論文《房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究》-

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究</p><p><b>　　摘　要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此有效地解決該行業(yè)融資問題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)解

2、決融資問題，必須考慮各種融資渠道的成本及利弊，結(jié)合企業(yè)所處的外部資本市場的狀況，根據(jù)國家金融政策、銀行改革方向、發(fā)行股票、企業(yè)債券的制度等，選擇最適合企業(yè)的融資渠道。隨著近幾年經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資又出現(xiàn)了過熱跡象，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險開始加大，包括加大了金融風(fēng)險，局部地區(qū)的商品房價格上漲很快，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資增幅都發(fā)展過快。因此，國家也開始了加強對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，尤其是對房地產(chǎn)金融方面的監(jiān)督管理。在新政策下、形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如

3、何進(jìn)行企業(yè)的融資活動，是當(dāng)下對房地產(chǎn)來說最為迫切的問題。</p><p>　　本文運用理論與實際相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)整個行業(yè)的背景進(jìn)行了簡要的分析，再對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、融資的基礎(chǔ)理論和現(xiàn)代融資理論的發(fā)展進(jìn)行簡要介紹。分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式，包括銀行貸款、股權(quán)融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托，以及融資方式的其他發(fā)展趨勢。提出了目前銀行貸款仍是我國房地產(chǎn)融資的主要方式，解析了我國房地產(chǎn)業(yè)主要依靠銀行貸款融資的原因

4、。最后，指出了我國目前房地產(chǎn)融資方式比較單一。要解決這個問題，應(yīng)積極開拓思路，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形式的不斷變化發(fā)展，利用一切可能的融資渠道，走多元化道路，探索適合企業(yè)實際情況的高效低成本的融資方式。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)融資；融資模式</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The

5、industry of real estate is one of the supporting industries of our country, and its healthy development plays an important role to the development of our national economy. It is an important aspect of promoting its healt

6、hy development to solve its financing problem effectively. External capital market conditions and policy conditions around the business such as stocks and bonds issuance acquirements, national finance policies, and bank

7、innovation tendency, must be considered in real estate p</p><p>　　Firstly, this paper analyzed the finance conditions around real estate industry, and then discussed problems exiting in real estate business

8、financing and abuses about current financing policies based on financing theories, studied real estate business financing instruments involving bank loan, issuance of stocks, issuance of bonds, and real estate affiance.

9、All of this is to find appropriate financing instruments for business with various internal conditions, to extend business financing channe</p><p>　　Key Word：real estate industry，Real Estate Financing，F(xiàn)inanc

10、ing channel</p><p><b>　　目　錄</b></p><p><b>　　1 引言1</b></p><p>　　1.1 研究的背景和意義1</p><p>　　1.2 文獻(xiàn)綜述1</p><p>　　1.3 研究的主要內(nèi)容和方法1</p&

11、gt;<p>　　1.4 研究進(jìn)度1</p><p>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及問題分析3</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)融資概況3</p><p>　　2.1.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀3</p><p>　　2.1.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的主要表現(xiàn)3</p><p>　　2.2 我

12、國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及原因分析4</p><p>　　2.2.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題4</p><p>　　2.2.2 房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析5</p><p>　　3 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究7</p><p>　　3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式7</p><p>　　3.1.1 我國房地產(chǎn)

13、企業(yè)傳統(tǒng)融資方式7</p><p>　　3.2 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式探索7</p><p>　　3.2.1 房地產(chǎn)投資基金8</p><p>　　3.2.2 融資租賃8</p><p>　　3.2.3 其他融資方式9</p><p>　　4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何選擇適合的融資渠道10</p>&

14、lt;p>　　4.1 房地產(chǎn)開發(fā)個環(huán)節(jié)合理的融資方式10</p><p>　　4.1.1準(zhǔn)備階段10</p><p>　　4.1.2 開發(fā)階段10</p><p>　　4.1.3 銷售階段10</p><p>　　4.2 不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式選擇10</p><p>　　4.2.1 住宅11&l

15、t;/p><p>　　4.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)11</p><p>　　4.3 不同規(guī)模房地產(chǎn)融資方式選擇11</p><p><b>　　結(jié)論12</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)13</b></p><p><b>　　致謝14</b>

16、;</p><p><b>　　1 引 言</b></p><p>　　1.1 研究的背景和意義</p><p>　　上個世紀(jì)90年代中后期以來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產(chǎn)投資保持較快的增長速度，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展活躍。近年來，國家不斷的通過土地，金融等一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)市場，雙管齊下的地產(chǎn)新政讓房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到資金壓力，

