2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、,,第一篇 寫字樓概述,,一、寫字樓的概念寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,是指用于辦公的建筑物,即辦公用房,指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。嚴(yán)格地講,寫字樓是不能用于住人的。,而現(xiàn)代寫字樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展,是指擁有一定規(guī)模的面積,具有良好的建筑和現(xiàn)代化設(shè)施、以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)、能夠滿足現(xiàn)代社會(huì)辦公的各種需要的樓宇。,,,二、寫字樓的起源 “寫字樓”一詞起源于英文中的“O

2、FFICE”,后經(jīng)港澳翻譯成“寫字樓”, (亦稱為辦公室)最早出現(xiàn)于產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期,那時(shí)的辦公室是隨著已成為社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)的工廠而出現(xiàn)的一個(gè)附屬物。今天,寫字樓作為生產(chǎn)和處理各種商務(wù)活動(dòng)的信息場所,正在成為社會(huì)生產(chǎn)的基礎(chǔ)。 目前,經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況都在發(fā)生著激烈的變化,在這種變化中,企業(yè)自身也必須進(jìn)行變革。為了適應(yīng)這種社會(huì)的發(fā)展需求,也要求寫字樓在形態(tài)和功能上要多樣化。特別是近幾年信息化技術(shù)的快速發(fā)展,更加速了這種變化的趨勢。

3、先進(jìn)的寫字樓設(shè)計(jì)水平,從一個(gè)側(cè)面反映這個(gè)國家的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。,,三、寫字樓的發(fā)展趨勢向高層發(fā)展1.1 物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì),科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ):鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用,給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性;1877年電話問世,改變了人們必須面對面的談話方式;1879年發(fā)明電燈,為辦公樓從自然采光向人工采光創(chuàng)造了條件,使辦公樓的進(jìn)深再不受自然光的限制;1

4、870年在高層建筑中首次使用電梯,電梯的應(yīng)用為辦公建筑向空中發(fā)展創(chuàng)造了條件,這些都是辦公樓向高層發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。,,1.2社會(huì)原因由于資本主義的發(fā)展,城市人口的高度集中,城市用地緊張;許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶;在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所;功能相同的辦公層的疊加,可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備;樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實(shí)力的手段。根據(jù)1994年的統(tǒng)計(jì):世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑,當(dāng)前世界上最高的

5、30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。在1945年第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后高層建筑如雨后春筍大量興建,如美國紐約的世界貿(mào)易中心大廈、芝加哥的西爾斯大廈等。除美國外,其他國家一般是在50年代發(fā)展到20-30層,到70年代超過50層。許多高層辦公樓以其特有的形象成為世界有名的建筑:德國慕尼黑市BMW公司辦公樓、日本東京都新宿住友大樓、香港匯豐銀行、俄羅斯莫斯科經(jīng)互會(huì)辦公樓等。,,案例欣賞:,美國—帝國大廈是世界七大工程奇跡之一,地

6、上建筑高381米,共有102層, 1930年動(dòng)工,1931年落成,僅用了410天。在建筑史上創(chuàng)每周修建4層半樓的紀(jì)錄;每天參加施工的人員高達(dá)4000人。,2009年9月30日在中華人民共和國成立60周年前夕,帝國大廈點(diǎn)亮了紅、黃雙色燈光表示慶祝,,相關(guān)影視作品:帝國大廈的頂層一直是文藝界喜愛取景的地方,自大廈建成后,共有90多部電影選擇這里作為取景點(diǎn),其中包括《金剛》和《西雅圖夜未眠》等經(jīng)典電影。1964年電影《帝國大廈》,485分鐘

7、,鏡頭一動(dòng)不動(dòng)對著帝國大廈拍了8個(gè)多小時(shí)。   在《獨(dú)立日》中帝國大廈被外星人摧毀,整個(gè)紐約也隨之淪為廢墟。   1993年的電影《西雅圖夜未眠》,男女主角片末在樓頂相見。   2004年電影《后天》中,帝國大廈被冰封上了。  2010年的電影《波西杰克遜與神火之盜》中,帝國大廈被視作古希臘天神的居住地“奧林匹斯”的電梯。 2010年美劇《緋聞少女》里男主角chuck約會(huì)女主角Blair的地方。,,美國—世界貿(mào)易

8、中心 位于紐約曼哈頓島西南端,是美國紐約的地標(biāo)之一。由兩座并立的110層的(415.14米)塔式摩天樓、4幢7層辦公樓和1幢22層的旅館組成,其中包括海關(guān)大廈和豪華級瑪里奧特飯店等。世界貿(mào)易中心曾為世界上最高的雙塔,紐約市的標(biāo)志性建筑,也曾是世界上最高的建筑物之一。世界貿(mào)易中心是紐約重要的觀光點(diǎn),平均每年接待大約170多萬游客。大樓內(nèi)共有22個(gè)餐館和咖啡館。兩樓共有239部電梯,其中最快的電梯每秒鐘升高27英尺??扇菁{5萬

9、名工作人員,同時(shí)可容納2萬人就餐。,,襲擊事件: 作為紐約地區(qū)的重要地標(biāo),世界貿(mào)易中心一度成為國際恐怖分子的襲擊目標(biāo)。如:1993年2月26日,紐約世貿(mào)中心姊妹樓地下停車場曾發(fā)生大爆炸,造成6人死亡,1000多人受傷,被稱為“美國本土歷史上最有破壞性的恐怖主義活動(dòng)”, 恐怖份子都被判處240年的徒刑。2001年9月11日,世貿(mào)中心被恐怖分子用噴射客機(jī)自殺攻擊,最終倒塌下來,2979人喪生。,世貿(mào)重建:2006年,美國政府重建世貿(mào)中心

