房地產(chǎn)開發(fā)_課程設(shè)計(jì)

1、<p>　　《房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 與 管 理》</p><p><b>　　課 程 設(shè) 計(jì)</b></p><p>　　專 業(yè)： 工 程 管 理 </p><p>　　姓 名： </p><p>　　學(xué) 號(hào)：

2、 </p><p>　　指導(dǎo)老師： </p><p>　　日 期： 2010年12月 </p><p>　　設(shè)計(jì)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)</p><p>　　2010年 12 月</p><p>　　《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書</p&

3、gt;<p>　　一、課程設(shè)計(jì)小組成員：</p><p><b>　　二、課程設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)（武漢市硚口區(qū)）</p><p>　　對(duì)武漢市硚口區(qū)“紫潤(rùn)明園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)該項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)地考察情況，對(duì)該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)的意見(jiàn)。</p>

4、<p><b>　　三、設(shè)計(jì)任務(wù)分工</b></p><p>　　實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上查詢由王琳負(fù)責(zé)；</p><p>　　數(shù)據(jù)整理和課程設(shè)計(jì)編寫由魏磊負(fù)責(zé)。</p><p>　　四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃</p><p>　　2010年20日到22日 進(jìn)行有關(guān)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，以及相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。</p&

5、gt;<p>　　2010年23日到26日 結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，針對(duì)硚口片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算分析，通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)比分析，從而提出投資開發(fā)的建議。</p><p>　　五、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑和措施</p><p>　　相關(guān)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)地考察、圖書館和網(wǎng)上查詢等，分析部分則運(yùn)用課本知識(shí)進(jìn)行分析。主要運(yùn)用工具是課本和網(wǎng)絡(luò)。</p><p>&

6、lt;b>　　六、課程設(shè)計(jì)正文</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1、項(xiàng)目概況- 3 -</p><p>　?。?）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況- 3 -</p><p>　　（2）、武漢市硚口

7、區(qū)房地產(chǎn)概況- 4 -</p><p>　?。?）、本方案項(xiàng)目概況- 5 -</p><p>　　2、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)- 5 -</p><p>　　3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)- 5 -</p><p>　　（1）、評(píng)價(jià)方案的確定- 5 -</p><p>　　（2）、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇- 5 -</

8、p><p>　　①、投資利潤(rùn)- 6 -</p><p>　　②、投資利潤(rùn)率- 6 -</p><p>　　③、投資回收期- 6 -</p><p>　?。?）、評(píng)價(jià)過(guò)程的實(shí)施- 7 -</p><p>　　4、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析- 8 -</p><p>　　（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析-

9、8 -</p><p>　?。?）、房地產(chǎn)四象限模型分析- 8 -</p><p>　　5、改進(jìn)的意見(jiàn)和建議- 9 -</p><p><b>　　1、項(xiàng)目概況</b></p><p>　　（1）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況</p><p>　　2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快

10、速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。商品房銷售量、土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場(chǎng)中面臨著較大的問(wèn)題與考驗(yàn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，有需求即有進(jìn)一步發(fā)展的潛力，隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸迎來(lái)恢復(fù)性增長(zhǎng)。到2009年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為778.59億元，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)的25.9%，同比增長(zhǎng)36.7%，其中住房

11、開發(fā)投資為498.04億元，同比增長(zhǎng)17.19%，武漢市共計(jì)成交商品房99477套，比2008年增長(zhǎng)82.3%，成交均價(jià)同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速。</p><p>　　武漢市作為中心城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢(shì)，無(wú)論在金融、流通、商貿(mào)、科技文娛，還是在城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源等方面，都有著廣闊的市場(chǎng)開發(fā)潛力，良好的投資市場(chǎng)和人口數(shù)量的激增，影響了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。武

12、漢市現(xiàn)有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商就有近2000家，各類地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)有3000多家。另一方面，武漢地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大消費(fèi)潛力吸引了20余家全國(guó)一線開發(fā)商進(jìn)駐。由此，不難看出，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)需求巨大，并且在不斷增長(zhǎng)。市場(chǎng)潛力增長(zhǎng)迅速，需求明顯大于供求，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一片大好，而且，在國(guó)家有利政策的調(diào)控下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)更加迅猛的發(fā)展。</p><p>　?。?）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況</p>

13、<p>　　硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長(zhǎng)江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務(wù)區(qū)（CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺(tái)商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個(gè)街道，132個(gè)社區(qū)和12個(gè)行政村，常住人口72.5萬(wàn)人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)腹地。</p><p>　　進(jìn)入新世紀(jì)，硚口著力轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，全面加快老工業(yè)基地、傳

14、統(tǒng)市場(chǎng)、舊城區(qū)和城中村“四大改造”，不斷壯大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“三大產(chǎn)業(yè)”，走出了一條獨(dú)具特色的科學(xué)發(fā)展之路。</p><p>　　以漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)、漢西中央采購(gòu)區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點(diǎn)功能區(qū)為依托，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展：2500余家商貿(mào)企業(yè)、3000余家總代理總經(jīng)銷、近20家公司總部、14個(gè)世界500強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、10家星級(jí)賓館酒店、近30家金融機(jī)構(gòu)及瑞典宜家等一批具有輻射帶動(dòng)作用的

