物業(yè)管理法律常識(shí)講座

1、物業(yè)管理法律法規(guī)講座,廣東銘致律師事務(wù)所律師 張強(qiáng)1392818274188885926,與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度,《物權(quán)法》 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問(wèn)題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律 若干問(wèn)題的解釋》,一、各職能部門(mén)在

2、物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府　 職責(zé)：指導(dǎo) 協(xié)助 協(xié)調(diào)糾紛具體方式1 作為籌備組成員參與業(yè)主大會(huì)籌備組。2 處理糾紛,行政指導(dǎo)行為,1．行政指導(dǎo)是非權(quán)力行政活動(dòng)。不以國(guó)家權(quán)力為后盾。2．行政指導(dǎo)是一種事實(shí)行為。3．行政指導(dǎo)是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示，屬于單方行為。4．行政指導(dǎo)一般適用于有較大幅度彈性的管理領(lǐng)域。5．行政指導(dǎo)適用法律優(yōu)先的原則。6．行政指導(dǎo)是一種外部行為。,,行政指導(dǎo)行為非強(qiáng)

3、制性表象特征：示范、倡導(dǎo)、咨詢、建議、訓(xùn)導(dǎo),行政指導(dǎo)行為的“不可訴性”,不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。 【 最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款第（四）項(xiàng) 】本義：不具有強(qiáng)制力是行政指導(dǎo)行為的基本特征。,反之,違法要求履行義務(wù) 不履行行政指導(dǎo)的法定職責(zé) 主觀故意或重大過(guò)失而作了行政誤導(dǎo),建議,在指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的過(guò)程中，多使用建議的指導(dǎo)性意見(jiàn)

4、。避免使用強(qiáng)制性的語(yǔ)言。,物業(yè)管理區(qū)域de 劃分,備案 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，明示 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。,,劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖 2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割 3、社區(qū)建設(shè)因素,,舊城區(qū)、城中村 征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域,,物業(yè)管理區(qū)域備案【房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 】明示【買(mǎi)賣(mài)合同】。,三、業(yè)主,第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！　∩?/p>

5、未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。,物業(yè)管理權(quán)的來(lái)源,業(yè)主權(quán)利 專(zhuān)有權(quán)（獨(dú)立性：1、構(gòu)造 2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利 共有權(quán) 2、外部權(quán)利 : 管理權(quán)（

6、業(yè)主成員權(quán)的范疇）,,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問(wèn)題的解釋》,第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)

7、當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。本條第一款所稱(chēng)房屋，包括整棟建筑物。,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問(wèn)題的解釋》,第三條  除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：     （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行

8、部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；     （二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。     建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,,四、籌備業(yè)主大會(huì),1、成立的條件：A

9、、50%（已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。）,2、籌備組的成立：,A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置

10、公告）D、3個(gè)月（業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。）,,3、建設(shè)單位的義務(wù)：,A、書(shū)面報(bào)告B、參與籌備組C、協(xié)助籌備組工作,4、物業(yè)公司的義務(wù),人力支持第十四條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支

11、持。,5、籌備組職責(zé)：,第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；　?。ǘM訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；　　（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；　?。ㄎ澹┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。　　前款（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)

12、容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主。,籌備組職責(zé),五、投票權(quán),第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　?。ㄒ唬?zhuān)有部分面積，

13、按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算?！　。ǘ┙ㄔO(shè)單位已經(jīng)出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專(zhuān)有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。,六、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,七、前期物業(yè)管理收費(fèi),定價(jià)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的認(rèn)定,定價(jià)權(quán),1、定價(jià)權(quán)屬于建設(shè)單位與物業(yè)公司　第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間

14、、標(biāo)準(zhǔn)和方式。,交付,2、支付物業(yè)管理費(fèi)以房屋“交付”為界：第四十一條 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納?！　〗ㄔO(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。,,“視為交付”1、提前交付最高人民法院《

15、關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?,2、逾期收樓,八、物業(yè)管理用房,第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域

16、按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。,,物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。,,第四十條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。,九、物業(yè)、設(shè)施設(shè)備以及資料的移交,第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)

17、當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！　≡谵k理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　　（二）設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清

18、單；　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房的清單;　　（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。,保密義務(wù)：,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。,,目前，個(gè)人信息的泄露主要有以下途徑：    1.利用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎搜索個(gè)人信息，匯集成冊(cè)，并按照一定的價(jià)格出售給 需要購(gòu)買(mǎi)的人；