10、,主體建筑定名為自由塔,2011年竣工啟用。設(shè)計(jì)為104層高的摩天大樓“世界貿(mào)易中心于2010年8月破土動(dòng)工。建成后將是美洲第一高樓。它的高度將達(dá)到1776英尺(541米),寓意美國獨(dú)立的年份。,,美國—西爾斯大廈位于美國芝加哥市,是上個(gè)世紀(jì)世界最高的建筑之一。于1974年建成,高443米,總建筑面積41.8萬平方米,地上110層,地下3層,由9個(gè)22.9米見方的正方形組成,直至2004年臺(tái)北101塔建成以前,西爾斯大廈一直保持著“世

11、界最高屋頂”和“世界最高居住層”的桂冠,“9·11”事件發(fā)生后,美國政府更加重視西爾斯大廈的保護(hù)工作,已經(jīng)投資約650萬美元加強(qiáng)大廈的安全措施,其中包括:為大樓安裝了更多的數(shù)碼相機(jī);任何人進(jìn)入大樓必須持安全卡;警力增加;改善了大樓內(nèi)部與政府部門及外界的通信聯(lián)系等。,,哈利法原名迪拜塔,又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔,是位于阿拉伯聯(lián)合酋長國迪拜的一棟摩天大樓,總高828米,160層,由韓國三星公司負(fù)責(zé)營造, 2010年1月4日竣工啟用

12、。,迪拜哈利法塔,哈利法塔加上周邊的配套項(xiàng)目,總投資超70億美元。37層以下是世界上首家ARMANI酒店,45層至108層則作為公寓。第123層將是一個(gè)觀景臺(tái),可俯瞰整個(gè)迪拜市。建筑內(nèi)有1000套豪華公寓,周邊配套包括:龍城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商務(wù)中心等項(xiàng)目。,,大廈內(nèi)設(shè)有56部升降機(jī),速度最高達(dá)每秒17.4米,另外還有雙層的觀光升降機(jī),每次最多可載42人。在2009年1月17日高度達(dá)到了最終的828米(2,717英

13、尺),是人類歷史上首個(gè)高度超過800米的建筑物,已經(jīng)入選吉尼斯世界紀(jì)錄世界最高建筑物。,,《碟中諜4》哈利法塔拍攝場景,,臺(tái)北101,又稱臺(tái)北101大樓,在規(guī)劃階段初期原名臺(tái)北國際金融中心,位于我國臺(tái)灣省臺(tái)北市信義區(qū),由建筑師李祖元設(shè)計(jì),KTRT團(tuán)隊(duì)建造,共101層,高508米。保持了中國世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)多項(xiàng)世界紀(jì)錄。,世界第一座防震阻尼器外露于整體設(shè)計(jì)的大樓,重達(dá)660噸,在85、86、與88樓用餐可以看到這個(gè)帶有裝飾且外型像大圓球的阻尼

14、器,其直徑5.5米也是世界第一。世界最高速度的電梯:從5樓直達(dá)89樓的室內(nèi)觀景臺(tái)只需37秒,電梯攀升的速度為每分鐘1010米,是世界最快的電梯,其長度也是世界第一。,,上海環(huán)球金融中心,位于中國上海陸家嘴,是以辦公為主,集商貿(mào)、賓館、觀光、會(huì)議等設(shè)施于一體的綜合型大廈。 2008年8月竣工。是中國目前第二高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓,樓高492米,地上101層,開發(fā)商為上海環(huán)球金融中心公司,由日本森大樓公司主導(dǎo)興建。四大

15、之最:1、人可達(dá)到高度世界第一:472米,大樓100層的觀光天閣是世界上人能到達(dá)的最高觀景平臺(tái)。 2、世界最高中餐廳:416米,設(shè)在93層的中餐廳。3、世界最高游泳池:366米,設(shè)在85層的游泳池。4、世界最高酒店:設(shè)在大樓79至93層的柏悅酒店。,,大樓樓層規(guī)劃為地下2樓至地上3樓是商場,3~5樓是會(huì)議設(shè)施,7樓至77樓為辦公室,79~93樓是酒店,由凱悅集團(tuán)負(fù)責(zé)管理,94至100樓為觀光、觀景設(shè)施,共有三個(gè)觀景臺(tái),其中94樓

16、為“觀光大廳”,是一個(gè)約700平方米的展覽場地及觀景臺(tái),可舉行不同類型的展覽活動(dòng),97樓為“觀光天橋”,在第100層又設(shè)計(jì)了一個(gè)最高的“觀光天閣”,長約55米,地上高達(dá)474米,不僅超越了加拿大國家電視塔的觀景臺(tái),也超過了迪拜的哈利法塔觀景臺(tái)(地上440米),成為未來世界最高的觀景臺(tái)。,樓層規(guī)劃:,,2. 向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系,近年來由于電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展和普及,實(shí)現(xiàn)了人工智能型管理,為情報(bào)通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了

17、新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達(dá)國家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。2.1智能化寫字樓的發(fā)展歷史美國最早的智能化寫字樓:1984年1月,美國康涅狄格州哈特福德市建設(shè)的City Place(都市辦公大樓),被譽(yù)為世界上最早的智能型大樓。這幢大廈內(nèi)擁有計(jì)算機(jī)、專用數(shù)字交換機(jī)和局域網(wǎng),能為住戶提供話音通信、文字處理、電子郵件、情報(bào)資料檢索和科技計(jì)算等服務(wù);大樓內(nèi)的建筑設(shè)備實(shí)現(xiàn)了綜合管

