寫字樓發(fā)展概述

1、,,第一篇 寫字樓概述,,一、寫字樓的概念寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。,而現(xiàn)代寫字樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化設(shè)施、以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)、能夠滿足現(xiàn)代社會(huì)辦公的各種需要的樓宇。,,,二、寫字樓的起源 “寫字樓”一詞起源于英文中的“O

2、FFICE”，后經(jīng)港澳翻譯成“寫字樓”， （亦稱為辦公室）最早出現(xiàn)于產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期，那時(shí)的辦公室是隨著已成為社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)的工廠而出現(xiàn)的一個(gè)附屬物。今天，寫字樓作為生產(chǎn)和處理各種商務(wù)活動(dòng)的信息場所，正在成為社會(huì)生產(chǎn)的基礎(chǔ)。 目前，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況都在發(fā)生著激烈的變化，在這種變化中，企業(yè)自身也必須進(jìn)行變革。為了適應(yīng)這種社會(huì)的發(fā)展需求，也要求寫字樓在形態(tài)和功能上要多樣化。特別是近幾年信息化技術(shù)的快速發(fā)展，更加速了這種變化的趨勢。

3、先進(jìn)的寫字樓設(shè)計(jì)水平，從一個(gè)側(cè)面反映這個(gè)國家的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。,,三、寫字樓的發(fā)展趨勢向高層發(fā)展1.1 物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年電話問世，改變了人們必須面對面的談話方式；1879年發(fā)明電燈，為辦公樓從自然采光向人工采光創(chuàng)造了條件，使辦公樓的進(jìn)深再不受自然光的限制；1

4、870年在高層建筑中首次使用電梯，電梯的應(yīng)用為辦公建筑向空中發(fā)展創(chuàng)造了條件，這些都是辦公樓向高層發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。,,1.2社會(huì)原因由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，城市用地緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實(shí)力的手段。根據(jù)1994年的統(tǒng)計(jì)：世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當(dāng)前世界上最高的

5、30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。在1945年第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后高層建筑如雨后春筍大量興建，如美國紐約的世界貿(mào)易中心大廈、芝加哥的西爾斯大廈等。除美國外，其他國家一般是在50年代發(fā)展到20-30層，到70年代超過50層。許多高層辦公樓以其特有的形象成為世界有名的建筑：德國慕尼黑市BMW公司辦公樓、日本東京都新宿住友大樓、香港匯豐銀行、俄羅斯莫斯科經(jīng)互會(huì)辦公樓等。,,案例欣賞：,美國—帝國大廈是世界七大工程奇跡之一，地

6、上建筑高381米，共有102層， 1930年動(dòng)工，1931年落成，僅用了410天。在建筑史上創(chuàng)每周修建4層半樓的紀(jì)錄；每天參加施工的人員高達(dá)4000人。,2009年9月30日在中華人民共和國成立60周年前夕，帝國大廈點(diǎn)亮了紅、黃雙色燈光表示慶祝,,相關(guān)影視作品：帝國大廈的頂層一直是文藝界喜愛取景的地方，自大廈建成后，共有90多部電影選擇這里作為取景點(diǎn)，其中包括《金剛》和《西雅圖夜未眠》等經(jīng)典電影。1964年電影《帝國大廈》，485分鐘

7、，鏡頭一動(dòng)不動(dòng)對著帝國大廈拍了8個(gè)多小時(shí)。 　　在《獨(dú)立日》中帝國大廈被外星人摧毀，整個(gè)紐約也隨之淪為廢墟。 　　1993年的電影《西雅圖夜未眠》，男女主角片末在樓頂相見。 　　2004年電影《后天》中，帝國大廈被冰封上了。　　2010年的電影《波西杰克遜與神火之盜》中，帝國大廈被視作古希臘天神的居住地“奧林匹斯”的電梯。 2010年美劇《緋聞少女》里男主角chuck約會(huì)女主角Blair的地方。,,美國—世界貿(mào)易

8、中心 位于紐約曼哈頓島西南端，是美國紐約的地標(biāo)之一。由兩座并立的110層的（415.14米）塔式摩天樓、4幢7層辦公樓和1幢22層的旅館組成，其中包括海關(guān)大廈和豪華級瑪里奧特飯店等。世界貿(mào)易中心曾為世界上最高的雙塔，紐約市的標(biāo)志性建筑，也曾是世界上最高的建筑物之一。世界貿(mào)易中心是紐約重要的觀光點(diǎn)，平均每年接待大約170多萬游客。大樓內(nèi)共有22個(gè)餐館和咖啡館。兩樓共有239部電梯，其中最快的電梯每秒鐘升高27英尺?？扇菁{5萬

9、名工作人員，同時(shí)可容納2萬人就餐。,,襲擊事件： 作為紐約地區(qū)的重要地標(biāo)，世界貿(mào)易中心一度成為國際恐怖分子的襲擊目標(biāo)。如：1993年2月26日，紐約世貿(mào)中心姊妹樓地下停車場曾發(fā)生大爆炸，造成6人死亡，1000多人受傷，被稱為“美國本土歷史上最有破壞性的恐怖主義活動(dòng)”， 恐怖份子都被判處240年的徒刑。2001年9月11日，世貿(mào)中心被恐怖分子用噴射客機(jī)自殺攻擊，最終倒塌下來，2979人喪生。,世貿(mào)重建：2006年，美國政府重建世貿(mào)中心

