碧桂園集團成本策劃《太原小店》0910

1、津晉冀區(qū)域太原小店項目成本策劃報告,匯報人:賀琨2015年9月,,C,ONTENTS,目 錄,,,,,項目整體經(jīng)營指標,項目成本策劃內(nèi)容,,,,項目資金策劃內(nèi)容,,項目成本管控策略,項目整體經(jīng)營指標,01,項目基本情況,項目目標成本,項目經(jīng)營指標,一、項目基本情況,,1、地理位置項目位于太原市小店區(qū)，緊貼化章街和208國道2、主要規(guī)劃指標總占地面積：62967m2（94.45畝） 容積率：1.498總建筑面積：1081

2、77.26m2（其中地下地下室1.34萬m2）可售面積：94152m2（不含地下室面積）示范區(qū)占地面積：13347m2，建筑面積6495m23、核心經(jīng)營指標計劃總收入：94130萬元總目標成本：85911萬元凈利潤率：8.73%4、主要開發(fā)節(jié)點拿地日期：2015年7月1日 開工日期：2015年9月6日開盤日期：2015年12月6日,二、經(jīng)營指標概覽,,項目總收入上漲3059萬元,總成本上漲3727萬元

3、,整體利潤下降-1.03%,,,,三、經(jīng)營指標-收入分析,影響因素：1、可售面積減少，影響收入減少5萬元；2、可售單價增加，影響收入增加3063萬元；累計金額：3059萬元,,,,三、經(jīng)營指標-成本分析,三、經(jīng)營指標-成本分析,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、占地面積94.45畝,總地價無變化 累計金額：0萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、土方工程由于當?shù)貕艛?單價

4、較高,較投資版增加+360萬;2、人防異地建設(shè)費，因方案改變，洋房首層面積增大，增加成本+168萬元；3 、基礎(chǔ)設(shè)施配套費減少成本24萬元;3 、前期工程增加廣告圍檔及臨建樣板房、綜合樓鋼結(jié)構(gòu)費用及臨時電成本增加+199萬元累計金額：+703萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、地下室面積減少，降低投入-966萬元，地下室單方降低，成本減少-480萬元。2、別墅外立面由仿磚改為干掛石材及增加精裝修工程，增

5、加成本+3175萬元。3、洋房面積減少，降低投入-52萬元，單方成本降低成本投入-860萬元.4、別墅面積減少，降低投入-155萬元. 5、商業(yè)面積增加,成本增加+184萬元.6、電梯數(shù)量減少，減少成本-102萬元.累計金額：+744萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、景觀成本增加+20萬元；2、紅線外景觀增加成本+375萬元；累計金額：+395萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,

6、影響因素：1、供暖紅線外接口費增加成本+700萬（投資版漏算）；2、供水紅線外市政管網(wǎng)接駁費增加+328萬元（投資版漏算）累計金額：+1028萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、公配面積增大，增加成本+86萬元；2、高層樣板間裝修面積增加，成本增加+140萬元；累計金額：+226萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、考慮項目精裝修交樓增加+270萬元維修費用；2、物

7、業(yè)前期介入費增加+165萬元；3、開發(fā)間接費單方增加，成本增加+180萬元。累計金額：+615萬元。,,,三、經(jīng)營指標-專項成本分析,影響因素：1、銷管費用，銷售收入增加,費率降低0.25%，成本減少82萬元；2、財務費用，投資版費率0.9%，方案版費率1%，成本增加108萬元。 累計金額：+26萬元。,,,項目成本策劃內(nèi)容,02,銷售展示成本策劃,建造成本適配策劃,專題方案成本策劃,前期工程成本策劃,項目產(chǎn)

8、品成本策劃,一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品方案規(guī)劃,高層貨量區(qū),別墅貨量區(qū),,,商業(yè),,展示區(qū)別墅,,占地面積：94.45畝建筑總面積:108177.26M2容積率:1.498,臨建洋房樣板間,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品經(jīng)濟技術(shù)指標,一、項目產(chǎn)品成本策劃——售價敏感性,雙拼別墅（貨量區(qū)超豪精裝）：,利潤率：,,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——售價敏感性,高層（YJ140/YJ245精裝）：,利潤率：,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——售價敏感性

9、,高層（YJ115\YJ160\YJ245精裝）：,利潤率：,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品方案規(guī)劃,產(chǎn)品方案調(diào)整說明:1.產(chǎn)品方案調(diào)整對開發(fā)成本影響：別墅：提高別墅單體面積，總建面減少930M2；為提升小區(qū)檔次，外立面全部干掛石材，室內(nèi)增加精裝修工程；別墅售價從13500元提升至16500元高層洋房：通過戶配變化，減少樓層及戶數(shù)，建面減少234M2；商鋪：增加高價值商鋪產(chǎn)品的面積；2.產(chǎn)品方案調(diào)整對利潤率影響：

