允價值計量模式對公司財務指標的影響</p><p>　　5.3.1 對企業(yè)償債指標的影響</p><p>　　衡量企業(yè)償債

84、能力的指標較多，考慮到投資性房地產(chǎn)并不屬于流動資產(chǎn)，因此選擇以資產(chǎn)負債率作為衡量指標。同時，該項指標也是償債能力中其他指標的總綱，采用該項指標更具有代表性。</p><p>　　由表8中可以看到，2008年的資產(chǎn)負債率遠低于2007年。這說明上市公司在房地產(chǎn)市場行情較好，房地產(chǎn)價格不斷上漲的情況下，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模</p><p>　　表8 金融街資產(chǎn)負債率</p>

85、<p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　式進行轉(zhuǎn)變能夠有效降低公司的資產(chǎn)負債率，提高公司的長期償債指標。之后年度資產(chǎn)負債率再度上升到60%以上，這是因為該公司在2009年進行了銀行貸款和發(fā)行債券，公司的負債相應增加所導致的。可以看到，在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變可以起到降低資產(chǎn)負債率的效果，從而使上市公司能夠進行更大規(guī)模的融資。</p&g

86、t;<p>　　5.3.2 對企業(yè)盈利指標的影響</p><p>　　表9 金融街公司總資產(chǎn)報酬率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　通過表9可以看到，2008年轉(zhuǎn)變計量模式前該公司的總資產(chǎn)報酬率為18.26%，而在轉(zhuǎn)變計量模式之后總資產(chǎn)報酬率出現(xiàn)了大幅的下降，并一直維持在5%左右。之所以在轉(zhuǎn)

87、變計量模式前后存在如此的大差異，主要是因為該公司在計量模式轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)公允價值的不斷上漲使公司投資性房地產(chǎn)總額不斷增加，同時公司2008年資產(chǎn)負債率降低后公司得以大幅度進行股權(quán)融資，公司的貨幣資金和銀行存款大幅上升。所以，即使公司的利潤總額一直處于增長，但總資產(chǎn)報酬率一直較低。這使得該公司無法再根據(jù)計量模式轉(zhuǎn)換前的總資產(chǎn)報酬率來衡量公司之后的盈利能力，也無法與采用成本計量模式的同行業(yè)企業(yè)進行財務指標的對比。</p>&l

88、t;p>　　5.3.3 對企業(yè)營運指標的影響</p><p>　　表10 金融街總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司2008至2014年財務年報</p><p>　　通過對比表10的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司在轉(zhuǎn)變計量模式前后年度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了較大幅度的下降，原因和前述的總資產(chǎn)報酬率下降相同。投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變所帶來的這種影響使得該公

89、司在成本計量模式下的歷年總資產(chǎn)報酬率失去了參考意義，給公司的縱向信息和橫向信息對比造成了影響。</p><p>　　5.4 公允價值計量模式對公司的其他影響</p><p>　　5.4.1 對折舊費用和遞延所得稅的影響</p><p>　　表11 金融街公司歷年遞延所得稅負債(單位：萬元)</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：金融街公司200

90、8至2014年財務年報</p><p>　　通過對公司財務年報進行查閱發(fā)現(xiàn)，由于2008年對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變了計量模式，當年公司的折舊數(shù)額相比與2007年成本計量模式減少了5,080萬元。同時結(jié)合表5可以看到在之后的年度里投資性房地產(chǎn)數(shù)額的不斷上升，意味著該公司相比于成本計量模式少計的折舊費用數(shù)額也在不斷增加。從表面上看，以后年度公司不會再出現(xiàn)因投資性房地產(chǎn)折舊費用而計提的管理費用和其他業(yè)務成本，公司的費用得到有

91、效的降低，利潤因此得到了提升。但實際上公司應繳的企業(yè)所得稅并沒有出現(xiàn)實質(zhì)的減少，所帶來的利潤提升對公司起不到實際性的幫助。</p><p>　　遞延所得稅負債的產(chǎn)生主要是因為稅法和會計在相關(guān)規(guī)定上存在差異。根據(jù)表11可以看到，公司2007年對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式時并沒有與之相關(guān)的稅法差異，遞延所得稅負債為0。而在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式后，2009年與之相關(guān)的遞延所得稅負債從2008年的

92、0增長到了42,595萬元，并在之后幾年一直持續(xù)上升。這一現(xiàn)象不僅大大增加了該公司賬務復雜性，還對公司會計人員有關(guān)稅收差異知識的掌握能力提出了較高的要求。</p><p>　　5.4.2 對相關(guān)成本的影響</p><p>　　通過對金融街公司所公布的年度財務報告進行查閱，發(fā)現(xiàn)該公司采用的是參考可比房地產(chǎn)市場價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法。而該公司采用的這種方法必然會使公司估值成本增加