10、，主體建筑定名為自由塔，2011年竣工啟用。設(shè)計(jì)為104層高的摩天大樓“世界貿(mào)易中心于2010年8月破土動(dòng)工。建成后將是美洲第一高樓。它的高度將達(dá)到1776英尺(541米)，寓意美國獨(dú)立的年份。,,美國—西爾斯大廈位于美國芝加哥市，是上個(gè)世紀(jì)世界最高的建筑之一。于1974年建成，高443米，總建筑面積41.8萬平方米，地上110層，地下3層，由9個(gè)22.9米見方的正方形組成，直至2004年臺(tái)北101塔建成以前，西爾斯大廈一直保持著“世

11、界最高屋頂”和“世界最高居住層”的桂冠,“9·11”事件發(fā)生后，美國政府更加重視西爾斯大廈的保護(hù)工作，已經(jīng)投資約650萬美元加強(qiáng)大廈的安全措施，其中包括：為大樓安裝了更多的數(shù)碼相機(jī)；任何人進(jìn)入大樓必須持安全卡；警力增加；改善了大樓內(nèi)部與政府部門及外界的通信聯(lián)系等。,,哈利法原名迪拜塔，又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯聯(lián)合酋長國迪拜的一棟摩天大樓，總高828米，160層，由韓國三星公司負(fù)責(zé)營造， 2010年1月4日竣工啟用

12、。,迪拜哈利法塔,哈利法塔加上周邊的配套項(xiàng)目，總投資超70億美元。37層以下是世界上首家ARMANI酒店，45層至108層則作為公寓。第123層將是一個(gè)觀景臺(tái)，可俯瞰整個(gè)迪拜市。建筑內(nèi)有1000套豪華公寓，周邊配套包括：龍城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商務(wù)中心等項(xiàng)目。,,大廈內(nèi)設(shè)有56部升降機(jī)，速度最高達(dá)每秒17.4米，另外還有雙層的觀光升降機(jī)，每次最多可載42人。在2009年1月17日高度達(dá)到了最終的828米（2,717英

13、尺），是人類歷史上首個(gè)高度超過800米的建筑物，已經(jīng)入選吉尼斯世界紀(jì)錄世界最高建筑物。,,《碟中諜4》哈利法塔拍攝場景,,臺(tái)北101,又稱臺(tái)北101大樓，在規(guī)劃階段初期原名臺(tái)北國際金融中心，位于我國臺(tái)灣省臺(tái)北市信義區(qū)，由建筑師李祖元設(shè)計(jì)，KTRT團(tuán)隊(duì)建造，共101層，高508米。保持了中國世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)多項(xiàng)世界紀(jì)錄。,世界第一座防震阻尼器外露于整體設(shè)計(jì)的大樓，重達(dá)660噸，在85、86、與88樓用餐可以看到這個(gè)帶有裝飾且外型像大圓球的阻尼

14、器，其直徑5.5米也是世界第一。世界最高速度的電梯：從5樓直達(dá)89樓的室內(nèi)觀景臺(tái)只需37秒，電梯攀升的速度為每分鐘1010米，是世界最快的電梯，其長度也是世界第一。,,上海環(huán)球金融中心,位于中國上海陸家嘴，是以辦公為主，集商貿(mào)、賓館、觀光、會(huì)議等設(shè)施于一體的綜合型大廈。 2008年8月竣工。是中國目前第二高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發(fā)商為上海環(huán)球金融中心公司，由日本森大樓公司主導(dǎo)興建。四大

15、之最：1、人可達(dá)到高度世界第一：472米，大樓100層的觀光天閣是世界上人能到達(dá)的最高觀景平臺(tái)。 2、世界最高中餐廳：416米，設(shè)在93層的中餐廳。3、世界最高游泳池：366米，設(shè)在85層的游泳池。4、世界最高酒店：設(shè)在大樓79至93層的柏悅酒店。,,大樓樓層規(guī)劃為地下2樓至地上3樓是商場，3～5樓是會(huì)議設(shè)施，7樓至77樓為辦公室，79～93樓是酒店，由凱悅集團(tuán)負(fù)責(zé)管理，94至100樓為觀光、觀景設(shè)施，共有三個(gè)觀景臺(tái)，其中94樓

16、為“觀光大廳”，是一個(gè)約700平方米的展覽場地及觀景臺(tái)，可舉行不同類型的展覽活動(dòng)，97樓為“觀光天橋”，在第100層又設(shè)計(jì)了一個(gè)最高的“觀光天閣”，長約55米，地上高達(dá)474米，不僅超越了加拿大國家電視塔的觀景臺(tái)，也超過了迪拜的哈利法塔觀景臺(tái)（地上440米），成為未來世界最高的觀景臺(tái)。,樓層規(guī)劃：,,2. 向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展和普及，實(shí)現(xiàn)了人工智能型管理，為情報(bào)通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了

17、新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達(dá)國家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。2.1智能化寫字樓的發(fā)展歷史美國最早的智能化寫字樓：1984年1月，美國康涅狄格州哈特福德市建設(shè)的City Place(都市辦公大樓)，被譽(yù)為世界上最早的智能型大樓。這幢大廈內(nèi)擁有計(jì)算機(jī)、專用數(shù)字交換機(jī)和局域網(wǎng)，能為住戶提供話音通信、文字處理、電子郵件、情報(bào)資料檢索和科技計(jì)算等服務(wù)；大樓內(nèi)的建筑設(shè)備實(shí)現(xiàn)了綜合管

