發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對(duì)策研究.pdf

1、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對(duì)策研究姓名：張波申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：金融學(xué)指導(dǎo)教師：王曼怡2002.1.1(1)住房需求體現(xiàn)出特有的體制性特征居民住房需求中的體制性特征首先表現(xiàn)為對(duì)福利性住房的需求與對(duì)市場(chǎng)商品房的需求并存，且各自具有完全不同的形成機(jī)制。福利房由計(jì)劃手段配置，其租金同市場(chǎng)上商品房的價(jià)格不存在直接的對(duì)應(yīng)關(guān)系。隨著住房分配貨幣化改革的推行，這一格局逐漸被打破，取而代之的是經(jīng)濟(jì)適用住房與市場(chǎng)商品

2、房的并存。事實(shí)上經(jīng)濟(jì)適用房也是一種商品房，只是它具有較低的土地成本，因而售價(jià)也低，對(duì)其購買僅局限于符合條件的中低收入居民。其次，由于目前我國的戶籍管理制度、就業(yè)制度、社會(huì)保障制度對(duì)非城鎮(zhèn)居民流入城市的限制，使得對(duì)城鎮(zhèn)商品房的需求也主要來自于城鎮(zhèn)居民，但這些限制正隨著城市戶口政策、人才引進(jìn)政策而逐步放寬。第三，動(dòng)態(tài)地看，住房制度改革所造成的制度環(huán)境的變化對(duì)居民的住房需求影響很大，隨著非市場(chǎng)化配置的福利性住房分配減少，居民對(duì)市場(chǎng)化住房的消費(fèi)

3、意識(shí)正在提高，個(gè)人購房的比例有所上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國個(gè)人購買商品住宅面積的比重由1999年的5315％上升至2000年的6655％經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市個(gè)人購房比例更高，2000年北京內(nèi)銷商品房個(gè)人購買比例高達(dá)7729％。(2)住房消費(fèi)體現(xiàn)出特有的年齡結(jié)構(gòu)特點(diǎn)對(duì)北京市個(gè)人購買商品房情況的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果顯示：年齡在2535歲的年輕人成為1997年以來個(gè)人買房最強(qiáng)的消費(fèi)群體，占個(gè)人買房比例的6111％這與國外住房需求的年齡結(jié)構(gòu)特點(diǎn)有明顯的差別。以美

4、國為例，住房的最主要需求群體的年齡在3555歲之間，并以40歲與50歲為中心形成兩個(gè)需求高峰，分別對(duì)應(yīng)于居民收入的高速增長期與家庭總收入的最高期。造成這種差別的原因很多，也包括我國特有的文化因素在內(nèi)。首先，目前我國就業(yè)群體中年輕人擁有較高的收入水平，這同他們接受過高等教育，人力資本含量較高有關(guān)系。年輕購房者中有722％擁有大專以上學(xué)歷，515％的家庭月平均收入在4000元以上；其次，由于我國特有的文化傳統(tǒng)因素，父母對(duì)年輕一代的購房置業(yè)行

5、為十分關(guān)心，往往為其子女提供財(cái)力上的鼎力支持，從而相對(duì)提高了年輕人的購房能力(3)住房消費(fèi)群體中初次購房置業(yè)者占多數(shù)所謂初次購房置業(yè)，是指原來不擁有不動(dòng)產(chǎn)，而是初次到市場(chǎng)上去購買商品房。目前我國這一類型的購房置業(yè)者占了多數(shù)，這是因?yàn)橐环矫孀鳛橘彿空咧黧w的年輕人剛剛走出原有的家庭，踏上工作崗位，尚處于初次購房的年齡階段。另一方面，在我國長期以來所實(shí)行的低租金的住房福利分配制度下，居民只是住房的承租者，而非住房的所有者，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，他們