18、理自動(dòng)化,采用了新型空調(diào)系統(tǒng)、防災(zāi)設(shè)備和最新型的電梯。這些產(chǎn)品節(jié)約能源、可使住戶減少租金,而且這些設(shè)備使住戶得到安全、舒適和方便;,,日本最早的智能化寫字樓:,日本最早的智能化大樓是1985年2月的東京三井新二號館,另一幢是1985年8月的東京本田青山大樓,以青山大樓為例,其智能化功能主要表現(xiàn)在:山下班簽到、食堂記帳、進(jìn)出門戶等都使用ID卡自動(dòng)打卡記錄;使用電子郵件、錄象機(jī)等,減少桌上的文書,提高辦公效率;大樓安全性能高,能應(yīng)付多

19、種災(zāi)害,確保樓內(nèi)人員安全;節(jié)約能源,如水循環(huán)利用,自然能源的有效利用,排熱的回收利用等;每層沒有柱子和固定的隔墻,保持最大的彈性空間,便于對應(yīng)多種用途使用。,,各國智能化寫字樓的發(fā)展歷程:美國:智能化大廈的概念源于美國,美國一直處于智能化大廈建設(shè)的領(lǐng)先地位,主要是由于美國較早的開放了信息技術(shù)市場。在80年代末期,美國占據(jù)了世界信息技術(shù)市場43%的市場份額。特別是,90年代以來,美國開始實(shí)施信息高速公路計(jì)劃,繼續(xù)保持了技術(shù)領(lǐng)先的勢

20、頭。但美國經(jīng)濟(jì)的衰退,阻礙了智能化大廈的進(jìn)一步發(fā)展。為了加速回收投資和提高回報(bào)率,房地產(chǎn)商不愿意在樓內(nèi)安裝復(fù)雜而高級的智能化設(shè)備。經(jīng)濟(jì)衰退使大量辦公用房空置,需求不足有使得寫字樓租金大幅度下降。近年來,美國新建和改建的寫字樓中有近70%為智能化大廈。,,日本:與美國不同,日本智能化大樓的建設(shè)中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個(gè)層次的發(fā)展計(jì)劃:智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設(shè)備。由于日本城市擁擠、辦公場所狹窄、地價(jià)高昂、資源稀少,

21、使日本大企業(yè)對智能化寫字樓的建設(shè)異常積極。日本的智能化大樓,多用于企業(yè)自用或部分自用的辦公樓。亞太地區(qū):作為世界經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū),亞太地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了一批高標(biāo)準(zhǔn)的智能化大樓。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,帶動(dòng)了 辦公樓需求的旺盛。東京和香港是世界上房價(jià)和租金最高的城市,加之城市熟練白領(lǐng)工作人員的工資水平高,企業(yè)不得不大量采用辦公自動(dòng)化設(shè)備,以提高工作效率,減少雇員和辦公面積。,,,,中國:智能化大廈在中國大陸的出現(xiàn)是改革開放后尤其是90年代以后的新生

22、事物。中國經(jīng)濟(jì)的增長,迫切需要進(jìn)入信息化階段。信息產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,通訊基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀,這些都是智能化大樓的興建提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使中心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,第三產(chǎn)業(yè)的比例升高;跨國公司、外資企業(yè)的進(jìn)入以及國內(nèi)眾多外貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司和企業(yè)集團(tuán)都形成了對智能化大廈的需求。上海市頒布了第一個(gè)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,提高我國智能化大樓的技術(shù)水平無疑是十分有意義的。,,3. 向綜合性發(fā)展綜合性是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,寫字樓

23、產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能,而且還承擔(dān)了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能。3.1產(chǎn)生原因需求的因素:單純的辦公大樓上下班時(shí)人流非常集中,無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個(gè)問題,就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓;建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮。3.2建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,并在各部分之間建立一種相互存在,相互助益

24、的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體。,,3.2.1 建筑綜合體基本特征:空間尺度大,空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念,形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計(jì)高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計(jì)3.2.2 建筑綜合體功能構(gòu)成:辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通,,4、向靈活性發(fā)展伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會(huì)時(shí)代的到來,寫字樓的

25、環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化,因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng),就必須在設(shè)計(jì)的時(shí)候具有高度的靈活性;尤其是空間上,可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要,無論是大客戶、小客戶;自用型、投資型;都可以靈活的劃分和調(diào)整。網(wǎng)格:靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置,供租用者依自己的需要安排隔斷,以劃分不同的空間面積,滿足不同使用要求。,,四、國內(nèi)寫字樓的發(fā)展,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,中國

26、傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓,只有行政管理的單位辦公樓,它的管理是一種只對內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 隨著中國的對外開放,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡,多元化經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,各類公司應(yīng)運(yùn)而生。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起,進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 最初的寫字樓,是因商務(wù)活動(dòng)的需要而集中在一群小房子中的各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的

27、交通時(shí)間與距離考慮,開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展,把銀行、律師、會(huì)計(jì)師、商業(yè)客戶集中在一起。 隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后,還需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題,就開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施(如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等)。經(jīng)過長時(shí)期的發(fā)展進(jìn)程,寫字樓有了其特定的含義及概念。,,第一代寫字樓:普通型商務(wù)寫字樓(50至80年代初)結(jié)構(gòu):采用沉重的磚石結(jié)構(gòu)墻體。層

28、數(shù):層高大都不超過6層。用途:多為自用型行政辦公樓。體制:事業(yè)型行政化管理。配套:普通型寫字樓往往是自成體系,圍墻圍地,獨(dú)門獨(dú)院并配有小禮堂、食堂、車庫、鍋爐、醫(yī)務(wù)室、托兒所等機(jī)構(gòu),形成萬事不求人的閉關(guān)自守局面。在功能上只能提供簡單的辦公場所,陳舊的通訊手段,大食堂式的午餐服務(wù),傳達(dá)室式的報(bào)刊信件收發(fā),值班室式的保安措施等項(xiàng)內(nèi)容。,,第二代寫字樓:綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓(80至90年代)結(jié)構(gòu):仍以磚石材料為主,但開始注重寫字樓的