18、理自動(dòng)化，采用了新型空調(diào)系統(tǒng)、防災(zāi)設(shè)備和最新型的電梯。這些產(chǎn)品節(jié)約能源、可使住戶減少租金，而且這些設(shè)備使住戶得到安全、舒適和方便；,,日本最早的智能化寫字樓：,日本最早的智能化大樓是1985年2月的東京三井新二號館，另一幢是1985年8月的東京本田青山大樓，以青山大樓為例，其智能化功能主要表現(xiàn)在：山下班簽到、食堂記帳、進(jìn)出門戶等都使用ID卡自動(dòng)打卡記錄；使用電子郵件、錄象機(jī)等，減少桌上的文書，提高辦公效率；大樓安全性能高，能應(yīng)付多

19、種災(zāi)害，確保樓內(nèi)人員安全；節(jié)約能源，如水循環(huán)利用，自然能源的有效利用，排熱的回收利用等；每層沒有柱子和固定的隔墻，保持最大的彈性空間，便于對應(yīng)多種用途使用。,,各國智能化寫字樓的發(fā)展歷程：美國：智能化大廈的概念源于美國，美國一直處于智能化大廈建設(shè)的領(lǐng)先地位，主要是由于美國較早的開放了信息技術(shù)市場。在80年代末期，美國占據(jù)了世界信息技術(shù)市場43%的市場份額。特別是，90年代以來，美國開始實(shí)施信息高速公路計(jì)劃，繼續(xù)保持了技術(shù)領(lǐng)先的勢

20、頭。但美國經(jīng)濟(jì)的衰退，阻礙了智能化大廈的進(jìn)一步發(fā)展。為了加速回收投資和提高回報(bào)率，房地產(chǎn)商不愿意在樓內(nèi)安裝復(fù)雜而高級的智能化設(shè)備。經(jīng)濟(jì)衰退使大量辦公用房空置，需求不足有使得寫字樓租金大幅度下降。近年來，美國新建和改建的寫字樓中有近70%為智能化大廈。,,日本：與美國不同，日本智能化大樓的建設(shè)中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個(gè)層次的發(fā)展計(jì)劃：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設(shè)備。由于日本城市擁擠、辦公場所狹窄、地價(jià)高昂、資源稀少，

21、使日本大企業(yè)對智能化寫字樓的建設(shè)異常積極。日本的智能化大樓，多用于企業(yè)自用或部分自用的辦公樓。亞太地區(qū)：作為世界經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，亞太地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了一批高標(biāo)準(zhǔn)的智能化大樓。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，帶動(dòng)了 辦公樓需求的旺盛。東京和香港是世界上房價(jià)和租金最高的城市，加之城市熟練白領(lǐng)工作人員的工資水平高，企業(yè)不得不大量采用辦公自動(dòng)化設(shè)備，以提高工作效率，減少雇員和辦公面積。,,,,中國：智能化大廈在中國大陸的出現(xiàn)是改革開放后尤其是90年代以后的新生

22、事物。中國經(jīng)濟(jì)的增長，迫切需要進(jìn)入信息化階段。信息產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，通訊基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，這些都是智能化大樓的興建提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使中心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)的比例升高；跨國公司、外資企業(yè)的進(jìn)入以及國內(nèi)眾多外貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司和企業(yè)集團(tuán)都形成了對智能化大廈的需求。上海市頒布了第一個(gè)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，提高我國智能化大樓的技術(shù)水平無疑是十分有意義的。,,3. 向綜合性發(fā)展綜合性是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓

23、產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能。3.1產(chǎn)生原因需求的因素：單純的辦公大樓上下班時(shí)人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個(gè)問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓；建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮。3.2建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益

24、的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體。,,3.2.1 建筑綜合體基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計(jì)高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計(jì)3.2.2 建筑綜合體功能構(gòu)成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通,,4、向靈活性發(fā)展伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會(huì)時(shí)代的到來，寫字樓的

25、環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計(jì)的時(shí)候具有高度的靈活性；尤其是空間上，可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；都可以靈活的劃分和調(diào)整。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。,,四、國內(nèi)寫字樓的發(fā)展,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國

26、傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 隨著中國的對外開放，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡，多元化經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，各類公司應(yīng)運(yùn)而生。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 最初的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要而集中在一群小房子中的各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的

27、交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把銀行、律師、會(huì)計(jì)師、商業(yè)客戶集中在一起。 隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，還需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，就開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施(如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等)。經(jīng)過長時(shí)期的發(fā)展進(jìn)程，寫字樓有了其特定的含義及概念。,,第一代寫字樓：普通型商務(wù)寫字樓(50至80年代初)結(jié)構(gòu)：采用沉重的磚石結(jié)構(gòu)墻體。層

28、數(shù)：層高大都不超過6層。用途：多為自用型行政辦公樓。體制：事業(yè)型行政化管理。配套：普通型寫字樓往往是自成體系，圍墻圍地，獨(dú)門獨(dú)院并配有小禮堂、食堂、車庫、鍋爐、醫(yī)務(wù)室、托兒所等機(jī)構(gòu)，形成萬事不求人的閉關(guān)自守局面。在功能上只能提供簡單的辦公場所，陳舊的通訊手段，大食堂式的午餐服務(wù)，傳達(dá)室式的報(bào)刊信件收發(fā)，值班室式的保安措施等項(xiàng)內(nèi)容。,,第二代寫字樓：綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓(80至90年代)結(jié)構(gòu)：仍以磚石材料為主，但開始注重寫字樓的

