房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中主體利益失衡問題的法律思考.pdf

1、自2001年開始，全國(guó)各大城市的房屋價(jià)格一路飆升，在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)巨大的利益鏈條中，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、炒房投機(jī)者處于各自的利益需要，直接或間接推高房?jī)r(jià)，從上漲的房?jī)r(jià)中獲取政治、經(jīng)濟(jì)利益，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了利益失衡的狀態(tài)。這種利益失衡狀態(tài)主要表現(xiàn)是：地方政府從房地產(chǎn)行業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)、政治利益，從而放松了房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，大肆出賣土地，損害中央政府和普通購(gòu)房者的利益；房地產(chǎn)開發(fā)商囤房、囤地、哄抬房?jī)r(jià)，損害普通購(gòu)房者的利益；

2、銀行業(yè)濫發(fā)貸款，間接推高房?jī)r(jià)、造成金融風(fēng)險(xiǎn)隱患、損害銀行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、普通購(gòu)房者和中央的利益；炒房投機(jī)者炒賣房產(chǎn)、哄抬房?jī)r(jià)、損害普通購(gòu)房者和中央的利益；而中央政府則要承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)、國(guó)土資源浪費(fèi)、政治信用損失等不利后果；普通購(gòu)房者承擔(dān)高房?jī)r(jià)、成為房奴，利益收損；被征地農(nóng)民享受土地增值的權(quán)利被剝奪，生活陷入困境，成為這個(gè)利益鏈條中最大的受害者。 之所以出現(xiàn)這種利益失衡的狀態(tài)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律存在不完善的地方，主要體現(xiàn)在以

3、下幾個(gè)方面： (1)我國(guó)規(guī)制政府賣地的法律不健全：94年分稅制改革是地方政府熱衷“土地經(jīng)濟(jì)”的誘因，“公共利益”界定上的缺陷、“農(nóng)村土地權(quán)屬不明”這兩個(gè)土地出讓制度上的缺陷是地方政府熱衷賣地的根本原因，現(xiàn)行土地征用補(bǔ)償制度不合理，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，無法解決土地增值分配不合理的問題。 (2)對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制不嚴(yán)，導(dǎo)致銀行濫發(fā)貸款。 (3)房地產(chǎn)稅收規(guī)制不當(dāng)：房地產(chǎn)稅收存在明顯的滯后性，耕地占用稅稅率過低，土地增值稅稅

4、率設(shè)置不當(dāng)，缺乏房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。 (4)價(jià)格法缺少對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的限制。 (5)房地產(chǎn)管理法制約開發(fā)商囤積土地的規(guī)定沒有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。 (6)城市商品房預(yù)售管理辦法關(guān)于房地產(chǎn)商合同備案的規(guī)定存在漏洞，導(dǎo)致開發(fā)商囤房、哄抬房?jī)r(jià)。 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)失衡狀態(tài)，要通過完善房地產(chǎn)相關(guān)法律來進(jìn)行。主要有以下幾個(gè)方面： 第一，完善房地產(chǎn)管理法：采用民主的方式確定“公共利益”的內(nèi)涵；通過在憲法中確立土地征用

5、公正補(bǔ)償?shù)脑瓌t、提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、建立國(guó)家失地農(nóng)民保障基金；增加地方政府事權(quán)的同時(shí)增強(qiáng)地方政府的財(cái)權(quán)，改變現(xiàn)有土地供應(yīng)模式，促進(jìn)土地的可持續(xù)發(fā)展。 第二，嚴(yán)格限制銀行業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、嚴(yán)格住房貸款管理，實(shí)行有保有壓區(qū)別對(duì)待的房貸政策。 第三，完善房地產(chǎn)稅收體系，開征房產(chǎn)增值稅、提高耕地占用使用稅稅率、完善土地增值稅稅率。 第四，完善價(jià)格法，建立房地產(chǎn)信用檔案，防止房?jī)r(jià)高漲的不當(dāng)利益。