寫(xiě)字樓租金定價(jià)工具

1、寫(xiě)字樓租金定價(jià)工具寫(xiě)字樓租金定價(jià)工具——統(tǒng)計(jì)回歸基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)回歸基礎(chǔ)上建立的量化模型上建立的量化模型當(dāng)下，北京正在大量興建寫(xiě)字樓及其他商業(yè)設(shè)施。作為國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)偏愛(ài)持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，寫(xiě)字樓租賃現(xiàn)金流高低對(duì)資產(chǎn)評(píng)估意義重大。作為資產(chǎn)評(píng)估的主要依據(jù)，租金水平將會(huì)影響寫(xiě)字樓的整售價(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利水平，企業(yè)融資成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)上市條件等一系列問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，寫(xiě)字樓的租金水平是寫(xiě)字樓項(xiàng)目最重要的成功指標(biāo)。關(guān)于寫(xiě)字樓租金談判的博弈始終存在于業(yè)

2、主與客戶，乃至中介代理商之間。最大化租金收入是業(yè)主需要達(dá)到的目標(biāo)。與此同時(shí)，最小化租金卻是寫(xiě)字樓客戶，尤其是大客戶租賃寫(xiě)字樓所要達(dá)到的目標(biāo)。而甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃部，或中介代理公司往往要在客戶需要和業(yè)主預(yù)期當(dāng)中協(xié)調(diào)這個(gè)矛盾，達(dá)成交易。如何滿足各方需要，平衡業(yè)主，客戶之間的價(jià)格分歧是考量寫(xiě)字樓租賃機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)水平的尺度。目前，寫(xiě)字樓租賃機(jī)構(gòu)往往需要通過(guò)寫(xiě)字樓專業(yè)資深人士的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)達(dá)到這個(gè)平衡。而這個(gè)經(jīng)驗(yàn)值在運(yùn)用過(guò)程中存在一定的局限。例如，在寫(xiě)字樓

3、整售階段，自然人的經(jīng)驗(yàn)值無(wú)法被投資商完全認(rèn)可。而存在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低實(shí)際交易價(jià)格。與國(guó)外的“看數(shù)字”定價(jià)工具應(yīng)該包括所有租金相關(guān)的因素，這樣可以就可以把報(bào)價(jià)“拆開(kāi)了，之后再組合起來(lái)”，通過(guò)一個(gè)數(shù)字讓領(lǐng)導(dǎo)簡(jiǎn)單把握實(shí)際租金水平。這可以避免合同眾多復(fù)雜條款導(dǎo)致的信息傳達(dá)困難，幫助領(lǐng)導(dǎo)整體把握銷控。同時(shí)，建立一個(gè)簡(jiǎn)潔明了的談判工具有助于快速談判。這將有利于在談判中獲得主動(dòng)。必要時(shí)，可以用作快速談判的輔助工具，即進(jìn)入談判階段之后，直接要求客戶填寫(xiě)所

4、有需求，雙方盡快達(dá)成交易。達(dá)成每一個(gè)交易租賃之后，租賃部應(yīng)該把預(yù)先的定價(jià)工具進(jìn)行修正。根據(jù)實(shí)時(shí)租賃信息，隨時(shí)調(diào)整策略，提升租金水平，真正做到與市場(chǎng)互動(dòng)。對(duì)定價(jià)模型中的各個(gè)價(jià)格構(gòu)成因素的審視，有助于加深對(duì)市場(chǎng)的理解，進(jìn)而指引租賃部門(mén)的工作方向。對(duì)市場(chǎng)的把握不再僅僅倚靠專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還可以借鑒實(shí)時(shí)市場(chǎng)反饋的力量。大體量（5萬(wàn)平米以上）寫(xiě)字樓往往有100個(gè)以上的寫(xiě)字樓客戶。這個(gè)客戶群的招租，管理，續(xù)租工作往往通過(guò)固定的租賃人員來(lái)完成。租