29、時(shí)代性、審美性和實(shí)用性。層數(shù):從6-8層向高空間格局發(fā)展。用途:分層、分區(qū)出租、出售給業(yè)主或租戶實(shí)現(xiàn)了商務(wù)寫字樓物業(yè)的商業(yè)化。體制:逐漸開始出現(xiàn)由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)商務(wù)寫字樓,土地劃撥。配套:配備了消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施; 還配備了商務(wù)中心。,,第三代寫字樓:智能型商務(wù)寫字樓 (90年代后)結(jié)構(gòu):采用框架剪力墻。層數(shù):層高大都超過20層。用途:多為營利型。體制:土地出讓、產(chǎn)權(quán)

30、形式。配套:5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn);通訊自動(dòng)化(CA)、辦公自動(dòng)化(OA)、建筑設(shè)備自動(dòng)化(BA)、防火自動(dòng)化(FA)、安全保衛(wèi)自動(dòng)化(SA)開始出現(xiàn)人性化服務(wù),商務(wù)中心、票務(wù)、問詢、郵政、銀行、美容美發(fā)、康樂、洗衣、工作餐、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、特約服務(wù)、停車場、保潔、保安服務(wù)等內(nèi)容。,,第四代寫字樓:國際型頂級商務(wù)寫字樓 (現(xiàn)在)結(jié)構(gòu):鋼結(jié)構(gòu) 。層數(shù):比高形式,以建設(shè)區(qū)域標(biāo)志性建筑高度為標(biāo)準(zhǔn)。用途:打造國際影響力、擴(kuò)大知名度、贏取利益。體制:

31、土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式、國家鼓勵(lì)。配套:基本與第三類相同,但是在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有更深一層突破。隨著中國在亞洲乃至世界經(jīng)濟(jì)的重要位置,相信寫字樓的發(fā)展將會(huì)趨勢于現(xiàn)代智能化多功能型。而且節(jié)能環(huán)保型智能寫字樓將會(huì)涌現(xiàn)。,,,,實(shí)施改革開放政策以來,隨著國際貿(mào)易的發(fā)展,外資、合資企業(yè)逐漸增多,對現(xiàn)代辦公樓與信息通信的需求不斷增加。在此背景下,大城市相繼出現(xiàn)國際貿(mào)易中心和為國際貿(mào)易服務(wù)的辦公大廈,對國外商社出租,性能現(xiàn)代化,如,北京的國際大廈、賽特大

32、廈、國際貿(mào)易中心、北京發(fā)展大廈、金融中心、上海聯(lián)誼大廈、廣州的廣東國際大廈、深圳的國貿(mào)大廈等。這些工程多是與國外合資或與國外聯(lián)合設(shè)計(jì),引進(jìn)了一些國外的先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備,把辦公樓的設(shè)計(jì)向前推進(jìn)了一步。 上世紀(jì)90年代至今,我國寫字樓發(fā)展迅速,相繼出現(xiàn)了北京銀泰中心、上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心等一批綜合性頂級寫字樓項(xiàng)目。它們的主要特點(diǎn)是與前面所講的國際辦公樓的發(fā)展趨勢是吻合的,即高層化、智能化、綜合性、靈活性。,,趨向人性化

33、演變,以深圳寫字樓發(fā)展情況為例:,國貿(mào)中心,第一代寫字樓僅能滿足基本使用功能,電子科技大廈,第二代寫字樓初步體現(xiàn)智能化,賽格廣場,第三代寫字樓具有5A級智能化和初級環(huán)保理念,華潤大廈,第四代寫字樓體現(xiàn)生態(tài)健康和人性化,第五代寫字樓高智能化、生態(tài)化與個(gè)性化,安聯(lián)大廈,案例:,,五、現(xiàn)階段寫字樓的發(fā)展特點(diǎn),受政策影響?。骸白≌獭钡某雠_(tái),中小企業(yè)重返寫字樓市場,出現(xiàn)眾多“住改商”、“商務(wù)公寓”等小型寫字樓產(chǎn)品,產(chǎn)品也以小而精

34、的路線與大寫字樓抗衡。(如鄭州升龍廣場一期的產(chǎn)品。) 樓市調(diào)控連連出臺(tái),主要是針對住宅,對寫字樓基本無影響,受到?jīng)_擊是比較小的。,國情需求: 中國整個(gè)投資環(huán)境的快速發(fā)展,使得外企涌入越來越多,國際企業(yè)來華投資對寫字樓數(shù)量和品質(zhì)的需求也持續(xù)上升,而越來越市場化的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生了更多民營企業(yè)的分化、誕生,越來越多的中國人將加入“老板“的行列…..這些都是寫字樓市場將繼續(xù)走好的依據(jù)。,,高回報(bào)業(yè)態(tài):當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營

35、中,說到最受市場歡迎和最受開發(fā)商青睞的物業(yè),寫字樓雖不能說是唯一答案,但至少是最重要的一個(gè)。由于城市土地緊缺,特別是市中心低價(jià)猛漲,建筑物逐步向高層發(fā)展,是許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓,因此,房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起,是能產(chǎn)生較高回報(bào)的業(yè)態(tài)。,與住宅市場相比,寫字樓市場還是一個(gè)競爭尚不充分、有待細(xì)分的市場,當(dāng)前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建立一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓。,,補(bǔ)充知識(shí):,近幾年,

