阜陽(yáng)市土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的研究

1、<p>　　阜陽(yáng)市土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的研究</p><p>　　【摘要】：土地資源市場(chǎng)配置的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，十年多來(lái)，我們堅(jiān)持招拍掛制度不放松，不斷實(shí)踐、不斷探索、不斷總結(jié)、不斷完善，截止目前為止，我市招拍掛土地供應(yīng)面積29343畝，502宗，121次，出讓金166億元。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：招拍掛 出讓 土地市場(chǎng) </p><p><b

2、>　　一、阜陽(yáng)市概況 </b></p><p>　　阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，是一個(gè)人文厚重歷史悠久的城市，轄潁州、潁泉、潁東3區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上4縣及縣級(jí)界首市，面積1萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?025萬(wàn)。這里歷史悠久，人文蔚盛。潁州西湖歷史上曾與杭州西湖齊名，潁上縣小張莊和八里河南湖公園先后被聯(lián)合國(guó)環(huán)境保護(hù)署命名為“全球500佳”。 </p><p>　　阜陽(yáng)地處武漢、

3、鄭州、合肥、徐州等城市200公里“圍空”中心，輻射半徑100公里，人口約3000萬(wàn)，市場(chǎng)潛力巨大。阜陽(yáng)具有成長(zhǎng)為區(qū)域性中心城市的地理和交通優(yōu)勢(shì)，大京九鐵路縱貫全境，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)為國(guó)家4C級(jí)機(jī)場(chǎng)，公路、水運(yùn)四通八達(dá)。其中阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動(dòng)化程度居亞洲之首。阜陽(yáng)是國(guó)家商品糧、棉、油、肉生產(chǎn)基地，境內(nèi)煤炭、天然氣資源蘊(yùn)藏豐富，已探明煤炭可開(kāi)采儲(chǔ)量超過(guò)80億噸，境內(nèi)五大煤礦將形成3000-3500萬(wàn)噸的煤炭產(chǎn)能，正成為華東新興

4、的能源基地。 </p><p>　　二、阜陽(yáng)的城市化進(jìn)程 </p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，近年來(lái)，阜陽(yáng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居安徽省前列，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，綜合實(shí)力明顯提升，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加。阜陽(yáng)市委、市政府按照省委省政府振興皖北的戰(zhàn)略決策，高起點(diǎn)規(guī)劃、大手筆建設(shè)，著力把阜陽(yáng)打造成區(qū)域中心城市。目前，以城南新區(qū)、阜陽(yáng)合肥現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)等組團(tuán)建設(shè)已全面鋪開(kāi)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈國(guó)道、省道等交通

5、干線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。今年一季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值230億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速快于上年同期2.2個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度加快，財(cái)政收支運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)投資和銷售收入今年以來(lái)穩(wěn)步增加。按照城市規(guī)劃，到2020年，我市城區(qū)人口將達(dá)到160萬(wàn)，到 2030年，人口將達(dá)到300萬(wàn)，平均每年人口增長(zhǎng)近10萬(wàn)，需要住房每年約280萬(wàn)平方米，需要住房土地每年約1400畝。 <

6、/p><p>　　三、阜陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 </p><p>　　阜陽(yáng)是千萬(wàn)人力資源大市、勞務(wù)人口輸出大市，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化率逐年提高，城市人口總量不斷增加，尤其是在外務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員返鄉(xiāng)置房的需求，以及改善型自住購(gòu)房需求的擴(kuò)大，使阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是需大于供，商品房市場(chǎng)銷售形勢(shì)始終旺盛，住房剛性需求堅(jiān)挺。一方面，阜陽(yáng)城區(qū)目前高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的住宅小區(qū)還不多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大市民

7、的要求。另一方面，阜陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，今年第一季度阜陽(yáng)城區(qū)經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目11個(gè)、55.83萬(wàn)?，比上年同期減少13.7%；竣工商品房面積31.76萬(wàn)?，比上年同期增長(zhǎng)52.1%。第一季度銷售商品房65.38萬(wàn)?，比上年同期增長(zhǎng)320%；其中銷售住宅58.97萬(wàn)?，比上年同期增長(zhǎng)360%；銷售非住宅6.41萬(wàn)?，比上年同期增長(zhǎng)132%。 </p><p>　　四、

8、阜陽(yáng)的土地市場(chǎng)建設(shè) </p><p>　　阜陽(yáng)市委、市政府高度重視土地市場(chǎng)建設(shè)，出臺(tái)了一系列措施，城區(qū)土地實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理”，完善土地市場(chǎng)制度建設(shè)體系，構(gòu)建了規(guī)范有序的土地市場(chǎng)。 </p><p>　　1、2002年以來(lái)土地招拍掛供應(yīng)情況： </p><p>　　2002年7月1日至2012年底，我市城區(qū)以招拍掛供應(yīng)土地共114