93、，原因有以下兩點：</p><p>　　一是這種方法需要積累大量的原始數(shù)據(jù)和信息對投資性房地產(chǎn)進行細致的分類，并對收集到的信息進行甄別和定期信息更新，工作量和工作難度較大。</p><p>　　二是從該公司資產(chǎn)分布情況來看，該公司的投資性房地產(chǎn)并不僅局限于一處，而是分散在北京、天津、重慶、惠州等地。雖然該公司在年報中提到公司的投資性房地產(chǎn)均處于繁華地段，但考慮到房地產(chǎn)在不同區(qū)域受到不同因素

94、的影響，公司在北京獲取的房產(chǎn)價格信息并不能減輕其他地區(qū)確定公允價值的工作量。</p><p>　　雖然公司的財務年報并沒有相關(guān)數(shù)據(jù)的披露，但考慮到以上因素，基本可以確定在采用公允價值計量模式后，該公司會出現(xiàn)較高的估值成本，并且隨著公司投資性房地產(chǎn)數(shù)量的不斷增加，相關(guān)成本也會隨之不斷增加。</p><p><b>　　5.5 案例啟示</b></p>&

95、lt;p>　　通過對金融街公司財務年報的查閱和分析發(fā)現(xiàn)，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場狀況下，金融街公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會使利潤和所有者大幅提升、資產(chǎn)負債率得以降低。上述這些對公司產(chǎn)生的影響使得該公司可以借此提升融資能力和經(jīng)營業(yè)績，對于公司來說十分有利。</p><p>　　但采用該計量模式也對金融街公司造成了一些不利的影響。一是投資性房地產(chǎn)折舊減少和公允價值的上升所帶來的利潤并不會給公司帶來實際

96、的現(xiàn)金流入，公司的利潤質(zhì)量不高，存在現(xiàn)金流和利潤背離的隱患。二是對投資性房地產(chǎn)公允價值上漲所帶來的收益存在過度依賴，使得公司的利潤在未來期間很可能出現(xiàn)較大的波動，利潤的可控性較低。三是金融街公司由于投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)變使得資產(chǎn)、利潤和所有者權(quán)益方面出現(xiàn)了大幅增長，這些增長使企業(yè)的會計信息的可比性大大降低，公司無法與其他采用成本計量模式的公司進行會計信息的橫向比較分析，與自己的縱向信息比較也無法進行。四是公司需要支出較高的公允價值確

97、認成本，同時賬務的復雜性大大增加。上述這些在金融街公司中所出現(xiàn)的有利和不利影響在之前的第四章節(jié)有所提及，通過案例分析得以印證。</p><p>　　可以看出，在對投資性房地產(chǎn)以公允價值計量后，對公司所造成的影響具有兩面性，但不利影響要多于有利影響。由于在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量雖然會提升公司的利潤和資產(chǎn)，但也會給公司帶來很多的不利影響，給公司的發(fā)展埋下許多隱患，所以本人不太建議上市公司

98、現(xiàn)在采用公允價值計量模式。</p><p>　　6 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議</p><p>　　6.1 改變會計準則導向、制定稅收優(yōu)惠政策</p><p>　　相比于其他國家，我國對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用限制過多，雖然這和我國的實際情況相關(guān)，但這些限定并不利于該項計量模式在我國的推廣和應用。而無論是從會計準則的國內(nèi)外趨同還是從會計信息質(zhì)

99、量來看，我國都應該鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用。所以我國會計準則應該減少相應的限制性條件，降低門檻，展現(xiàn)給企業(yè)一種積極推行該項計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用的態(tài)度。</p><p>　　稅收政策是企業(yè)在選擇會計政策時所考慮的一項重要因素。企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)因為稅負高低的原因而選擇實際上并不符合企業(yè)自身情況的會計政策，例如投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇。雖然國家考慮到稅負因素，對于因公允價值波動所產(chǎn)生的利潤并沒有計入所

100、得稅的計征范圍內(nèi)，但這種力度還遠遠不夠。國家需要出臺更為強力的稅收優(yōu)惠措施。同時要盡快明確稅法對于房產(chǎn)稅原值的確定標準，盡可能降低由于稅負因素影響企業(yè)選擇恰當會計政策的可能性，使得企業(yè)能夠選擇和運用最符合企業(yè)自身實際情況的會計政策，進一步提升我國企業(yè)會計信息的真實性和可靠性。</p><p>　　6.2 按不同計量基礎編制利潤表</p><p>　　在引入公允價值后，企業(yè)的利潤表不再是僅

