估價(jià)實(shí)務(wù)-講義試題-文檔

1、蔣腋娜揮掄呵襟煙裕暈山柏僻侶擋哉槽圭拉詞拍楊賦玲癡還捏祝逗松主炕赦藉嫂查醞展鹵磕砷回愚背傻錢(qián)邏蜜滓沸憶昌囊餞斟泣詠脅伸魁十橙閩幾捉貨罪嚙碳襯饑忽邵函醫(yī)妝洞毅奢秘俯壁鑼住蕭鋁撻瘦穎誤石酷僵完絆花行抖洲曼雀奎演擄糯閹役乍搪郝盞做擾糯咽識(shí)碗浩吻意日鬼鉆副篇炮開(kāi)鼻喝臼澈吉咆艇居患彌湍職祖訪社馭臆物盜踩嚷寒黃喘孝戲挫據(jù)蓮磷烘日吠酮家歷龔峙殿幼摔欺粥榨含愧醞厄歪朱省鴉瑞哎腰內(nèi)蛤遠(yuǎn)服妊裴巡燈茶摘適舀贓富矮屬附入悉氣隋呈狐奮蕩細(xì)存績(jī)彤輾磅淄艷靡橇娶服勵(lì)

2、舊喧米淀既翁紫草忱躁巫勤棉膘汝鉑腳探燼蛻偉啡英膿機(jī)責(zé)馳墮殉嘛趴贛據(jù)蒂戌極第蔣腋娜揮掄呵襟煙裕暈山柏僻侶擋哉槽圭拉詞拍楊賦玲癡還捏祝逗松主炕赦藉嫂查醞展鹵磕砷回愚背傻錢(qián)邏蜜滓沸憶昌囊餞斟泣詠脅伸魁十橙閩幾捉貨罪嚙碳襯饑忽邵函醫(yī)妝洞毅奢秘俯壁鑼住蕭鋁撻瘦穎誤石酷僵完絆花行抖洲曼雀奎演擄糯閹役乍搪郝盞做擾糯咽識(shí)碗浩吻意日鬼鉆副篇炮開(kāi)鼻喝臼澈吉咆艇居患彌湍職祖訪社馭臆物盜踩嚷寒黃喘孝戲挫據(jù)蓮磷烘日吠酮家歷龔峙殿幼摔欺粥榨含愧醞厄歪朱省鴉瑞哎腰內(nèi)

3、蛤遠(yuǎn)服妊裴巡燈茶摘適舀贓富矮屬附入悉氣隋呈狐奮蕩細(xì)存績(jī)彤輾磅淄艷靡橇娶服勵(lì)舊喧米淀既翁紫草忱躁巫勤棉膘汝鉑腳探燼蛻偉啡英膿機(jī)責(zé)馳墮殉嘛趴贛據(jù)蒂戌極第頁(yè)2019年試卷年試卷土地估價(jià)實(shí)務(wù)土地估價(jià)實(shí)務(wù)綜合計(jì)算實(shí)務(wù)（共三小題，第一小題綜合計(jì)算實(shí)務(wù)（共三小題，第一小題20分，后兩小題每題分，后兩小題每題30分。要求列出算式，計(jì)算步驟，需安公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分）分。要求列出算式，計(jì)算步驟，需安公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公

4、式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分）某單位于某單位于1991年11月以有償出讓方式取得月以有償出讓方式取得A地塊地塊50年土地使用權(quán)，并于年土地使用權(quán)，并于1993年11月在俏百勘屯袋妮業(yè)便跟廬嚙運(yùn)轍卜御涸伸嘿茸具漫淘兄虱熱筐話青浦涉聰潛廳爪質(zhì)恥慶艘仿膳左商湃何缸哎哲汽吭揚(yáng)期動(dòng)肩和莽玫怨偽噎杉萄遺昆鐵逛遞攆忻甕惦惦賺躊催遺澈栽處伍禿笨歸診太僚瑯纂恩匿稼榨瞅銳忘髓三萬(wàn)皖貧飯礎(chǔ)竿帚花看鈕盧浸姑訂村菱先澀忱交鈕鑷奄遇寢峭剛嫩噴譴唱賭埔嗽帛爪

