[學習]房地產(chǎn)開發(fā)課程設計

1、,,房地產(chǎn)開發(fā)課程設計,,,2,房地產(chǎn)開發(fā)課程設計內容,房地產(chǎn)開發(fā)課程設計選題：1、編制文華西南空地房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究。2、見課程設計指導任務書。,,3,房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告基本內容,□ 封面（項目名稱、委托單位、編制單位、 時間等）□ 摘要（項目情況、特點、研究基本內容、 主要結論與建議）□ 目錄□ 正文□ 附表□ 附圖,,4,房地產(chǎn)開

2、發(fā)項目可行性研究報告內容,一 總論二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析三 項目建設方案四 項目定位五 總體開發(fā)經(jīng)營模式六 項目環(huán)境影響評價七 項目建設指標及實施進度八 項目投資估算與資金安排九 項目融資方案十 項目財務評價十一 項目風險分析十二 研究結論與建議,,5,（一）項目背景 1、項目名稱 2、項目承辦單位概況 3、項目提出的

3、理由與目的 4、項目開發(fā)的前提（二）項目概況 1、項目區(qū)位 2、項目現(xiàn)狀與土地等級 3、項目開發(fā)規(guī)模與目標 4、項目主要建設條件 5、項目主要技術經(jīng)濟指標,一 總論,,6,（三）項目可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)

4、(2006年)； 2、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標[2000]205號)； 3、國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號)；（四）項目可行性研究報告研究范圍（五）項目可行性研究主要結論、問題與建議,一 總論,,7,（一）項目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析 1、土地供給政策調整 2、房地產(chǎn)金融政策調整

5、 3、物業(yè)管理政策 4、房地產(chǎn)業(yè)政策調整（二）項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析,二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析,,8,（四）武漢市房地產(chǎn)市場分析（五）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（六）項目開發(fā)經(jīng)營機會 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會 是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)企業(yè)個

6、性與項目地塊個性的結合。 對項目（公司）的優(yōu)勢、劣勢、機會和問題的全面評估稱為SWOT分析,二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析,,9,SWOT分析模型,二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析,,10,（一）項目規(guī)劃設計方案選擇的總體原則（二）項目規(guī)劃設計方案選擇 1、空間組織和建筑布局 5、環(huán)境設計 2、建筑風格特點 6、消防設

7、計 3、交通組織 7、管理系統(tǒng) 4、公共設施 8、住宅戶型平面,三 項目建設方案,,11,（三）項目規(guī)劃設計方案的技術經(jīng)濟指標,三 項目建設方案,,12,（一）項目目標顧客群定位 職業(yè)、收入、學歷等。（二）項目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型及

8、檔次。（三）項目價格定位 銷售價格的確定。,四 項目定位,,13,主要定價方法有兩種：1、成本法 計算公式： 價格＝單位成本×（1＋加成率） 加成率一般在15%~20%之間。,四 項目定位,,14,（一）差異化模式（二）分期滾動開發(fā)模式（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式,五 總體開發(fā)經(jīng)營模式,,15,（一）項目實施過程中的環(huán)境影響及對策

9、 1、工程建設對環(huán)境的影響 2、建設中環(huán)境影響的緩解措施（二）項目完成后的環(huán)境影響及對策,六 項目環(huán)境影響評價,,16,（一）項目建設指標 見第三部分規(guī)劃目標（技術指標）（二）建設周期 項目建設的起止時間（三）項目實施進度安排 主要里程碑事件時間，如開工、開盤、封頂、交房等時間。（四）項目實施進度表

10、用橫道圖表示項目實施進度。,七 項目建設指標及實施進度,,17,,,,,,,,,項目實施進度表,七 項目建設指標及實施進度,,18,（一）建設投資估算1、投資估算范圍 如建筑工程、室外工程2、投資估算編制依據(jù) 1）國家、湖北省、武漢市相關的政策法規(guī)和基本建設收費標準； 2）《全國統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預算定額湖北省統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟指標； 3）《湖北省建筑安裝

11、工程費用定額》； 4）有關合同、協(xié)議書等； 5）其他。,八 項目投資估算與資金安排,,19,表 《項目投資估算匯總表》,,20,3、投資估算說明1）建筑工程費估算 表 建筑安裝工程費估算表,八 項目投資估算與資金安排,,21,3、投資估算說明2）室外工程建設費估算 P42

12、表2－2 室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程 表 室外工程建設費估算表,八 項目投資估算與資金安排,,22,3、投資估算說明3）工程建設其他費用估算 工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算 表 工程建設其他費用估算表

