城市近郊農(nóng)用地征收補償標準研究——以黃岡市為例.pdf

1、隨著我國城鎮(zhèn)化建設不斷推進和經(jīng)濟社會快速發(fā)展，城市用地供需矛盾日益突出，邊界不斷擴張，城市近郊的大量農(nóng)用地被征收。城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權結構的長期存在和城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場尚未建立，造成國有土地和集體土地的產(chǎn)權差異，導致同地不同權，被征地農(nóng)民沒有分享土地增值收益的機會和途徑，引發(fā)大量征地糾紛，糾紛產(chǎn)生的關鍵在于土地征收補償標準較低。
　　我國當前實行的土地征收補償標準按照農(nóng)用地的原有用途進行測算，沒有包括農(nóng)用地在未來的經(jīng)濟價值、社會價

2、值、生態(tài)價值和土地用途轉換產(chǎn)生的增值，被征地農(nóng)民獲得的補償較低，不能參與土地收益的分配，無法保障長遠生計。尤其是城市近郊的農(nóng)用地大多用來發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)，當前按年產(chǎn)值倍數(shù)補償?shù)臉藴蔬h低于他們的實際收益，而被征收土地轉為建設用地之后，政府獲得的土地收益遠遠超過土地征收的成本。
　　中共十八屆三中全會提出“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益”的改革要求。在此背景下，本文將土地增值理論和土地發(fā)展權理論

3、結合起來，研究土地增值收益的分配，將土地發(fā)展權分為“市地發(fā)展權”和“農(nóng)地發(fā)展權”，論證了土地的增值收益應采用“公私共享”的觀點，即“市地發(fā)展權的價值歸國家，農(nóng)地發(fā)展權的價值歸農(nóng)民”，提出基于土地發(fā)展權的農(nóng)用地征收補償標準。結合實證研究，對黃岡市城郊發(fā)生的征地案例進行量化分析，在兩種不同的土地征收補償標準下，在工業(yè)用途征地項目中，農(nóng)民獲得的補償占土地總收益的比重差異不大;在商業(yè)用途征地項目中，農(nóng)民獲得的補償占總收益比重差異較大。在工業(yè)用途