10、通過方案調(diào)整利潤率由9.76%下降至8.73%，利潤減少668萬元；,,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——規(guī)劃指標優(yōu)化,1.車位優(yōu)化,2.電梯成本優(yōu)化,3.業(yè)態(tài)面積成本優(yōu)化,整體優(yōu)化金額:2615萬元,1.車位優(yōu)化,策劃后:高層面積及戶數(shù)減少降低車庫面積,減少車位投入1446萬元,1446萬元,一、項目產(chǎn)品成本策劃——規(guī)劃指標優(yōu)化,2.電梯工程成本優(yōu)化,策劃后:通過規(guī)劃方案調(diào)整，戶型改變電梯數(shù)量減少，節(jié)約成本投入102萬元。,102萬元,3

11、.業(yè)態(tài)面積優(yōu)化,策劃后:通過規(guī)劃方案調(diào)整, 減少面積及優(yōu)化三材指標，成本投入減少1067萬元,1067萬元,一、項目產(chǎn)品成本策劃——專項測算提升檔次,策劃說明: 項目通過方案版設(shè)計重新定位，提升檔次，別墅外立面全部干掛石材，室內(nèi)精裝修，成本增加3175萬元,一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品方案提升檔次利潤影響,策劃說明: 項目定位勞斯萊斯產(chǎn)品，將室內(nèi)裝修及入戶門品牌提升檔次，洋房斷橋鋁窗提升為內(nèi)開內(nèi)倒型，增加新

12、風系統(tǒng)及凈水系統(tǒng)； 單方成本增加：經(jīng)測算洋房造價平均提高87元/M2，別墅單方造價平均提高72元/M2； 銷售溢價：在增加成本基礎(chǔ)上溢價1.5倍，洋房平均售價增加132元/M2，別墅平均售價增加109元/M2； 產(chǎn)品升級后總利潤率由8.73%上升至8.80%,總利潤由8219萬元上升至8387萬元；,一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品方案提升檔次,,,斷橋鋁內(nèi)開內(nèi)倒窗,盼盼入戶門,裝修升級,,,,斷橋

13、鋁平開窗,現(xiàn)代家居入戶門,1412版裝修,,品質(zhì)提升,品牌提升另增加：1、凈水系統(tǒng)2、新風系統(tǒng),一、項目產(chǎn)品成本策劃——產(chǎn)品方案提升檔次單方影響,策劃說明: 項目定位為勞斯萊斯產(chǎn)品，將敏感性部位進行裝修檔次提升，平均單方成本增加82元/M2。,,,,,一、項目產(chǎn)品成本策劃——地方標準分析,二、前期工程成本策劃—行政事業(yè)性收費,政府收費,政府減免,政府返還,3383萬元,無,無,無，涉及總包，在總包進度款中扣除,法律

14、文件,過程追蹤,按政府規(guī)定繳納后續(xù)可能節(jié)控及方式：與政府協(xié)商減免配套費，或遲交配套費,必須繳納,無,,二、前期工程成本策劃—前期工程費,紅線外工程費用,1.政府出讓土地時強行要求建設(shè)的紅線內(nèi)工程：無2.政府出讓土地時強行要求建設(shè)的紅線外工程：無3.我司接駁市政管網(wǎng)等設(shè)施至紅線邊的施工費用：260萬元紅線外5KM供電接入費,及紅線外供水按平米收費,4.我司為了銷售展示而涉及的紅線外施工費用：375萬元預估15000平米綠

15、化,按250元/M2標準,預估375萬元,方案版未考慮紅線外景觀,因為不確定數(shù)量后期項目確定數(shù)量在定案版中調(diào)整.5.是否需自行建設(shè)自來水廠或污水處理站：無6.是否需自行建設(shè)變電站：無合作方已與政府溝通，2016年初大村變電站投入使用，另該板塊目前都使用110KV楊莊變電站，能實現(xiàn)正常供電7.是否需自行建設(shè)燃氣站：204萬元地塊南側(cè)有DN315燃氣中壓管路，紅線外按工程量收費。8.政府是否已建成集中供暖或需自行建設(shè)：613萬元

16、措距地塊西北側(cè)約1.2公里,地塊西、北側(cè)有DN400熱力管道，市政接口按65元/平米收費,累計涉及成本金額：1452萬元,,二、前期工程成本策劃—前期工程費,三通一平及臨時設(shè)施,1.臨時道路：16.56萬元由總包單位進場后修建2.臨時供排水：23.5萬元項目自打井3.臨時供電：130萬元現(xiàn)場現(xiàn)有供電滿足需求,合作方已建好臨時供電,繼承原有合同.4.場地平整：657萬元場地低于市政道路標高2-3米,由土方單位外購回填土回

