《土地估價實(shí)務(wù)》考試模擬試題及答案

1、2008年土地估價師《土地估價實(shí)務(wù)》考試模擬試題及答案（一）第一部分計算題共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元平方米”、總價單位為“萬元”。一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時在其上以2000元平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企

2、業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險費(fèi)分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬元畝

3、土地開發(fā)費(fèi)為10萬元畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評估價的

4、70%貸款，請問可貸多少款項(xiàng)目其他資料如下：1、該大樓13層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元平方米。其余用于對外出租，預(yù)計出租率為90%。4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為20

5、0元平方米，寫字樓租金每月100元平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費(fèi)為建安造價的千分之二。項(xiàng)目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。第二部分案例分析共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。四、某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、

6、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資

7、金，該宗地已現(xiàn)值5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.03.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：1、市土地儲備收購中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時時，有人認(rèn)為只要對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由估價機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價程序，確定估價結(jié)果為：委估土地面積：595.58平方米單位面積

8、地價4485.25元平方米總地價：2671325元大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。十一、需要特殊說明的事項(xiàng)(1)本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，藶條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。(2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十二、土地估價師答名(略)十三、土地估價機(jī)構(gòu)(略)二○○○年一月十日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1.土

9、地位置狀況估價對象位于市區(qū)路號，土地證號為國用()字第號，土地面積為595.58平方米，東至路，南至、西至、北至，宗地號為。2.土地權(quán)利狀況估價對象是公司以劃撥公式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。公司擬出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動的合法權(quán)益受法律保護(hù)。3建筑物和地上附著物狀況估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦

10、公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。二、地價影響因素分析(一)區(qū)域因素(略)(二)個別因素(略)第三部分土地估價一、估價原則1、最有效使用原則(略)2、貢獻(xiàn)原則(略)3、變動原則(略)4、合法原則(略)二、估價方法與估價過程(一)估價方法的選擇估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。(二)估價過程1、收益還原法(1)計算估價對象總樓價：計算公式為：