9、批次，成交485宗，成交面積為28137畝，成交價(jià)153億元。2013年第一季度，共成交17宗，成交面積1206畝，成交價(jià)13.1億元。其中，經(jīng)營(yíng)性用地9宗，面積821畝，成交價(jià)12.5億元；工業(yè)用地8宗，面積385畝，成交價(jià)0.5766億元。2013年第一季度招拍掛土地成交宗數(shù)同比下降59%，環(huán)比下降5%；成交面積同比下降59%，環(huán)比下降40%；成交價(jià)同比下降25 %，環(huán)比下降28%。 </p><p>　　2

10、、歷年來(lái)成交土地投資人群情況 </p><p>　　從統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，阜城02―03年外來(lái)投資房地產(chǎn)人群所占比例不高，主要是受當(dāng)時(shí)阜城政治形勢(shì)影響，外來(lái)投資人群比為20%，04―05年外來(lái)投資者明顯增加，到06―07年達(dá)到高峰，外來(lái)投資人群比例達(dá)到60%，07年下半年至08年一年，外來(lái)投資者明顯減少，出現(xiàn)“干打雷不下雨”的現(xiàn)象，08年過(guò)后，外來(lái)投資人群比例達(dá)到70%。 </p><p>　　

11、3、歷年來(lái)阜城土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，02年至08年底，阜城在已供8537.47畝的土地范圍內(nèi)，已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地36宗，面積1523.62畝，占成交面積的17.8%；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的41宗，面積4452.03畝，占成交面積的52.2%。09年后，供應(yīng)的各類建設(shè)用地仍存在開(kāi)、竣工違約現(xiàn)象，做好建設(shè)用地供后監(jiān)管工作尤其重要，可以遏制土地低效利用、避免違反土地出讓合同及土地閑置等問(wèn)題，預(yù)防

12、建設(shè)用地供地后的違法違規(guī)用地行為。 </p><p><b>　　五、主要結(jié)論 </b></p><p>　　1、加大收儲(chǔ)力度。對(duì)本市市轄區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位需要盤活、調(diào)整的存量土地、城市改造需要利用的存量土地和新增的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備。一方面是要把招商意向好的地塊作為儲(chǔ)備工作的重點(diǎn)，加大資金、人員投入，確保土地“做成一塊，供出一塊”。另

13、一方面是要把完成儲(chǔ)備工作，進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)的政府儲(chǔ)備地塊作為招商重點(diǎn)，積極向區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)推薦，盡可能縮短地塊在儲(chǔ)備庫(kù)中存放的時(shí)間，提高資金的使用效率，降低儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　2、加大“凈地”上市力度。通過(guò)土地儲(chǔ)備、銀行貸款等多種渠道回籠資金，把已批土地抓緊拆遷，確保每一宗經(jīng)營(yíng)性用地都能“干干凈凈”上市，形成良性循環(huán)。 </p><p>　　3、抓

14、已供地項(xiàng)目開(kāi)、竣工建設(shè)督查，提高土地有效投入產(chǎn)出。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中企業(yè)違法違規(guī)行為的供后監(jiān)管力度，抓開(kāi)工，依合同追究違約責(zé)任，加大開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的收回和處罰力度，積極打造優(yōu)良的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境和良好的投資保障，真正打造陽(yáng)光地產(chǎn)，提升阜陽(yáng)的整體魅力。 </p><p>　　4、加大宣傳力度，建設(shè)“陽(yáng)光地產(chǎn)”。通過(guò)多種渠道，大力宣傳、推介阜陽(yáng)優(yōu)質(zhì)地塊，采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法，適時(shí)召開(kāi)大

15、型土地推介會(huì)、座談會(huì)，加大外來(lái)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招商引資力度，重點(diǎn)引進(jìn)大型國(guó)有企業(yè)、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)來(lái)阜投資。 </p><p>　　5、建立“魅力阜陽(yáng) 陽(yáng)光地產(chǎn)”制度。今年以來(lái)，我市致力打造公開(kāi)、公正、透明、開(kāi)放的“魅力阜陽(yáng) 陽(yáng)光地產(chǎn)”制度，杜絕地產(chǎn)交易中的“潛規(guī)則”，任何一家開(kāi)發(fā)商在阜陽(yáng)買地，不需要托關(guān)系、找領(lǐng)導(dǎo)，都可以放心大膽地憑實(shí)力公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。我局通過(guò)構(gòu)建網(wǎng)上招拍掛系統(tǒng)，推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置改革，實(shí)施土地網(wǎng)