xxx小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)報告課程設(shè)計

1、<p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計</b></p><p>　　xxx小區(qū)項目可行性研究報告</p><p>　學(xué) 部：城市建設(shè)工程學(xué)部</p><p>　專 業(yè)：工程管理</p><p>　班 級：一班</p><p>　指導(dǎo)教師：</p><p

2、>　編制時間：</p><p>　　《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計分組名單及任務(wù)分工</p><p><b>　　一、課程設(shè)計題目</b></p><p>　　豐璇小區(qū)項目可行性報告</p><p>　　二、課程設(shè)計小組成員</p><p><b>　　第 組</b>&

3、lt;/p><p><b>　　三、成員任務(wù)分工</b></p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　一、總論- 1 -</p><p>　　(一)項目背景- 1 -</p><p>　　1.項目名稱- 1 -</p><p>

4、;　　2.項目單位承辦概況- 1 -</p><p>　　3.項目提出的理由和目的- 1 -</p><p>　　(二)項目概況- 2 -</p><p>　　1.項目區(qū)位- 2 -</p><p>　　2.項目現(xiàn)狀與土地等級- 4 -</p><p>　　3.項目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)- 4 -<

5、;/p><p>　　4.項目建設(shè)主要條件- 4 -</p><p>　　5.項目主要經(jīng)濟指標(biāo)- 4 -</p><p>　　(四)項目可行性研究報告編制依據(jù)- 5 -</p><p>　　(五)項目可行性研究報告研究范圍- 5 -</p><p>　　(六)項目建設(shè)存在的問題與項目實施建議- 6 -&l

6、t;/p><p>　　1.項目建設(shè)存在的問題- 6 -</p><p>　　2.項目實施建議- 6 -</p><p>　　二、項目開發(fā)市場環(huán)境分析- 7 -</p><p>　　(一)項目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析- 7 -</p><p>　　1.土地供給政策調(diào)整- 7 -</p><

7、p>　　2.房地產(chǎn)金融政策調(diào)整- 8 -</p><p>　　3.物業(yè)管理政策- 8 -</p><p>　　4.房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整- 8 -</p><p>　　(二)項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析- 9 -</p><p>　　(三)項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析- 9 -</p>

8、<p>　　1.上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟地位中的變化- 9 -</p><p>　　2.2010年武漢市武漢市經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r- 9 -</p><p>　　3.武漢市經(jīng)濟目前經(jīng)濟形勢判斷- 10 -</p><p>　　4.武漢市近期及未來經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢- 10 -</p><p>　　(四)

9、武漢市房地產(chǎn)市場分析- 11 -</p><p>　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長- 11 -</p><p>　　2.房屋施工面積平穩(wěn)增長，商業(yè)營業(yè)用房增速最快- 11 -</p><p>　　3.房屋新開工面積小幅增長，住宅類房屋新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長- 12 -</p><p>　　4.商品房銷售面積增幅持續(xù)下降-

10、 12 -</p><p>　　5.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增幅逐月減緩- 12 -</p><p>　　(五)項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析- 13 -</p><p>　　1.南湖東片區(qū)（N片區(qū)）- 13 -</p><p>　　2.關(guān)山片區(qū)（G片區(qū)）- 13 -</p><p>　　3.光谷-魯巷片區(qū)（

11、GL片區(qū)）- 14 -</p><p>　　4.分析與結(jié)論：- 14 -</p><p>　　(六)項目開發(fā)經(jīng)營機會- 14 -</p><p>　　1.項目開發(fā)優(yōu)勢- 14 -</p><p>　　2.項目開發(fā)劣勢- 15 -</p><p>　　3.開發(fā)經(jīng)營機會- 15 -</p>

12、<p>　　三、項目建設(shè)方案- 15 -</p><p>　　(一)項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇的總體原則- 15 -</p><p>　　1.項目目標(biāo)- 15 -</p><p>　　2.項目要求- 15 -</p><p>　　(二)項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇- 16 -</p><p>　　(