15、大項(xiàng)目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為載體，先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方興未艾：憑借133家重點(diǎn)納稅企業(yè)和機(jī)械電子、電線電纜、包裝印刷3大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地、專利產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地等平臺(tái)資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實(shí)施產(chǎn)業(yè)雙向轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，打造科技型、環(huán)保型、知識(shí)型、服務(wù)型的

16、工業(yè)“頭腦經(jīng)濟(jì)”，老工業(yè)基地再次華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機(jī)。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起：堅(jiān)持土地集約利用，2003年以來(lái)累計(jì)開發(fā)竣工面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，一幢幢富有現(xiàn)代氣息的商務(wù)樓宇拔地而起，大開發(fā)、大建設(shè)中的硚口實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效</p><p>　　潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。沿著科學(xué)發(fā)展的軌道，朝著建設(shè)“兩型城區(qū)”的目標(biāo)，厚積薄發(fā)的硚口已經(jīng)崛起成為武漢資源

17、節(jié)約型、環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。 </p><p>　　改善社區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)服務(wù)，132個(gè)社區(qū)成為居民安居樂(lè)業(yè)的溫馨港灣；以誠(chéng)招商、以信留商，優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境營(yíng)造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)辦事業(yè)、創(chuàng)新業(yè)績(jī)的實(shí)踐全面展開；倡導(dǎo)和諧理念，培育文明新風(fēng)，連續(xù)五屆省級(jí)文明城區(qū)的榮譽(yù)是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。</p><p>

18、　?。?）、本方案項(xiàng)目概況</p><p>　　本方案是在硚口區(qū)開發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設(shè)期為2年。主要供中薪收入階層購(gòu)買。</p><p>　　2、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)</p><p>　　近年來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大情況下，武漢經(jīng)濟(jì)基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了

19、穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對(duì)內(nèi)及對(duì)外交通格局將會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的飛躍，對(duì)于房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用。</p><p>　　雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)；另外，根據(jù)政府部門的表態(tài)，未來(lái)武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會(huì)改變，因此，對(duì)于調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則的制定，地方政府可能會(huì)有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)發(fā)展。</p><p

20、>　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場(chǎng)復(fù)蘇，供應(yīng)量、成交量在全國(guó)十大城市都居前列；與此同時(shí)，武漢土地溢價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它城市；2009年，TOP10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲(chǔ)備，武漢土地市場(chǎng)在2010年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。</p><p>　　2010年以來(lái)，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負(fù)增長(zhǎng)，但隨著市場(chǎng)的持續(xù)旺銷，土地市場(chǎng)再度火爆，許多新項(xiàng)目紛紛上馬，住

21、宅新開工面積同比增長(zhǎng)率在11月轉(zhuǎn)負(fù)為正，因此，預(yù)計(jì)在2011年樓市供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯增加，新增供應(yīng)量和需求量嚴(yán)重不均衡的格局會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢(shì)，供應(yīng)趨緊，需求旺盛，價(jià)格漲幅相對(duì)較小，市場(chǎng)整體走勢(shì)較為健康。預(yù)計(jì)2011年上半年，武漢樓市新推項(xiàng)目較多，需求依然較旺，房?jī)r(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。</p><p>　　硚口區(qū)交通便利，人口稠密，主要是商貿(mào)業(yè)區(qū)，人口數(shù)量龐大，對(duì)房子的需求量將大大

22、增加，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正好適應(yīng)于該地區(qū)。</p><p>　　3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)</p><p>　?。?）、評(píng)價(jià)方案的確定</p><p>　　本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是開發(fā)普通高層住宅樓</p><p>　?。?）、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇</p><p>　　采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)中的靜態(tài)指標(biāo)。如投資利潤(rùn)，投資利潤(rùn)率，投資回收期

23、等。</p><p><b>　　其指標(biāo)計(jì)算如下：</b></p><p><b>　　①、投資利潤(rùn)</b></p><p>　　此方案用地30000平方米，土地費(fèi)用為3000元/平方米，則土地使用費(fèi)為9千萬(wàn)元，容積率為5：1，則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費(fèi)用為4.8億元。預(yù)售樓價(jià)為7000元/平方米。如下表：

24、（不考慮折現(xiàn)）</p><p><b>　　項(xiàng)目</b></p><p><b>　　投資利潤(rùn)＝4.8億</b></p><p><b>　?、凇⑼顿Y利潤(rùn)率 </b></p><p>　　此方案中房屋分三年銷售完畢。其銷售比率為40%，60%，40%。</p>&

25、lt;p>　　投資利潤(rùn)率＝總利潤(rùn)/銷售年限＝4.8億/3＝1.6億</p><p>　　投資利潤(rùn)率＝*100%</p><p>　?。?.6/（9千萬(wàn)+4.8億）*100%＝28.1%</p><p>　　項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（例如20％），當(dāng)投資方案的投資利潤(rùn)率

26、高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。</p><p>　　投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過(guò)程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡(jiǎn)單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。</p><p>　　投資利潤(rùn)率法主要有以

