浙江省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs的模式研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系國計民生。長久以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來源以銀行貸款為主，在融資結(jié)構(gòu)中大約占有70％的比重。這種單一融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大風(fēng)險與不穩(wěn)定性，如遇宏觀調(diào)控或經(jīng)濟衰退很容易造成企業(yè)資金緊張，引發(fā)金融行業(yè)危機。
　　 從2008年下半年開始，始于美國的金融危機就對我國房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊，很多房地產(chǎn)企業(yè)在銀行收縮銀根和銷售回款不足的雙重影響下，面臨資金鏈斷裂的危險。
　　 一方

2、面我國房地產(chǎn)這種嚴(yán)重依賴銀行資金的發(fā)展模式存在問題，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須嘗試融資渠道多元化，這就使得房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)浮出水面。REITs本質(zhì)是房地產(chǎn)證券化的一種形式，它始于美國，在國外經(jīng)過了幾十年的發(fā)展逐步走向成熟，對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，它不但是一種新的融資模式，也是一種新的發(fā)展模式。
　　 我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始REITs本地化的嘗試，也積累了部分經(jīng)驗，但在發(fā)展規(guī)模和發(fā)展模式上還存在諸多問題。本文試圖通過對R

3、EITs本地化的梳理，以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為例，為房地產(chǎn)企業(yè)探索出一條發(fā)展REITs的通用化新路。
　　 本文首先對REITs的內(nèi)涵和國內(nèi)REITs發(fā)展?fàn)顩r進行概述。REITs具有低投資門檻、高資產(chǎn)流動性、低風(fēng)險和抵御通脹等優(yōu)勢，可以分為抵押型REITs、權(quán)益型REITs和混合型REITs，其中權(quán)益型REITs是主要發(fā)展方向。REITs在美國產(chǎn)生后在世界各國經(jīng)過大規(guī)模發(fā)展，目前已有20多個國家推出了本國的REITs產(chǎn)品，亞洲的日本、

4、香港、新加坡、臺灣等國家和地區(qū)也開始REITs產(chǎn)品的發(fā)行工作。
　　 目前我國存在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)REITs、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)REITs海外上市、海外REITs投資國內(nèi)房產(chǎn)等REITs發(fā)展現(xiàn)狀。但都面臨著尚未建立符合我國國情的房地產(chǎn)投資信托基金運作模式、沒有建立起長期盈利的商業(yè)模式、風(fēng)險控制與法律體系不完善等諸多問題。針對浙江房地產(chǎn)企業(yè)獨特的特點，本文決定以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為樣本進行REITs發(fā)展模式的研究。
　　 其

5、次本文對對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs模式進行研究。本文著重分析了房地產(chǎn)信托計劃模式、封閉式地產(chǎn)基金模式和房地產(chǎn)上市公司模式這三種REITs模式。建立產(chǎn)品模型分析其特點和結(jié)構(gòu)，通過案例分析其運作流程，通過優(yōu)劣勢分析為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點對其進行評判。通過三種模式的綜合比較決定了適合浙江房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的REITs優(yōu)化模式，即以信托計劃模式為起點，房地產(chǎn)企業(yè)逐步實現(xiàn)項目REITs上市的發(fā)展路徑。
　　 然后是對RE

6、ITs優(yōu)化模式運作機制和機理的分析，分析了REITs優(yōu)化模式的組織結(jié)構(gòu)和運作流程，并以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為例進行了實際運作的產(chǎn)品設(shè)計。REITs優(yōu)化模式的推廣對浙江房地產(chǎn)企業(yè)具有深遠意義和影響。
　　 接下來本文以歐尚信托和越秀REITs香港上市為例剖析REITs優(yōu)化模式的運作流程。分析了歐尚信托的運作流程、運作特點，與國外REITs的相似性與差異性進行比較，雖然歐尚信托具有某些類似REITs的特征，但還不是真正的REITs。越秀R

7、EITs才是真正的REITs產(chǎn)品。越秀REITs香港上市經(jīng)歷了整合集團間資產(chǎn)、梳理集團內(nèi)資產(chǎn)、REITs上市等過程，其組織結(jié)構(gòu)特點和管理模式特點等都為后來者提供了寶貴的借鑒。
　　 最后本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs存在的風(fēng)險控制問題和法律體系完善問題進行闡述。從政策法律環(huán)境構(gòu)建、市場配套環(huán)境構(gòu)建、風(fēng)險防范體系構(gòu)建等方面提出了建議。
　　 最終在結(jié)論中本文對浙江房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs的優(yōu)化模式進行回顧，指出了本文