土地市場運(yùn)行遵循什么規(guī)律？

1、黨 的 十 九 大 報 告 指 出 “經(jīng) 濟(jì) 體 制 改 革 必 須 以 完 善 產(chǎn) 權(quán) 制 度 和 要素 市 場 化 配 置 為 重 點 ， 實 現(xiàn) 產(chǎn) 權(quán) 有 效 激 勵 、 要 素 自 由 流 動 、 價 格 反應(yīng) 靈 活 、 競 爭 公 平 有 序 、 企 業(yè) 優(yōu) 勝 劣 汰 。 ”土 地 要 素 作 為 經(jīng) 濟(jì) 社 會發(fā) 展 基 本 空 間 載 體 ， 土 地 要 素 市 場 化 是 推 進(jìn) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 改 革 的 必 然

2、 要求 。 2020 年 3 月 ， 中 共 中 央 、 國 務(wù) 院 印 發(fā) 了 《 關(guān) 于 構(gòu) 建 更 加 完 善 的要 素 市 場 化 配 置 體 制 機(jī) 制 的 意 見 》 ， “推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場 化 配 置 ”位 列 首 位 ， 反 映 當(dāng) 前 深 入 推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場 化 改 革 之 于 國 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā)展 的 重 要 性 和 緊 迫 性 。 然 而 ， 人 類 社 會 有 史 以 來 ， 土 地

3、 公 有 制 下 的配 置 效 率 低 下 與 土 地 私 有 制 下 的 壟 斷 兼 并 始 終 是 一 對 矛 盾 ， 讓 人 類始 終 面 臨 兩 難 選 擇 。 因 此 ， 土 地 市 場 運(yùn) 行 究 竟 遵 循 什 么 規(guī) 律 ？ 土 地要 素 市 場 化 配 置 有 沒 有 邊 界 ？ 科 學(xué) 推 進(jìn) 土 地 要 素 市 場 化 改 革 需 要 遵循 什 么 理 論 規(guī) 則 ？一、市場化的現(xiàn)實問題與理論爭鳴改革開放后，中國政

4、府選擇了漸進(jìn)式市場經(jīng)濟(jì)改革路徑。在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，土地要素市場化改革也拉開大幕。改革首先發(fā)軔于農(nóng)村，1978 年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革實現(xiàn)了土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，為土地市場的建立做好了制度準(zhǔn)備；1984 年中央“一號文件”首次提出“鼓勵土地逐步向種田能手集中”，為土地流動提供了契機(jī)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)正是以此為起點發(fā)展起來；20 世紀(jì) 80 年代末，農(nóng)村土地“兩權(quán)分離”的經(jīng)驗開始應(yīng)用于城市土地，深圳市建設(shè)用地出讓“第一槌”敲開了

5、中國城市土地市場，國有土地從“無償、無期限、無流動”成功實現(xiàn)“有償、有期限、有流動”使用。城市土地市場的建立實現(xiàn)了土地資產(chǎn)價值，保障了城市建設(shè)和生產(chǎn)需要，支撐了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在此過程中也實現(xiàn)了地方財政和居民的財富增加。但是，這一過程中也出現(xiàn)了不少問題，最直接的是導(dǎo)致了地價房價高企，如今漲不得也降不得，繼續(xù)上漲可能導(dǎo)致民生困難和政治不穩(wěn)，下降則更可能引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，甚至直接威脅經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。市場化帶來的困境不僅發(fā)生在中國，回顧 12 至 1

6、9 世紀(jì)英國“羊吃人”的圈地運(yùn)動，處在資本主義國家原始資本積累初期，土地被一些官僚資本、貴族以和平購買甚至強(qiáng)制性方式侵占?？梢姡?dāng)限制土地市場化配置時會影響效率，但是當(dāng)全面實施市場化配置時候又會出現(xiàn)壟斷與兼并的危機(jī)，進(jìn)而影響土地作為生產(chǎn)要素保障生產(chǎn)與生活的基本需求，甚至引起社會危機(jī)。 “土地市場化配置的公私矛盾不僅體現(xiàn)在實踐中，理論上的分歧同樣尖銳。十八世紀(jì)的法國啟蒙思想家、哲學(xué)家盧梭在其所著《論人類不平等的起源和基礎(chǔ)》中提出，私有制首

