商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備研究——以協(xié)信集團(tuán)為例.pdf

1、論文以我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為背景，闡述了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀:一方面，住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，城鎮(zhèn)化發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造大量投資機(jī)會(huì)，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺少成熟的開發(fā)模式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)暴露出了諸多的問題:未按市場容量開發(fā)導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)過剩、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期偏長，資金回籠較慢導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)度不夠?qū)е抡猩膛c銷售困難等，從而讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。
　

2、　論文中還分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程，分為前期策劃、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營三個(gè)階段，指出前期策劃階段是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，這個(gè)階段要進(jìn)行充分市場調(diào)研，確定是否拿地、確定開發(fā)模式、進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品概念方案設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)準(zhǔn)備、專業(yè)人才準(zhǔn)備、合作伙伴選擇等重要準(zhǔn)備工作，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　論文通過對(duì)協(xié)信集團(tuán)在1995年到2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)歷程進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)過程中存在的主要問題:1、未按市場需求盲目開發(fā);2、缺

3、乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才;3、缺少融資渠道和財(cái)務(wù)準(zhǔn)備不足;4、忽視商業(yè)定位及匹配的商業(yè)建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì);5、缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營準(zhǔn)備等，這五個(gè)主要問題造成協(xié)信集團(tuán)開發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求租售困難;大量占用資金導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈;為挽救這些項(xiàng)目還投入大量人力成本、時(shí)間成本與財(cái)務(wù)成本進(jìn)行改造和運(yùn)營，使公司發(fā)展停滯甚至接近倒閉。
　　論文通過對(duì)協(xié)信集團(tuán)在2009年再次進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)行探討，分析其對(duì)過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不足進(jìn)行的改進(jìn)，最后總結(jié)出