我國(guó)房地產(chǎn)投資信托(REITs)之運(yùn)作機(jī)制研究.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托經(jīng)過(guò)多年的爭(zhēng)論尚處于徘徊階段,證監(jiān)會(huì)版REITs與央行版REITs先后進(jìn)入試點(diǎn)階段,但尚未批準(zhǔn)一家REITs試點(diǎn),C-REITs逐漸轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)。本文以我國(guó)房地產(chǎn)信托投資的運(yùn)行機(jī)制為導(dǎo)向,詳細(xì)的介紹了國(guó)際通行REITs基本運(yùn)作機(jī)制以及對(duì)國(guó)內(nèi)REITs運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了探討,為C-REITs在中國(guó)大陸的設(shè)立、運(yùn)行以及風(fēng)險(xiǎn)控制奠定理論基礎(chǔ)。
　　我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展REITs的法律障礙主要包括:首先,REITs專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)與產(chǎn)業(yè)

2、基金法規(guī)缺乏。REITs是投資基金的一種特殊形式,受投資基金法的調(diào)整,建立完善的、覆蓋全方位的投資基金體系是REITs發(fā)展的重要保障。同時(shí),我國(guó)尚未有一部規(guī)范REITs的專(zhuān)項(xiàng)法規(guī),主體之間的權(quán)利義務(wù)尚不明確,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制也未健全;其次,現(xiàn)行的信托法律制度與REITs的要求存在沖突;再次,現(xiàn)行證券法在引入REITs上的障礙主要是證券法尚未承認(rèn)REITs的證券地位。在我國(guó)REITs運(yùn)作機(jī)制的建構(gòu)方面,主要包括C-REITs組織形式構(gòu)建、C-

3、REITs資金運(yùn)作方式構(gòu)建、C-REITs收益憑證流通模式構(gòu)建和C-REITs收益分配模式構(gòu)建四個(gè)方面。在組織形式構(gòu)建方面,主張采取香港REITs的契約型模式,在REITs發(fā)展成熟時(shí)再轉(zhuǎn)變?yōu)楣拘湍Ｊ交蛎绹?guó)REITs的傘形模式。在資金運(yùn)作方面, C-REITs應(yīng)控制直接貸款的比例,并逐漸向股權(quán)型投資模式發(fā)展。在C-REITs收益憑證流通模式構(gòu)建方面,主張將REITs收益憑證納入證券的范疇,允許私募與公募兩種方式并存,逐漸由銀行間債券市場(chǎng)

4、向公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。在收益分配模式構(gòu)建方面,主張高比例分紅模式,C-REITs應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持將支付必要稅費(fèi)之后的REITs全部收益分配給投資者,以提高投資者投資熱情。
　　我國(guó)REITs運(yùn)作機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)之控制主要是從內(nèi)部控制與外部控制兩個(gè)方面展開(kāi)的。在內(nèi)部控制方面主要包括:首先,明確信托投資公司的獨(dú)立法人地位,不能成為地方政府的融資傀儡。必須打破剛性?xún)陡?使其獨(dú)立參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);其次,完善房地產(chǎn)投資信托公司的治理結(jié)構(gòu)。信托公司作為受托人,應(yīng)當(dāng)勤勉

5、的履行信托義務(wù),完善的內(nèi)部控制制度可以預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;再次,每只REITs應(yīng)當(dāng)獨(dú)立董事制度,在REITs委托代理關(guān)系中,預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn);最后,健全REITs內(nèi)控制度,每只REITs都應(yīng)該建立內(nèi)部稽核審計(jì)制度和REITs風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。在外部控制方面:首先,建立完善的REITs風(fēng)險(xiǎn)防范法律體系。將C-REITs信托合同納入證券的范疇、完善私募立法,明確C-REITs雙向信托的規(guī)定;其次,加強(qiáng)銀監(jiān)會(huì)對(duì)C-REITs的監(jiān)管力度。監(jiān)督機(jī)構(gòu)強(qiáng)有力