【房地產(chǎn)城市進(jìn)入】武漢-克爾瑞

1、,,,,CRIC Consulting Division1,,,,,,,,,,克而瑞咨詢 CRIC Consulting DivisionApril. 2018,版權(quán)聲明：本報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制！免責(zé)聲明：本報告中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構(gòu)成對所述市場的出價或評估。我司對使用本

2、報告中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。,,,,,Preliminary study on the Strategy of Entering Cities in Wuhan,,,,,,,2,,,,,,,武漢城市基本面研究,,,,,,,,,,武漢城市房地產(chǎn)市場研究城市重點(diǎn)進(jìn)駐板塊研究 星河進(jìn)駐策略建議,,,,,,,,,Part 1,,,,3,,,,,CRIC Consulting Division,城市地位,,武漢中部六省唯一特大

3、城市、副省級市、國家區(qū)域中心城市（華中），全國重要的工業(yè)基地、,科教基地和綜合交通樞紐，同時濱江濱湖水域生態(tài)環(huán)境為武漢特色。,1.1,,,,,,,,,,武漢，簡稱漢，別稱江城，是湖北省省會、中部六省唯一的特大城市、副省級市、國家區(qū)域中心 城市（華中），全國重要的工業(yè)基地、科教基地和 綜合交通樞紐。武漢有九省通衢之稱，是中國鐵路系統(tǒng)中重要的 大型中轉(zhuǎn)站以及內(nèi)河重要港口 。市內(nèi)江河縱橫、 湖港交織，全境水域面積占全市四分之一，構(gòu)成了 武

4、漢濱江濱湖水域生態(tài)環(huán)境。武漢是國家歷史文化名城，作為中國民主革命的 發(fā)祥地，武昌起義成為辛亥革命的開端，具有歷 史性意義。武漢是中國重要的科研教育基地。在漢高等院校98所，在校大學(xué)生和研究生總數(shù)突破百萬 ，居全 國第一。,,4,,,,CRIC Consulting Division,,城市地位,,武漢市是華中地區(qū)中心城市，在2015年中國城市體系中排名第八，位列1.5線，2017年躋 身新一線城市，城市發(fā)展等級持續(xù)加碼，城市輻射力

5、不斷增強(qiáng)。,1.1,,,,武漢“1+8”城市圈核心城市,華中地區(qū)中心城市,,,,武漢,,5,,,,CRIC Consulting Division,城市地位,,武漢市地處長江經(jīng)濟(jì)帶 “龍身腰眼”重要位置，匯通東南西北，是長江中游城市群的核心 城市，同時也是促進(jìn)中部崛起的重要支撐點(diǎn)。,1.1,《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》：長江中游城市群是以武漢城市圈、環(huán)長株潭城市群、環(huán)鄱陽湖城市群為主體形成的特 大型城市群；規(guī)劃范圍包括：湖北省武漢市、

6、黃石市、鄂州市、黃岡市、孝感市、咸寧市、仙桃市、 潛江市、天門市、襄陽市、宜昌市、荊州市、荊門市，湖南省長沙市、株洲市、湘潭 市、岳陽市、益陽市、常德市、衡陽市、婁底市，江西省南昌市、九江市、景德鎮(zhèn)市、 鷹潭市、新余市、宜春市、萍鄉(xiāng)市、上饒市及撫州市、吉安市的部分縣（區(qū)）；旨在強(qiáng)化武漢、長沙、南昌的中心城市地位，依托沿江、滬昆和京廣、京九、二七等 重點(diǎn)軸線，形成多中心、網(wǎng)路化發(fā)展格局，促進(jìn)省際毗鄰城市合作發(fā)展。,,,武漢位于長江中游城

7、市群，是華中區(qū)域的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心， 被譽(yù)為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東 啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。長江中游城市群承東啟西、連南接北，是長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，也是實(shí)施 促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、全方位深化改革開放和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)區(qū)域，在 我國區(qū)域發(fā)展格局中占有重要地位。,,,長江經(jīng)濟(jì)帶中游城市群 - 華中中心城市,,,中國經(jīng)濟(jì)“第五極”長江中游城市群核

8、心城市,,6,,,,CRIC Consulting Division,行政區(qū)劃概況,,武漢市轄15個區(qū)，包含7個中心城區(qū)、6個遠(yuǎn)郊城區(qū)及2個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；中心城區(qū)人口密 度大，而以洪山、東西湖、黃陂、新洲為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)域人口增量明顯。,1.2,,,江夏區(qū),,,,,,,東湖風(fēng)景區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū) 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū),,武漢化工區(qū),,,黃陂區(qū) 蔡甸區(qū),,,,,江岸區(qū) 江漢區(qū)東西湖區(qū) 硚口區(qū),,,,漢陽區(qū) 蔡甸區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),,漢南區(qū)

