土地市場(chǎng)運(yùn)行遵循什么規(guī)律？

1、黨 的 十 九 大 報(bào) 告 指 出 “經(jīng) 濟(jì) 體 制 改 革 必 須 以 完 善 產(chǎn) 權(quán) 制 度 和 要素 市 場(chǎng) 化 配 置 為 重 點(diǎn) ， 實(shí) 現(xiàn) 產(chǎn) 權(quán) 有 效 激 勵(lì) 、 要 素 自 由 流 動(dòng) 、 價(jià) 格 反應(yīng) 靈 活 、 競(jìng) 爭(zhēng) 公 平 有 序 、 企 業(yè) 優(yōu) 勝 劣 汰 。 ”土 地 要 素 作 為 經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì)發(fā) 展 基 本 空 間 載 體 ， 土 地 要 素 市 場(chǎng) 化 是 推 進(jìn) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 改 革 的 必 然

2、 要求 。 2020 年 3 月 ， 中 共 中 央 、 國(guó) 務(wù) 院 印 發(fā) 了 《 關(guān) 于 構(gòu) 建 更 加 完 善 的要 素 市 場(chǎng) 化 配 置 體 制 機(jī) 制 的 意 見(jiàn) 》 ， “推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場(chǎng) 化 配 置 ”位 列 首 位 ， 反 映 當(dāng) 前 深 入 推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場(chǎng) 化 改 革 之 于 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā)展 的 重 要 性 和 緊 迫 性 。 然 而 ， 人 類(lèi) 社 會(huì) 有 史 以 來(lái) ， 土 地

3、 公 有 制 下 的配 置 效 率 低 下 與 土 地 私 有 制 下 的 壟 斷 兼 并 始 終 是 一 對(duì) 矛 盾 ， 讓 人 類(lèi)始 終 面 臨 兩 難 選 擇 。 因 此 ， 土 地 市 場(chǎng) 運(yùn) 行 究 竟 遵 循 什 么 規(guī) 律 ？ 土 地要 素 市 場(chǎng) 化 配 置 有 沒(méi) 有 邊 界 ？ 科 學(xué) 推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場(chǎng) 化 改 革 需 要 遵循 什 么 理 論 規(guī) 則 ？一、市場(chǎng)化的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題與理論爭(zhēng)鳴改革開(kāi)放后，中國(guó)政

4、府選擇了漸進(jìn)式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革路徑。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，土地要素市場(chǎng)化改革也拉開(kāi)大幕。改革首先發(fā)軔于農(nóng)村，1978 年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，為土地市場(chǎng)的建立做好了制度準(zhǔn)備；1984 年中央“一號(hào)文件”首次提出“鼓勵(lì)土地逐步向種田能手集中”，為土地流動(dòng)提供了契機(jī)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)正是以此為起點(diǎn)發(fā)展起來(lái)；20 世紀(jì) 80 年代末，農(nóng)村土地“兩權(quán)分離”的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始應(yīng)用于城市土地，深圳市建設(shè)用地出讓“第一槌”敲開(kāi)了

5、中國(guó)城市土地市場(chǎng)，國(guó)有土地從“無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)”成功實(shí)現(xiàn)“有償、有期限、有流動(dòng)”使用。城市土地市場(chǎng)的建立實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)價(jià)值，保障了城市建設(shè)和生產(chǎn)需要，支撐了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在此過(guò)程中也實(shí)現(xiàn)了地方財(cái)政和居民的財(cái)富增加。但是，這一過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，最直接的是導(dǎo)致了地價(jià)房?jī)r(jià)高企，如今漲不得也降不得，繼續(xù)上漲可能導(dǎo)致民生困難和政治不穩(wěn)，下降則更可能引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接威脅經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)化帶來(lái)的困境不僅發(fā)生在中國(guó)，回顧 12 至 1

6、9 世紀(jì)英國(guó)“羊吃人”的圈地運(yùn)動(dòng)，處在資本主義國(guó)家原始資本積累初期，土地被一些官僚資本、貴族以和平購(gòu)買(mǎi)甚至強(qiáng)制性方式侵占?？梢?jiàn)，當(dāng)限制土地市場(chǎng)化配置時(shí)會(huì)影響效率，但是當(dāng)全面實(shí)施市場(chǎng)化配置時(shí)候又會(huì)出現(xiàn)壟斷與兼并的危機(jī)，進(jìn)而影響土地作為生產(chǎn)要素保障生產(chǎn)與生活的基本需求，甚至引起社會(huì)危機(jī)。 “土地市場(chǎng)化配置的公私矛盾不僅體現(xiàn)在實(shí)踐中，理論上的分歧同樣尖銳。十八世紀(jì)的法國(guó)啟蒙思想家、哲學(xué)家盧梭在其所著《論人類(lèi)不平等的起源和基礎(chǔ)》中提出，私有制首