13、三)項目規(guī)劃設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)- 16 -</p><p>　　四、項目定位- 17 -</p><p>　　(一)項目目標(biāo)顧客群定位- 17 -</p><p>　　(二)項目產(chǎn)品定位- 17 -</p><p>　　(三)項目價格定位- 17 -</p><p>　　五、總體開發(fā)經(jīng)營模式-

14、 17 -</p><p>　　(一)差異化模式- 17 -</p><p>　　(二)分期滾動開發(fā)模式- 18 -</p><p>　　(三)充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式- 18 -</p><p>　　1.整合教育資源，為目標(biāo)客戶群提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)- 18 -</p><p>　　2.整

15、合交通資源，借助光谷購物商圈的成熟配套- 18 -</p><p>　　六、項目環(huán)境影響評價- 18 -</p><p>　　(一)項目實施過程中的環(huán)境影響及對策- 18 -</p><p>　　1.工程建設(shè)對環(huán)境的影響- 18 -</p><p>　　2.建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施- 19 -</p><

16、p>　　(二)項目完成后的環(huán)境影響及對策- 19 -</p><p>　　七、項目建設(shè)指標(biāo)及實施進度- 20 -</p><p>　　(一)項目建設(shè)指標(biāo)- 20 -</p><p>　　(二)建設(shè)周期- 20 -</p><p>　　(三)項目實施進度安排- 20 -</p><p>　　(四

17、)項目實施進度表- 21 -</p><p>　　八、項目投資估算與資金安排- 21 -</p><p>　　(一)建設(shè)投資估算- 21 -</p><p>　　1.投資估算范圍- 21 -</p><p>　　2.投資估算編制依據(jù)- 21 -</p><p>　　3.項目投資估算說明- 22

18、-</p><p>　　(二)項目投入總資金及分年投入計劃- 22 -</p><p>　　九、項目融資方案- 22 -</p><p>　　(一)項目融資主體- 22 -</p><p>　　(二)項目資金來源- 23 -</p><p>　　1.項目本金籌措- 23 -</p>&

19、lt;p>　　2.項目債券資金籌措- 23 -</p><p>　　(三)融資方案分析- 23 -</p><p>　　1.資本金來源可靠性分析- 23 -</p><p>　　2.融資結(jié)構(gòu)分析- 24 -</p><p>　　3.融資成本分析- 24 -</p><p>　　十、項目財務(wù)評

20、價- 24 -</p><p>　　(一)財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇- 24 -</p><p>　　1.財務(wù)價格- 24 -</p><p>　　2.利率- 24 -</p><p>　　3.項目計算期選取- 24 -</p><p>　　4.財務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定- 24 -</p&

21、gt;<p>　　(二)營業(yè)收入與成本費用估算- 25 -</p><p>　　1.銷售收入估算- 25 -</p><p>　　2.成本費用估算- 25 -</p><p>　　(三)項目利潤估算與財務(wù)評價表- 25 -</p><p>　　1.現(xiàn)金流量表- 25 -</p><p>

22、;　　2.利潤和利潤分配- 25 -</p><p>　　(四)盈利能力分析- 25 -</p><p>　　1.財務(wù)內(nèi)部收益率- 25 -</p><p>　　2.財務(wù)凈現(xiàn)值- 25 -</p><p>　　3.投資回收期- 25 -</p><p>　　4.投資利潤率- 26 -</p

23、><p>　　(五)不確定性分析- 26 -</p><p>　　(六)項目財務(wù)評價結(jié)論- 26 -</p><p>　　十一、項目風(fēng)險分析- 26 -</p><p>　　(一)風(fēng)險因素的識別和評估- 26 -</p><p>　　1.風(fēng)險等級劃分- 26 -</p><p>

24、　　2.風(fēng)險因素的識別和評估- 27 -</p><p>　　(二)風(fēng)險防范的對策- 28 -</p><p>　　1.風(fēng)險回避- 28 -</p><p>　　2.風(fēng)險控制- 28 -</p><p>　　3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移- 28 -</p><p>　　4.風(fēng)險自擔(dān)- 28 -</p>

