未來房企競爭是供應(yīng)鏈的競爭

1、未來房企競爭是供應(yīng)鏈的競爭未來房企競爭是供應(yīng)鏈的競爭來源：明源地產(chǎn)研究院作者：姚武日期：20130703地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)絕大部分工作都通過委托供應(yīng)商來完成，專業(yè)的供應(yīng)商不但能夠保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量，還直接或間接地影響整個(gè)項(xiàng)目成本、運(yùn)營效率以及品牌形象，因此用好供應(yīng)商、管好供應(yīng)商，成為開發(fā)商的核心能力之一。眾所周知，地產(chǎn)企業(yè)是資源整合型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)絕大部分工作都通過委托供應(yīng)商來完成，專業(yè)供應(yīng)商不但能夠保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量，還直接或間接地影響整個(gè)項(xiàng)目

2、成本、運(yùn)營效率以及品牌形象。因此，用好、管好供應(yīng)商成為開發(fā)商的核心能力之一。就如管理專家皮阿特所說，“能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的”，龍湖早已將供應(yīng)商統(tǒng)稱為“同路人”，可見其對供應(yīng)商的態(tài)度和生意理念。承前啟后：不同部門不同階段，明確管理要點(diǎn)，協(xié)同有序創(chuàng)造收益就是價(jià)值，這是對采購重要性的肯定。采購銜接項(xiàng)目設(shè)計(jì)，影響項(xiàng)目質(zhì)量、安全、成本、銷售，是企業(yè)價(jià)值鏈中最重要的一環(huán)，招采管理是企業(yè)“降成本、增效益”的重要舉措，因此越來越受到企

3、業(yè)管理者的重視。從項(xiàng)目價(jià)值鏈的角度分析，采購處于中間環(huán)節(jié)，具備“承前啟后”的地位?！俺星啊笔侵赋薪忧岸说耐顿Y分析、策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)；“啟后”是指關(guān)系到后端的工程施工、產(chǎn)品租售和交付。采購工作有效開展不是一個(gè)部門的事，它需要業(yè)務(wù)部門提出需求、設(shè)計(jì)部門提供圖紙與技術(shù)要求、成本部門提供預(yù)算與工程量清單。如果前期運(yùn)營系統(tǒng)執(zhí)行欠順暢，計(jì)劃管理欠完善，導(dǎo)致采招前期輸入不及時(shí)、不全面、不準(zhǔn)確，將直接影響到項(xiàng)目工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度，間接影響產(chǎn)品銷售效果，

4、進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的利潤。項(xiàng)目整體采購規(guī)劃處于采購業(yè)務(wù)前端，是承前啟后非常重要的環(huán)節(jié)之一。一方面，它是集團(tuán)管控的重要手段之一，承接前端合約規(guī)劃與進(jìn)度計(jì)劃，指導(dǎo)后續(xù)每一單的采購，對成本控制以及采購效率的提升具有非常大的作用；另一方面，有利于橫向明確管理要點(diǎn)，明確具體由哪個(gè)部門做，因?yàn)楹霞s規(guī)劃在應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)用錯(cuò)打架的情況，所以需將責(zé)任主體明確到部門。如何更好地實(shí)現(xiàn)采購承前啟后的目標(biāo)？這就必須從整個(gè)運(yùn)營系統(tǒng)進(jìn)行考慮，做到內(nèi)外兼修。內(nèi)外兼修

5、：對內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)區(qū)域分級管控，向外強(qiáng)化供應(yīng)商資源1.內(nèi)部明確各級承接主體與責(zé)任目標(biāo)，注重采招過程管控對內(nèi)而言，從總部到區(qū)域到項(xiàng)目公司，明確承接主體和責(zé)任目標(biāo)，要明確采購是由總部做還是分公司做，如果責(zé)任主體變更，必須要高層審批，規(guī)避灰色區(qū)域?？偟膩碚f，采招由總部定好規(guī)則，做好服務(wù)，體現(xiàn)模板的控制性；項(xiàng)目結(jié)合實(shí)踐，做好優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)模板的有效性。集團(tuán)做模板，一是明確模板要素和管控思路，比如由總部負(fù)責(zé)還是分公司負(fù)責(zé)，采用何種承包方式等；二是明確合同

6、數(shù)量，以及通過歷史項(xiàng)目和項(xiàng)目對標(biāo)確定合同顆粒度的劃分；三是明確合同范圍，以及合同邊界的劃分等。項(xiàng)目用模板，首先是合約項(xiàng)目化，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都有一定的個(gè)性，肯定不能完全照搬，可根據(jù)集團(tuán)模板進(jìn)行個(gè)性化調(diào)整，形成項(xiàng)目的合同清單；其次是明確合同金額，每個(gè)合同多少錢，根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行分解；再次是明確合約責(zé)任，將責(zé)任成本落實(shí)到人。區(qū)域不同，產(chǎn)品不同，項(xiàng)目特點(diǎn)不同，應(yīng)該要允許個(gè)性化調(diào)整，給予項(xiàng)目適當(dāng)?shù)撵`活性，但總部需要進(jìn)行審批。2.外部通過選、用、育、