36、我國寫字樓市場發(fā)展迅速,一線城市表現(xiàn)尤為明顯。 以租金為例: 地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)——高緯環(huán)球最新發(fā)布信息表明:目前中國香港寫字樓租金為每平方尺244美元,為全球最高,其次是東京、倫敦西區(qū)和莫斯科。 而2011年全球城市中,以北京租金漲幅最大(漲幅高達(dá)41.4%),辦公物業(yè)租用成本全年平均達(dá)到每平方尺130美元(一平方米約合10.7平方尺),位列全球第五。而在2010年,北京僅位列第15。數(shù)據(jù)顯示,2011年北京中央商務(wù)區(qū)頂

37、級寫字樓的租金同比上漲75%。 除北京外,2011年深圳、上海、廣州平均租金水平也均出現(xiàn)了24%、17.4%、9.6的漲幅。,五、寫字樓分類,按功能劃分:寫字樓:基本上只有辦公一種功能,部分帶有底商或群樓商業(yè),沒有其他功能;商住寫字樓:是指既有辦公又有居住功能的寫字樓。綜合型寫字樓:是指以辦公為主,同時(shí)兼具其它,如公寓、商場、影院、酒店等多種功能,一般分層設(shè)計(jì)。按檔次劃分:目前我國還沒有對寫字樓進(jìn)行檔次劃分的全國

38、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),業(yè)內(nèi)一般對寫字樓檔次的劃分是根據(jù)區(qū)位、交通狀況、建筑規(guī)模、準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備及辦公空間情況、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素綜合評定為: 頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓,,,檔次,指標(biāo),按寫字樓檔次劃分,按智能化水平劃分:3A寫字樓:OA(辦公智能化)、BA(樓宇智能化)、CA(通訊傳輸智能化)5A寫字樓:OA (辦公智能化)、BA(樓宇智能化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化),具體注

39、釋:★ OA(辦公智能化):門廳多媒體查詢、電子布告、公共廣播、物業(yè)管理系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)議系統(tǒng)。OA的核心問題:以物業(yè)管理,公用信息服務(wù),智能卡管理,商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)?!?BA(樓宇智能化):可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶 梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主,控制啟停為輔。中央空調(diào)、冷凍機(jī)組、給排水、變配電、公共照明、電梯、三表抄送及空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。,★ CA(通訊傳輸智能化):綜合布線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、移

40、動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、有線電視及數(shù)字程控電話系統(tǒng)?!?綜合布線系統(tǒng):綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板,地面線槽,網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計(jì)院完成干路敷設(shè)。提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。● 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng):移動(dòng)信號增強(qiáng)系統(tǒng),辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)?!?FA(通訊傳輸智能化):設(shè)有智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。 廣播音響系統(tǒng):火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系

41、統(tǒng)?!?SA (安保智能化):電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理。,,5A ≠最好品質(zhì)概念誤區(qū):如今市場上常有人用5A評價(jià)寫字品質(zhì)等級,實(shí)際上是一種概念理解上的誤區(qū),5A指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平,與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián),但絕對不是劃分寫字樓等級的標(biāo)準(zhǔn),絕不能說5A寫字樓就是甲級寫字樓或者品質(zhì)最好的寫字樓,因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多,如寫字樓區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等,智能化程度只是其中一個(gè)方面

42、而已。,,,第二篇 鄭州寫字樓市場概況,,一、鄭州寫字樓的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境,1.“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”日前被正式納入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》,上升到國家戰(zhàn)略層面。鄭州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為寫字樓的發(fā)展帶來契機(jī)。2. 地方政府大力扶持寫字樓開發(fā)。鄭州市政府大力提倡在鄭東新區(qū)投資寫字樓,出臺(tái)優(yōu)惠政策并采取多種措施鼓勵(lì)企業(yè)入駐,既扶持投資主體,又培育需求主體。3. 2011年住宅限購,投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),受調(diào)控“擠出效應(yīng)”的影響,商業(yè)地產(chǎn)

43、在近一兩年逐步進(jìn)入上升通道,開發(fā)商普遍加大商業(yè)地產(chǎn)比重,試圖轉(zhuǎn)型或規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。 4. 鄭州市寫字樓市場在宏觀調(diào)控政策下機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。國家調(diào)控政策使寫字樓市場融資和取得土地的難度加大,開發(fā)環(huán)節(jié)的不確定因素增多,項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)上升。5. 自2010年4月“新國十條”出臺(tái)后,鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價(jià)漲量增的旺勢,商住倒掛現(xiàn)象日益消退。,,二、鄭州市寫字樓發(fā)展史,鄭州市寫字樓始于上世紀(jì)90年代初期,雖然與全國同步,但發(fā)展過程相對較慢???/p>

44、體來看,鄭州市寫字樓經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展時(shí)期:●市場萌芽期(1997年以前) 這個(gè)時(shí)期以民房或單位公房為主,如理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè),甚至有一些都市村莊的臨街樓。主要特點(diǎn)為:寫字樓均集中分布在金水區(qū),主要經(jīng)營方式為租賃經(jīng)營;規(guī)模小;設(shè)備簡陋;物業(yè)管理水平低下;戶型單一?!袷袌鎏剿髌冢?997年—2000年) 鄭州市在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了純寫字樓,如經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、

45、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)。主要特點(diǎn)為:以高層建筑為主,將通信、網(wǎng)絡(luò)、多媒體、會(huì)議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設(shè)計(jì)的必要元素;經(jīng)營方式以租賃為主;建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割,智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。,,●市場過渡期(2000年—2004年) 這個(gè)時(shí)期,形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點(diǎn)的綜合性寫字樓市場。如融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡正弘國際公寓等商務(wù)及商住