25、;<p>　　十二、研究結(jié)論與建議- 29 -</p><p>　　(一)結(jié)論- 29 -</p><p>　　(二)建議- 29 -</p><p>　　十三、附表- 30 -</p><p>　　十四、參考文獻及資料- 46 -</p><p>　　(一)網(wǎng)站- 46 -<

26、;/p><p>　　(二)書籍- 46 -</p><p><b>　　總論</b></p><p><b>　　項目背景</b></p><p><b>　　項目名稱</b></p><p>　　項目暫定名稱：豐璇小區(qū)。根據(jù)市場策劃擬定合適項目名稱。&

27、lt;/p><p><b>　　項目單位承辦概況</b></p><p>　　開發(fā)商：武漢國凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p>　　武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是532集團有限公司的全質(zhì)子公司。532實業(yè)集團有限公司于2010年7月批準(zhǔn)成立，注冊資本金人民幣1000億元，其業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、公路橋梁建設(shè)、酒店娛樂、商業(yè)貿(mào)易、紡織品生產(chǎn)及銷售、廣

28、告策劃等多個領(lǐng)域，是文華省的大型民營企業(yè)集團公司，又是文華省房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。</p><p>　　武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年，注冊資本金人民幣200億元，是532實業(yè)集團在武漢專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。</p><p>　　項目提出的理由和目的</p><p>　　項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置、良好的開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公

29、司自身發(fā)展的需要。</p><p>　　“仁者樂山，智者樂水”，古往今來，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來，歷久不衰。</p><p>　　湖北歷有“千湖之省”的美譽，湖泊星羅棋布。武漢作為湖北省的省會，更是以其湖泊眾多、風(fēng)光優(yōu)美、水系發(fā)達(dá)而享有“百湖之市”的盛名，水是武漢的靈魂也是其魅力之所在，而武漢城郊眾多的湖泊則是武漢項頸上串聯(lián)起來的一顆顆迷人的珍珠，湖泊給

30、予我們的不僅僅是基本的蓄水、調(diào)節(jié)功能，伴湖而居，臨湖而住更是一種生活品位的提升和對生活魅力的重新向往。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴大以及人們對居住品質(zhì)要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。</p><p>　　項目位于有著武漢“最長街道”之稱的雄楚大道之南，關(guān)山大道之西的交接處。項目兩面臨街，雄楚大道貫通武昌區(qū)和洪山區(qū)大道上有十幾所高校坐擁兩旁，關(guān)山大道往北不到2公里可達(dá)華中科技大

31、學(xué)，往南可直通三環(huán)線。可謂交通便利。周邊生活娛樂設(shè)施齊全，有家樂福中百倉儲等購物超市，距光谷廣場和光谷國際廣場等購物中心車程僅需8分鐘。</p><p>　　項目地塊交通便利商業(yè)繁華，具有很強的升值潛力，事宜建造高層高檔公寓住宅小區(qū)。</p><p>　　在該宗地上規(guī)劃開發(fā)精美高檔、配套完善的居住區(qū)，對于武漢市、洪山區(qū)城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。<

32、;/p><p><b>　　項目概況</b></p><p><b>　　項目區(qū)位</b></p><p>　　該項目位于武漢市主城區(qū)西北，中環(huán)線與外環(huán)線之間的洪山區(qū)內(nèi)，位于有著武漢“最長街道”之稱的雄楚大道之南，關(guān)山大道之西的交接處。項目兩面臨街，雄楚大道貫通武昌區(qū)和洪山區(qū)大道上有十幾所高校坐擁兩旁，關(guān)山大道往北不到2公里可

33、達(dá)華中科技大學(xué)，往南可直通三環(huán)線，可謂交通便利。周邊生活娛樂設(shè)施齊全，有家樂福中百倉儲等購物超市，緊臨“武漢市體藝特色高中”的關(guān)山中學(xué)，距光谷廣場和光谷國際廣場等商業(yè)購物中心車程僅需8分鐘；項目東北邊的光谷創(chuàng)業(yè)街所聚集的大量技術(shù)人員又為該項目的需求積攢大量人氣，而毗鄰在東南邊約400m的在建東湖新區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為未來項目升值提供極大地空間。</p><p>　　洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心