29、時(shí)代性、審美性和實(shí)用性。層數(shù)：從6-8層向高空間格局發(fā)展。用途：分層、分區(qū)出租、出售給業(yè)主或租戶實(shí)現(xiàn)了商務(wù)寫字樓物業(yè)的商業(yè)化。體制：逐漸開始出現(xiàn)由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)商務(wù)寫字樓，土地劃撥。配套：配備了消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施; 還配備了商務(wù)中心。,,第三代寫字樓：智能型商務(wù)寫字樓 (90年代后)結(jié)構(gòu)：采用框架剪力墻。層數(shù)：層高大都超過20層。用途：多為營利型。體制：土地出讓、產(chǎn)權(quán)

30、形式。配套：5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn);通訊自動(dòng)化(CA)、辦公自動(dòng)化(OA)、建筑設(shè)備自動(dòng)化(BA)、防火自動(dòng)化(FA)、安全保衛(wèi)自動(dòng)化(SA)開始出現(xiàn)人性化服務(wù)，商務(wù)中心、票務(wù)、問詢、郵政、銀行、美容美發(fā)、康樂、洗衣、工作餐、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、特約服務(wù)、停車場、保潔、保安服務(wù)等內(nèi)容。,,第四代寫字樓：國際型頂級商務(wù)寫字樓 (現(xiàn)在)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu) 。層數(shù)：比高形式，以建設(shè)區(qū)域標(biāo)志性建筑高度為標(biāo)準(zhǔn)。用途：打造國際影響力、擴(kuò)大知名度、贏取利益。體制：

31、土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式、國家鼓勵(lì)。配套：基本與第三類相同，但是在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有更深一層突破。隨著中國在亞洲乃至世界經(jīng)濟(jì)的重要位置，相信寫字樓的發(fā)展將會(huì)趨勢于現(xiàn)代智能化多功能型。而且節(jié)能環(huán)保型智能寫字樓將會(huì)涌現(xiàn)。,,,,實(shí)施改革開放政策以來，隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，外資、合資企業(yè)逐漸增多，對現(xiàn)代辦公樓與信息通信的需求不斷增加。在此背景下，大城市相繼出現(xiàn)國際貿(mào)易中心和為國際貿(mào)易服務(wù)的辦公大廈，對國外商社出租，性能現(xiàn)代化，如，北京的國際大廈、賽特大

32、廈、國際貿(mào)易中心、北京發(fā)展大廈、金融中心、上海聯(lián)誼大廈、廣州的廣東國際大廈、深圳的國貿(mào)大廈等。這些工程多是與國外合資或與國外聯(lián)合設(shè)計(jì)，引進(jìn)了一些國外的先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，把辦公樓的設(shè)計(jì)向前推進(jìn)了一步。 上世紀(jì)90年代至今，我國寫字樓發(fā)展迅速，相繼出現(xiàn)了北京銀泰中心、上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心等一批綜合性頂級寫字樓項(xiàng)目。它們的主要特點(diǎn)是與前面所講的國際辦公樓的發(fā)展趨勢是吻合的，即高層化、智能化、綜合性、靈活性。,,趨向人性化

33、演變,以深圳寫字樓發(fā)展情況為例：,國貿(mào)中心,第一代寫字樓僅能滿足基本使用功能,電子科技大廈,第二代寫字樓初步體現(xiàn)智能化,賽格廣場,第三代寫字樓具有5A級智能化和初級環(huán)保理念,華潤大廈,第四代寫字樓體現(xiàn)生態(tài)健康和人性化,第五代寫字樓高智能化、生態(tài)化與個(gè)性化,安聯(lián)大廈,案例：,,五、現(xiàn)階段寫字樓的發(fā)展特點(diǎn),受政策影響?。骸白≌獭钡某雠_(tái)，中小企業(yè)重返寫字樓市場，出現(xiàn)眾多“住改商”、“商務(wù)公寓”等小型寫字樓產(chǎn)品，產(chǎn)品也以小而精

34、的路線與大寫字樓抗衡。（如鄭州升龍廣場一期的產(chǎn)品。） 樓市調(diào)控連連出臺(tái)，主要是針對住宅，對寫字樓基本無影響，受到?jīng)_擊是比較小的。,國情需求： 中國整個(gè)投資環(huán)境的快速發(fā)展，使得外企涌入越來越多，國際企業(yè)來華投資對寫字樓數(shù)量和品質(zhì)的需求也持續(xù)上升，而越來越市場化的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生了更多民營企業(yè)的分化、誕生，越來越多的中國人將加入“老板“的行列…..這些都是寫字樓市場將繼續(xù)走好的依據(jù)。,,高回報(bào)業(yè)態(tài)：當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營

35、中，說到最受市場歡迎和最受開發(fā)商青睞的物業(yè)，寫字樓雖不能說是唯一答案，但至少是最重要的一個(gè)。由于城市土地緊缺，特別是市中心低價(jià)猛漲，建筑物逐步向高層發(fā)展，是許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起，是能產(chǎn)生較高回報(bào)的業(yè)態(tài)。,與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個(gè)競爭尚不充分、有待細(xì)分的市場，當(dāng)前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建立一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓。,,補(bǔ)充知識(shí)：,近幾年，