46、兩用物業(yè)。主要特點(diǎn)為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場,一些諸如SOHO類的商住樓雨后春筍般地投放市場,購房自用辦公或投資需求旺盛,整個(gè)寫字樓市場交易活躍,樓宇更加專業(yè)化,投資需求快速增長,戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套更加科學(xué)、齊全?!袷袌霭l(fā)展期(2005年-2008年) 這個(gè)時(shí)期是寫字樓市場發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用,諸多問題也日益顯現(xiàn),影響到部分企業(yè)的形象和品牌,人們的辦公觀念理性回歸,認(rèn)為真正的純寫

47、字樓才是辦公的最佳場所,也是商務(wù)的理想境界。,,此時(shí)以信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰會(huì)等為代表的純寫字樓應(yīng)運(yùn)而生。主要的特點(diǎn)為:寫字樓項(xiàng)目集中放量,造成供應(yīng)激增,寫字樓分布區(qū)域分散,臨街臨路單體樓再次沖擊市場,專業(yè)寫字樓的實(shí)力型客戶集中,長期辦公穩(wěn)定性強(qiáng),寫字樓專業(yè)配置進(jìn)一步提升并逐步與國際接軌?!袷袌龇€(wěn)定期(2009年及以后) 鄭州目前的寫字樓市場正在向第四代寫字樓邁進(jìn)。第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功

48、能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外,內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割,智能化水準(zhǔn)有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向,加入綠色環(huán)保辦公理念,提高舒適度,大大提高了智能化的水平。,,所謂第四代寫字樓,即在第三代的功能基礎(chǔ)上,強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心,旨在提供低成本高效率的商務(wù)平臺(tái),提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高,引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊,強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念,提供更多舒適共享交流空間,以及滿

49、足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要,從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。代表有:綠地千璽廣等5A級寫字樓。主要特點(diǎn):市場供應(yīng)多為5A級寫字樓,主要供應(yīng)集中鄭東新區(qū)與新東站。,,知識(shí)延展:,隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,這幾年鄭州市的寫字樓市場供應(yīng)量及需求量大幅增加,寫字樓市場日趨活躍。以下是鄭州2005年至2011年寫字樓供求關(guān)系分析: 2005年-2011年鄭州市寫字樓供求比走勢:,,萬平米,,由于鄭州市房地產(chǎn)市場受發(fā)展模式與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)構(gòu)所限制,鄭州

50、市之前的寫字樓市場一直處于一種相對低迷的狀態(tài),隨著鄭東新區(qū)的建設(shè)力度逐漸增強(qiáng),辦公用房的市場逐漸活躍。市場供應(yīng)量: 2005年-2011年,鄭州市寫字樓市場的新增供應(yīng)量雖略有起伏,但總體保持向上的格局,除2006年、2009年出現(xiàn)下滑外,其他年份基本保持穩(wěn)步上升,2011年實(shí)現(xiàn)寫字樓市場新增供應(yīng)95.05萬㎡,較2010年同期增加21.38%。市場供求比:2005-2011年鄭州市供求比走勢整體波動(dòng)起伏明顯,尤其是2009年的供求比

51、呈現(xiàn)大幅上揚(yáng),隨后2010年開始出現(xiàn)下滑,說明供給關(guān)系緊張的局面在這一年開始開始得到改善。,解讀分析:,,市場成交量:2005-2011年鄭州市寫字樓的成交面積走勢,整體表現(xiàn)為小幅震蕩、穩(wěn)步上揚(yáng)。2005年到2006年期間,基本處于低位徘徊階段,從2007年開始,寫字樓市場的成交面積出現(xiàn)翻倍增加,除了相對寬松的貨幣政策外,國家宏觀政策方面的傾斜同樣推動(dòng)了寫字樓市場的成交。成交均價(jià):從圖中可以看出2005-2011年鄭州市寫字樓成交均

52、價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢,由于對中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好的預(yù)期判斷,投資者信心的增強(qiáng),寫字樓成交價(jià)格仍處于高位徘徊。受2011年鄭州市“限購令”所影響,部分投資資金從商品住宅市場流向商業(yè)與寫字樓市場, 2011年鄭州市寫字樓市場的成交均價(jià)為12471元/㎡,同比上漲46.3%。,,小結(jié): 1、寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體,而第三產(chǎn)業(yè)GDP總量決定著一個(gè)城市寫字樓整體容量。自2000年以來,鄭州第三產(chǎn)業(yè)每年增長速度都保持在12%以上。截

53、至2008年,鄭州第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出1249.8億元,占河南省第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的27.7%,寫字樓整體容量脫離中等,步入較高水平。 2、自2010年4月“新國十條”出臺(tái)后,鄭州的寫字樓市場便出現(xiàn)價(jià)漲量增的旺勢,商住倒掛現(xiàn)象日益消退。  3、2011年,鄭州寫字樓銷售額首過百億。由此不難看出,寫字樓在整個(gè)地產(chǎn)市場的占比大漲,越來越被業(yè)界重視。許多業(yè)內(nèi)人士表示,鄭州樓市將迎來寫字樓崛起的時(shí)代,寫字樓的熱銷將給相對低迷的樓市注入一針興

54、奮劑。4、在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大背景下,鄭州將成為河南省、外省大型企業(yè)以及外資企業(yè)匯集的大都市,對高檔寫字樓的需求在逐漸增加。” 下一個(gè)5~10年鄭州高端寫字樓將會(huì)快速發(fā)展,在不斷模仿、創(chuàng)新中,有望趕上一線城市寫字樓水平。,,三、寫字樓市場的分布情況及特點(diǎn),鄭州的寫字樓市場呈多中心區(qū)域性分布,分布在金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū),鄭東新區(qū)CBD、中央政務(wù)區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū),主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)。,1、金水區(qū) 經(jīng)三路商務(wù)區(qū)分