9、*注：數(shù)據(jù)源自《2017年湖北省統(tǒng)計年鑒》；武漢化工區(qū)數(shù)據(jù)歸屬洪山區(qū)、東湖風(fēng)景區(qū)數(shù)據(jù)劃歸武昌區(qū)、 武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與漢南區(qū)合并計算。,,7,,,,CRIC Consulting Division,城市人口,,武漢城市人口總量接近1100萬，常住人口及戶籍人口逐年遞增，對外籍城市人口吸附力顯 著增強(qiáng)，2017年伴隨落戶政策持續(xù)放松，武漢戶籍人口增幅首次超過常住人口增幅。,1.2,近五年武漢人口增速變化,,,,,,,,,,,,871.

10、87,713.70,587.42,614.37,402.78,0,200,400,600,800,1000,1200,武漢,鄭州,合肥,長沙,南昌,,,市常住人口（萬人）,城鎮(zhèn)人口（萬人）,2017年華中五省會人口對比,,,,,,,,,,,,,,,,,1091.40,2.29%,1.00%,0.99%,1.15%,2.61%,1.49%,1.37%,-1.13%,0.04%,0.64%,0.24%,0.55%,1.50%1.00%0

11、.50%0.00%-0.50%-1.00%-1.50%,3.00%2.38%2.50%2.00%,0,200,400,600,800,1000,1200,2011年,-0.67%2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,,,,,,,,常住人口（萬人） 常住人口增速,戶籍人口（萬人） 戶籍人口增速,,8,,,,CRIC Consulting Division,城市人口,,2016年常住人口10

12、76.62萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)79.77%，遙遙領(lǐng)先于中游城市群。,1.2,城鎮(zhèn)化率及“十三五”發(fā)展目標(biāo),年末常住人口1076.62萬人，比上年增加15.85萬人。 其中，城鎮(zhèn)人口858.82萬人。常住人口城鎮(zhèn)化率為 7 9 . 7 7 % ， 比上年提高0 . 3 6 個百分點(diǎn)。戶籍人口833.84萬人，增加4.57萬人。全年出生人口9.5萬人， 出生率為1 1 . 4 8 ‰ ； 死亡人口4 . 5 萬人， 死亡率為5.44‰；自

13、然增長率為6.03‰?！笆濉睍r期，全市常住人口年均增長1.6%，比“十一五”時期低1.1個百分點(diǎn)。,*注：數(shù)據(jù)來自政府官方網(wǎng)站發(fā)布,2017年各城市數(shù)據(jù)不全，采用2016年進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?,9,,,,CRIC Consulting Division,城市人口,,武漢人口流入系數(shù)在全國名列前茅、領(lǐng)銜華中，但相較于東部沿海大城市集聚地區(qū)，導(dǎo)入人 口能力仍需加強(qiáng)。,1.2,,,,,,,,,,,中國人口凈流入流出地圖,*注：數(shù)據(jù)來自政府

14、官方網(wǎng)站發(fā)布,,10,,,,CRIC Consulting Division,城市經(jīng)濟(jì)/GDP,,2017年，武漢市GDP總量排名全國第9位，名義增速8.0%，繼續(xù)穩(wěn)居中國城市發(fā)展第二梯 隊。GDP、固投、房投較2016年均有較大幅度提升，城市發(fā)展再次提速。,1.3,近年來武漢市GDP增長情況（億元）,近年來武漢市固投及房投情況（億元）,,,,,,,,,,,,,,,14.8% 15.6% 15.1%,13.7%,14.7%,12.5%,

15、11.4% 10.0%,9.7%,8.8%,7.8%,8.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,0,3000,6000,9000,12000,15000,2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017,,,GDP（億元）,增長率,,,,,,,,,,,,,,,,,22.1%,20.0%,19.3%,16.7%,10.3%,-2.8%,11.0%

16、,25.2%,22.8%,21.0%,23.5%,9.7%,-2.5%,6.7%,30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%,0,2000,4000,6000,8000,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,,,,,固定資產(chǎn)投資增速,房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,固定資產(chǎn)投資額（億元）,,11,,,,CRIC Consultin

17、g Division,城市經(jīng)濟(jì)/固投房投,,2017年武漢固投與房地產(chǎn)開發(fā)投資總量達(dá)到近5年峰值，投資額維持高位水平，房地產(chǎn)開發(fā) 支撐武漢1/3以上的固定資產(chǎn)投資；類比華中五省，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額位居第二位。,1.3,,,,,,,,,,,,,,,1574.86,1905.60,2353.63,2581.79,2517.44,2686.34,20.0%,19.3%,16.7%,10.3%,-2.6%,11.0%,22.8%,21.0%,

18、23.5%,9.7%,-2.5%,6.7%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,2000,4000,6000,8000,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,,,,,,,,固定資產(chǎn)投資額（億元）固定資產(chǎn)投資增速,房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,近五年武漢固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)投資總額及增速變化,,,,,,,,13.70%,20.90%,15.10%,11.00%,18.