17、并且壓力逐漸增大。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)的參與者開始注重拓寬資金來源和融資渠道，尋求包括上市，信托，基金，境外融資，私募在內(nèi)的多元化融資渠道。對于在應(yīng)對國家宏觀信貸緊縮政策下，在應(yīng)對金融風(fēng)險的同時，如何能夠拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解資金需求壓力，從而推動我國房地產(chǎn)投融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展資本市場，推動金融機構(gòu)的風(fēng)險控制能力成為迫切需要研究的問題。房地產(chǎn)融資問題的研究意義深刻。<

18、/p><p><b>　　1.2 文獻(xiàn)綜述</b></p><p>　　近幾年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)了前所未有的活力，但同時也出現(xiàn)了很多問題。綜合文獻(xiàn)看出目前房地產(chǎn)企業(yè)主要有信貸融資，信托融資，直接上市，買殼上市，房地產(chǎn)基金，典當(dāng)融資和項目融資這些具有行業(yè)性質(zhì)的融資方式。研究人員也針對不同的融資方式和各自的操作給與分析。本文將針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式又被賦予新的

19、面貌進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)企業(yè)怎樣認(rèn)清自身的融資能力進(jìn)行研究，結(jié)合案例說明量力而行，精心策劃，減少盲目性和風(fēng)險的重要性。以求真正實現(xiàn)融資實效。</p><p>　　1.3 研究的主要內(nèi)容和方法</p><p>　　本文主要內(nèi)容是綜述整理房地產(chǎn)融資問題發(fā)展現(xiàn)狀；分析造成此種現(xiàn)狀的原因；以及不同企業(yè)的融資能力的分析，進(jìn)而分類說明不同融資渠道的實用性局限性；在新的經(jīng)濟環(huán)境下針對政府、社會、企業(yè)提出解

20、決融資問題的對策和建議。 </p><p>　　本文的研究方法分三個步驟：</p><p>　　提出問題：采用文獻(xiàn)研究法概述當(dāng)前

21、房地產(chǎn)行業(yè)特征和融資形勢和政策。</p><p>　　分析問題：首先運用調(diào)查法調(diào)查出當(dāng)前市場上的融資方法和渠道。然后定性分析法指出各自的優(yōu)勢和局限性。同時實證研究法對不同方法下融資成功的案例進(jìn)行分析進(jìn)一步論證論點。</p><p>　　解決問題：用描述性研究法提出不同性質(zhì)不同規(guī)模不同地域的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的融資方法。</p><p><b>　　1.4

22、研究進(jìn)度</b></p><p>　　08年1月—09年2月，收集資料，對房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的研究進(jìn)展和基本理論進(jìn)行綜述，整理。找出具體研究意義的內(nèi)容，與導(dǎo)師商議，確定論文題目。</p><p>　　09年2月—3月，繼續(xù)資料的搜集工作，同時認(rèn)真研讀，開始開提報告的寫作，并于導(dǎo)師討論，修改，最終完成開提報告。</p><p>　　09年3月—4月，列出論

23、文寫作大綱同時寫作論文初稿，在導(dǎo)師的指導(dǎo)下修改論文初稿，完成論文。</p><p>　　09年4月—5月，細(xì)致具體的校正初稿。完成論文，裝訂，提交并準(zhǔn)備論文答辯。 </p><p>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及問題分析</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)融資概況</p><p>　　2.1.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀</p>&

24、lt;p>　　改革開放以后，銀行開始逐步介入住宅建設(shè)貸款，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)后，銀行信貸資金開始大量注入房地產(chǎn)。銀行信貸資金逐步成為房地產(chǎn)投資資金的重要來源。上個世紀(jì)八十年代以后房地產(chǎn)融資有了較大發(fā)展。一是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類不斷增多。目前，房地產(chǎn)信貸資金來源已擴大到開發(fā)企業(yè)存款和各種住宅儲蓄；貸款種類包括開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、單位購建房貸款及個人購建房貸款（包括住房抵押貸款）等；二是金融體系普遍開展了房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，此外，還

25、出現(xiàn)了專門的房地產(chǎn)融資機構(gòu)。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的良性發(fā)展影響深遠(yuǎn)。同時房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前我國尚未建立起穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)融資體系，還沒有形成符合我國國情、適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)融資機制。如何解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸問題，盡

26、快建立健全多渠道的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系，已是擺在全行業(yè)面前亟待解決的重大課題。要建立符合我國國情的穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)融資體系，必須先對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行深入法分析。</p><p>　　2.1.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀主要表現(xiàn)</p><p>　　1〉銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的渠道</p><p>　　由于國內(nèi)金融市場不發(fā)達(dá)，目前國內(nèi)的房