17、填,壟斷工程單價較高.5.臨時設(shè)施：245.6萬元合作方二期地塊內(nèi)有預留,擴建部份即可,繼承原有合同,臨建樣板房與綜合樓連接鋼結(jié)構(gòu)連廊成本預估55萬元.展示區(qū)廣告圍檔預估53萬元.6.項目地質(zhì)：無項目地塊為凈地7.管線改遷：無8.保護措施：無,累計涉及成本金額：1072.66萬元,,三、示范區(qū)成本策劃—示范區(qū)布置,,展示區(qū),1、展示區(qū)占地面積13350M2，用地占比21%2、洋房產(chǎn)品設(shè)置臨建板房，提前拓客,高層洋房4

18、套臨時板樣房,雙拼別墅3套實體樣板房,,,,,,,,,,,,封閉式玻璃連廊,,,,,,,,三、示范區(qū)成本策劃,三、綜合樓成本策劃,策劃說明: 本項目綜合樓面積為2649.40m2，其面積控制在集團給出指導面積上限3000m2； 綜合樓軟硬裝單方成本4000元/M2. 綜合樓后期在銷售中可以考慮作為獨立會所、餐飲銷售。,四、建造成本適配策劃—與同城華潤高層目標成本對比,,,說明:建安工程：與對標項

19、目單方增加64.88元/M2,主要差異為對標項目高層為毛坯,故小店建安成本相較對標單方減少585.05元/M2(外立面造型差異、三材含量及單方差異及機電工程差異） 景觀工程由于方案不同,容積率不同，單方成本有差異，與對標項目對比增加單方22.37元/M2,四、建造成本適配策劃—與運城別墅目標成本對比,,,說明:建安工程：與對標項目單方增加2563元/M2,主要差異為對標項目高層為毛坯且外立面為彈涂,而小店項目外立面掛石且精

20、裝修,故建安成本相較對標單方增加2350元/M2，其它單方增加213元/M2(土方工程及安裝等工程差異） 景觀工程由于方案不同,容積率不同，單方成本有差異，與對標項目對比減少單方6元/M2,四、建造成本適配策劃—結(jié)構(gòu)性成本策劃,四、建造成本適配策劃—敏感性成本策劃,五、專題方案成本策劃-方案比選及優(yōu)化,人防經(jīng)濟效益分析：,人防方案策劃說明：根據(jù)上述兩方案成本方案1>方案2，本項目按繳納人防異地建設(shè)費對比自建人防車庫，

21、可減少成本投入120萬元,,,五、專題方案成本策劃-方案比選及優(yōu)化,保障房基金繳納分析：,說明：根據(jù)上述兩方案成本方案1>方案2，本項目按繳納保障房基金對比建設(shè)保障房，可減少虧損635萬元。,,,五、專題方案成本策劃-方案比選及優(yōu)化,采用BM連鎖砌體效益分析：,說明：根據(jù)上述兩方案成本方案1>方案2，本項目若采用BM連鎖砌體，可節(jié)省造價40.11萬元，后期進行優(yōu)化調(diào)整。,,,六、現(xiàn)場風險分析,土方工程風險,,,,1、太原小店

22、項目地塊位置與南側(cè)市政道路標高相差2-3米，項目土石方回填，通過和項目人員確定，回填數(shù)量約18萬m3； 2、項目反饋當?shù)赝潦絻r格存在壟斷現(xiàn)象，場內(nèi)倒運價為30元/M3，外購土方回填為50元/M2，區(qū)域成本部及項目人員一起就土方單價事宜與小店區(qū)土方負責人進行溝通協(xié)商，該土方隊對土方價格方面態(tài)度較為強硬，多次溝通土方價格仍未有下降；3、場地土方價遠高于公司其它項目價格（如倒運單價是石家莊4倍，石家莊單價為7.5元/M3）4、如按當?shù)?/p>

23、壟斷價格，土方回填則產(chǎn)生費和22萬方*30元/M3=657萬元（此價格包含場地平整），風險金額為360萬元，將會影響整個項目凈利潤率約0.41%。,,建議： 為了不影響項目開發(fā)進度，建議該土方工程采用招標形確定施工單位及單價，或請請合作公司協(xié)助價格談判,項目資金策劃,03,股權(quán)架構(gòu),項目融資規(guī)劃,項目現(xiàn)金流策劃,股權(quán)架構(gòu)圖,,津晉冀區(qū)域太原小店項目股權(quán)架構(gòu)圖,山西怡佳房地產(chǎn),昊奕公司,碧桂園公司,收購項目公司51%股權(quán),合作開發(fā)（原公