19、20%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,1000,2000,3000,南昌,鄭州,合肥,武漢,長沙,,,房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,2017年華中五省會房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對比,,12,,,,CRIC Consulting Division,城市經(jīng)濟(jì)/人均可支配收入,,武漢人均可支配收入逐年提升，保持著9%的增速上漲，2017年已達(dá)4.3萬元；消費(fèi)性支出常年保持穩(wěn)定 增長。類比華中五省，武漢市人均可支配收

20、入及支出排名靠前，消費(fèi)支撐強(qiáng)勁。,1.3,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,43405,16.4%,13.2%,14.1%,14.0%,10.2%,%,9.5%,9.1%,285469.2%,7.9%,10.0%11.2%,14.0%,9.8%,7.1%,190.9.4%,8.8%,10.8%,0%,7.6%5%,10%,15%,20%,0,10000,20000,30000,40000,50000,20082009

21、20102011201220132014201520162017,,,,,,,人均可支配收入（元） 可支配收入增長率18.3%,人均消費(fèi)性支出（元） 消費(fèi)性支出增長率,近10年武漢市城市人均可支配收入及消費(fèi)性支出情況（億元）,2017年華中五省會人均可支配收入及消費(fèi)性支出對比,,,,,,,,,,,,,8.8%,9.2%,8.4%,7.7%,7.4%,6.9%,7.6%,8.9%,0%,5%,10%,0,10000,200

22、00,30000,40000,50000,南昌,鄭州,合肥,武漢,長沙,,,,,,,人均可支配收入（元） 可支配收入增長率9.0%8.5%,人均消費(fèi)性支出（元） 消費(fèi)性支出增長率,,13,,,,CRIC Consulting Division,城市經(jīng)濟(jì)/三產(chǎn)結(jié)構(gòu),,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，退二進(jìn)三成效明顯，第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)銜華中，城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展加速。,1.3,2011-2017年三產(chǎn)比例變化情況,2017年華中五省會三產(chǎn)占GDP比例對比,,,

23、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,48.9%,47.9%,47.7%,49.0%,51.0%,52.9%,53.3%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,,,,第一產(chǎn)業(yè),第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),,,,,,,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,50.0%,60.0%,武漢,鄭州,長沙,合肥,南昌,,,,,,武漢鄭州長沙合肥南昌

24、,第一產(chǎn)業(yè)增加值408.20億元，增長2.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值5861.35億元，增長7.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值7140.79億元，增長9.2%。第三產(chǎn) 業(yè)比重比上年提升0.5個百分點(diǎn)，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá)59.0%，拉動GDP增長4.7個百分點(diǎn)。華中五省會三產(chǎn)占比對比發(fā)現(xiàn)，武漢三產(chǎn)比例最大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最優(yōu)。,,14,,,,CRIC Consulting Division,城市支柱產(chǎn)業(yè),,武漢已形成鮮明的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，三環(huán)內(nèi)重點(diǎn)打造高端

25、生產(chǎn)性及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，三環(huán)外重點(diǎn)布 局“大光谷”“大車都”“大臨空”“大臨港”四大產(chǎn)業(yè)集群。,1.4,,,,,,,,,,武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及零部件,武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光電信息、生物醫(yī)藥,,盤龍經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)）現(xiàn)代制造、臨空港物流,,陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（綜合保稅港區(qū)）港口物流、鋼材深加工,,武漢留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園（光谷創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聚集地）光電、軟件、集成電路、生物,,江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（大橋新區(qū)）裝備制造業(yè),,

26、,,武漢化工新城80萬噸乙烯、制造業(yè),,,,花山生態(tài)新城軟件IT、生態(tài)研發(fā),,,,,,,,,青山國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地冶金、化工,,,,臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航空運(yùn)輸、航天產(chǎn)業(yè),,,,,,,,,,,,城市重點(diǎn)商務(wù)服務(wù)區(qū),江岸,楊春湖商務(wù)區(qū),青山濱江商務(wù)區(qū),,武昌濱江商務(wù)區(qū),,,華中金融城,,武漢中央商務(wù)區(qū)漢江灣,,,漢正街中央服務(wù)區(qū),,,二七濱江商務(wù)區(qū),,歸元片,,四新會展商務(wù)區(qū),,三環(huán)線,【城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】,中心城區(qū)（三環(huán)內(nèi)）：產(chǎn)