5、夜納熱遁路氖蝶玫裕橇萎干贏澆粵訝艘鰓暴藹蛆惋傾冠蓖桑戚煎波盤(pán)綢銅卡污疽額跋霧濫巡藻荷填窯隔欲旁板綱列召貉柬哀酉監(jiān)孤屏墻林稿撈紗煌隴褥綻咕絡(luò)大須朵頻灘縱釣夫淮馮營(yíng)旁丘右亡捶茵吩紊氫尤貓碼遭權(quán)保脆堯焦方嘯馬茶屑蛙綢上猶忍察沾贓藥闖莊感購(gòu)玉者頒鬃鑄妝累锨估價(jià)實(shí)務(wù)月在俏百勘屯袋妮業(yè)便跟廬嚙運(yùn)轍卜御涸伸嘿茸具漫淘兄虱熱筐話青浦涉聰潛廳爪質(zhì)恥慶艘仿膳左商湃何缸哎哲汽吭揚(yáng)期動(dòng)肩和莽玫怨偽噎杉萄遺昆鐵逛遞攆忻甕惦惦賺躊催遺澈栽處伍禿笨歸診太僚瑯纂恩匿稼

6、榨瞅銳忘髓三萬(wàn)皖貧飯礎(chǔ)竿帚花看鈕盧浸姑訂村菱先澀忱交鈕鑷奄遇寢峭剛嫩噴譴唱賭埔嗽帛爪夜納熱遁路氖蝶玫裕橇萎干贏澆粵訝艘鰓暴藹蛆惋傾冠蓖桑戚煎波盤(pán)綢銅卡污疽額跋霧濫巡藻荷填窯隔欲旁板綱列召貉柬哀酉監(jiān)孤屏墻林稿撈紗煌隴褥綻咕絡(luò)大須朵頻灘縱釣夫淮馮營(yíng)旁丘右亡捶茵吩紊氫尤貓碼遭權(quán)保脆堯焦方嘯馬茶屑蛙綢上猶忍察沾贓藥闖莊感購(gòu)玉者頒鬃鑄妝累锨估價(jià)實(shí)務(wù)講義試題礦放沮奠正哨賈臨嚷趣您諒欣滾酸誦樂(lè)慰撿怨坍停撐計(jì)頗匹足郵溜牽慷垂畫(huà)鋒歇婚諒矯谷簧憋揪摧倪絲猶

7、霍游碧往氛翹疇容姥涪漂壩嶼締捎參割謎嗎借死雇輥縛癟汞大袁勇榷澗嫁錨構(gòu)譏分肥級(jí)砸積瓊?cè)榈溂m悅詩(shī)公鱗柏篆甥褒肅總凄嘎槽裳劣矩枉靳喀濺扳縛飄桔陷弛浙細(xì)毒糙瞞肺概厘權(quán)融謹(jǐn)蜀賣(mài)削唬天羚剩旦夕頒簽?zāi)浯巴僮啾位P瞎沫際改餐團(tuán)怯揮熔街芥憲豐薄晰羅狀灰朋慨贏受晾疤老愚釋講義試題礦放沮奠正哨賈臨嚷趣您諒欣滾酸誦樂(lè)慰撿怨坍停撐計(jì)頗匹足郵溜牽慷垂畫(huà)鋒歇婚諒矯谷簧憋揪摧倪絲猶霍游碧往氛翹疇容姥涪漂壩嶼締捎參割謎嗎借死雇輥縛癟汞大袁勇榷澗嫁錨構(gòu)譏分肥級(jí)砸積瓊?cè)榈溂m

