房地產(chǎn)稅改革及其稅負分析.pdf

1、發(fā)達國家普遍以所得稅和財產(chǎn)稅為主體稅種，而我們國家目前是以流轉稅為主，所得稅為輔的稅制體系。隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和國民財富的不斷積累和增加，稅收制度也要逐步改革，以適應新階段的經(jīng)濟發(fā)展。最近幾年，我國稅制改革的步伐可謂全面而快速。內(nèi)外企業(yè)所得稅的統(tǒng)一，消費稅的調(diào)整，增值稅依然實現(xiàn)轉型，物業(yè)稅也將出臺。由于涉及面廣，物業(yè)稅的改革是最受關注，被寄予最多希望的。物業(yè)稅開征擬達到的目標都需要通過合理的稅收負擔設計作為中間傳導因素。必須深入

2、對物業(yè)稅開征前后的稅收負擔問題的研究，才能更好地實現(xiàn)這些期望和目標。本文就是在這樣的背景和時機下誕生的，旨在分析我國當前的房地產(chǎn)稅負狀況和將會受到物業(yè)稅怎樣的影響。 文章主體共分七章，第二章是對古今中外的著名稅收負擔理論的介紹，并總結得出，近現(xiàn)代稅收負擔理論都是圍繞效率原則和公平原則展開變化的。第三章是物業(yè)稅問題的提出。指出物業(yè)稅要在經(jīng)濟、社會、稅制完善等方面達到改革目標，必須深入研究和充分利用物業(yè)稅開征前后稅收負擔變化。第四章

3、對我國宏觀稅收負擔近年來的變化趨勢和當前的稅負狀況作分析，并介紹國內(nèi)學者和國外機構對我國目前稅負狀況的評價，總結我國目前的宏觀稅負特征。第五章詳細分析當前我國房地產(chǎn)宏觀和微觀稅收負擔狀況，得出我國廣義的房地產(chǎn)稅收負擔較重的結論。第六章討論物業(yè)稅開征對居民家庭和企業(yè)微觀稅負的影響。其中包括在不同合并口徑下的居民家庭稅負變化分析，并得出了物業(yè)稅開征后綜合稅率不應該大于2.7％的結論；對企業(yè)稅負的分析又細分為一般企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)兩個方面。同時

4、征對物業(yè)稅稅負轉嫁問題，提出物業(yè)稅開征不會拓寬或加重稅負轉嫁的觀點。第七章通過對加拿大、香港和新加坡三地的房地產(chǎn)稅收介紹和分析，并與我國房地產(chǎn)稅作比較，分析我們存在的問題，并找出國外值得我們學習和借鑒的地方。第九章是文章的結論和建議部分。通過前面的研究和分析，得出物業(yè)稅的開征將改變目前的稅負環(huán)節(jié)，極大地減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負擔，而財產(chǎn)持有階段稅率增加，稅額基本保持不變的結論。總結物業(yè)稅的優(yōu)點，主張盡快開征物業(yè)稅，并征對稅制設計提出了幾點建

5、議。 文章的主要貢獻和創(chuàng)新之處，有以下幾點： 一、征對我國政府收入結構特點，采用小、中、大口徑的宏觀稅負評價指標的對從上世紀九十年代至二零零七年止我國宏觀稅收負擔的變化過程作了歸納和分析，并總結出我國當前的宏觀稅負指標值合理，實際稅負低于法定稅負，包含社會保險費的稅負重，稅收增幅快速等幾大特征。 二、對我國房地產(chǎn)宏觀稅負和微觀稅負作了比較詳細的分析。從性質(zhì)上將土地出讓金歸納為一種房地產(chǎn)稅收，得出包含土地出讓金在內(nèi)

6、的我國廣義房地產(chǎn)稅收在稅收總收入和財政收入特別是地方財政收入中的占比大，增速快的結論。提出將土地出讓金納入物業(yè)稅改革目標，改批租制度為年租制度或批租年租混合制度的主張。 三、在我國當前的房地產(chǎn)稅收制度下，以我國居民家庭平均可支配收入、平均家庭結構、平均居住面積等數(shù)據(jù)和成都市房地產(chǎn)開發(fā)特點為基礎，用假設分析的方法研究了一般家庭在購置房產(chǎn)當年和持有財產(chǎn)期間的稅收負擔，并結合實際，創(chuàng)新地運用“稅負收入比”來動態(tài)分析普通居民家庭實際承受

7、的稅負。 四、根據(jù)物業(yè)稅可能將土地出讓金、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅合并的情況，分別分析這些稅種并入物業(yè)稅后可能對微觀稅負，即居民家庭稅收負擔造成的影響和帶來的變化。并綜合分析普通民眾最終的物業(yè)稅靜態(tài)財產(chǎn)負擔率和稅負收入比，討論物業(yè)稅可能給高、低收入階層和企業(yè)帶來的稅負變化。主張土地增值稅實際上屬于所得稅類稅種，不應并入物業(yè)稅而應繼續(xù)單獨征收。 五、對物業(yè)稅開征后的稅負轉嫁問題進行討論，得出房地產(chǎn)稅的轉嫁問題存在，但是

8、物業(yè)稅的開征不會拓寬稅負轉嫁的形式也不會加強稅負轉嫁作用。 六、提出應盡快開征物業(yè)稅，充分利用其對征稅環(huán)節(jié)的改變和對居民稅收負擔的降低作用來實現(xiàn)多方面的改革目的。并建議以財產(chǎn)價值為計稅依據(jù)而不以房屋租金為計稅依據(jù)；實行普遍征收的原則，而不再對居住用房免稅；通過稅率設計來實現(xiàn)對貧富不同階層的稅收照顧而不再單列稅收優(yōu)惠措施。 我希望本文能減少人們對物業(yè)稅的種種猜疑，尤其是對物業(yè)稅能否有效轉移當前房地產(chǎn)稅收的征稅環(huán)節(jié)和是否會增