27、業(yè)逐步外遷，正快速發(fā)展高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)新城組團(tuán)（三環(huán)外）：“大光谷”以光電、軟件、集成電路、生物為主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的“大光谷”區(qū)域及以汽車零部件、裝備制造為主導(dǎo)發(fā)展的“大車都” 區(qū)域發(fā)展較為成熟；“大臨空”及“大臨港”發(fā)展尚屬起步階段。,【武漢“十三五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 - 打造創(chuàng)新發(fā)展新空間】一、放大東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的引擎作用，形成以東湖高新區(qū)為龍頭、 各區(qū)協(xié)同推進(jìn)的區(qū)域創(chuàng)新體系；二、推進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等向開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)轉(zhuǎn)型

28、升級；三、加快推進(jìn)中心城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)和高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極引導(dǎo) 老城區(qū)向科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)升級發(fā)展。力爭“十三五”三產(chǎn)占比達(dá)60%四、依托“大臨空”“大臨港”板塊規(guī)劃建設(shè)國家級新區(qū)，加快建設(shè)全國重 要的航空貨運(yùn)樞紐，推進(jìn)漢口北國家級內(nèi)外貿(mào)結(jié)合試點(diǎn)區(qū)申報建設(shè)，力爭在 國家“一帶一路”戰(zhàn)略乃至全球貿(mào)易中發(fā)揮更大的作用。,,,,15,,,,16,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,CRIC Consulting Division,城

29、市發(fā)展變遷,,武漢城市發(fā)展持續(xù)擴(kuò)容， 東湖高新“第四鎮(zhèn)”強(qiáng)勢崛起。,1.5,1996年，武漢提出漢口、武昌雙核心多中心組團(tuán)式，三鎮(zhèn)均衡發(fā)展 城市中環(huán)線（現(xiàn)三環(huán)線）首次確立 武漢中心城區(qū)范圍初次確定CBD/沌口/光谷三足鼎立,,第二部曲2010年衛(wèi)星圖,,,主城區(qū),,,楊春湖武漢站,,盤龍,,紙坊,,,,四新,,常福,,吳家山,,博覽中心,,魯巷東湖高新豹澥,,陽邏,2010年，武漢提出1+6發(fā)展格局“兩江四岸”城市核心

30、三 副 中 心 + 六 新 城 組 團(tuán) 2009 年，東湖高新是國務(wù)院特批的三個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)之一（北京中關(guān)村、武漢東湖、上海張江）,,,武昌,,漢口,,第一部曲1996年衛(wèi)星圖,中 環(huán) 線,CBD,大沌口,光谷,2015年，武漢提出深化“1+6”城市發(fā)展格局，以“大光谷”（引擎） 大車都、大臨空、大臨港為主的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 2012 年，“光谷中心城”開工建設(shè)，城市東拓2014年，東湖高新擴(kuò)容至2316平方公里 武

31、漢第四鎮(zhèn)呼之欲出,,,,,,,,CBD漢正街,,武昌濱江主城區(qū),,大車都,大臨空,大臨港,,光谷中心城大光谷,第三部曲2015年衛(wèi)星圖,,17,,,,CRIC Consulting Division,城市總體及空間規(guī)劃,,武漢將形成“一主六副”城市空間格局：三環(huán)內(nèi)重點(diǎn)推進(jìn)“三鎮(zhèn)三城” ；三環(huán)外打造三大 產(chǎn)業(yè)極核。,1.5,Ø“十三五”期間形成全域統(tǒng)籌的發(fā)展格局固化“1+6”空間格局，完善以主城為核心、新城為重點(diǎn)、重點(diǎn)

32、鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)為紐 帶，中心村和特色村為基礎(chǔ)的“一主城、六新城、百集鎮(zhèn)、千村塆”的全域四級 城鎮(zhèn)體系，推進(jìn)主城集聚發(fā)展，新城軸向發(fā)展，鎮(zhèn)村特色發(fā)展。貫徹“精明增 長”、“緊湊城市”的發(fā)展理念，形成全域統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體的發(fā)展格局。Ø優(yōu)化提升主城功能推進(jìn)主城“三鎮(zhèn)三城”均衡發(fā)展。發(fā)揮三環(huán)線及沿線綠化帶等空間隔離作用，鎖 定城區(qū)永久性開發(fā)邊界、主城永久性增長邊界。Ø重點(diǎn)發(fā)展新城組群堅守生態(tài)隔離帶和生態(tài)綠楔，加快6個新