27、地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自由資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個部分，而預(yù)售款中的大部分來自銀行對個人住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預(yù)售款均來自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當(dāng)高[王希迎， 2005]。</p><p>　　2〉以上市融資和債券融資為主的直接融資所占

28、比例很小</p><p>　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有三種：一是，股票市場融資。目前我國約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3萬多家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅不足100家，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例不足千分之五。二是，企業(yè)債券融資。在過去的十年中債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢。三是，房地產(chǎn)投資資金和房地產(chǎn)信托等其他直接融資方式很少。我國目前尚無標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)基金，個別屬于實驗性質(zhì)

29、的房地產(chǎn)基金并未形成規(guī)模。</p><p>　　3〉外資在房地產(chǎn)融資中所占比例下降</p><p>　　盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)利用外資的數(shù)量在2002年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。只有少數(shù)東部沿海地區(qū)存在，中西部仍呈下降趨勢。特別是直接融資方式比例偏小。外資多以簡介方式進(jìn)入：一是和國內(nèi)公司合作，聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)；二是通過收購中國銀行不良資產(chǎn)的形式進(jìn)

30、入中國房地產(chǎn)市場；三是和國內(nèi)公司合資成立房地產(chǎn)開發(fā)基金[張朝元，2008]。</p><p>　　4〉宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試</p><p>　　為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險，同時也為了配合宏觀經(jīng)濟的整體調(diào)控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，包括房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金比例上升，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地等。這些緊縮政策使對銀行信

31、貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。</p><p>　　2.2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資存在的問題及原因分析</p><p>　　由于中國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，融資的途徑比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有資金加上銀行貸款，或者是自有資金加上機構(gòu)投資人加上銀行貸款，與國外相比還很落后。發(fā)達(dá)國家的項目獲得資金的途徑更多的是靠直接融資，比如機構(gòu)投資人、基金等渠道。因此

32、，我國房地產(chǎn)企業(yè)是否獲得足夠的資金支持，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸[衷晟，2005]。</p><p>　　2.2.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題</p><p>　　房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障，然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時也存在許多潛在問題，歸納起來。主要有以下幾個方面：</p>&

33、lt;p>　　1〉融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大。</p><p>　　目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一，間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每個階段都離不開銀行資金的支持。房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍有70%的資金來源于銀行貸款，間接融資比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢。但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接

34、融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。</p><p>　　2〉對房地產(chǎn)融資的限制因素太多</p><p>　　張青水[2006]指出“融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題。它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程”。房地產(chǎn)業(yè)作為資源密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純

35、的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得。因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)獲得資金的主要方式。目前融資的渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資。其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。</p><p>　　3〉銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少</p><

36、;p>　　房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要的大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短、這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。</p><p>　　4〉相關(guān)的法

37、律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展</p><p>　　目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善。有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效地體系。缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性。操作困難。直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可以的困境[李冬梅，2004]。</p>

38、<p>　　2.2.2 房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析</p><p>　　我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面造成的。但歸根結(jié)底是因為我國房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善、真正視線融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在一下幾個方面：</p><p>　　1〉房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具 </p>

39、<p>　　與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實際情況而專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。</p><p>　　2〉房地產(chǎn)金融體系效率不高</p><p>　　金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置。最大限度地將金融資源從

40、過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足。另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。</p><p>　　3〉房地產(chǎn)金融體系還不健全</p><p>　　當(dāng)前我國政券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷。如監(jiān)管機制不到位。股權(quán)分立、

41、缺乏信用保證等。這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟。致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展。從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。而且又給經(jīng)濟運行帶來一定的金融風(fēng)險。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。</p>

42、;<p>　　4〉與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善</p><p>　　由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)

43、。對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率[牛鳳瑞，2004]。</p><p>　　3 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究</p><p>　　3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式</p><p>　　3.1.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式</p><p>　　在我國的3萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，目前可供選擇的房地產(chǎn)融資渠道

44、，主要有銀行信貸、上市融資、信托融資、債券融資等融資方式。</p><p><b>　　1〉預(yù)收賬款</b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款實質(zhì)開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必須的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房

45、地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。</p><p><b>　　2〉銀行信貸</b></p><p>　　開發(fā)商向銀行借入的資金，償還期在一年以內(nèi)的，為短期信貸，償還期在一年以上的，稱為長期信貸。短期信貸由于必須在一年內(nèi)償還，所以只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸

46、款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。</p><p><b>　　3〉房地產(chǎn)開發(fā)債券</b></p><p>　　債券是一種表明債券債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券載明了發(fā)行人有在約定的期間歸還本金和利息的義務(wù)。債券是一種資本市場上的金融工具，期限長于一年。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有中長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。因此，從金融理論上，發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)

47、可行的融資方式。</p><p><b>　　4〉上市融資</b></p><p>　　通過上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)重要的籌資手段。股票與債券同為資本市場上的融資工具，但股票是一種股權(quán)證明，持有普通股的股東有權(quán)參加企業(yè)的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險高、投資大、周期長。因此，采用發(fā)行股票上市也是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式[王希迎，2005]。</p>&l

48、t;p>　　3.2 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式探索</p><p>　　從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費貸款，都過度依賴銀行。而在新的融資限制條件下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很難再續(xù)依賴銀行貸款，因此融資模式的創(chuàng)新勢在必行。在國外較為成熟的房地產(chǎn)基金、融資租賃等新型融資方式，將有望成為實現(xiàn)我國房地產(chǎn)投資大眾化和融資社會化的重要渠道。</p><p>　　3.2.1 房地產(chǎn)投資基金&

49、lt;/p><p>　　房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是由房地產(chǎn)公司或金融機構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資基金[黃曄，2005]。房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)在均以私募的形式組建，以房地產(chǎn)權(quán)益性投資為主，同時積極開展房地產(chǎn)證券投資和房地產(chǎn)融資等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)資產(chǎn)的保值特性決定了房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險小于其他產(chǎn)業(yè)投資基金，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種受各方歡迎的重要融資渠道。對發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金的幾點建議：深化相

50、關(guān)金融體制改革，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營理念加強對房地產(chǎn)投資基金的監(jiān)管力度培養(yǎng)房地產(chǎn)投資基金所需專業(yè)人才。</p><p>　　3.2.2 融資租賃 </p><p>　　融資租賃是在分期付款的基礎(chǔ)上，引入出租服務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性，租賃結(jié)束后將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的現(xiàn)代營銷方式。相對于經(jīng)營規(guī)模來說，中國的租賃業(yè)務(wù)量非常小，但從另一個角度來看，發(fā)展的潛力巨大，而金融租賃融資的方式也呈現(xiàn)多樣化發(fā)展

51、。接下來看一個房地產(chǎn)業(yè)與融資租賃的“強強聯(lián)合”的案例：</p><p>　　2007年4月初，某個房地產(chǎn)融資租賃項目運作成功，此項目在滬上金融租賃公司新世紀(jì)金融租賃優(yōu)先責(zé)任公司的成功運作下，以“售后回租+保理”的融資形式完成。滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽了5年的“售后回租”合同。金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款

52、賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達(dá)6億元。</p><p>　　這一創(chuàng)新的融資租賃項目，形成了金融租賃公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。</p><p>　　首先，金融租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后回租交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)出售后，又將該項資產(chǎn)從金融租賃公司回租。在售后回租方式下，通過售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者房地產(chǎn)

53、開發(fā)企業(yè)在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。</p><p>　　然后，金融租賃公司再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為金融租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，開拓了銀行中介業(yè)務(wù)“保理業(yè)務(wù)”銀行可以收取不低于保理融資額1%的收續(xù)費。</p><p>　

54、　第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過金融租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項目的資本金或其他項目。另一方面，通過“售后回租”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的房地產(chǎn)項目，形成現(xiàn)金流，通過每年還本，每季還息的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向金融租賃公司贖回原來的房地產(chǎn)項目。</p><p>　　這個項目的成功運作，為房地產(chǎn)企業(yè)融資開辟了一道創(chuàng)新融資渠道，充分利用社會資源，用租賃控制物件所有權(quán)的特點

55、，以物權(quán)管理位中心，整合各資源優(yōu)勢，規(guī)避和分散風(fēng)險，共享項目利益。實質(zhì)上滲透了大量的知識含量和整合能力，是知識經(jīng)濟的產(chǎn)物?？梢姡\用金融租賃公司的融資平臺，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。</p><p>　　3.2.3 其他融資方式</p><p>　　目前還有很多由基本融資方式衍生的新興或組合的融資方式，主要有并購、房地產(chǎn)信托、融資項目、融資海外基金等。</p>&l

56、t;p>　　4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何選擇適合的融資渠道</p><p>　　融資方式的選擇應(yīng)“據(jù)實選擇”。對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)，并非每一種融資工具都適用于自身。由于房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)有著不同的風(fēng)險控制能力和融資需求，如何根據(jù)自身實情來確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險，成為房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心內(nèi)容。</p><p>　　4.1 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資

