物業(yè)管理法律常識講座

1、物業(yè)管理法律法規(guī)講座,廣東銘致律師事務所律師 張強1392818274188885926,與物業(yè)管理有關的法律法規(guī)以及規(guī)章制度,《物權法》 《物業(yè)管理條例》 《廣東省物業(yè)管理條例》 《住宅專項維修資金管理辦法 》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋》《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律 若干問題的解釋》,一、各職能部門在

2、物業(yè)管理活動中的職責,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府　 職責：指導 協(xié)助 協(xié)調糾紛具體方式1 作為籌備組成員參與業(yè)主大會籌備組。2 處理糾紛,行政指導行為,1．行政指導是非權力行政活動。不以國家權力為后盾。2．行政指導是一種事實行為。3．行政指導是行政機關單方面的意思表示，屬于單方行為。4．行政指導一般適用于有較大幅度彈性的管理領域。5．行政指導適用法律優(yōu)先的原則。6．行政指導是一種外部行為。,,行政指導行為非強

3、制性表象特征：示范、倡導、咨詢、建議、訓導,行政指導行為的“不可訴性”,不具有強制力的行政指導行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。 【 最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第一條第二款第（四）項 】本義：不具有強制力是行政指導行為的基本特征。,反之,違法要求履行義務 不履行行政指導的法定職責 主觀故意或重大過失而作了行政誤導,建議,在指導協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會的過程中，多使用建議的指導性意見

4、。避免使用強制性的語言。,物業(yè)管理區(qū)域de 劃分,備案 房地產行政主管部門，明示 商品房買賣合同中。,,劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖 2、公用設施設備是否可分割 3、社區(qū)建設因素,,舊城區(qū)、城中村 征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域,,物業(yè)管理區(qū)域備案【房地產行政主管部門 】明示【買賣合同】。,三、業(yè)主,第十條 房屋的所有權人為業(yè)主?！　∩?/p>

5、未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。,物業(yè)管理權的來源,業(yè)主權利 專有權（獨立性：1、構造 2、使用，3、登記）1、內部權利 共有權 2、外部權利 : 管理權（

6、業(yè)主成員權的范疇）,,《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋》,第二條建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應

7、當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。,《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋》,第三條  除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：     （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行

8、部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；     （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。     建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,,四、籌備業(yè)主大會,1、成立的條件：A

9、、50%（已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。）,2、籌備組的成立：,A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置

10、公告）D、3個月（業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議。）,,3、建設單位的義務：,A、書面報告B、參與籌備組C、協(xié)助籌備組工作,4、物業(yè)公司的義務,人力支持第十四條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支

11、持。,5、籌備組職責：,第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會籌備組履行下列職責：　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；　　（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；　?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；　?。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！　∏翱睿ㄒ唬┲粒ㄋ模╉椀膬?/p>

12、容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。,籌備組職責,五、投票權,第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，

13、按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算?！　。ǘ┙ㄔO單位已經出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數(shù)，按照兩者之和計算。,六、業(yè)主大會的議事程序。,七、前期物業(yè)管理收費,定價權風險責任轉移的認定,定價權,1、定價權屬于建設單位與物業(yè)公司　第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間

14、、標準和方式。,交付,2、支付物業(yè)管理費以房屋“交付”為界：第四十一條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納?！　〗ㄔO單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。,,“視為交付”1、提前交付最高人民法院《

15、關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！?,2、逾期收樓,八、物業(yè)管理用房,第三十八條 建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域

16、按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。,,物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。,,第四十條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。,九、物業(yè)、設施設備以及資料的移交,第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應

17、當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗?！　≡谵k理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；　?。ǘ┰O施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)及配套設施的產權清

18、單；　　（六）物業(yè)服務用房的清單;　?。ㄆ撸┪飿I(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。,保密義務：,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將前款資料移交給業(yè)主委員會。,,目前，個人信息的泄露主要有以下途徑：    1.利用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎搜索個人信息，匯集成冊，并按照一定的價格出售給 需要購買的人；

19、0;   2.旅館住宿、保險公司投保、租賃公司、銀行辦證、電信、移動、聯(lián)通、房地產、物業(yè)公司、郵政部門等需要身份證件實名登記的部門、場所，個別人員利用登記的便利條件，泄露客戶個人信息；,,3.個別違規(guī)打字店、復印店利用復印、打字之便，將個人信息資料存檔留底， 裝訂成冊，對外出售；  4.借各種“問卷調查”之名，竊取群眾個人信息，他們宣稱只要在“調查問卷表” 上填寫詳細聯(lián)系方式、收入情況、信用卡情

