中國房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新研究——基于REITs的理論與實踐.pdf

1、進入21世紀(jì)以來，全球的房地產(chǎn)行業(yè)及其企業(yè)都進入“地產(chǎn)資本”時代。特別是美國爆發(fā)次貸危機后，全球許多國家的經(jīng)濟和金融遭受沖擊，房地產(chǎn)業(yè)更是首當(dāng)其沖。全球的有識之士早已看清，房地產(chǎn)業(yè)只有通過資本運作，滿足日益增長的巨額資金需求，才能獲得持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展?？偨Y(jié)這次美國次貸危機的教訓(xùn)，就是必須保證虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟相平衡、金融創(chuàng)新與金融穩(wěn)健相協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在中國的許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中，把相當(dāng)?shù)木D(zhuǎn)到融資方面，特別是證券化的融資方面，以增

2、強資本實力，搶占競爭的制高點。在開辟多元化的融資渠道和方式中，最有前途、最能解決問題、最有戰(zhàn)略意義的融資手段是設(shè)立和發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)。
　　 房地產(chǎn)投資信托基金是近幾年來中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點議題，也是中國房地產(chǎn)企業(yè)和境內(nèi)外投資者合作的重點。房地產(chǎn)投資信托基金自從1960年在美國誕生以來，現(xiàn)在已經(jīng)在亞太地區(qū)得到廣泛發(fā)展，已經(jīng)成為一種成熟的投資基

3、金模式。房地產(chǎn)投資信托基金不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了除銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了具有收入穩(wěn)定、風(fēng)險較低的股權(quán)類投資產(chǎn)品。借鑒國外發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的成功經(jīng)驗，可能在不久的將來，中國具有完整意義的房地產(chǎn)投資信托基金將會誕生。因此，本文以房地產(chǎn)投資信托基金為研究對象，探討中國房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新。
　　 本文研究中國房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新，將視角重點放在房地產(chǎn)投資信托基金上，按照從理論到實踐的邏輯演繹結(jié)構(gòu)進行框架安排。

4、研究內(nèi)容的內(nèi)在邏輯是，以中國房地產(chǎn)融資面臨的現(xiàn)實問題為背景，揭示房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新的重要意義;在對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進行綜述的基礎(chǔ)上，梳理房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)理論，對房地產(chǎn)投資信托基金進行一般理論分析;對美國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展情況進行比較分析和經(jīng)驗借鑒;對中國房地產(chǎn)融資的發(fā)展以及現(xiàn)狀進行研究，并實證分析中國房地產(chǎn)價格的影響因素，在此基礎(chǔ)上研究設(shè)立中國房地產(chǎn)投資信托基金的必要性和可行性;對在中國設(shè)立房地產(chǎn)投

5、資信托基金的風(fēng)險類型和管理控制進行研究;提出我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的路徑和政策建議。
　　 通過研究本文主要有以下結(jié)論:
　　 首先，從中國目前的房地產(chǎn)融資的實際情況可以看到，房地產(chǎn)業(yè)存在融資結(jié)構(gòu)不合理，銀行債務(wù)融資在資產(chǎn)比重中過高。2007年次貸危機爆發(fā)后，中國采取了一系列刺激政策，市場流動性增加，造成了巨大的投資需求，而巨大的資金供給和有限的投資渠道之間存在很大差距，投資者急需新的穩(wěn)定、高回報的金融工具和金融產(chǎn)品

6、來滿足需求，這為中國開展房地產(chǎn)投資信托基金奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資信托基金可以有效地拓寬投資渠道，為中小投資者提供金融資產(chǎn)的優(yōu)化組合，促進儲蓄存款轉(zhuǎn)移到投資領(lǐng)域。因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅能夠拓寬房地產(chǎn)融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)和銀行系統(tǒng)的信貸風(fēng)險，而且能夠促進中國資本市場的完善。因此，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都有重要的意義。
　　 其次，國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟，擁有許多值得

7、中國借鑒的經(jīng)驗。通過對這些國家房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展、組織結(jié)構(gòu)、運作模式等進行比較，為中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金提供了寶貴經(jīng)驗。通過對美國房地產(chǎn)投資信托基金實證研究發(fā)現(xiàn)，在長期來看，房價是最主要的影響房地產(chǎn)投資信托基金的回報的因素，房地產(chǎn)投資信托基金的回報與房價正相關(guān)，和消費價格指數(shù)呈負相關(guān)。對于其他變量，房地產(chǎn)投資信托基金的回報與證券價格和利率的相關(guān)性較低。
　　 再次，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種投資管理型基金，在經(jīng)營過程中

8、必然面臨來自宏觀、市場和微觀等多方面的風(fēng)險，主要包括:宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信譽風(fēng)險、操作風(fēng)險以及利率風(fēng)險。要從根本上防范風(fēng)險，就要更多地從宏觀層面和微觀層面依靠政府和信托公司共同進行。
　　 最后，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的法律環(huán)境、市場環(huán)境、運作環(huán)境還不夠成熟，存在一定障礙，具體包括:法律法規(guī)不健全、道德風(fēng)險、流動性風(fēng)險、專業(yè)人才缺乏、第三方財產(chǎn)監(jiān)管制度未能建立、難以獲得稅收優(yōu)惠。本文從法律法規(guī)體系、

9、市場準(zhǔn)入與監(jiān)管、組織形式、資金募集、交易方式、退出機制等幾個主要方面，探討中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式。在房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展初期，房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)應(yīng)采取合伙制或有限合伙制的組織形式，先以私募方式發(fā)展，成熟后再采取公募方式。
　　 本文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在以下三點:
　　 第一，本文以房地產(chǎn)投資信托基金為核心，從多個角度全方位研究房地產(chǎn)融資問題，從建立一種金融制度的系統(tǒng)觀念出發(fā)，提出發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金作為房地

10、產(chǎn)融資的主導(dǎo)模式?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)融資問題研究往往還局限于原有的制度框架下，在現(xiàn)有的融資渠道、方式、方法上尋求變化，這難以擺脫依賴銀行貸款、股票和債券的融資思路。本文的研究拓展了房地產(chǎn)金融研究的視角，豐富了房地產(chǎn)金融研究的內(nèi)容，突破房地產(chǎn)金融研究的陳舊框架，為解決房地產(chǎn)投融資瓶頸問題提供了新的制度安排思路。
　　 第二，房地產(chǎn)投資信托基金理念雖然有幾十年的歷史，但其理論研究成果尚未進入主流金融學(xué)或房地產(chǎn)的主流研究領(lǐng)域，雖有諸多的研究

11、成果，但體系雜亂、方法單一，內(nèi)容龐雜，研究主線并不清晰。本文較為系統(tǒng)地梳理了國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的研究成果，嘗試構(gòu)建了房地產(chǎn)投資信托基金的研究框架。
　　 第三，本文在充分的理論研究和詳盡的實證分析的基礎(chǔ)上，在對比分析美國、日本、韓國、中國香港等國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程、設(shè)立條件和組織結(jié)構(gòu)后，結(jié)合中國的實際情況，提出目前實施阻力最小的房地產(chǎn)投資信托基金的運作模式，提出的方案和建議具有很強的針對性和可操作性，