龍鳳緣項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、土地不可再生、位置固定和相對(duì)稀缺等特性的存在使其具有較強(qiáng)的保值增值能力，作為抵押品能夠有效地緩釋借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前土地使用權(quán)抵押貸款是商業(yè)銀行提供貸款的主要方式，其正常運(yùn)行對(duì)于保障銀行資產(chǎn)安全，為企業(yè)提供必要融資都有重要意義，因此如何合理的確定土地使用權(quán)的抵押價(jià)值，進(jìn)而為銀行確定抵押貸款額度提供參考依據(jù)一直是抵押貸款項(xiàng)目雙方都關(guān)注的問題。
　　 由于技術(shù)層面和道德層面的缺陷，抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中存在著評(píng)估結(jié)果有失公平客觀，高估抵押

2、資產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)象，在一定程度上推動(dòng)了不良貸款的形成。本文借鑒已有的研究成果，力圖針對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的目的和特殊性，找出具有操作性的評(píng)估方法。首先，在對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的概念和目的、經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)學(xué)術(shù)界關(guān)于土地使用權(quán)抵押價(jià)值中的三種主要價(jià)值類型的概念、內(nèi)涵、特征進(jìn)行探討，分析在這一特定目的下各種價(jià)值類型的適用性;然后，對(duì)于土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的三種主要方法進(jìn)行介紹，分析各種方法對(duì)于實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)抵押評(píng)估特定目的和價(jià)

3、值類型的可行性。結(jié)合一宗住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估案例，對(duì)剩余法進(jìn)行調(diào)整，在考慮估價(jià)對(duì)象所在市場(chǎng)的特征、長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)未來收益、折現(xiàn)期間、折現(xiàn)率等項(xiàng)目，采用折現(xiàn)現(xiàn)金流模型計(jì)算估價(jià)對(duì)象的抵押貸款價(jià)值，并對(duì)評(píng)估過程中采用的方法的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)。最后總結(jié)了國(guó)內(nèi)目前土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問題，并提出改進(jìn)建議。
　　 本文認(rèn)為，根據(jù)調(diào)整后的剩余法，通過折現(xiàn)現(xiàn)金流模型是進(jìn)行土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)值較為