24、司名稱不變，股權(quán)收購）,全資控股,土地開方模式分析,山西怡佳房地產(chǎn),全資控股,昊奕公司,碧桂園公司,收購項目公司51%股權(quán),合作開發(fā)（原公司名稱不變，股權(quán)收購）,項目公司注冊資本1.2億元，在項目銷售有利潤后按股比給合作方注冊資本金。合作方以246萬/畝土地價格入股，我司占股51%，合作方占投49%；合作方出土地，我司負責以項目公司名義籌集后期建設(shè)資金，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓1年時支付40%，股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.5年時付清土地款，合作方承認同心共享，成就共

25、享。合作開發(fā)名稱為：太原昊奕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，原合作方名稱不變，只進行股權(quán)收購,（1）合作模式：,（2）資金管理：,項目公司經(jīng)營過程中所需資金（不含項目用地的地價款）由項目公司對外融資解決，如融資不足或無法融資的，融資不足我方提供股東借款解決。,（3）風險：,1、土地成本風險：建筑控規(guī)（確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標）改變，合作方當時拿地面積為94.45畝,現(xiàn)控規(guī)變化,實際占地面積為91.32畝，246萬/畝土

26、地價款，控規(guī)變化后按實際占地土地價款則為254萬/畝，因土地閑置控規(guī)劃變化占地面積減少,相對樓面地價增加82元/M2。,2、墊付工程款風險；合作方不按照比例支付公司經(jīng)營過程中的所需資金，由我方墊付。該部分費用將會影響“成就共享”的達成。,3、合作方于2008年摘牌拿地，產(chǎn)權(quán)為50年住宅產(chǎn)權(quán)，太原市2013年以后摘牌拿地產(chǎn)權(quán)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，2013年以前均為50年住宅產(chǎn)權(quán)，項目地塊預計2017年交樓，土地使用年限還剩為41年，如何向消費

27、者解釋，前期拿地閑置導致土地年限縮水？后期營銷對外宣傳如何統(tǒng)一口徑規(guī)避風險？,當?shù)仃P(guān)鍵政策梳理,一、預售條件： 苑區(qū)內(nèi)全部樓盤開工預售； 條件：別墅及商業(yè)封頂，洋房建設(shè)1/3，拿到預售證銷售 二、銀行按揭放款條件、按揭放款流程： 放款條件：合同備案放款 放款流程：預告登記---銀行受理----房管局抵押----銀行放款三、公積金準入條件、放款條件、放款流程： 準入條件：五證齊全

28、 放款條件：足額繳存公積金6個月，提供公積金中心認可的貸款擔保 放款流程：預告登記---銀行受理----房管局抵押----銀行放款,營銷貨量鋪排及推售計劃,項目周期現(xiàn)金流預測,現(xiàn)金流預測——第1年現(xiàn)金流分析拆解,項目階段性現(xiàn)金流向圖,銷售規(guī)劃,土地費用支付規(guī)劃,地塊合作價款的支付方式1 6120萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的支付期限：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之日起12個月內(nèi)支付人民幣36,916,648.17元；（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之

29、日起18個月內(nèi)支付余款人民幣24,283,381.53元。56,022,151.83元債務余額款項的償還期限51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之日起12個月內(nèi)償還。3 115,124,848.17元預分配利潤的支付時間：所約定的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之日起18個月內(nèi)支付。,融資規(guī)劃,項目成本管控策略,04,成本管控規(guī)劃,成本風險防控,責任成本分解,合約規(guī)劃管控,一、成本管控規(guī)劃,一、經(jīng)成本策劃，已完成 2 項成本優(yōu)化，累計優(yōu)化成本 75

30、5萬元，已落地：1、繳納保障房基金對比建設(shè)保障房，可減少虧損635萬元；（投資版已落實繳納保障基金可減少虧損）2、繳納人防異地建設(shè)費對比自建人防車庫，可減少成本投入120萬元； （投資版已落實繳納人防異地建設(shè)費可減少虧損）;二、經(jīng)成本策劃，發(fā)現(xiàn) / 成本優(yōu)化項，累計預估可優(yōu)化成本 /萬 元，但暫未落地：,,一、成本管控規(guī)劃,,一、經(jīng)成本策劃，已完成 4 項成本優(yōu)化，累計優(yōu)化成本 2408 萬元：1、高層面積及

31、戶數(shù)減少降低車庫面積,減少車位投入966萬元；2 、通過設(shè)計限額指標及三材單價，成本優(yōu)化金額為1340萬元；3、通過規(guī)劃方案調(diào)整，電梯數(shù)量減少，節(jié)約成本投入102萬元；二、經(jīng)成本策劃，發(fā)現(xiàn) 1 成本優(yōu)化項，累計預估可優(yōu)化成本 40.11萬 元，但暫未落地：1、BM連鎖砌體對比粉煤灰加砌塊，可節(jié)省造價40.11萬元，后期進行優(yōu)化調(diào)整；,二、成本風險防控,二、成本風險防控,三、合約規(guī)劃管控,三、合約規(guī)劃管控,四、責任成本分解,