7、留積累供應(yīng)商資源，注重供應(yīng)商評價(jià)對外而言，在采購管理模型整個(gè)PDCA中，供應(yīng)商都貫穿其中。發(fā)展商與供應(yīng)商其實(shí)是相互依存的關(guān)系，發(fā)展商的成功離不開供應(yīng)商的支持。那如何對待供應(yīng)商？企業(yè)對員工的管理思路是“選、用、育、留”，現(xiàn)在發(fā)展商管理供應(yīng)商也是遵循這一思路。選，就是供應(yīng)商如何招募，需要哪些渠道與標(biāo)準(zhǔn)；用，即參與報(bào)價(jià)、招標(biāo)、簽訂合同，用的過程中要有相應(yīng)的評價(jià)；育，即培訓(xùn)發(fā)展、共定標(biāo)準(zhǔn)；留，合作評估、等級評定、優(yōu)勝劣汰。一方面，供應(yīng)商工作完成

8、的好壞會決定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，因此衡量供應(yīng)商工作好壞需要有一套合理的供應(yīng)商評價(jià)體系；另一方面，應(yīng)通過一套完整的供應(yīng)商資源庫，快速進(jìn)行供應(yīng)商資格預(yù)審和入圍考察。對于大部分的中小企業(yè)來說，供應(yīng)商管理的重點(diǎn)目前還是選和用的問題。在選的過程中，供應(yīng)商資質(zhì)、施工進(jìn)度、配合情況、安全與文明施工等都會受到關(guān)注，而這些關(guān)注的內(nèi)容如何有效呈現(xiàn)、如何綜合反映供應(yīng)商的執(zhí)行情況，就需要進(jìn)行供應(yīng)商評估。首先，對現(xiàn)有供應(yīng)商信息進(jìn)行梳理；其次，通過定期評估、階段性評估

9、、按付款節(jié)點(diǎn)驅(qū)動評估等，評估供應(yīng)商表現(xiàn)；再次，對供應(yīng)商進(jìn)行等級劃分與獎懲；最后，注重供應(yīng)商資源補(bǔ)充，短期基于招標(biāo)需要快速補(bǔ)充，中期盤點(diǎn)現(xiàn)有資源查漏補(bǔ)缺，長期發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴，提高戰(zhàn)略供應(yīng)商占比。此外，還要對供應(yīng)商評估方法及表單進(jìn)行量化。采購是房企集團(tuán)管控體系持續(xù)優(yōu)化的突破口L企剛成立集團(tuán)運(yùn)營管理部時(shí)，只有投資發(fā)展中心和和運(yùn)營中心，當(dāng)時(shí)只管投資收益跟蹤及計(jì)劃運(yùn)營。2011年底L企在集團(tuán)運(yùn)營管理部成本中心下設(shè)采購與供應(yīng)商關(guān)系專員，負(fù)責(zé)集團(tuán)采

10、購和供應(yīng)商管理，而近三年來L企集團(tuán)成本中心的重要成果，幾乎都和采購有關(guān)。從L企運(yùn)營中心組織架構(gòu)的演變我們不難看出，采購對運(yùn)營管控起著非常重要的作用，它其實(shí)是集團(tuán)運(yùn)營管控體系持續(xù)優(yōu)化的突破口，通過內(nèi)外兼修，有效支撐承前啟后。首先，通過整體采購規(guī)劃來加強(qiáng)跨部門協(xié)同；其次，權(quán)責(zé)要體現(xiàn)分級管控，如廣州越秀原先集團(tuán)管得非常死，優(yōu)化后對工程材設(shè)類總部只管五大標(biāo)，其他都下放，五大標(biāo)占到建安成本的80%以上；再次，進(jìn)行采購過程管控，采購執(zhí)行之前，要規(guī)避

11、后期貨不對板或更換施工單位的情況，進(jìn)行招標(biāo)前風(fēng)險(xiǎn)管控；最后，集中采購是房企規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢，有利于降本提效。此外，采購管理還將推動地產(chǎn)項(xiàng)目前端業(yè)務(wù)優(yōu)化，如產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等。從目前行業(yè)實(shí)踐來看，采招管理僅受企業(yè)管理者重視和關(guān)注還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更重要在于有機(jī)制、方法去實(shí)現(xiàn)采招業(yè)務(wù)的規(guī)范化管控。從管理的中短期目標(biāo)來看，房企需要建立并規(guī)范采購過程的關(guān)鍵管理點(diǎn)，通過“陽光采購”、采招網(wǎng)絡(luò)化等方式，使各項(xiàng)采購工作在各階段均能被追蹤和監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)信息留痕與