34、城區(qū)。全區(qū)自西向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍人口82.6萬，常住人口超過100萬，轄8個街道6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃郁，科教智力密集，交通發(fā)達(dá)便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居住的理想之地。</p><p>　　近年來，洪山區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，深入實施“依法治區(qū)、科

35、教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟社會保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢。更重要的是，擬于2012年竣工工的武漢城市地鐵2號線，屆時將洪山區(qū)，武昌區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。</p><p>　　洪山區(qū)地區(qū)憑借它得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增長。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的生活氛圍，完善的配套設(shè)施，形

36、成一個大型的居住區(qū)，成為武漢中高產(chǎn)階級的理想居住之所。</p><p>　　項目所處的地理區(qū)位詳見《項目區(qū)位圖》（圖1-1，1-2，1-3）。</p><p><b>　　圖1-1</b></p><p><b>　　圖1-2</b></p><p><b>　　圖1-3</b>

37、;</p><p><b>　　項目現(xiàn)狀與土地等級</b></p><p>　　項目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。大部分用地為老舊住宅樓，但總的來說規(guī)模不大。土地等級為住宅用地、</p><p><b>　　項目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)</b></p><p>　　項目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物

38、業(yè)形態(tài)為高層住宅。</p><p>　　根據(jù)項目所在地塊特點和開發(fā)策略分三期實施（詳見《項目開發(fā)分期安排》），各期實施后形成三個相對獨立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。</p><p>　　項目計劃按照總體規(guī)劃和布局分三期實施，項目開發(fā)銷售期為5年，其中建設(shè)期為4年， 建設(shè)期與銷售期重疊共5年。</p><p><b>　　項目建設(shè)主要條件</b&g

39、t;</p><p>　　已簽訂“項目開發(fā)協(xié)議書”（2010年12月）。</p><p>　　土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進行。</p><p>　　已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已著手開始進行項目的正式規(guī)劃設(shè)計工作。</p><p>　　項目市場調(diào)查工作已經(jīng)在進行并已取得階段性

40、成果。</p><p>　　項目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。</p><p>　　項目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項的批復(fù)文件。</p><p><b>　　項目主要經(jīng)濟指標(biāo)</b></p><p>　　項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見下表（表1－1）。</p><p>　　項目主要經(jīng)濟指標(biāo)匯總

41、表</p><p><b>　　表1-1</b></p><p>　　項目可行性研究報告編制依據(jù)</p><p>　　國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)(2006年)；</p><p>　　建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標(biāo)[2000]205號)；</p><p>

42、　　國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號)；</p><p>　　項目可行性研究報告研究范圍</p><p>　　項目開發(fā)市場環(huán)境分析；</p><p><b>　　項目建設(shè)初步方案；</b></p><p><b>　　項目定位；</b></p>

43、<p><b>　　項目開發(fā)經(jīng)營模式；</b></p><p><b>　　項目環(huán)境影響評價；</b></p><p>　　項目投資估算與資金安排；</p><p><b>　　項目融資方案；</b></p><p><b>　　項目財務(wù)評價；</b&

44、gt;</p><p><b>　　項目風(fēng)險分析。</b></p><p>　　項目建設(shè)存在的問題與項目實施建議</p><p><b>　　項目建設(shè)存在的問題</b></p><p>　　項目土地使用權(quán)問題及前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目方案尚不能最后確定。</p><p&

45、gt;　　該地部分原住居民拆遷補償未落定。</p><p>　　項目前期啟動尚存在阻力，影響項目按計劃如期實施。</p><p>　　項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險較大。</p><p>　　資金供應(yīng)方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。</p><p>　　存在較強的市場競爭壓力，項目

46、的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。</p><p><b>　　項目實施建議</b></p><p>　　宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。</p><p>　　盡快與居民協(xié)商一致。</p><p>　　及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完