36、我國寫字樓市場發(fā)展迅速，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。 以租金為例： 地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)——高緯環(huán)球最新發(fā)布信息表明：目前中國香港寫字樓租金為每平方尺244美元，為全球最高，其次是東京、倫敦西區(qū)和莫斯科。 而2011年全球城市中，以北京租金漲幅最大（漲幅高達(dá)41.4%），辦公物業(yè)租用成本全年平均達(dá)到每平方尺130美元(一平方米約合10.7平方尺)，位列全球第五。而在2010年，北京僅位列第15。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京中央商務(wù)區(qū)頂

37、級寫字樓的租金同比上漲75%。 除北京外，2011年深圳、上海、廣州平均租金水平也均出現(xiàn)了24%、17.4%、9.6的漲幅。,五、寫字樓分類,按功能劃分：寫字樓：基本上只有辦公一種功能，部分帶有底商或群樓商業(yè)，沒有其他功能；商住寫字樓：是指既有辦公又有居住功能的寫字樓。綜合型寫字樓：是指以辦公為主，同時(shí)兼具其它，如公寓、商場、影院、酒店等多種功能，一般分層設(shè)計(jì)。按檔次劃分：目前我國還沒有對寫字樓進(jìn)行檔次劃分的全國

38、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)一般對寫字樓檔次的劃分是根據(jù)區(qū)位、交通狀況、建筑規(guī)模、準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備及辦公空間情況、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素綜合評定為： 頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓,,,檔次,指標(biāo),按寫字樓檔次劃分,按智能化水平劃分：3A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊傳輸智能化）5A寫字樓：OA （辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）,具體注

39、釋：★ OA（辦公智能化）：門廳多媒體查詢、電子布告、公共廣播、物業(yè)管理系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)議系統(tǒng)。OA的核心問題:以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)?！?BA（樓宇智能化）：可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶 梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。中央空調(diào)、冷凍機(jī)組、給排水、變配電、公共照明、電梯、三表抄送及空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。,★ CA（通訊傳輸智能化）：綜合布線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、移

40、動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、有線電視及數(shù)字程控電話系統(tǒng)?！?綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計(jì)院完成干路敷設(shè)。提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。● 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動(dòng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)?！?FA（通訊傳輸智能化）：設(shè)有智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。 廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系

41、統(tǒng)?！?SA （安保智能化）：電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理。,,5A ≠最好品質(zhì)概念誤區(qū)：如今市場上常有人用5A評價(jià)寫字品質(zhì)等級，實(shí)際上是一種概念理解上的誤區(qū)，5A指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標(biāo)準(zhǔn)，絕不能說5A寫字樓就是甲級寫字樓或者品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，如寫字樓區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中一個(gè)方面

42、而已。,,,第二篇 鄭州寫字樓市場概況,,一、鄭州寫字樓的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境,1．“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”日前被正式納入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，上升到國家戰(zhàn)略層面。鄭州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為寫字樓的發(fā)展帶來契機(jī)。2． 地方政府大力扶持寫字樓開發(fā)。鄭州市政府大力提倡在鄭東新區(qū)投資寫字樓，出臺(tái)優(yōu)惠政策并采取多種措施鼓勵(lì)企業(yè)入駐，既扶持投資主體，又培育需求主體。3. 2011年住宅限購，投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，受調(diào)控“擠出效應(yīng)”的影響，商業(yè)地產(chǎn)

43、在近一兩年逐步進(jìn)入上升通道，開發(fā)商普遍加大商業(yè)地產(chǎn)比重，試圖轉(zhuǎn)型或規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。 4． 鄭州市寫字樓市場在宏觀調(diào)控政策下機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。國家調(diào)控政策使寫字樓市場融資和取得土地的難度加大，開發(fā)環(huán)節(jié)的不確定因素增多，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)上升。5. 自2010年4月“新國十條”出臺(tái)后，鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價(jià)漲量增的旺勢，商住倒掛現(xiàn)象日益消退。,,二、鄭州市寫字樓發(fā)展史,鄭州市寫字樓始于上世紀(jì)90年代初期，雖然與全國同步，但發(fā)展過程相對較慢?？?/p>

44、體來看，鄭州市寫字樓經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展時(shí)期：●市場萌芽期（1997年以前） 這個(gè)時(shí)期以民房或單位公房為主，如理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè)，甚至有一些都市村莊的臨街樓。主要特點(diǎn)為：寫字樓均集中分布在金水區(qū)，主要經(jīng)營方式為租賃經(jīng)營；規(guī)模小；設(shè)備簡陋；物業(yè)管理水平低下；戶型單一?！袷袌鎏剿髌冢?997年—2000年） 鄭州市在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了純寫字樓，如經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、

45、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)。主要特點(diǎn)為：以高層建筑為主，將通信、網(wǎng)絡(luò)、多媒體、會(huì)議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設(shè)計(jì)的必要元素；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。,,●市場過渡期（2000年—2004年） 這個(gè)時(shí)期，形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點(diǎn)的綜合性寫字樓市場。如融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡正弘國際公寓等商務(wù)及商住

46、兩用物業(yè)。主要特點(diǎn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，一些諸如SOHO類的商住樓雨后春筍般地投放市場，購房自用辦公或投資需求旺盛，整個(gè)寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化，投資需求快速增長，戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套更加科學(xué)、齊全?！袷袌霭l(fā)展期（2005年-2008年） 這個(gè)時(shí)期是寫字樓市場發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用，諸多問題也日益顯現(xiàn)，影響到部分企業(yè)的形象和品牌，人們的辦公觀念理性回歸，認(rèn)為真正的純寫

