特征價格模型在住宅房地產(chǎn)市場的應(yīng)用——以上海市城區(qū)住宅價格為例.pdf

1、隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的進一步推進，尤其是90年代的住房改革，房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)，日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場與民眾的切身利益密切相關(guān)，近年來住宅價格的快速增長日益超過民眾收入的可承受能力，房價成為民眾關(guān)心的熱點話題。為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府近年來出臺了一系列措施，但是截止到目前效果并不理想。如何對住宅價格進行科學(xué)的定價和評估，區(qū)分住宅增長中的合

2、理部分和泡沫部分，解釋建筑本身、區(qū)位和鄰里環(huán)境等因素對住宅價格的影響程度，成為城市經(jīng)濟學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者日益關(guān)注的研究課題。
　　特征價格模型(Hedonic Price Model)最早起源于20世紀30年代的美國，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，廣泛的應(yīng)用于城市住宅價格的研究領(lǐng)域，成為國際上評估和定價住宅的特征價格和編制住宅價格指數(shù)的主流方法。在近10年的時間里，國內(nèi)許多學(xué)者在對國內(nèi)住宅市場的研究中采用了特征價格模型，但是這一

3、模型在國內(nèi)遠遠沒有被廣泛應(yīng)用起來，本文的研究就是在這一背景下進行的。本文首先通過對特征價格理論的發(fā)展歷程、理論基礎(chǔ)、模型構(gòu)造等理論內(nèi)容進行詳細的介紹和總結(jié)，之后通過對采集的上海市住宅的樣本數(shù)據(jù)進行量化處理，根據(jù)之前學(xué)者的研究和分類，共抽取了11個特征變量并且把特征變量分為三大類，其中，建筑結(jié)構(gòu)類包括建筑面積、房齡、裝修程度和綠化率4個特征變量，區(qū)位特征類包括距市中心距離、距軌道交通距離和交通通達性3個特征變量，鄰里環(huán)境類包括生活服務(wù)配套

4、設(shè)施、文體配套設(shè)施、外部環(huán)境和學(xué)區(qū)房4個特征變量，之后，構(gòu)建出上海市住宅特征價格模型。其中，不僅建立了基本的多元線性的特征價格模型，而且采用了半對數(shù)函數(shù)形式和對數(shù)函數(shù)形式對基本模型進行了改進，使得模型對住宅價格變化具有更好的解釋力。文章還對特征變量的多重共線性進行了檢驗，并且運用因子分析方法處理多重共線性問題，從而建立了新的線性特征價格模型，比較了建筑面積、交通、生活條件、住宅質(zhì)量和自然環(huán)境等因素對上海市住宅價格的影響程度。