47、成正式供水、供電、通訊等工程。</p><p>　　盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機構(gòu)完成項目設(shè)計。</p><p>　　集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。</p><p>　　項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。</p><p&g

48、t;　　既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。</p><p>　　臨街的一期、三期項目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。</p><p>　　重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人氣。</p><p>　　項目開發(fā)市場環(huán)境分析</p><p>　　項

49、目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析</p><p><b>　　土地供給政策調(diào)整</b></p><p>　　2011年6月7日 《關(guān)于印發(fā)國有土地上房屋征收評估辦法的通知》 </p><p>　　《通知》要求：對房屋評估征收行為、流程、原則等方面做出詳細(xì)規(guī)定，明確拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市

50、場價格，拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。</p><p&g

51、t;　　2011年6月23日 《國土資源“十二五”規(guī)劃綱要》</p><p>　　《綱要》指出：“十二五”期間土地、礦產(chǎn)、地質(zhì)、海洋、測繪等方面的重大指標(biāo)包括：全國耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田4億畝，補充耕地2400萬畝。新增建設(shè)用地總量控制在3450萬畝，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地面積降低30%。國土資源“十二五”期間的六項主要任務(wù)：一是提升國土資源保障

52、和服務(wù)能力。二是強化國土資源保護。三是大力推進資源節(jié)約集約利用。四是加強地質(zhì)災(zāi)害防治與國土綜合整治。五是深化國土資源管理制度改革。六是加強國土資源科技創(chuàng)新與國際合作。</p><p>　　大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級市場的行為；</p><p>　　使資本實力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位；</p><p><b>　　房地產(chǎn)金融政策調(diào)整<

53、/b></p><p>　　2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點。</p><p>　　2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備

54、金率0．5個百分點。</p><p>　　2011年4月6日，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。</p><p>　　2011年12月5日，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。自2010年初起，中國央行已連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并加息5次。本次全面下

55、調(diào)金融機構(gòu)存準(zhǔn)率，為三年來的首次下調(diào)，意味著中國緊縮的貨幣政策正式轉(zhuǎn)向。</p><p><b>　　物業(yè)管理政策</b></p><p>　　《武漢市物業(yè)管理條例》經(jīng)2010年6月23日武漢市十二屆人大常委會第25次會議通過，2010年7月30日湖北省十一屆人大常委會第17次會議批準(zhǔn)。該《條例》分總則，新建物業(yè)與前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務(wù)

56、，物業(yè)的使用與維護，法律責(zé)任，附則7章84條，自2011年1月1日起施行。</p><p>　　強化開發(fā)商承擔(dān)售后服務(wù)的責(zé)任；</p><p>　　有力促進房地產(chǎn)市場全面健康的發(fā)展；</p><p>　　使物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)附加價值的重要組成部分。</p><p><b>　　房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整</b></p>

57、;<p>　　2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。</p><p>　　2011年5月18日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》</p><p>　　強調(diào)保障性安居工程質(zhì)量的重要性，要求努力提高保障

58、性安居工程建設(shè)管理能效，保證工程質(zhì)量和品質(zhì)，嚴(yán)肅查處保障性安居工程建設(shè)中得違法違規(guī)行為。</p><p>　　項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析</p><p>　　我國國民經(jīng)濟在經(jīng)歷了20年代初高速運行與房地產(chǎn)大范圍“泡沫”期、1997年亞洲金融風(fēng)暴沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟低谷期以后，步入健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展期。國家實施以擴大內(nèi)需為中心的積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對刺激國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了

59、重大的、根本性的推動作用。進入21世紀(jì)后，我國國民經(jīng)濟較快增長，連續(xù)幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度保持在8%左右。</p><p>　　2011年上半年，宏觀調(diào)控取得明顯成效，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務(wù)院堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。 經(jīng)濟增長保持了較快速度，G

60、DP同比增長9.6%；固定資產(chǎn)投資增速逐步回落；市場價格上漲在可控范圍，且漲勢有所減弱；城鄉(xiāng)居民收入增長加快。</p><p>　　上述情況表明，當(dāng)前經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢良好，為下一階段國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件</p><p>　　項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析</p><p>　　上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟地位中的變化</p