47、字樓才是辦公的最佳場所，也是商務(wù)的理想境界。,,此時(shí)以信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰會(huì)等為代表的純寫字樓應(yīng)運(yùn)而生。主要的特點(diǎn)為：寫字樓項(xiàng)目集中放量，造成供應(yīng)激增，寫字樓分布區(qū)域分散，臨街臨路單體樓再次沖擊市場，專業(yè)寫字樓的實(shí)力型客戶集中，長期辦公穩(wěn)定性強(qiáng)，寫字樓專業(yè)配置進(jìn)一步提升并逐步與國際接軌?！袷袌龇€(wěn)定期（2009年及以后） 鄭州目前的寫字樓市場正在向第四代寫字樓邁進(jìn)。第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功

48、能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。,,所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，以及滿

49、足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。代表有：綠地千璽廣等5A級寫字樓。主要特點(diǎn)：市場供應(yīng)多為5A級寫字樓，主要供應(yīng)集中鄭東新區(qū)與新東站。,,知識(shí)延展：,隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這幾年鄭州市的寫字樓市場供應(yīng)量及需求量大幅增加，寫字樓市場日趨活躍。以下是鄭州2005年至2011年寫字樓供求關(guān)系分析： 2005年-2011年鄭州市寫字樓供求比走勢：,,萬平米,,由于鄭州市房地產(chǎn)市場受發(fā)展模式與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)構(gòu)所限制，鄭州

50、市之前的寫字樓市場一直處于一種相對低迷的狀態(tài)，隨著鄭東新區(qū)的建設(shè)力度逐漸增強(qiáng)，辦公用房的市場逐漸活躍。市場供應(yīng)量： 2005年-2011年，鄭州市寫字樓市場的新增供應(yīng)量雖略有起伏，但總體保持向上的格局，除2006年、2009年出現(xiàn)下滑外，其他年份基本保持穩(wěn)步上升，2011年實(shí)現(xiàn)寫字樓市場新增供應(yīng)95.05萬㎡，較2010年同期增加21.38%。市場供求比：2005-2011年鄭州市供求比走勢整體波動(dòng)起伏明顯，尤其是2009年的供求比

51、呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)，隨后2010年開始出現(xiàn)下滑，說明供給關(guān)系緊張的局面在這一年開始開始得到改善。,解讀分析：,,市場成交量：2005-2011年鄭州市寫字樓的成交面積走勢，整體表現(xiàn)為小幅震蕩、穩(wěn)步上揚(yáng)。2005年到2006年期間，基本處于低位徘徊階段，從2007年開始，寫字樓市場的成交面積出現(xiàn)翻倍增加，除了相對寬松的貨幣政策外，國家宏觀政策方面的傾斜同樣推動(dòng)了寫字樓市場的成交。成交均價(jià)：從圖中可以看出2005-2011年鄭州市寫字樓成交均

52、價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢，由于對中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好的預(yù)期判斷，投資者信心的增強(qiáng)，寫字樓成交價(jià)格仍處于高位徘徊。受2011年鄭州市“限購令”所影響，部分投資資金從商品住宅市場流向商業(yè)與寫字樓市場， 2011年鄭州市寫字樓市場的成交均價(jià)為12471元/㎡，同比上漲46.3%。,,小結(jié)： 1、寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，而第三產(chǎn)業(yè)GDP總量決定著一個(gè)城市寫字樓整體容量。自2000年以來，鄭州第三產(chǎn)業(yè)每年增長速度都保持在12%以上。截

53、至2008年，鄭州第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出1249.8億元，占河南省第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的27.7%，寫字樓整體容量脫離中等，步入較高水平。 2、自2010年4月“新國十條”出臺(tái)后，鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價(jià)漲量增的旺勢，商住倒掛現(xiàn)象日益消退。  3、2011年，鄭州寫字樓銷售額首過百億。由此不難看出，寫字樓在整個(gè)地產(chǎn)市場的占比大漲，越來越被業(yè)界重視。許多業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州樓市將迎來寫字樓崛起的時(shí)代，寫字樓的熱銷將給相對低迷的樓市注入一針興

54、奮劑。4、在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大背景下，鄭州將成為河南省、外省大型企業(yè)以及外資企業(yè)匯集的大都市，對高檔寫字樓的需求在逐漸增加。” 下一個(gè)5~10年鄭州高端寫字樓將會(huì)快速發(fā)展，在不斷模仿、創(chuàng)新中，有望趕上一線城市寫字樓水平。,,三、寫字樓市場的分布情況及特點(diǎn),鄭州的寫字樓市場呈多中心區(qū)域性分布，分布在金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)，鄭東新區(qū)CBD、中央政務(wù)區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)，主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)。,1、金水區(qū) 經(jīng)三路商務(wù)區(qū)分

55、布情況：經(jīng)三路的東風(fēng)路到農(nóng)業(yè)路沿線，以及東風(fēng)路與農(nóng)業(yè)路之間的花園路沿線，呈“井”字型商務(wù)區(qū)域。主要特點(diǎn)：形成時(shí)間較早；商務(wù)氛圍及條件成熟；寫字樓最為集中區(qū)域；寫字樓樓宇品質(zhì)較高；寫字樓租售情況良好。客群情況：政府行政機(jī)構(gòu)和事業(yè)部門；金融、證券、保險(xiǎn)公司，如招商銀行、平保險(xiǎn)等；國內(nèi)大中型企業(yè)居多，有部分河南中小型企業(yè)。代表項(xiàng)目：財(cái)富廣場、金城國際廣場、廣匯國貿(mào)、省匯中心,,金水路商務(wù)區(qū)分布情況：集中在金水路，未來路與中州大道之間，