19、0;   2.旅館住宿、保險(xiǎn)公司投保、租賃公司、銀行辦證、電信、移動(dòng)、聯(lián)通、房地產(chǎn)、物業(yè)公司、郵政部門(mén)等需要身份證件實(shí)名登記的部門(mén)、場(chǎng)所，個(gè)別人員利用登記的便利條件，泄露客戶個(gè)人信息；,,3.個(gè)別違規(guī)打字店、復(fù)印店利用復(fù)印、打字之便，將個(gè)人信息資料存檔留底， 裝訂成冊(cè)，對(duì)外出售；  4.借各種“問(wèn)卷調(diào)查”之名，竊取群眾個(gè)人信息，他們宣稱(chēng)只要在“調(diào)查問(wèn)卷表” 上填寫(xiě)詳細(xì)聯(lián)系方式、收入情況、信用卡情

20、況等內(nèi)容，以及簡(jiǎn)單的“勾挑式” 調(diào)查，就能獲得不等獎(jiǎng)次的獎(jiǎng)品，以此誘使群眾填寫(xiě)個(gè)人信息；,,5.在抽獎(jiǎng)券的正副頁(yè)上填寫(xiě)姓名、家庭住址、聯(lián)系方式等可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)人信息泄露；  6.在購(gòu)買(mǎi)電子產(chǎn)品、車(chē)輛等物品時(shí)，在 的商家填寫(xiě)非正規(guī)的“售后服務(wù)單” 被人利用了個(gè)人信息；  7.超市、商場(chǎng)通過(guò)向群眾郵寄免費(fèi)資 申辦會(huì)員卡時(shí)掌握到的群眾信息，通 過(guò)個(gè)別人向外泄露。,刑法修正案 九【2015年11月1日施

21、行】,十七、將刑法第二百五十三條之一修改為：“違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向他人出售或者提供公民個(gè)人信息，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。,,“違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將在履行職責(zé)或者提供服務(wù)過(guò)程中獲得的公民個(gè)人信息，出售或者提供給他人的，依照前款的規(guī)定從重處罰。　　“竊取或者以其他方法非法獲取公民個(gè)人信息的，依照第一款的規(guī)定處罰?！　　皢挝环盖叭钭锏?，對(duì)單位判處

22、罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照各該款的規(guī)定處罰?！?十、新舊業(yè)主產(chǎn)權(quán)交易前后各自承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi),第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。,十一、酬金制 包干制,包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或

23、者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。,,十六、實(shí)行酬金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。,十二、公用水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?1、按約定分?jǐn)偅?、約定不明按面積分?jǐn)偂?,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合

24、理分?jǐn)偂](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?十三、物業(yè)服務(wù)合同期限,按約定期限屆滿的處理。,物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月物業(yè)公司以及業(yè)主大會(huì)對(duì)是否續(xù)簽續(xù)聘應(yīng)當(dāng)各自表態(tài)。,第五十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定

25、續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。,,業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。,,十九、事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系，以業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司之日終止。（物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。）,最高人民法院

26、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。,十四 車(chē)位,《物權(quán)法》第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位

27、、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,第六條  建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位,車(chē)位種類(lèi),1、規(guī)劃車(chē)位

28、2、非規(guī)劃的車(chē)位,規(guī)劃車(chē)位：,A、不得預(yù)售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過(guò)6個(gè)月D、公開(kāi)出售，透明交易E、不得多拿多占（擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。）,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,第五條建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首

29、先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。,《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合

30、同期限不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。,非規(guī)劃車(chē)位：,使用經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。收益歸全體業(yè)主支配。,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,第七條

31、0; 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。,《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人

32、。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。　　建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。,十五、禁止行為以及處理（裝修以

33、及生活起居）,第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；　?。ǘ┻`反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；　?。ㄈ](méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；　?。ㄋ模┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；　?。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；,,（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；　?。ㄆ撸p

34、壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；　?。ò耍p毀樹(shù)木、園林；　?。ň牛┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；　?。ㄊ﹣y丟垃圾，高空拋物；　?。ㄊ唬┌l(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)； 　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。,,對(duì)禁止行為的處理方式:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)

35、約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。,,法律責(zé)任：第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：　　（一）違反第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款?！　。ǘ?/p>

36、違反第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。　?。ㄈ┻`反第三項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。　?。ㄋ模┻`反第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告

37、；對(duì)個(gè)人可以處一萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位可以處二十萬(wàn)元以下的罰款。　?。ㄎ澹┻`反第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門(mén)依法查處。,十六、物業(yè)的維修,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。　第五十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予

38、以賠償?！　∫蛭飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。,,第六十一條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。,十七，業(yè)主出租轉(zhuǎn)讓物業(yè)的告知義務(wù),第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)

39、企業(yè)。,十八、維修資金,1、籌集以及管理第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金?！　∽≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,第十四條  建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)

40、求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。     屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。,,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋

41、戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬?！　∽≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。,2、維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)讓。,第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。,,3、分?jǐn)偂〉诹畻l 共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?,4、禁止列支的情形：第六十一條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單