土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款初探

1、土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款初探土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款初探黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，拉開了新一輪土地制度改革序幕，農村土地確權、登記、頒證工作即將展開，農村土地承包經營權和宅基地使用權流轉市場也將隨之建立和完善，大批的土地承包商以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式通過流轉市場將依法取得土地承包經營權和宅基地使用權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營，這既給信用社提供了新

2、的服務對象，又給信用社如何利用土地承包經營權和宅基地使用權進行抵押帶來了新的課題。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2008年10月印發(fā)了《關于加快推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新的意見》。按照這個《意見》全國不少地方結合農村土地制度的改革探索在抵押擔保問題上進行了多項嘗試其中包括土地承包經營權和宅基地使用權(以下簡稱“兩權”)抵押貸款試點。一、縣域基本情況近年來，大英縣委、縣人民政府高度重視農村土地資源的保護和利用工作，通過開展新

3、農村建設試點、災后重建和農村土坯房改造工作，以促進集中成片的土地整理、農業(yè)綜合開發(fā)和種養(yǎng)殖業(yè)規(guī)模經營。當前，全縣已使用農用地控制指標928.1畝，其中耕地指標325.5畝，分別為下達計劃指標的18.6%和18.7%，農用地指標充足。同時，農民新建、擴建了大批房屋，使農村房屋交易日益頻繁，出現(xiàn)了農村宅基地使用權流轉現(xiàn)象。在此基礎上，大英聯(lián)社與包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

4、農村土地承包經營權的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地，經發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經營權證或林權證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經營權可以抵押。我國《物權法》則明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。這說明開展的“土地承包經營權抵押貸款”業(yè)務周到了法律保障，一旦借貸關系產生，極易引發(fā)貸款風險。（三）

5、行業(yè)內部約束，造成抵押限制。四川省聯(lián)社（川信聯(lián)發(fā)〔2007〕92號）文件明文規(guī)定，禁止作為抵押物的財產包括有：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權是不得抵押的。但是有兩種情況除外：一是依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地使用權經發(fā)包人同意可以抵押；二是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押時，其占有范圍內的集體土地使用權同時抵押。其占有范圍的大小以集體土地使用權證書為準。農民的私有住房因房屋是建在宅基地上，房產和地產是密不可分