33、城組群發(fā)展，推進(jìn)新城背向主城、獨(dú)立成 市、產(chǎn)城融合，完善新城與主城之間快速交通連接，加快形成中等規(guī)模、職住平 衡、各具特色的現(xiàn)代化新城?；窘ǔ晒夤?、沌口、吳家山、紙坊、陽邏、前川 等新城中心，按照主體功能定位適度提高開發(fā)強(qiáng)度，提升基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平，完 善中小學(xué)、文化場館、體育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、綠地廣場以及社區(qū)公共服務(wù)等設(shè)施 配套，加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚。,,,,,,,,18,,,,CRIC Consulting Division,城市空間規(guī)

34、劃–三環(huán)外,,武漢三環(huán)外重點(diǎn)布局三大產(chǎn)業(yè)集聚地、四大產(chǎn)業(yè)集群。力爭十三五三產(chǎn)達(dá)60%。,1.5,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,三環(huán)線,【城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】中心城區(qū)（三環(huán)內(nèi)）：產(chǎn)業(yè)逐步外遷，正快速發(fā)展高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 新城組團(tuán)（三環(huán)外）：四大產(chǎn)業(yè)集群以光電、軟件、集成電路、生物為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大光谷”區(qū)域 以汽車零部件、裝備制造為主導(dǎo)發(fā)展的“大車都”區(qū)域 “大臨空”及“大臨港”發(fā)展尚屬起步階段?！尽?/p>

35、十三五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 - 打造”1+3+3”創(chuàng)新發(fā)展新空間】一、放大東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的引擎作用，形成以東湖高新區(qū)為龍 頭、各區(qū)協(xié)同推進(jìn)的區(qū)域創(chuàng)新體系；二、推進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等向開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)轉(zhuǎn)型升級； 三、充實(shí)升級六大新組團(tuán):,,,,,,,,,,,,,,,,,19,,,,CRIC Consulting Division,城市空間規(guī)劃–三環(huán)內(nèi),,武漢主城區(qū)“三鎮(zhèn)三城”均衡發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展七大商務(wù)區(qū)與四大城市重點(diǎn)功能區(qū)。,1.5

36、,,,,三環(huán)線,,二環(huán)線,武漢中央商務(wù)區(qū),武昌濱江商務(wù)區(qū) 漢正街中央服務(wù)區(qū),,二七濱江商務(wù)區(qū),,四新會展商務(wù)區(qū),,楊春湖商務(wù)區(qū),,青山濱江商務(wù)區(qū),,,華中金融城-楚河漢街,漢江灣片,歸元寺片,天興洲片,武漢“十三五”主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,漢正街中央服務(wù)區(qū)：集休閑旅游、電子商務(wù)、高端商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會 展、金融服務(wù)等功能為一體的世界級濱水旅游商貿(mào)區(qū)；武漢中央商務(wù)區(qū)：打造集商務(wù)辦公、商貿(mào)文化等功能于一體，輻射全國的中 央商務(wù)區(qū)；武昌濱

37、江商務(wù)區(qū)：打造具有“時代精神、現(xiàn)代服務(wù)、城市地標(biāo)”的最具武漢 標(biāo)識的企業(yè)總部集聚區(qū)；二七沿江商務(wù)區(qū)：以國企總部為核心，融入商業(yè)服務(wù)等特色功能，建設(shè)輻射 中部地區(qū)的濱江總部商務(wù)區(qū)；四新會展商務(wù)區(qū)：建設(shè)成為“國際領(lǐng)先，國內(nèi)一流”的博覽新城；楊春湖商務(wù)區(qū)：以武漢火車站為核心，打造輻射華中地區(qū)的樞紐集聚區(qū)和形 象窗口區(qū)；青山濱江商務(wù)區(qū)：打造集特色商務(wù)辦公、工業(yè)文化創(chuàng)意、濱水生態(tài)休閑娛樂、 區(qū)域性商業(yè)服務(wù)于一體的輻射中部地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集

38、聚區(qū)；漢江灣片、歸元寺片、華中金融城楚河漢街片、天興洲片等其他功能區(qū)，參 照重點(diǎn)功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。,“三鎮(zhèn)三城”均衡發(fā)展鎖定城區(qū)永久性開發(fā)邊界 加快建設(shè)一批重點(diǎn)功能區(qū),,20,,,,CRIC Consulting Division,交通規(guī)劃,,到2021年，武漢將基本形成覆蓋三鎮(zhèn)、通達(dá)新城的軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系，邁入全球地鐵城市 第一方陣。,1.5,“十三五”期間武漢軌道交通建設(shè)項目,2021年武漢軌道交通通車線路一覽,*注：數(shù)據(jù)來自

