成都市居住用地價格影響因素分析.pdf

1、自1998年實行住房分配貨幣化以來，我國房地產(chǎn)市場進入市場化發(fā)展階段。為進一步提高市場化程度，2002年政府制定土地出讓“招拍掛”制度，并于2004年起在全國范圍內(nèi)實施。自此，我國地價不斷攀升，導致商品房成本也不斷增加。為了遏制房價的過快上漲，政府自2004年以來出臺了一系列的調(diào)控措施，其中包括對土地市場的調(diào)控。但在數(shù)輪宏觀調(diào)控之下，地價依然呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢，引起了政府、投資者和學術(shù)界的高度關(guān)注。其中，高地價的成因更是各方關(guān)注的熱點

2、。
　　本文在分析已有文獻的基礎(chǔ)上，總結(jié)了影響城市土地價格的因素，并將其分類，然后以成都市土地拍賣數(shù)據(jù)為樣本，采用特征價格模型，對影響地價的因素進行分析和檢驗，以期為政府制定相關(guān)宏觀調(diào)控政策提供參考，也為以后的研究提供借鑒。
　　首先，基于國內(nèi)外已有文獻，總結(jié)了影響土地價格的因素。本文發(fā)現(xiàn)影響土地價格的特征可以分為四類：區(qū)位特征、鄰里特征、個別特征和市場特征。其中，區(qū)位特征可由市中心距離、交通情況、靠近地鐵等描述；鄰里特征可

3、由教育配套、生活配套、公園景點、臨近大學等描述；個別特征可由土地所在區(qū)域、面積、出讓方式、容積率、綠地率、建筑密度等描述。
　　然后，基于特征價格模型，本文對影響土地價格的因素進行實證研究。我們發(fā)現(xiàn)土地的所在區(qū)域、容積率、綠地率、出讓方式、附近的交通條件、公園景點數(shù)目、是否臨近大學和靠近地鐵對土地價格有顯著的正向影響；建筑密度、市中心距離對土地價格有顯著的負向影響；市場因素也對土地價格有重要影響。
　　最后，本文進一步計算土