61、><p>　　1992年到1998年，作為一個擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟的“武漢現(xiàn)象”。</p><p>　　然而，在中國加入WTO和“西部大開發(fā)”的宏觀背景下，以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈為主要支撐的東部沿海地區(qū)引領(lǐng)全國經(jīng)濟增長，西部地區(qū)、東北老工業(yè)基地也在相關(guān)政策的推動下，經(jīng)濟出現(xiàn)集中、連片發(fā)展振興的勢頭，而

62、作為中部地區(qū)惟一的特大城市，武漢擁有“得中獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的氣象優(yōu)勢、得水獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、得土獨厚的資源優(yōu)勢、得才獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢”，其擔(dān)綱中國東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)交流和交換的戰(zhàn)略結(jié)點的功能卻出現(xiàn)了日趨弱化的態(tài)勢。</p><p>　　2010年武漢市武漢市經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r</p><p>　　武漢市經(jīng)濟仍保持了較快發(fā)展，多項主要經(jīng)濟指標(biāo)創(chuàng)近年新高。GDP為5515.76億

63、元，同比增長14.7%，位于全國城市12位。，比2009年的4620億元增加近900億元，同比增長14.7%，GDP總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一，投資推動經(jīng)濟增長格局更加明顯。武漢去年以投資保增長，全社會固定資產(chǎn)投資3001億元，創(chuàng)歷史新高，固定資產(chǎn)投資計劃3750億元，增長25%，奮斗目標(biāo)3900億元。</p><p>　　武漢市經(jīng)濟目前經(jīng)濟形勢判斷</p><p>　　就武漢市

64、經(jīng)濟形勢而言，總體上基本正常，“不熱”也“不冷”。其理由是：武漢市經(jīng)濟發(fā)展的波動性減小，穩(wěn)定性增強，經(jīng)濟運行實現(xiàn)了多年來期盼的速度和效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，先行和滯后指標(biāo)未明確顯示經(jīng)濟“過熱”信號。</p><p>　　對當(dāng)前經(jīng)濟運行的總體判斷是：國民經(jīng)濟運行健康協(xié)調(diào)，武漢市經(jīng)濟正處在短周期波動的擴張期、中周期波動的復(fù)蘇期和中長周期波動的谷底，處在一個溫和上升、逐步提速的增長平臺上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴張

65、。</p><p>　　武漢市近期及未來經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢</p><p>　　受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2011年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。但2010年政府適度微調(diào)政策的作用將在2011年中顯現(xiàn)，消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強。</p><p>　　從近期來看，武漢市經(jīng)濟和社

66、會將發(fā)生如下變化：</p><p>　　2011年，將加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新，不斷擴大內(nèi)需，深入推進改革開放，大力提升城市功能，不斷加強民生和社會建設(shè)，確保“十二五”開好局、起好步。</p><p>　　著力增強自主創(chuàng)新能力，加快推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整</p><p>　　2011 年，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值增長25%，研究與試驗發(fā)展經(jīng)費支出占生產(chǎn)總值比例力爭達(dá)到2.52

67、%，比上年提高0.12個百分點。堅持把推進自主創(chuàng)新作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的中心環(huán)節(jié)，大力提升自主創(chuàng)新能力。</p><p>　　大力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，進一步擴大消費需求</p><p>　　切實提升消費對經(jīng)濟發(fā)展的拉動力度。力爭社會消費品零售總額增長16%以上，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)的前提下保持合理的投資規(guī)模，力爭全年投資增長22%。實施市級重大項目230項，完成年度計劃投資1300億元。</p>

68、;<p>　　加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，打造生態(tài)宜居城市</p><p>　　深入推進節(jié)能減排，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。落實《武漢市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》，完善節(jié)能目標(biāo)統(tǒng)計考核體系。盡快出臺《武漢市節(jié)能監(jiān)察辦法》。加快實施區(qū)域能源循環(huán)利用、再制造、城市礦產(chǎn)綜合利用、移動供熱等十大重點示范工程。推動大循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)建設(shè)。</p><p>　　提高居民生活水平，切實保障改善民

