基于住房服務(wù)和類別選擇的住房需求研究——理論和來自杭州的實(shí)證.pdf

1、住房是人類活動(dòng)最基本的空間背景之一，對(duì)民生國計(jì)具有重要意義。國外學(xué)術(shù)界對(duì)住房需求的研究已有多年，積累了豐富的研究成果，但是這些研究大都是以西方成熟市場為研究對(duì)象，其成果難以在中國住房市場上直接應(yīng)用。國內(nèi)對(duì)住房需求問題的研究剛剛起步，還沒有形成清晰的研究脈絡(luò)?；趯?shí)踐需要和研究現(xiàn)狀兩方面的考慮，本文選擇住房需求為研究對(duì)象，對(duì)中國這個(gè)新興住房市場中家庭的住房消費(fèi)行為進(jìn)行系統(tǒng)研究。 本文在研究過程中十分重視理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合的方

2、法。論文整理了新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究住房需求所采用的不同分析框架，描述了國內(nèi)外住房需求研究的歷史沿革及現(xiàn)狀。通過文獻(xiàn)梳理，發(fā)現(xiàn)住房需求研究中新古典消費(fèi)者行為理論仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，分析框架非常穩(wěn)定，研究進(jìn)展主要體現(xiàn)在實(shí)證研究方面。國外學(xué)術(shù)界對(duì)住房需求的研究經(jīng)歷了四個(gè)階段，而國內(nèi)研究仍處于起步階段，研究比較分散，尚未形成統(tǒng)一的研究脈絡(luò)，研究結(jié)論也遠(yuǎn)未達(dá)成一致。 住房特征價(jià)格模型研究，根據(jù)杭州市場的數(shù)據(jù)對(duì)分區(qū)模型進(jìn)行了估計(jì)及選優(yōu)，并檢驗(yàn)

3、了細(xì)分市場的存在性。研究發(fā)現(xiàn)，自用住房的分區(qū)模型中，采用建筑面積、房齡和西湖距離的對(duì)數(shù)模型(拱墅區(qū)為線性模型)擬合效果最好；租用住房的分區(qū)模型中，采用建筑面積、建筑類型、所在樓層和西湖距離的線性模型(上城區(qū)為不包含所在樓層的對(duì)數(shù)模型)擬合效果最好。所選的自變量對(duì)自用住房價(jià)格差異的解釋能力較強(qiáng)，對(duì)租用住房租金價(jià)格差異的解釋能力稍弱。杭州市場可以根據(jù)行政區(qū)劃和建筑類型進(jìn)行市場細(xì)分。 從住房服務(wù)視角研究住房需求，用住房服務(wù)描述需求量，

4、從效用函數(shù)出發(fā)推導(dǎo)出需求函數(shù)，根據(jù)適用性和可行性的原則進(jìn)行變量選擇、操作化和模型估計(jì)，并且利用Heckit方法校正了占用模式可能帶來的偏差。研究發(fā)現(xiàn)，在自用住房市場上，住房服務(wù)需求對(duì)價(jià)格極富彈性，而對(duì)收入缺乏彈性，人口統(tǒng)計(jì)變量沒有明顯的區(qū)分作用；在租用住房市場上，住房服務(wù)需求對(duì)價(jià)格和收入都缺乏彈性，人口統(tǒng)計(jì)變量有明顯的區(qū)分作用。兩個(gè)市場的差異或許表明中國自用住房市場上的消費(fèi)者還不理性，無偏好差異，住房需求對(duì)收入有相當(dāng)?shù)膭傂裕鴥r(jià)格是決定

5、需求量最重要的因素。自用住房消費(fèi)欠缺理性的原因可能在于：①對(duì)自用住房的需求不是單純的消費(fèi)需求。租用住房的功能相對(duì)單一，只是滿足住房的消費(fèi)需要，而自用住房還具有投資功能。研究者公認(rèn)，住房是良好的抵抗通脹和貶值的資本品，在中國這樣一個(gè)資本市場尚待完善，投資渠道不豐富的金融環(huán)境中，對(duì)住房的投資需求是相當(dāng)可觀的。此外，由于中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，多數(shù)家庭對(duì)住房價(jià)格有看漲預(yù)期，這也進(jìn)一步增加了對(duì)住房的需求。②文化影響。自用住房通常會(huì)給消費(fèi)者帶來心

6、理上的滿足感、穩(wěn)定感和成就感。中國具有安土重遷的文化傳統(tǒng)，擁有自己的住房是絕大多數(shù)家庭的夢(mèng)想，而一次性購房則是大多數(shù)家庭的消費(fèi)習(xí)慣，加之中國的父母慣于為子女提供經(jīng)濟(jì)支持，住房需求會(huì)呈現(xiàn)出比西方市場更強(qiáng)的收入剛性。從類別選擇視角研究住房需求，用住房類別選擇來描述住房需求，利用離散選擇模型，基于個(gè)體層面的調(diào)查數(shù)據(jù)，分析價(jià)格、收入以及人口統(tǒng)計(jì)特征對(duì)住房類別選擇的影響。研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者特征中戶主年齡、家庭規(guī)模、戶主教育程度和收入對(duì)住房類別選擇有

7、影響。其中占用模式選擇受戶主年齡影響最大，家庭生命周期的中后期傾向于選擇自用。面積對(duì)家庭規(guī)模最敏感，同住人口越多越偏好大面積住房。戶主教育程度對(duì)建筑類型的影響較大，戶主受過大學(xué)教育的家庭更偏好高層住房。收入增加，家庭會(huì)偏好自用、大面積和高層住房。在住房分類的三個(gè)維度中，區(qū)分度最大的是占用模式，其次是建筑面積，最后是建筑類型：即消費(fèi)者選擇住房時(shí)，首先決定租用還是自用，然后決定90平米以上還是以下的，最后決定高層還是多層：而消費(fèi)者變更住房時(shí)

8、的順序則剛好相反。因此，當(dāng)某類住房價(jià)格變動(dòng)時(shí)，影響最大的是自身的市場份額，其次是同屬一個(gè)占用模式的其他類別的住房需求，再次是其他占用模式的住房需求。 與已有的研究成果相比，本文的進(jìn)展可能主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： (1)探索了住房需求的數(shù)據(jù)獲取途徑。國外住房需求研究取得進(jìn)展的重要原因之一是出現(xiàn)了大規(guī)模、高質(zhì)量的數(shù)據(jù)庫；而中國住房市場發(fā)展的時(shí)間很短，國內(nèi)學(xué)者面臨數(shù)據(jù)難以獲得的難題。本文采用網(wǎng)上收集和問卷調(diào)查的方法，收集了微觀

9、層面的數(shù)據(jù)，一方面對(duì)數(shù)據(jù)獲取途徑的選擇，進(jìn)行了有益的嘗試；另一方面也為相關(guān)研究積累了一定的原始數(shù)據(jù)。 (2)完整地實(shí)現(xiàn)了從推導(dǎo)需求函數(shù)、用住房服務(wù)度量需求，到估計(jì)價(jià)格、收入和人口統(tǒng)計(jì)特征對(duì)住房服務(wù)需求影響的全過程，并且采用兩階段方法修正了占用模式選擇對(duì)需求量可能產(chǎn)生的影響。首次嘗試了采用離散選擇模型對(duì)住房類別選擇進(jìn)行分析，探討了住房可能的分類方式，推導(dǎo)出不同種類住房市場份額的占有和變動(dòng)方式。本文的主體采用與國外研究前沿同樣的分析