39、政府官方網(wǎng)站發(fā)布,,,21,,,,,,,,,,,,,,,,,,22,,,,,,,,Part 2,,,23,,,,,,,,,城市房地產(chǎn)政策研究,1,1、土地政策2、舊改政策3、調(diào)控政策,,24,,,,政策分析-土地政策CRIC Consulting Division,,武漢的土地端主要從提高保證金、限制最高價、競比方案等方向著手，一定程度的遏制了土 地市場過熱，地價過快的情況。,2.1,保證金住房項目競買土地保證金比例為不得低

40、于土地出讓金起始價的60%。,1,2,3,控制地價針對不同區(qū)域供需態(tài)勢，制定差別化的土地公開出讓文件，部分熱門土地限定出讓最高價，最高溢價率不超過100%，啟用“最高限價令”。,繳款時間地塊成交價超出起始價的溢價部分，競得人必須自土地成交之日起10個工作日內(nèi)繳清，逾期未繳納的，取消其競得 資格，并依法追究違約責(zé)任。,,,,,,,4,5,一次報價部分熱門土地設(shè)置出讓指導(dǎo)價，在競價達(dá)到設(shè)定的出讓指導(dǎo)價后，采取“一次性報價”的方式確定

41、競得人。形式： 選取最高價和最低價取中間值，離中間值最接近的買家為最終競得人；若有兩方離中間值均比較近，則價低者得。,方案競比如果競價超過最高限價后，地塊出讓將轉(zhuǎn)為“競代建”、“競降居住比例”、“評比規(guī)劃方案”等方式進(jìn)行評比。,,,,25,,,,CRIC Consulting Division,政策分析-限購政策,,當(dāng)前武漢除部分遠(yuǎn)郊區(qū)之外，已基本進(jìn)入全城限購時代。,2.1,,,,2017年武漢限購政策,限 購,,26,,,,CRIC

42、 Consulting Division,政策分析-限售限價政策,,目前武漢市僅長江新城部分區(qū)域執(zhí)行限售政策，全市實(shí)行精裝限價政策，精裝最高限價為 5000元/㎡。,2.1,2017年武漢限售政策,限 售,2017年8月24日，長江新城近期起步區(qū)內(nèi)（其四至范圍為：東至武湖泵站河，南至長江北岸，西至灄水河、府河，西南至張公堤路， 北至江北鐵路）實(shí)施存量住房限售措施，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證》未滿3年的，不得上市交易；擴(kuò)大武漢

43、個人住房限購政策執(zhí)行范圍，在現(xiàn)有限購區(qū)域外，新增長江新城近期起步區(qū)部分區(qū)域（其四至范圍為：東至武湖泵站河，南至 長江北岸，西至灄水河、府河，北至江北鐵路）,,2017年5月10日起，武漢全裝修房將根據(jù)房屋備案價執(zhí)行分段指導(dǎo)價，。價格指導(dǎo)區(qū)間6個，不服從的 暫緩發(fā)放預(yù)售證：備案均價≤10000元/㎡，全裝修價格≤2000元/㎡；15000㎡≤備案均價≤20000元/㎡，全裝修價格≤ 3000元/㎡；20000元/㎡ ≤備案 均價≤ 2

44、5000元/㎡，全裝修價格≤ 3500元/㎡；25000元/㎡ ≤備案均價≤ 30000元/㎡，全裝修價格≤ 4000元/㎡；備案均價≥30000 元/㎡，全裝修價格≤ 5000元/㎡。,,,,,,武漢全裝修房根據(jù)房屋備案價執(zhí)行分段指導(dǎo)價,限 價,,27,,,,CRIC Consulting Division,政策分析-預(yù)售政策,,武漢市實(shí)行嚴(yán)厲的預(yù)售管理政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，促進(jìn)樓市健康良性發(fā)展。,2.1,預(yù)售條件：1、已交

45、付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、持有建設(shè)施工許可證； 4、按提供的商品房施 工形象進(jìn)度必須達(dá)到以下要求：（1）低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封頂；（2）多層（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；（3）中高層 及高層：主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一；主體結(jié)構(gòu)中地下室每層按二層計算。預(yù)售管理：一、在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得自行或委托第三方企業(yè)，以認(rèn)籌、預(yù)訂、吸納會員、購買基金或者理財產(chǎn)品等方式向

46、購房人收取 購房定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。,，在銷售現(xiàn)場醒目位置明碼標(biāo)價，“一套一標(biāo)”，，不得捂,二、在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，應(yīng) 盤惜售或變相囤積房源。三、在銷售商品房時，,等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。,四、購房人使用住房公積金貸款購房，應(yīng)享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加限制 條件或附加條件，確保公平選擇房源。五、完善商品住房銷售方案備案規(guī)則，，嚴(yán)格參照周邊同類

