房地產(chǎn)投資決策中貝葉斯理論的應(yīng)用研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)因其所固有的特殊性，決定了房地產(chǎn)投資具有周期長(zhǎng)、投資額大、影響因素復(fù)雜等與其它投資不同的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。如何估計(jì)和分析這些風(fēng)險(xiǎn)，較準(zhǔn)確地進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，是房地產(chǎn)投資者面臨的迫切需要解決的問(wèn)題。本文以這一實(shí)際問(wèn)題為背景，較全面地分析了房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并力求找到一種較為科學(xué)的決策方法，來(lái)降低投資決策的風(fēng)險(xiǎn)程度。

2、 房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也形形色色，其后果程度也各不相同，具體分析這些風(fēng)險(xiǎn)是進(jìn)行投資決策首要的一個(gè)環(huán)節(jié)。本文根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，借鑒現(xiàn)代投資組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)劃分的思想，將房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了較為系統(tǒng)和詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)投資決策涉及的因素多、影響面廣，并且這些因素具有一定的不確定性，因而房地產(chǎn)投資決策是一種風(fēng)險(xiǎn)決策

3、。 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的選擇是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中重要的決策問(wèn)題之一。房地產(chǎn)投資者在決策時(shí)，需要根據(jù)歷史資料或個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，估計(jì)直接影響經(jīng)濟(jì)效益的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷(xiāo)售單價(jià)、成本、收益、利率、工期等。然而，這種預(yù)測(cè)和估計(jì)往往帶有一定的主觀性，不能準(zhǔn)確反映客觀情況，因而就有可能造成決策失誤。本文所提出的房地產(chǎn)貝葉斯風(fēng)險(xiǎn)決策方法能較好地彌補(bǔ)這個(gè)缺陷。它通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查增加信息量，對(duì)先驗(yàn)概率進(jìn)行修正，從而提高決策者對(duì)未來(lái)可

4、能性的把握，達(dá)到降低決策風(fēng)險(xiǎn)的目的。 最后對(duì)河北省邯鄲市xx項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)方案選擇的實(shí)際情況進(jìn)行了系統(tǒng)的分析、研究總結(jié)，以此給廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)以啟示或參考的作用。實(shí)證分析同時(shí)表明，貝葉斯方法可以有效地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的選擇，有利于減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期風(fēng)險(xiǎn)。貝葉斯方法提供了一種有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)手段，能夠?qū)⒅饔^估計(jì)與客觀估計(jì)結(jié)合起來(lái)，并能隨著資料的不斷增加而不斷進(jìn)行預(yù)測(cè)，使得預(yù)測(cè)更加精確。最后本文對(duì)研究的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析了房地產(chǎn)投資