101、僅反映企業(yè)實際已經(jīng)獲得的利潤，還包括了未實現(xiàn)的利潤。這種未實現(xiàn)的利潤實際上是在現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境下對未來的一種預計和判斷，管理者如果以此來作為判斷和決策的標準，其實就是在別人預計和判斷的基礎上進行二次判斷，這很可能導致管理者做出錯誤決策。所以當企業(yè)采用公允價值計量模式后，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)按照兩種不同的模式編制利潤表，這樣做不僅可以大大降低會計信息可比性降低給管理者所帶來的困擾，使得企業(yè)能夠從橫向和縱向進行財務數(shù)據(jù)和指標的對比，同時企業(yè)

102、也能更加清楚的了解到不同計量模式給企業(yè)所造成的影響。</p><p>　　6.3 建立房地產(chǎn)信息共享平臺</p><p>　　公允價值難以獲取，歸根結(jié)底是因為我國的經(jīng)濟還不夠發(fā)達，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于極度不平衡的狀態(tài)，一二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場存在著脫節(jié)的現(xiàn)象，相關(guān)信息也并不透明。而房地產(chǎn)市場的發(fā)展是循序漸進的，并不會出現(xiàn)跨越式的發(fā)展。在這種情況下，建立房地產(chǎn)信息共享平臺成為了首選的

103、解決方案。通過建立共享平臺，企業(yè)可以更為便捷的獲取類似房地產(chǎn)的相關(guān)信息，這無疑會大大降低企業(yè)的估值成本。同時，也為企業(yè)通過其他方法獲取的房地產(chǎn)公允價值提供了檢驗渠道，在一定程度上減少了人為因素對估值的影響?？梢哉f房地產(chǎn)信息共享平臺的建立不僅降低了估值的難度和成本，還提升了公允價值的可靠性。</p><p>　　具體而言，該共享平臺的建立需要有一個級次分明、自下而上的數(shù)據(jù)信息收集體系。所以，應該以企業(yè)為最小級次，對

104、其所擁有的房地產(chǎn)的各項信息進行詳細的上報，以縣市省為后續(xù)的信息收集級次，逐層對收集的信息進行匯總?？紤]到該共享平臺的建立和后續(xù)維護需要有較強的專業(yè)技術(shù)能力和硬件基礎作為保證，所以可以采取政府部門和大型數(shù)據(jù)分析公司合作的方式。政府部門主要負責監(jiān)督數(shù)據(jù)上傳的及時性和完善性，數(shù)據(jù)分析公司則做好技術(shù)支持工作。通過該共享平臺的建立，可以大大彌補房地產(chǎn)市場活躍度不足的缺陷，進而降低公允價值獲取難度。</p><p>　　6.

105、4 提高會計人員專業(yè)能力</p><p>　　在對投資性房地產(chǎn)引入公允價值后，必然會使得企業(yè)賬務處理的復雜程度大大上升，許多與之相關(guān)的信息需要進行篩選和判斷，這極大地提高了對會計人員專業(yè)能力的要求。對此，應該從會計人員自身、企業(yè)、財政部三個方面加強會計人員的專業(yè)能力。對于會計人員來說，專業(yè)能力的高低不僅關(guān)系到企業(yè)賬務處理的正確性，還和自身的職業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。所以會計人員應從自身做起，在日常生活之中堅持對于專業(yè)知

106、識的持續(xù)學習，不斷提升自身的專業(yè)能力。另外企業(yè)應重視對于會計人員的培訓工作,使其專業(yè)能力能夠應對日益復雜的賬務處理和相應的信息篩選工作。最后財政部也需要加強對公允價值在實際應用中存在的難點和注意事項的宣傳和講解，并在相應的職稱考試中予以體現(xiàn)，從而起到提升會計人員專業(yè)能力的效果。</p><p>　　6.5 明確公允價值確認方法的選擇順序</p><p>　　從之前的現(xiàn)狀分析可以看到，對于

107、投資性房地產(chǎn)公允價值確認方法的選擇每個企業(yè)都不盡相同，并且均在各自財務年報中聲稱符合企業(yè)自身的實際情況。這種現(xiàn)象使得最終確認的公允價值的可靠性大大降低。對此，財政部應該出臺更為細致的相關(guān)規(guī)定，對不同的公允價值確認方法的優(yōu)先級次進行明確的規(guī)定。例如，對于公允價值的確認方法，現(xiàn)行的資產(chǎn)評估法相比于其他兩種方法人為因素更少，所取得的公允價值的可靠性更高。在這種情況下，我國會計準則就可以規(guī)定企業(yè)的投資性房地產(chǎn)應該優(yōu)先采用資產(chǎn)評估法作為公允價值的