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文檔簡介
1、自1998年實行住房分配貨幣化以來,我國房地產(chǎn)市場進入市場化發(fā)展階段。為進一步提高市場化程度,2002年政府制定土地出讓“招拍掛”制度,并于2004年起在全國范圍內(nèi)實施。自此,我國地價不斷攀升,導致商品房成本也不斷增加。為了遏制房價的過快上漲,政府自2004年以來出臺了一系列的調(diào)控措施,其中包括對土地市場的調(diào)控。但在數(shù)輪宏觀調(diào)控之下,地價依然呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢,引起了政府、投資者和學術(shù)界的高度關(guān)注。其中,高地價的成因更是各方關(guān)注的熱點
2、。
本文在分析已有文獻的基礎(chǔ)上,總結(jié)了影響城市土地價格的因素,并將其分類,然后以成都市土地拍賣數(shù)據(jù)為樣本,采用特征價格模型,對影響地價的因素進行分析和檢驗,以期為政府制定相關(guān)宏觀調(diào)控政策提供參考,也為以后的研究提供借鑒。
首先,基于國內(nèi)外已有文獻,總結(jié)了影響土地價格的因素。本文發(fā)現(xiàn)影響土地價格的特征可以分為四類:區(qū)位特征、鄰里特征、個別特征和市場特征。其中,區(qū)位特征可由市中心距離、交通情況、靠近地鐵等描述;鄰里特征可
3、由教育配套、生活配套、公園景點、臨近大學等描述;個別特征可由土地所在區(qū)域、面積、出讓方式、容積率、綠地率、建筑密度等描述。
然后,基于特征價格模型,本文對影響土地價格的因素進行實證研究。我們發(fā)現(xiàn)土地的所在區(qū)域、容積率、綠地率、出讓方式、附近的交通條件、公園景點數(shù)目、是否臨近大學和靠近地鐵對土地價格有顯著的正向影響;建筑密度、市中心距離對土地價格有顯著的負向影響;市場因素也對土地價格有重要影響。
最后,本文進一步計算土
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