7、先產(chǎn)生于對土地權(quán)的要求，誰第一個把一塊兒地圈起來并想到說“這是我的”，而且找到一個頭腦十分簡單的人，居然相信了他的話，誰就是文明社會的真正奠基人。經(jīng)濟(jì)學(xué)之父亞當(dāng)·斯密指出，看似雜亂無章的自由市場實際上是個自行調(diào)整機(jī)制，自動傾向于生產(chǎn)社會最迫切需要的商品種類和數(shù)量，通過“看不見的手”能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖科斯更明確地指出，因為交易02其次，土地經(jīng)濟(jì)屬性是結(jié)果和手段。土地投入人類利用，是不可或缺的生產(chǎn)要素，決定了

8、其具有經(jīng)濟(jì)屬性。土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)在肥沃程度、質(zhì)量優(yōu)劣決定土地產(chǎn)出，影響土地利用的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，進(jìn)而影響其價格。土地位置固定決定了其區(qū)位差異，影響利用方式、利用結(jié)果，進(jìn)而影響其價格；土地位置固定往往還引起特定土地條件的壟斷。合理利用土地，能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，包括土地作為生產(chǎn)要素的產(chǎn)出和土地作為財產(chǎn)的價值，乃至投資價值等。同樣，也可以利用土地經(jīng)濟(jì)機(jī)制誘導(dǎo)和調(diào)控土地利用。03再次，土地公共屬性是規(guī)則。土地具有公共屬性，決定了土地資源配置利用

9、與收益分配的特殊性。一是土地分配的規(guī)則。古今中外，為什么要防止土地過度集中？土地一旦集中在少數(shù)人手中，就會引起社會動蕩，而要解決社會動蕩，“平均地權(quán)”“耕者有其田”往往就是最重要、也是最有效的解決路徑，以保障“財富的生產(chǎn)與分配的平衡”。當(dāng)然，從土地經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的角度來說，這種革命式的強(qiáng)制性沒收并不是最合適的方式，但是往往是在社會土地分配出現(xiàn)嚴(yán)重不公平時的不得已措施。二是土地利用方式選擇的規(guī)則。這就是用途管制，也是土地作為財產(chǎn)區(qū)別于其他財

10、產(chǎn)的主要特征。土地資源總量有限，并具有多用途性，且不同用途給產(chǎn)權(quán)主體帶來的收益往往存在巨大差異，那么一定區(qū)域內(nèi)的土地究竟作為何種用途，必須通過規(guī)劃等公共政策乃至法律手段予以確定，遵循公共利益、整體利益最大化規(guī)則。當(dāng)然，在滿足公共利益、整體利益最大化的同時，往往會損害部分私人利益、產(chǎn)權(quán)主體利益，對這部分利益的損害只能遵循公平補(bǔ)償原則，而非基于市場交易的利益博弈原則。三是利益分配的規(guī)則，尤其是利益再分配的規(guī)則。即由于用途管制導(dǎo)致土地收益存在

11、的差異，要基于公平原則通過征稅等方式實行收益再分配，防止由于公共政策、乃至市場因素導(dǎo)致少數(shù)人獲取暴利。國際上通行的針對不同用途土地區(qū)別征收財產(chǎn)稅、土地增值稅、資本利得稅等，均是遵循這一規(guī)則的具體體現(xiàn)。因 此 ， 由 于 土 地 是 自 然 產(chǎn) 物 ， 總 量 有 限 、 位 置 固 定 ， 因 此 土 地 資源 配 置 不 能 像 普 通 商 品 那 樣 完 全 遵 循 自 由 市 場 規(guī) 則 ， 必 須 適 度 保 障 人們 的 基

12、本 生 存 需 求 ， 因 此 “耕 者 有 其 田 ”“居 者 有 其 屋 ”成 為 基 本 前提 ； 土 地 作 為 生 產(chǎn) 要 素 ， 且 總 量 有 限 、 位 置 固 定 ， 盡 管 土 地 可 以 構(gòu) 成經(jīng) 濟(jì) 資 財 ， 但 不 能 允 許 投 資 功 能 沖 擊 其 生 產(chǎn) 功 能 ， 因 此 土 地 經(jīng) 濟(jì) 屬 性是 手 段 而 不 是 目 的 ； 土 地 公 共 屬 性 決 定 土 地 市 場 化 配 置 過 程 中