7、先產(chǎn)生于對(duì)土地權(quán)的要求，誰(shuí)第一個(gè)把一塊兒地圈起來(lái)并想到說(shuō)“這是我的”，而且找到一個(gè)頭腦十分簡(jiǎn)單的人，居然相信了他的話，誰(shuí)就是文明社會(huì)的真正奠基人。經(jīng)濟(jì)學(xué)之父亞當(dāng)·斯密指出，看似雜亂無(wú)章的自由市場(chǎng)實(shí)際上是個(gè)自行調(diào)整機(jī)制，自動(dòng)傾向于生產(chǎn)社會(huì)最迫切需要的商品種類(lèi)和數(shù)量，通過(guò)“看不見(jiàn)的手”能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖科斯更明確地指出，因?yàn)榻灰?2其次，土地經(jīng)濟(jì)屬性是結(jié)果和手段。土地投入人類(lèi)利用，是不可或缺的生產(chǎn)要素，決定了

8、其具有經(jīng)濟(jì)屬性。土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)在肥沃程度、質(zhì)量?jī)?yōu)劣決定土地產(chǎn)出，影響土地利用的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，進(jìn)而影響其價(jià)格。土地位置固定決定了其區(qū)位差異，影響利用方式、利用結(jié)果，進(jìn)而影響其價(jià)格；土地位置固定往往還引起特定土地條件的壟斷。合理利用土地，能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，包括土地作為生產(chǎn)要素的產(chǎn)出和土地作為財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，乃至投資價(jià)值等。同樣，也可以利用土地經(jīng)濟(jì)機(jī)制誘導(dǎo)和調(diào)控土地利用。03再次，土地公共屬性是規(guī)則。土地具有公共屬性，決定了土地資源配置利用

9、與收益分配的特殊性。一是土地分配的規(guī)則。古今中外，為什么要防止土地過(guò)度集中？土地一旦集中在少數(shù)人手中，就會(huì)引起社會(huì)動(dòng)蕩，而要解決社會(huì)動(dòng)蕩，“平均地權(quán)”“耕者有其田”往往就是最重要、也是最有效的解決路徑，以保障“財(cái)富的生產(chǎn)與分配的平衡”。當(dāng)然，從土地經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的角度來(lái)說(shuō)，這種革命式的強(qiáng)制性沒(méi)收并不是最合適的方式，但是往往是在社會(huì)土地分配出現(xiàn)嚴(yán)重不公平時(shí)的不得已措施。二是土地利用方式選擇的規(guī)則。這就是用途管制，也是土地作為財(cái)產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)

10、產(chǎn)的主要特征。土地資源總量有限，并具有多用途性，且不同用途給產(chǎn)權(quán)主體帶來(lái)的收益往往存在巨大差異，那么一定區(qū)域內(nèi)的土地究竟作為何種用途，必須通過(guò)規(guī)劃等公共政策乃至法律手段予以確定，遵循公共利益、整體利益最大化規(guī)則。當(dāng)然，在滿足公共利益、整體利益最大化的同時(shí)，往往會(huì)損害部分私人利益、產(chǎn)權(quán)主體利益，對(duì)這部分利益的損害只能遵循公平補(bǔ)償原則，而非基于市場(chǎng)交易的利益博弈原則。三是利益分配的規(guī)則，尤其是利益再分配的規(guī)則。即由于用途管制導(dǎo)致土地收益存在

11、的差異，要基于公平原則通過(guò)征稅等方式實(shí)行收益再分配，防止由于公共政策、乃至市場(chǎng)因素導(dǎo)致少數(shù)人獲取暴利。國(guó)際上通行的針對(duì)不同用途土地區(qū)別征收財(cái)產(chǎn)稅、土地增值稅、資本利得稅等，均是遵循這一規(guī)則的具體體現(xiàn)。因 此 ， 由 于 土 地 是 自 然 產(chǎn) 物 ， 總 量 有 限 、 位 置 固 定 ， 因 此 土 地 資源 配 置 不 能 像 普 通 商 品 那 樣 完 全 遵 循 自 由 市 場(chǎng) 規(guī) 則 ， 必 須 適 度 保 障 人們 的 基

12、本 生 存 需 求 ， 因 此 “耕 者 有 其 田 ”“居 者 有 其 屋 ”成 為 基 本 前提 ； 土 地 作 為 生 產(chǎn) 要 素 ， 且 總 量 有 限 、 位 置 固 定 ， 盡 管 土 地 可 以 構(gòu) 成經(jīng) 濟(jì) 資 財(cái) ， 但 不 能 允 許 投 資 功 能 沖 擊 其 生 產(chǎn) 功 能 ， 因 此 土 地 經(jīng) 濟(jì) 屬 性是 手 段 而 不 是 目 的 ； 土 地 公 共 屬 性 決 定 土 地 市 場(chǎng) 化 配 置 過(guò) 程 中