57、方式</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)主要有以下環(huán)節(jié)：開發(fā)項目的立項和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營和物業(yè)管理。在此，根據(jù)各階段融資不同的需求，將這些環(huán)節(jié)歸納為三個融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)宜按照不同階段面里的風(fēng)險來選擇每個階段適合的融資工具。</p><p>　　4.1.1 準(zhǔn)備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲備資金<

58、;/p><p>　　該階段融資期限最長，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上的限制，一般房地產(chǎn)企業(yè)可以接受較高的融資成本。夾層融資可以作為此階段融資的首選，自有資金比例達(dá)到30%以上后可考慮使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮發(fā)行債券與海外資金合資設(shè)立項目公司進(jìn)行投資，上市和并購等方式在項目準(zhǔn)備階段之前利用，保證整個開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營

59、商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險[韋泱，2005]。</p><p>　　4.1.2 生產(chǎn)階段，儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金</p><p>　　基建墊資是本階段實際操作中主要資金來源之一，完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)適合選擇選用信托、夾層融資等方式，雖然這些融資方式的成本很高，但受政策限制較少，相對容易得到資金。短期融資債券是在生產(chǎn)階段和銷

60、售階段進(jìn)行銜接的時候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。</p><p>　　4.1.3 銷售階段，儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金</p><p>　　本階段主要是購房者需要融資，可選用按揭貸款、住房公資金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)真正意義上的“零首付”。</p><p>　　4.2 不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇</p>

61、<p>　　不同開發(fā)項目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場發(fā)育程度和投資者的信心程度。現(xiàn)有融資格局是各方博弈的結(jié)果，包括銀行風(fēng)險、資本市場發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)信譽等方面。</p><p><b>　　4.2.1 住宅</b></p><p>　　住宅是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項目類型之一。住宅的經(jīng)營模式死開發(fā)并銷售，融資相對商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一

62、般較長。對于別墅、高檔住宅等，夾層融資、信托、項目融資等是較為理想的融資方式。而普通商品房購買者申請的個人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。</p><p>　　4.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)</p><p>　　商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項目、停車場和倉庫等。商業(yè)房地產(chǎn)的融資規(guī)模大、時間長，因此，它對新融資渠道的需求更為旺盛。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)基金比較適用于投資于辦公樓、購物中心等；大型的商

63、業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式；短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項目；海外基金也多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項目。</p><p>　　4.3 不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇</p><p>　　對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在進(jìn)行內(nèi)源融資的基礎(chǔ)上進(jìn)行銀行貸款。同時拓寬融資渠道，實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。幾乎所有融資方式都可以選擇，其中有集中融資方式（上市融

64、資、發(fā)債融資、海外資金等）幾乎成為他們的專利。</p><p>　　而對于位數(shù)眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)積極發(fā)行企業(yè)債券，利用財務(wù)杠桿的效應(yīng)使企業(yè)快速發(fā)展變化。應(yīng)采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進(jìn)行融資。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　房

65、地產(chǎn)作為一個高資金密集行業(yè)，國內(nèi)融資渠道不暢，金融品種欠缺，而國外資本對國內(nèi)市場覬覦已久，融資多元化的途徑實際已經(jīng)擺在國內(nèi)開發(fā)商面前，但是如何利用好這種途徑是至關(guān)重要的，這就需要有關(guān)政府部門建立與發(fā)展多元化的金融融資體系。</p><p>　　首先，建立完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系。不管什么樣的融資方式或者融資的工具，最終都要通過房地產(chǎn)金融品種的交易市場來實現(xiàn)。通過多元化的金融創(chuàng)新。建立各種房地產(chǎn)金融品

66、種周轉(zhuǎn)的市場。這樣既可以分散金融市場的風(fēng)險，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場的壓力。</p><p>　　其次，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種。選擇適合中國人投資特點的金融品種要了解中國人對風(fēng)險的承受能力，對資產(chǎn)的持有習(xí)慣等。這樣就能更好的房地產(chǎn)資金來源問題，既減輕了銀行的風(fēng)險，有緩解了房地產(chǎn)供求的關(guān)系。</p><p>　　另外，還應(yīng)該健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的各種機構(gòu)，完善政策法規(guī)，賦予房地產(chǎn)開

67、發(fā)商多品種、多層次、多元融資的能力和手段。</p><p>　　隨著國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形勢的不斷變化和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開拓思路，利用一切可能的融資渠道，走多元化發(fā)展的道路，探索適合自己企業(yè)實際情況的高效低成本的融資方式。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]王希迎，丁建臣，陸桂娟.房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[

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