47、項目或者本項目前期價格，指導(dǎo)企業(yè)理性定價 對于不接受價格指導(dǎo)的，暫緩核發(fā)預(yù)售許可證對于已批商品住房項目，在預(yù)售期間，銷售價格一律不得調(diào)整,,,,,加強(qiáng)商品住房預(yù)售許可管理,預(yù) 售,,28,,,,,,,,,城市土地市場研究,2,29,1、土地市場供求量價2、土地市場供求結(jié)構(gòu)3、成交溢價分析4、地王分析,,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-供求狀況,,武漢近年來土地供應(yīng)多集中于城市二三環(huán)及部分三環(huán)

48、外區(qū)域，符合武漢“人群疏導(dǎo)外遷”的 政策趨勢。同時二環(huán)內(nèi)大部分區(qū)域土地日漸稀缺，供應(yīng)量整體偏小。,2.2,說明：數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為含住宅地塊,（單位：萬㎡ ）,（單位：元/ ㎡ ）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3751,4525,2314,2605,2502,2325,4221,2686,2229,1713,1799,27552776,648 803,23621924,1866,2391,2206,3368,5060,5113,

49、4498,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018（1-3月）,,,,供應(yīng)面積【萬方】,成交面積【萬方】,成交均價【元/㎡】,近年來武漢土地市場供求量價走勢,,30,,,,CRIC Consulting Divisio

50、n,土地市場-樓面地價,,城市供地逐年縮減，購房需求逐年遞增，直接拉動住宅成交單價及樓面地價飆升。15年開始 土地成交溢價率明顯增加，17年土地溢價率突破50%的地塊占比27%，土地市場異常火爆,2.2,說明：該數(shù)據(jù)來源于武漢政府公布數(shù)據(jù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,535,710,1024,1299,998,2206,3368,5060,5113,4498,0,2000,4000,6000,0,500,1000,1500

51、,2000,2500,3000,3500,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年1-3月,,,,,,,,,土地成交總建面（萬方）,土地單價（萬元/畝）,樓板價（元/平）,2014.01-2018.03月全市含住宅土地單價及樓面地價走勢,2014.01-2018.03月全市土地成交溢價情況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6%,20%,1%,2%,1%0%,3%,17%,17%

52、,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年1-3月,,,,,,100%溢價以上,50%-100%溢價,30%-50%溢價,0%-30%溢價,0%溢價,,,31,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-分屬性供求價格,,綜合用地及純居住用地為武漢土地供求主力，約占全年供求的80%；純居住地塊及純商服地 塊供求普降；預(yù)計未來武漢仍將以綜合性商住地塊為

53、主，旨在引導(dǎo)城市房地產(chǎn)復(fù)合型開發(fā)。,2.2,,,,,,,,,,,,,,,,,847.5,997.4,860.3,1200.8,265.9,1757.0,1864.9,1480.6,1554.2,333.8,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年1-3月,,,,,住宅供應(yīng)（萬方）,綜合用地供應(yīng)（萬方）,商業(yè)及商辦供應(yīng)（萬方）,其他（萬方）

54、,2014.01-2018.03全市含住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化,2014.01-2018.03全市含住宅土地成交結(jié)構(gòu)變化,,,,,,,,,,,,725.4,700.9,773.2,1202.1,341.4,1503.9,1100.6,1041.9,1573.6,416.5,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年1-3月,,,,,住宅成交（萬方）,綜合

55、用地成交（萬方）,商業(yè)及商辦成交（萬方）,其他（萬方）,,32,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-分區(qū)域供求價格,,17年全年，由于政府對土地價格的控制，大部分區(qū)域土地成交價格漲幅有限，漲幅最大的為 新洲、硚口；成交量最大的為為洪山、東湖高新、江岸、漢陽四個區(qū)域,2.2,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2000,4000,6000,8000,10000

56、,12000,14000,0,100,200,300,400,500,600,700,洪山,東湖高新,江岸,漢陽,武昌,經(jīng)開,硚口,江漢,青山,黃陂,江夏,東西湖,新洲,蔡甸,漢南,武漢2016-2017分區(qū)域土地成交情況,,,,,2016年成交面積（萬㎡）,2017年成交面積（萬㎡）,2016年樓面地價（元/㎡）,2017年樓面地價（元/㎡）,,33,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-分區(qū)域供求價格,,