55、布情況:經(jīng)三路的東風(fēng)路到農(nóng)業(yè)路沿線,以及東風(fēng)路與農(nóng)業(yè)路之間的花園路沿線,呈“井”字型商務(wù)區(qū)域。主要特點(diǎn):形成時(shí)間較早;商務(wù)氛圍及條件成熟;寫字樓最為集中區(qū)域;寫字樓樓宇品質(zhì)較高;寫字樓租售情況良好。客群情況:政府行政機(jī)構(gòu)和事業(yè)部門;金融、證券、保險(xiǎn)公司,如招商銀行、平保險(xiǎn)等;國內(nèi)大中型企業(yè)居多,有部分河南中小型企業(yè)。代表項(xiàng)目:財(cái)富廣場、金城國際廣場、廣匯國貿(mào)、省匯中心,,金水路商務(wù)區(qū)分布情況:集中在金水路,未來路與中州大道之間,

56、有未來供應(yīng)輻射到鄭汴路。主要特點(diǎn):大面積、高品質(zhì)寫字樓宇;在售項(xiàng)目銷售情況良好;未來寫字樓供應(yīng)量較大;企業(yè)辦公入駐率較低;大面積出售,投資要求高??腿呵闆r:購買自用的客戶較多;國內(nèi)大中型企業(yè)。代表項(xiàng)目:曼哈頓廣場2、二七區(qū)分布情況:集中在大學(xué)路,逐步向西擴(kuò)散;西南城區(qū)主要特點(diǎn):區(qū)域項(xiàng)目檔次較低;商業(yè)氛圍濃厚,但區(qū)域環(huán)境嘈雜;在建項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目;有獨(dú)立的辦公項(xiàng)目供應(yīng)??腿呵闆r:區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè);私營貿(mào)易公司代表項(xiàng)目:華

57、城國際中心、升龍國際中心金茂廣場、鼎盛時(shí)代,,3、中原區(qū)分布情況:碧沙崗商務(wù)區(qū),集中在桐柏路與嵩山路之間,中原路、隴海路周邊主要特點(diǎn):鄭州標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目;區(qū)域行政商務(wù)功能減弱;大部分屬城中村改造項(xiàng)目;寫字樓存量不大客群情況:區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)為主代表項(xiàng)目:裕達(dá)國貿(mào)、升龍金中環(huán),4、管城區(qū)分布情況:紫荊山商務(wù)區(qū),集中在金水路與航海路東路之間的紫荊山路及航海路沿線主要特點(diǎn):寫字樓年代較長,硬件設(shè)施配套陳舊;本地開發(fā)商投資興建,缺

58、乏專業(yè)的物業(yè)管理;小面積出售或出租,缺乏商務(wù)形象;有一定量新的辦公項(xiàng)目供應(yīng)客群情況:以小型企業(yè)為主;私營的貿(mào)易公司、電子信息公司、投資擔(dān)保公司等代表項(xiàng)目:裕鴻國際、興達(dá)國貿(mào)、金城國貿(mào),,5、高新區(qū)分布情況:長椿路與瑞達(dá)路之間的科學(xué)大道主要特點(diǎn):教育、科研資源豐富;區(qū)域商務(wù)配套尚不健全,商業(yè)氛圍欠缺;擁有高新科技園區(qū);售價(jià)較核心商務(wù)區(qū)低客群情況:企業(yè)研發(fā)、辦公總部;創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)企業(yè);科技研發(fā)中心代表項(xiàng)目:國家動(dòng)漫基地、總部企業(yè)基地

59、,6、鄭東新區(qū)CBD分布情況:商務(wù)內(nèi)環(huán)及商務(wù)外環(huán)主要特點(diǎn):寫字樓樓宇品質(zhì)高;寫字樓總體供應(yīng)量大;寫字樓銷售良好;出售及租金價(jià)格高??腿呵闆r:國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu);世界五百強(qiáng)和國內(nèi)五百強(qiáng)鄭州辦事處;國內(nèi)外品牌代理機(jī)構(gòu)等總部及企業(yè)代表項(xiàng)目:藍(lán)碼帝王大廈、王鼎國際大廈、綠地千璽廣場,,8、高鐵商務(wù)區(qū)分布情況:東風(fēng)渠東南側(cè),隴海鐵路以北,一零七國道以南主要特點(diǎn):寫字樓硬件設(shè)施品質(zhì)高;區(qū)域商務(wù)配套尚不健全;戶型區(qū)間以大面積為主,對投資要求高

60、;銷售價(jià)格高;未來投放量大客群情況:此區(qū)域購買自用客戶較多;國內(nèi)大型企業(yè)整層購買代表項(xiàng)目:綠地之窗、匯藝廣場、升龍廣場,7、中央政務(wù)區(qū)分布情況:金水東路與黃河?xùn)|路、農(nóng)業(yè)東路附近,與河南省人民政府為鄰。 主要特點(diǎn):省機(jī)關(guān)、國企單位所在地,商業(yè)、交通配套成熟,商務(wù)氛圍濃厚??腿呵闆r:國內(nèi)大型企事業(yè)單位、外企分支機(jī)構(gòu)、區(qū)域內(nèi)自用客戶居多。代表項(xiàng)目:美盛中心、豫航中心、東方陸港,,四、典型寫字樓案例分析,1、最早的星級寫字樓---裕

61、達(dá)國貿(mào),項(xiàng)目位置:中原區(qū)中原路嵩山路交叉口西100米路南落成時(shí)間:1999年建筑面積:16萬平方米高度:203米,共45層寫字樓層高:2.4米亮點(diǎn):鄭州最早的星級酒店,曾為鄭州地標(biāo)性建筑。毗鄰市政府,綠城廣場,知名度高??蛻羧后w: 500強(qiáng)企業(yè)、外企、地產(chǎn)公司進(jìn)駐率:98%租金標(biāo)準(zhǔn):5元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):19元∕月∕㎡,,2、紫荊山路風(fēng)水寶地—興達(dá)國貿(mào),項(xiàng)目位置:管城區(qū)紫荊山路與東大街交叉口總建筑面積:12萬平米