56、有未來供應(yīng)輻射到鄭汴路。主要特點(diǎn)：大面積、高品質(zhì)寫字樓宇；在售項(xiàng)目銷售情況良好；未來寫字樓供應(yīng)量較大；企業(yè)辦公入駐率較低；大面積出售，投資要求高?？腿呵闆r：購買自用的客戶較多；國內(nèi)大中型企業(yè)。代表項(xiàng)目：曼哈頓廣場2、二七區(qū)分布情況：集中在大學(xué)路，逐步向西擴(kuò)散；西南城區(qū)主要特點(diǎn)：區(qū)域項(xiàng)目檔次較低；商業(yè)氛圍濃厚，但區(qū)域環(huán)境嘈雜；在建項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目；有獨(dú)立的辦公項(xiàng)目供應(yīng)?？腿呵闆r：區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)；私營貿(mào)易公司代表項(xiàng)目：華

57、城國際中心、升龍國際中心金茂廣場、鼎盛時(shí)代,,3、中原區(qū)分布情況：碧沙崗商務(wù)區(qū)，集中在桐柏路與嵩山路之間，中原路、隴海路周邊主要特點(diǎn)：鄭州標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目；區(qū)域行政商務(wù)功能減弱；大部分屬城中村改造項(xiàng)目；寫字樓存量不大客群情況：區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)為主代表項(xiàng)目：裕達(dá)國貿(mào)、升龍金中環(huán),4、管城區(qū)分布情況：紫荊山商務(wù)區(qū)，集中在金水路與航海路東路之間的紫荊山路及航海路沿線主要特點(diǎn)：寫字樓年代較長，硬件設(shè)施配套陳舊；本地開發(fā)商投資興建，缺

58、乏專業(yè)的物業(yè)管理；小面積出售或出租，缺乏商務(wù)形象；有一定量新的辦公項(xiàng)目供應(yīng)客群情況：以小型企業(yè)為主；私營的貿(mào)易公司、電子信息公司、投資擔(dān)保公司等代表項(xiàng)目：裕鴻國際、興達(dá)國貿(mào)、金城國貿(mào),,5、高新區(qū)分布情況：長椿路與瑞達(dá)路之間的科學(xué)大道主要特點(diǎn)：教育、科研資源豐富；區(qū)域商務(wù)配套尚不健全，商業(yè)氛圍欠缺；擁有高新科技園區(qū)；售價(jià)較核心商務(wù)區(qū)低客群情況：企業(yè)研發(fā)、辦公總部；創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)企業(yè)；科技研發(fā)中心代表項(xiàng)目：國家動(dòng)漫基地、總部企業(yè)基地

59、,6、鄭東新區(qū)CBD分布情況：商務(wù)內(nèi)環(huán)及商務(wù)外環(huán)主要特點(diǎn)：寫字樓樓宇品質(zhì)高；寫字樓總體供應(yīng)量大；寫字樓銷售良好；出售及租金價(jià)格高?？腿呵闆r：國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)；世界五百強(qiáng)和國內(nèi)五百強(qiáng)鄭州辦事處；國內(nèi)外品牌代理機(jī)構(gòu)等總部及企業(yè)代表項(xiàng)目：藍(lán)碼帝王大廈、王鼎國際大廈、綠地千璽廣場,,8、高鐵商務(wù)區(qū)分布情況：東風(fēng)渠東南側(cè)，隴海鐵路以北，一零七國道以南主要特點(diǎn)：寫字樓硬件設(shè)施品質(zhì)高；區(qū)域商務(wù)配套尚不健全；戶型區(qū)間以大面積為主，對投資要求高

60、；銷售價(jià)格高；未來投放量大客群情況：此區(qū)域購買自用客戶較多；國內(nèi)大型企業(yè)整層購買代表項(xiàng)目：綠地之窗、匯藝廣場、升龍廣場,7、中央政務(wù)區(qū)分布情況：金水東路與黃河?xùn)|路、農(nóng)業(yè)東路附近，與河南省人民政府為鄰。 主要特點(diǎn)：省機(jī)關(guān)、國企單位所在地，商業(yè)、交通配套成熟，商務(wù)氛圍濃厚?？腿呵闆r：國內(nèi)大型企事業(yè)單位、外企分支機(jī)構(gòu)、區(qū)域內(nèi)自用客戶居多。代表項(xiàng)目：美盛中心、豫航中心、東方陸港,,四、典型寫字樓案例分析,1、最早的星級寫字樓---裕

61、達(dá)國貿(mào),項(xiàng)目位置：中原區(qū)中原路嵩山路交叉口西100米路南落成時(shí)間：1999年建筑面積：16萬平方米高度：203米，共45層寫字樓層高：2.4米亮點(diǎn)：鄭州最早的星級酒店，曾為鄭州地標(biāo)性建筑。毗鄰市政府，綠城廣場，知名度高?？蛻羧后w： 500強(qiáng)企業(yè)、外企、地產(chǎn)公司進(jìn)駐率：98%租金標(biāo)準(zhǔn)：5元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：19元∕月∕㎡,,2、紫荊山路風(fēng)水寶地—興達(dá)國貿(mào),項(xiàng)目位置：管城區(qū)紫荊山路與東大街交叉口總建筑面積：12萬平米