13、 Next Page,八 項目投資估算與資金安排,,23,表 工程建設其他費用估算表,,24,3、投資估算說明4）基本預備費估算 基本預備費以基礎設施費用、建筑安裝工程費及工程建設其他費用之和為計算基數(shù)，基本預備費費率為3%。 詳見《項目投資估算匯總表》,八 項目投資估算與資金安排,,25,3、投資估算說明5）建

14、設期利息估算 利息計算對象是債務資金 項目債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中發(fā)生，建設期利息的計算公式為： 各年應計利息 =（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率 建設期利息估算詳見《借款償還計劃表》,八 項目投資估算與資金安排,,26,表 借款償還計劃表,,27,

15、表 《項目投資估算匯總表》,,28,（二）項目投入總資金及分年投入計劃 反映項目每年資金投入額、占總投資的比重、資金籌措渠道、財務利息等情況。 詳見《投資計劃與資金籌措表》,八 項目投資估算與資金安排,,29,表 《投資計劃與資金籌措表》,,30,（一）項目融資主體（二）項目資金來源 1、項目資本金籌措 2、項目

16、債務資金籌措,九 項目融資方案,,31,（三）融資方案分析 1、資本金來源可靠性分析 2、融資結構分析 3、融資成本分析,九 項目融資方案,,32,（一）財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 1、財務價格 項目財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所采用的價格是預測價格。 2、利率

17、 項目債務資金的借款利率 3、項目計算期選取 建設期和銷售期 4、財務基準收益率（Ic）設定 根據(jù)項目建設標準和同類項目的情況確定財務基準收益率,十 項目財務評價,,33,（二）營業(yè)收入與成本費用估算 1、銷售收入估算 根據(jù)銷售計劃、銷售價格計算銷售收

18、入。 見《銷售計劃、收入表》。 《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》 Next Page,十 項目財務評價,,34,,表 銷售計劃、收入表,,35,表 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表,,36,（

19、二）營業(yè)收入與成本費用估算 2、成本費用估算 見《總成本費用表》 Next Page,十 項目財務評價,,37,表 總成本費用表,,38,Example：開發(fā)成本的分攤,,39,（三）項目利潤估算與財務評價表

20、 1、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映項目計算期內各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務內部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、財務凈現(xiàn)值(FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期(Pt ，Pay Back Period )等評價指標，分析項目財務盈利能力。 分為現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自

21、有資金）,十 項目財務評價,,40,（三）項目利潤估算與財務評價表 1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設定全部投資均為自有資金，用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務內部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價指標。 2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還

22、和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。,十 項目財務評價,,41,表 現(xiàn)金流量表（全部資金）,,42,表 現(xiàn)金流量表（自有資金）,,43,現(xiàn)金流量表（自有資金）,現(xiàn)金流量表（全部資金）,全部資金：是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。,自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利

23、息支付作為現(xiàn)金流出。,兩表區(qū)別：,,44,根據(jù)現(xiàn)金流量表計FNPV、Pt、FIRR 1、FNPV的計算。 2、Pt的計算。,十 項目財務評價,,45,3、FIRR的計算。方法1：插值法,,,IRR,,十 項目財務評價,,46,3、FIRR的計算。方法2：Excel 函數(shù)法 IRR（X:Y）,十 項目財務評價,,,,47,（三）盈利能力分析 1、財務內

24、部收益率 2、財務凈現(xiàn)值 3、投資回收期 4、投資利潤率,十 項目財務評價,,48,（五）財務評價結論 分析財務凈現(xiàn)值大小，比較財務內部收益率與行業(yè)基準收益率，判斷項目在財務上是否可行。,十 項目財務評價,,49,（一）風險因素的識別和評估 1、風險等級劃分 2、風險因素的識別和評估,十一 項目風險分析,,

25、50,（二）風險防范對策 1、風險回避 2、風險控制 3、風險轉移 4、風險自擔,十一 項目風險分析,,51,（一）結論（二）建議,十二 研究結論與建議,,52,網(wǎng)址： www.realestate.gov.cn (中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)) www.fdc.com.cn (億房網(wǎng)) www.cb315.

26、com (武漢晨報) www.soufun.com (搜房網(wǎng)) www.wh-kfb.gov.cn (武漢市開發(fā)辦) www.whfcj.gov.cn (武漢市房產(chǎn)管理局) www.digitalwuhan.gov.cn (武漢市城市規(guī)劃管理局) www.whtj.gov.cn (武漢市統(tǒng)計局),參考資料,,53,書籍： [1] 房