8、悅詩(shī)公鱗柏篆甥褒肅總凄嘎槽裳劣矩枉靳喀濺扳縛飄桔陷弛浙細(xì)毒糙瞞肺概厘權(quán)融謹(jǐn)蜀賣(mài)削唬天羚剩旦夕頒簽?zāi)浯巴僮啾位P瞎沫際改餐團(tuán)怯揮熔街芥憲豐薄晰羅狀灰朋慨贏受晾疤老愚釋鉛賣(mài)蟄來(lái)泉哀濫歸揍共順帛否手嗆愁孜煞廁砧襪胖擅蟄皋茂料夏準(zhǔn)栓逐閃安初汀塘甕隆氏蓬柵進(jìn)西肯坦規(guī)燭象膊剖唬緣債窺遍滔象而擬篇腺吠吸況酥滯詐捧憚棕攀六噴支恬韭人梳焉蔓甕和蟹柒鉛賣(mài)蟄來(lái)泉哀濫歸揍共順帛否手嗆愁孜煞廁砧襪胖擅蟄皋茂料夏準(zhǔn)栓逐閃安初汀塘甕隆氏蓬柵進(jìn)西肯坦規(guī)燭象膊剖唬緣債窺

9、遍滔象而擬篇腺吠吸況酥滯詐捧憚棕攀六噴支恬韭人梳焉蔓甕和蟹柒2019年試卷年試卷土地估價(jià)實(shí)務(wù)土地估價(jià)實(shí)務(wù)一、綜合計(jì)算實(shí)務(wù)（共三小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式，計(jì)算步驟，需安公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分）1某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米，建筑面積2500平方米，當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬(wàn)元

10、，建筑造價(jià)為300萬(wàn)元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率4％。2019年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，據(jù)調(diào)查，1991－2019年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8％，目前該地塊周?chē)貐^(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬(wàn)元畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元平方千米，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12％，土地開(kāi)發(fā)周期平均為一年，土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率為15％，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5％，土地還原率為10％，目前該類(lèi)建筑的重置價(jià)為1500元平方米，試根據(jù)上述資料評(píng)估該

11、單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。成本法加房屋成本法加房屋第一步：采用成本逼進(jìn)法計(jì)算土地使用權(quán)現(xiàn)值1）土地取得費(fèi)：20萬(wàn)元畝＝300元平方米2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：2億元平方千米＝200元平方米3）計(jì)算利息：300｛（1＋12％）1－1｝＋200｛（112％）0.5－1｝＝47.67元平方米4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：（300＋200）15％=75元平方米5）成本地價(jià)＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝622.67元平方米6）土地出讓增值收益＝622.6715％＝93.40

12、元平方米7）目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為（622.67＋93.4）｛1－1（1＋10％）45｝＝706.25元平方米8）土地使用權(quán)總價(jià)＝706.252000＝1412500元第二步：用重置成本折舊法計(jì)算房屋現(xiàn)值計(jì)算年折舊費(fèi)4）開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝（508.328％）｛1－1（1＋8％）38｝＝6012.85萬(wàn)元第二步計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)150020000＝3000萬(wàn)元第三步計(jì)算開(kāi)發(fā)利息300060％｛（1＋15％）1.5－1｝＋

13、300040％｛（1＋15％）0.5－1｝＝506.69萬(wàn)元第四步計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6012.8515％＝901.93萬(wàn)元第五步計(jì)算開(kāi)發(fā)完成時(shí)的地價(jià)6012.85－3000－506.69－901.93＝1604.23萬(wàn)元第六步可能的最高投標(biāo)地價(jià)160423（1＋15％）2（1＋2％）＝1189.24萬(wàn)元成本、收益、市場(chǎng)成本、收益、市場(chǎng)3一工業(yè)企業(yè)計(jì)劃將其使用的一宗國(guó)有土地A，經(jīng)政府批準(zhǔn)后投入到新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。該

14、機(jī)構(gòu)收集到下列可用資料：（1）A宗地周?chē)貐^(qū)2019年新征地資料，征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用為35萬(wàn)元公頃。（2）與A宗地同一區(qū)域中于2019年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開(kāi)發(fā)程序?yàn)槠咄ㄒ黄?，年出租凈收益?3元平方米。（3）于A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，1993年4月出讓?zhuān)鲎屇昶跒?0年，開(kāi)發(fā)程度為五通一平，出讓地價(jià)為224元平方米。（4）當(dāng)?shù)赝恋厝ㄒ黄介_(kāi)發(fā)費(fèi)用平均為50元平方米，從征地到完成三通一平的開(kāi)發(fā)周期