62、計(jì)劃建成時(shí)間：2012年高度：27層標(biāo)準(zhǔn)層面積：3300平米層高：3.2米大堂挑高：7.3米配置：10部高速全智能電梯、純鋁扣板+外墻保溫+玻璃幕墻外立面、7000平米商務(wù)大堂、地下三層停車場開盤時(shí)間：2011年3月26日銷售均價(jià)：12000元∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4.9元∕月∕㎡,,3、楷林國際,項(xiàng)目位置：金水路與英協(xié)路交匯處落成時(shí)間：2009年建筑面積：7.8萬平方米高度：共26層標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.15米標(biāo)準(zhǔn)層面積

63、：1400平方米亮點(diǎn)：大堂挑高15.2米，設(shè)計(jì)富于現(xiàn)代感，彰顯高檔商務(wù)形象；辦公區(qū)登記刷卡，管理專業(yè)嚴(yán)格；辦公樓綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，中部設(shè)計(jì)八個(gè)空中花園客戶群體： 大型能源企業(yè)、建筑類國企、全球金融企業(yè)、投資類企業(yè)、保險(xiǎn)類企業(yè)進(jìn)駐率：98%租金標(biāo)準(zhǔn)：2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5.5元∕月∕㎡,,4、財(cái)富廣場,項(xiàng)目位置：金水區(qū)經(jīng)三路與豐產(chǎn)路交叉口落成時(shí)間：2005年高度：共22層寫字樓層高：2.4米亮點(diǎn)：寫字樓體量大，供

64、應(yīng)充足；項(xiàng)目地處經(jīng)三路中段，有“財(cái)富大道”之稱，商業(yè)氛圍成熟客戶群體：中小型投資類企業(yè)、保險(xiǎn)類企業(yè)、科技公司、工程公司進(jìn)駐率：90%租金標(biāo)準(zhǔn)：2元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.1元∕月∕㎡,,5、國貿(mào)招銀大廈,項(xiàng)目位置：金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處西 落成時(shí)間：2009高度：共28層寫字樓層高：3.2米客戶群體：大型國有企業(yè)、投資類公司、保險(xiǎn)類公司、制造類公司進(jìn)駐率：100%租金標(biāo)準(zhǔn)：2.5元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：6元∕月∕

65、㎡,,6、國泰財(cái)富中心,項(xiàng)目位置：CBD商務(wù)外環(huán)路與通泰路交匯處落成時(shí)間：2010高度：共29層建筑面積：6萬平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.8米亮點(diǎn)：地處CBD商務(wù)外環(huán)，商務(wù)氛圍高端；外觀設(shè)計(jì)兩個(gè)Z字型大樓，現(xiàn)代美觀；標(biāo)準(zhǔn)層面積1800平方米，適合大中型企業(yè)辦公；寫字樓整層銷售，便于管理，但對投資要求較高?？蛻羧后w：國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、國外代理機(jī)構(gòu)總部、金融投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐率：70%租金標(biāo)準(zhǔn)：3元∕天∕㎡ 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：6.5元

66、∕月∕㎡,,7、王鼎國際大廈,項(xiàng)目位置：CBD商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處落成時(shí)間：2010建筑面積：約7萬平方米高度：共29層標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.8米亮點(diǎn)：地處CBD商務(wù)外環(huán)，商務(wù)定位高端；最高層的辦公層高高于標(biāo)準(zhǔn)層高，為大客戶提供優(yōu)越的環(huán)境；客戶群體：世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)鄭州辦事處，國外代理機(jī)構(gòu)總部級企業(yè)進(jìn)駐率：80%租金標(biāo)準(zhǔn)：2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5元∕月∕㎡,,,8、藍(lán)碼地王大廈,項(xiàng)目位置：CB

67、D商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處落成時(shí)間：2006年建筑面積： 55890平方米高度：120米標(biāo)準(zhǔn)層層高：30米亮點(diǎn)：中原首家全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓,國際甲級寫字樓,5A智能化配置客戶群體：世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)鄭州辦事處，國外代理機(jī)構(gòu)總部級企業(yè)、匯豐銀行等進(jìn)駐率：租金標(biāo)準(zhǔn)：4-7元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：6.5元∕月∕㎡,,小結(jié)：,步入市場化發(fā)展期后，市場上出現(xiàn)了商住、純寫字樓、高檔寫字樓等多元化產(chǎn)品共存的現(xiàn)象。經(jīng)市場培育

68、后，越來越多的大中型企業(yè)及投資客開始關(guān)注物業(yè)形象及產(chǎn)品品質(zhì)，因此，純寫字樓、高檔寫字樓將成為以后鄭州辦公市場上的主打產(chǎn)品，其主要分布地將集中在鄭東新區(qū)及高鐵商務(wù)區(qū)。 09年以來，鄭州寫字樓整體租金有較明顯的上漲，以鄭東新區(qū)為例，一改過去日租金每平方米1.5元鮮有人問津的局面，部分項(xiàng)目日租金已經(jīng)提高到每平方米3.5元，依然供不應(yīng)求。 好的寫字樓，不僅售價(jià)高，租金也相當(dāng)可觀，如CBD內(nèi)的藍(lán)碼地王大廈，目前是東區(qū)租金最高的寫字