27、下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡(jiǎn)單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。</p><p><b>　　③、投資回收期</b></p><p>　　投資者通常期望

28、所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：2.85億。</p><p>　　投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：</p><p>　　式中 為投資回收期；CI

29、為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。</p><p>　　投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：</p><p>　　求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)≤時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。</p><p><b>　　單位：億元</b></p>&l

30、t;p>　　投資回收期：＝2.2/3.5+3＝3.6（年）</p><p>　　求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)≤時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期

31、的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決

32、策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。</p><p>　　（3）、評(píng)價(jià)過(guò)程的實(shí)施</p><p>　　評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是通過(guò)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)運(yùn)用公式而計(jì)算得來(lái)，然后通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和四象限模型分析。</p><p>　　4、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析</p><p>　?。?）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析</p><p>　　該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)采用經(jīng)

33、濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)。其指標(biāo)如下：</p><p>　　投資利潤(rùn)為：4.8億；</p><p>　　投資利潤(rùn)率為：28.1%；</p><p>　　投資回收期為：3.6年。</p><p>　　由以上三個(gè)指標(biāo)可以看出；</p><p>　　該方案的投資利潤(rùn)較高，因此該方案可行；</p><p>　　投資利

34、潤(rùn)率也超過(guò)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，因此該方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行；</p><p>　　投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時(shí)間內(nèi)收回投資，投資項(xiàng)目初始投資回收速度，該方案可行。</p><p>　?。?）、房地產(chǎn)四象限模型分析</p><p>　　下圖是武漢市人口分布圖：</p><p>　　圖1-2 人口分布圖</p>&

35、lt;p>　　由上圖不難看出，由于硚口區(qū)人口數(shù)量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開發(fā)項(xiàng)目是普通住宅，價(jià)格適合，因此，如果此項(xiàng)目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長(zhǎng)，其他條件不變時(shí)，當(dāng)新開發(fā)建設(shè)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會(huì)導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升。最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。如圖1-3

36、所示，新的市場(chǎng)均衡為虛線構(gòu)成的矩形。</p><p>　　四象限模型：房地產(chǎn)使用量需求變動(dòng)</p><p>　　此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租金、價(jià)格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長(zhǎng)。此項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項(xiàng)目中，開發(fā)量相對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō)富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣。</p><p>　　綜上所述，該方案投資利潤(rùn)高，投資利潤(rùn)率高，投資回收

37、期較低，因此可以取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，而且所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)比較低。因而該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案可行，且可行性較高。</p><p>　　5、改進(jìn)的意見(jiàn)和建議</p><p>　　該開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為開發(fā)普通高層住宅樓，開發(fā)項(xiàng)目使用土地面積為30000平方米，住宅樓容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。房屋售價(jià)價(jià)為7000元/平方米。該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也可以改為開發(fā)高級(jí)住宅樓，因?yàn)槌~口區(qū)人口稠密，

38、而且附近都是商業(yè)區(qū)，所以高薪收入人群也占一定的比率，開發(fā)高級(jí)住宅或者別墅也能夠熱賣，綜合效益也很高。</p><p>　　《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計(jì)總結(jié)</p><p>　　一、設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃完成情況</p><p>　　在各組員的積極努力之下，本課程設(shè)計(jì)能夠如期完成。</p><p>　　按照計(jì)劃進(jìn)度完成了課程設(shè)計(jì)。</p><

39、;p>　　二、開展的研究工作和取得的成果</p><p>　　首先，通過(guò)實(shí)地調(diào)查取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。</p><p>　　其次，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢國(guó)家宏觀調(diào)控政策，以及武漢市房地產(chǎn)發(fā)展情況。</p><p>　　最后，通過(guò)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研究分析，提出本規(guī)劃方案的可行性。</p><p>　　三、各小組成員承擔(dān)的設(shè)計(jì)任務(wù)</p&g

40、t;<p>　　實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上查詢由王琳負(fù)責(zé)。</p><p>　　數(shù)據(jù)整理和課程設(shè)計(jì)編寫由魏磊負(fù)責(zé)。其中，課程設(shè)計(jì)規(guī)劃方案評(píng)價(jià)分析王琳也有參與，并且出謀劃策。</p><p><b>　　四、課程設(shè)計(jì)心得</b></p><p>　　通過(guò)本次的課程設(shè)計(jì)，使我們加深了對(duì)課堂教學(xué)內(nèi)容的理解；進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的相關(guān)知識(shí)，使我

41、們熟悉了房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)實(shí)踐環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容和程序；培養(yǎng)了我們應(yīng)用理論知識(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際問(wèn)題的能力。</p><p>　　在做課程設(shè)計(jì)的過(guò)程中，組員之間懂得相互協(xié)作，相互幫助，相互學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。遇到不懂問(wèn)題，組員之間共同研究探討。在此過(guò)程中，我們學(xué)到了如何提出問(wèn)題，然后又如何解決問(wèn)題，由此豐富了知識(shí)。在交流中，我們能夠更加深刻的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，更容易學(xué)到知識(shí)，同時(shí)提高了我們的能力，讓我們獲益頗深。<