中國城市地價(jià)與房價(jià)關(guān)系之研究.pdf

1、自1998年實(shí)行房地產(chǎn)新政以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，極大地改善了我國居民的居住條件。但是，與此相伴生，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)在高位上運(yùn)行，并正成為政府和普遍民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管中國政府先后出臺一系列政策，試圖抑制過高的房地產(chǎn)價(jià)格，但并未達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)。本研究在對城市地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，探討中國城市高地價(jià)和高房價(jià)關(guān)系之謎，并據(jù)以提出相應(yīng)的政策建議。 全文共分五章。 第一章，緒論。首先介紹選題的背景和意義

2、，然后對現(xiàn)行研究進(jìn)行述評，在此基礎(chǔ)上，介紹本研究的研究目的、研究內(nèi)容、研究方法、技術(shù)路線及可能的創(chuàng)新和不足。 第二章，地價(jià)與房價(jià)關(guān)系之研究：理論分析.本章首先對房地產(chǎn)等基本概念進(jìn)行界定，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個分析城市地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的四象限理論分析模型，并運(yùn)用理論分析模型研究城市房產(chǎn)供給、需求變動對房價(jià)、地價(jià)變動的影響以及城市土地供給、需求變動對地價(jià)、房價(jià)變動的影響，住房需求和住房供給共同決定住房價(jià)格；土地需求和土地供給共同決定土地

3、價(jià)格。房產(chǎn)需要建筑在土地上，就產(chǎn)生對土地的引致需求，房產(chǎn)和地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性使地價(jià)與房價(jià)的相互影響成為可能，房價(jià)對地價(jià)的影響主要是通過房產(chǎn)需求和供給的變動影響房價(jià)，并進(jìn)而影響地價(jià)，地價(jià)對房價(jià)的影響主要是通過土地需求和供給的變動影響地價(jià)，并進(jìn)而影響房價(jià)。 第三章，中國高地價(jià)與高房價(jià)之謎：一個經(jīng)濟(jì)解釋。本章在對中國高房價(jià)與高地價(jià)現(xiàn)象進(jìn)行描述、對中國房產(chǎn)政策和土地政策進(jìn)行簡要回顧的基礎(chǔ)上，運(yùn)用四象限理論分析模型，探討中國高房價(jià)與高地價(jià)的成因

4、，中國高房價(jià)源于住房需求拉動、供給推動、住房競爭不完全。中國高地價(jià)源于土地需求拉動、供給推動。中國高地價(jià)與高房價(jià)之間存在一定的相關(guān)性。房產(chǎn)旺盛的需求刺激了土地需求，引起地價(jià)上漲，地價(jià)上漲又提高了房產(chǎn)成本，促使房價(jià)上漲。但是，中國的高房價(jià)又不完全源于高地價(jià)，中國的高地價(jià)又不完全源于高房價(jià)。 第四章，不同供地方式下地價(jià)、房價(jià)變動的影響分析.本章首先分析不同供地方式下地價(jià)如何形成及其對房價(jià)的影響，在此基礎(chǔ)上，探討不同供地方式下社會福利

5、的變化。在土地劃拔以及協(xié)議出讓方式下確定的地價(jià)通常會低于市場價(jià)格，房產(chǎn)均衡價(jià)格也低于市場機(jī)制下的均衡價(jià)格，在土地招牌掛出讓方式下，引入了競爭機(jī)制，使得土地價(jià)格得以充分的實(shí)現(xiàn)，并且促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，降低了房地產(chǎn)市場的壟斷性。協(xié)議供地政策與土地招拍掛供地政策相比，社會福利總剩余小于后者，消費(fèi)者剩余有所增加，但是生產(chǎn)者剩余有所減少。由此可見，相對于土地招標(biāo)拍賣掛牌供地政策，協(xié)議供地政策使房地產(chǎn)開發(fā)商得到了好處，但卻是以整個社會經(jīng)濟(jì)福利