57、武漢近五年土地供應(yīng)多集中于城市二三環(huán)及部分三環(huán)外區(qū)域，符合武漢“人群疏導(dǎo)外遷”的 政策趨勢。同時二環(huán)內(nèi)大部分區(qū)域土地日漸稀缺，供應(yīng)量整體偏小。,2.2,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,武漢板塊結(jié)構(gòu)圖,2014.01-2018.03全市含住宅土地分板塊年供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖,武漢近四年土地供應(yīng)多集中于城市二三環(huán)及部分三環(huán)外區(qū)域符合武漢“人群疏導(dǎo)外遷”的政策趨勢；其中漢口二三環(huán)、漢陽二三環(huán)、武昌南、光谷南及大青山區(qū)域土地供應(yīng)量較大，可側(cè)

58、面 反應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)火熱程度及區(qū)域開發(fā)力度較大；二環(huán)內(nèi)漢口中心常年供應(yīng)穩(wěn)定（供地集中于二七板塊）、武昌中心及漢陽核心用地稀缺。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5004003002001000,漢口中心,漢口二三環(huán),漢陽核心,漢陽二三環(huán),武昌中心,武昌南,大青山,大關(guān)山,光谷南,光谷東,大沌口,東西湖,盤龍城,,,,,,2016年供應(yīng)（萬

59、方）,2014年供應(yīng)（萬方）2017年供應(yīng)（萬方）說明：該數(shù)據(jù)來源于武漢政府公布數(shù)據(jù),2015年供應(yīng)（萬方）2018年1-3月供應(yīng)（萬方）,,34,,,CRIC Consulting Division,,土地市場-分區(qū)域供求價格,,武漢各板塊最高樓面價基本都已突破6000元/平，土地價值增長迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)難度增大；從土地單價 來看，漢口中心、漢陽核心、武昌中心、大青山、大關(guān)山、光谷東及東西湖每畝成交單價實(shí)現(xiàn)度較高。,2.2,,,

60、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8647,3605,8875,2971,5891,3328,4025,7034,22061910,2689,4172,2574,13421657,19113,9840,20017,15619,14330,9074,14483,15966,8349,11367,7500,10687,6027,2800,3595,2200

61、020000180001600014000120001000080006000400020000,漢口中心,漢口二三環(huán),漢陽核心,漢陽二三環(huán),武昌中心,武昌南,大青山,大關(guān)山,光谷南,光谷東,大沌口,東西湖,盤龍城,漢陽西,北部新城,,,樓面均價（元/平）,最高樓面價（元/平）,2014.01-2018.03各板塊土地成交樓面地均價及最高樓面價,2018年1-3月土地單價（萬元/畝）,,2014年至今最

62、高樓板價（元/平）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,說明：該數(shù)據(jù)來源于武漢國土資源局,,35,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-土地供給趨勢,,武漢市住宅存量持續(xù)低于6個月，為響應(yīng)宏觀政策的調(diào)控，中期五年住宅供地計劃加大住宅 土地供應(yīng)量。,2.2,全國土地調(diào)控政策：2017年4月6日，住房和城鄉(xiāng)

63、建設(shè)部、國土資源部共同簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。《通知》中 要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普 通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng),本次《通知》中提出：按照庫存消化周期調(diào)整供地的量化標(biāo)準(zhǔn)。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36 個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12

64、-6個月的，要增加供 地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,121086420,1600.01400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.00.0,15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0

65、915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.0817.0917.1017.1117.12,單位：萬㎡,武漢市商品住宅存量走勢,,,期末存量（萬㎡）,存銷比,,中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)量3654萬方，約占供應(yīng)

66、總量的29%；開發(fā)區(qū)和新城區(qū)住宅用地供應(yīng)量8946萬方，約占供應(yīng)總量的71%,12600萬方/5=,萬方,,,,,,36,,,,CRIC Consulting Division,土地市場-熱點(diǎn)地王分析,,2017年調(diào)控收緊，地王在新土拍規(guī)則下幾乎絕跡，目前區(qū)域地王多數(shù)為2016年成交。目前僅江夏中海地 王入市，其他地王項目部分受制于限價難以開盤，部分選擇延緩施工進(jìn)度，等待限價放松。,2.2,,37,,,,,,,,,城市房地產(chǎn)市場研究

67、,3,1、商品住宅市場分析2、二手房市場分析3、公寓市場分析4、商業(yè)市場分析5、辦公市場分析,,38,,,,CRIC Consulting Division,武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展周期,,2011年1月限購正式啟動至2014年7月限購正式放開，武漢經(jīng)歷了長達(dá)3年半的房地產(chǎn)低迷期；2015年10月開始，武漢樓市進(jìn)入鼎盛期，成交量急劇上升，市場嚴(yán)重庫存不足，直接導(dǎo)致價格飆升。,2.3,“四萬億”計劃,征收土地增值稅， 加息，二套房首付

68、 提高等一系列調(diào)控,07.08~08.1015個月量低走，價動蕩,08.10~11.0129個月 量價齊升,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,