62、計(jì)劃建成時(shí)間:2012年高度:27層標(biāo)準(zhǔn)層面積:3300平米層高:3.2米大堂挑高:7.3米配置:10部高速全智能電梯、純鋁扣板+外墻保溫+玻璃幕墻外立面、7000平米商務(wù)大堂、地下三層停車場開盤時(shí)間:2011年3月26日銷售均價(jià):12000元∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):4.9元∕月∕㎡,,3、楷林國際,項(xiàng)目位置:金水路與英協(xié)路交匯處落成時(shí)間:2009年建筑面積:7.8萬平方米高度:共26層標(biāo)準(zhǔn)層層高:3.15米標(biāo)準(zhǔn)層面積

63、:1400平方米亮點(diǎn):大堂挑高15.2米,設(shè)計(jì)富于現(xiàn)代感,彰顯高檔商務(wù)形象;辦公區(qū)登記刷卡,管理專業(yè)嚴(yán)格;辦公樓綠色生態(tài)設(shè)計(jì),中部設(shè)計(jì)八個(gè)空中花園客戶群體: 大型能源企業(yè)、建筑類國企、全球金融企業(yè)、投資類企業(yè)、保險(xiǎn)類企業(yè)進(jìn)駐率:98%租金標(biāo)準(zhǔn):2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):5.5元∕月∕㎡,,4、財(cái)富廣場,項(xiàng)目位置:金水區(qū)經(jīng)三路與豐產(chǎn)路交叉口落成時(shí)間:2005年高度:共22層寫字樓層高:2.4米亮點(diǎn):寫字樓體量大,供

64、應(yīng)充足;項(xiàng)目地處經(jīng)三路中段,有“財(cái)富大道”之稱,商業(yè)氛圍成熟客戶群體:中小型投資類企業(yè)、保險(xiǎn)類企業(yè)、科技公司、工程公司進(jìn)駐率:90%租金標(biāo)準(zhǔn):2元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):2.1元∕月∕㎡,,5、國貿(mào)招銀大廈,項(xiàng)目位置:金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處西 落成時(shí)間:2009高度:共28層寫字樓層高:3.2米客戶群體:大型國有企業(yè)、投資類公司、保險(xiǎn)類公司、制造類公司進(jìn)駐率:100%租金標(biāo)準(zhǔn):2.5元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):6元∕月∕

65、㎡,,6、國泰財(cái)富中心,項(xiàng)目位置:CBD商務(wù)外環(huán)路與通泰路交匯處落成時(shí)間:2010高度:共29層建筑面積:6萬平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高:3.8米亮點(diǎn):地處CBD商務(wù)外環(huán),商務(wù)氛圍高端;外觀設(shè)計(jì)兩個(gè)Z字型大樓,現(xiàn)代美觀;標(biāo)準(zhǔn)層面積1800平方米,適合大中型企業(yè)辦公;寫字樓整層銷售,便于管理,但對投資要求較高??蛻羧后w:國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、國外代理機(jī)構(gòu)總部、金融投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐率:70%租金標(biāo)準(zhǔn):3元∕天∕㎡ 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):6.5元

66、∕月∕㎡,,7、王鼎國際大廈,項(xiàng)目位置:CBD商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處落成時(shí)間:2010建筑面積:約7萬平方米高度:共29層標(biāo)準(zhǔn)層層高:3.8米亮點(diǎn):地處CBD商務(wù)外環(huán),商務(wù)定位高端;最高層的辦公層高高于標(biāo)準(zhǔn)層高,為大客戶提供優(yōu)越的環(huán)境;客戶群體:世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)鄭州辦事處,國外代理機(jī)構(gòu)總部級企業(yè)進(jìn)駐率:80%租金標(biāo)準(zhǔn):2.5-3元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):5元∕月∕㎡,,,8、藍(lán)碼地王大廈,項(xiàng)目位置:CB

67、D商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處落成時(shí)間:2006年建筑面積: 55890平方米高度:120米標(biāo)準(zhǔn)層層高:30米亮點(diǎn):中原首家全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓,國際甲級寫字樓,5A智能化配置客戶群體:世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)鄭州辦事處,國外代理機(jī)構(gòu)總部級企業(yè)、匯豐銀行等進(jìn)駐率:租金標(biāo)準(zhǔn):4-7元∕天∕㎡物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):6.5元∕月∕㎡,,小結(jié):,步入市場化發(fā)展期后,市場上出現(xiàn)了商住、純寫字樓、高檔寫字樓等多元化產(chǎn)品共存的現(xiàn)象。經(jīng)市場培育

68、后,越來越多的大中型企業(yè)及投資客開始關(guān)注物業(yè)形象及產(chǎn)品品質(zhì),因此,純寫字樓、高檔寫字樓將成為以后鄭州辦公市場上的主打產(chǎn)品,其主要分布地將集中在鄭東新區(qū)及高鐵商務(wù)區(qū)。 09年以來,鄭州寫字樓整體租金有較明顯的上漲,以鄭東新區(qū)為例,一改過去日租金每平方米1.5元鮮有人問津的局面,部分項(xiàng)目日租金已經(jīng)提高到每平方米3.5元,依然供不應(yīng)求。 好的寫字樓,不僅售價(jià)高,租金也相當(dāng)可觀,如CBD內(nèi)的藍(lán)碼地王大廈,目前是東區(qū)租金最高的寫字

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