20、況等內容，以及簡單的“勾挑式” 調查，就能獲得不等獎次的獎品，以此誘使群眾填寫個人信息；,,5.在抽獎券的正副頁上填寫姓名、家庭住址、聯(lián)系方式等可能會導致個人信息泄露；  6.在購買電子產品、車輛等物品時，在 的商家填寫非正規(guī)的“售后服務單” 被人利用了個人信息；  7.超市、商場通過向群眾郵寄免費資 申辦會員卡時掌握到的群眾信息，通 過個別人向外泄露。,刑法修正案 九【2015年11月1日施

21、行】,十七、將刑法第二百五十三條之一修改為：“違反國家有關規(guī)定，向他人出售或者提供公民個人信息，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。,,“違反國家有關規(guī)定，將在履行職責或者提供服務過程中獲得的公民個人信息，出售或者提供給他人的，依照前款的規(guī)定從重處罰。　　“竊取或者以其他方法非法獲取公民個人信息的，依照第一款的規(guī)定處罰?！　　皢挝环盖叭钭锏模瑢挝慌刑?/p>

22、罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照各該款的規(guī)定處罰?！?十、新舊業(yè)主產權交易前后各自承擔物業(yè)服務費,第四十七條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用；物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。,十一、酬金制 包干制,包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或

23、者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。,,十六、實行酬金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。,十二、公用水電費據(jù)實分攤：,1、按約定分攤；2、約定不明按面積分攤。,,物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合

24、理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。,十三、物業(yè)服務合同期限,按約定期限屆滿的處理。,物業(yè)服務合同期滿前三個月物業(yè)公司以及業(yè)主大會對是否續(xù)簽續(xù)聘應當各自表態(tài)。,第五十條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定

25、續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。,,業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域。,,十九、事實物業(yè)管理合同關系，以業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司之日終止。（物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。）,最高人民法院

26、關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋,第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。,十四 車位,《物權法》第七十四條　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位

27、、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋,第六條  建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位,車位種類,1、規(guī)劃車位

28、2、非規(guī)劃的車位,規(guī)劃車位：,A、不得預售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過6個月D、公開出售，透明交易E、不得多拿多占（擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。）,最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋,第五條建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首

29、先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。,《廣東省物業(yè)管理條例》,第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合

30、同期限不得超過六個月。建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。,非規(guī)劃車位：,使用經業(yè)主大會決定。收益歸全體業(yè)主支配。,最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋,第七條

31、0; 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。,《廣東省物業(yè)管理條例》,第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人

32、。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月?！　〗ㄔO單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。,十五、禁止行為以及處理（裝修以

33、及生活起居）,第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為： 　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；　?。ǘ┻`反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房；　?。ㄈ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；　?。ㄋ模┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；　?。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構筑物；,,（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；　?。ㄆ撸p

34、壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；　?。ò耍p毀樹木、園林；　　（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；　?。ㄊ﹣y丟垃圾，高空拋物；　　（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風； 　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。,,對禁止行為的處理方式:物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)

35、約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。,,法律責任：第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：　　（一）違反第一項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款?！　。ǘ?/p>

36、違反第二項、第四項、第五項規(guī)定的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定查處?！　。ㄈ┻`反第三項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執(zhí)行?！　。ㄋ模┻`反第六項、第七項規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告

37、；對個人可以處一萬元以下的罰款；對單位可以處二十萬元以下的罰款?！　。ㄎ澹┻`反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項規(guī)定的，由相關行政主管部門依法查處。,十六、物業(yè)的維修,業(yè)主應當配合共用部位設備設施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔責任?！〉谖迨鶙l 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當予

38、以賠償。　　因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。,,第六十一條 物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。,十七，業(yè)主出租轉讓物業(yè)的告知義務,第五十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務

39、企業(yè)。,十八、維修資金,1、籌集以及管理第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。　　住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。,最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋,第十四條  建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請

40、求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。     屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。,,住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋

41、戶門號設分戶賬?！　∽≌瑢ｍ椌S修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。,2、維修資金隨物業(yè)轉讓。,第五十九條 業(yè)主轉讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業(yè)主。,,3、分攤　第六十條 共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。,,4、禁止列支的情形：第六十一條 物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單