農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)？農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)？《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效?！备鶕?jù)這一規(guī)定，農(nóng)村居民買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓或者集成房屋后，必須向土地所在地的縣級(jí)以上

2、人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的只有房屋，而不是宅基地，購(gòu)買(mǎi)者需要使用房屋的支撐土地即宅基地的，需經(jīng)宅基地所有權(quán)集體同意，報(bào)經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，并對(duì)宅基地使用權(quán)按當(dāng)?shù)貒?guó)家建設(shè)征用標(biāo)準(zhǔn)給與補(bǔ)償后才能辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，只變更土地使用權(quán)而不變更所有權(quán)。故辦理變更登記時(shí)，土地所有權(quán)仍屬原集體所有，不能變更為國(guó)有或其

3、他集體所有，變更登記的只是使用用權(quán)，有的地方在辦理類(lèi)似的變更登記時(shí)，認(rèn)為只要集體同意，并對(duì)集體給與一定補(bǔ)償后就將土地所有權(quán)由原集體所有變更為國(guó)家所有的做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。因?yàn)橐獙⒓w所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，是有嚴(yán)格的法律程序的，必須按照國(guó)家建設(shè)征用集體土地的報(bào)批程序報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，且征地權(quán)只在縣級(jí)或縣級(jí)以上人民政府。對(duì)于宅基地所有者的集體，應(yīng)嚴(yán)格管好本集體所有的宅基地，不能讓村民以轉(zhuǎn)讓房屋的名義隨意轉(zhuǎn)讓宅基地，土地登記機(jī)關(guān)也不能

4、對(duì)未經(jīng)集體同意、未對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，擅自購(gòu)買(mǎi)民房，并向購(gòu)買(mǎi)宅基地的行為進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記，使違法行為合法化。第6條的規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是否過(guò)戶(hù)不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，理由是：依法成立的合同，

5、自成立時(shí)生效。自愿訂立買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同有效。手續(xù)的辦理與否不影響買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議的效力。3、關(guān)于農(nóng)村房屋出賣(mài)給市民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題。這一問(wèn)題存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同，農(nóng)村房屋不得出賣(mài)給市民，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其依據(jù)主要是土地管理法規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；和國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的

6、《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同?？梢?jiàn)，審判實(shí)踐中基于相同的事實(shí)，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔茫覍p害司法部門(mén)的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。二、對(duì)審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力案件的一些看法筆者認(rèn)為，判斷合同的效

7、力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無(wú)效合同。我國(guó)合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智利狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追