69、生</p><p>　　努力實現(xiàn)居民收入與經(jīng)濟增長保持同步。完善收入分配制度，增加低收入群體收入，建立健全工資正常增長機制。加大財政對公共服務(wù)的轉(zhuǎn)移支付力度。將保障居民收入增長納入政府績效管理，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入與經(jīng)濟發(fā)展保持同步。</p><p>　　確定武漢中部龍頭地位，加快武漢區(qū)域金融中心建設(shè)</p><p>　　武漢市城市總體規(guī)劃》通過國務(wù)院正式批復(fù)，我市

70、在全國發(fā)展布局中的功能定位為“我國中部地區(qū)的中心城市”。這項批復(fù)與武漢獲批“兩型社會建設(shè)試驗區(qū)”和建設(shè)“東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”共同構(gòu)成了城市新坐標(biāo)，標(biāo)志著武漢的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略?！笆晃濉逼陂g，武漢著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)翻番：地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)跨越3000億元、4000億元、5000億元三個臺階；財政收入躍上1000億元平臺； 五年固定資產(chǎn)投資累計完成

71、1.2萬億元。在邁向第十二個五年規(guī)劃的征程上，武漢將鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國家中心城市，為把武漢建成現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實基礎(chǔ)。</p><p>　　武漢市房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長</p><p>　　上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資562.75億元，比上年同期增長28.9%，增幅比上年同期回落22.

72、7個百分點，比1-5月回落0.8個百分點。其中，住宅投資323.70億元，比上年同期增長43.8%；辦公樓投資23.24億元，比上年同期增長88.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資67.04億元，比上年同期增長75.4%；其他投資148.78億元，比上年同期下降7.5%。從今年上半年房地產(chǎn)投資走勢來看，1-2月增幅較大，3月以后保持了較快的發(fā)展，增幅趨穩(wěn)。</p><p>　　上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建筑工程投資為33

73、4.31億元，比上年同期增長52.1%；安裝工程投資為30.73億元，比上年同期增長5.2%；設(shè)備工器具購置為10.89億元，比上年同期增長27.5%；其他費用186.82億元，比上年同期增長4.4%，其中土地購置費93.42億元，比上年同期增長24.2%。</p><p>　　房屋施工面積平穩(wěn)增長，商業(yè)營業(yè)用房增速最快</p><p>　　上半年，全市房屋施工面積為4467.64萬平方米

74、，比上年同期增長26.5%。其中，住宅施工面積3347.52萬平方米，比上年同期增長19.7%；辦公樓施工面積146.57萬平方米，比上年同期增長10.5%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積510.44萬平方米，比上年同期增長65.3%。住宅中，90平米及以下住宅施工面積1187.20萬平方米，比上年同期增長19.5%；140平米以上住宅施工面積433.74萬平方米，比上年同期下降7.2%；別墅、高檔公寓施工面積72.57萬平方米，比上年同期下降5

75、7.4%。從今年上半年整體情況看，全市房屋施工面積增幅呈淺“V”字型走勢。</p><p>　　房屋新開工面積小幅增長，住宅類房屋新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長</p><p>　　上半年，全市房屋新開工面積1045.92萬平方米，比上年同期增長3.6%，增幅比上年同期回落89個百分點。其中，住宅新開工面積757.27萬平方米，比上年同期下降9.3%；辦公樓新開工面積43.19萬平方米，比上年同期增

76、長78.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積182.59萬平方米，比上年同期增長151.6%。從住宅的分類來看，90平米及以下住宅新開工面積為252.29萬平方米，比上年同期下降13.9%；140平米以上住宅新開工面積為82.42萬平方米，比上年同期下降31.8%；別墅、高檔公寓新開工面積11.59萬平方米，比上年同期下降55.5%。由此看來，限購令政策的實施，對武漢市住宅，特別是別墅、高檔公寓投資的影響較大。</p><p

77、>　　從上半年運行情況來看，全市房地產(chǎn)新開工面積增速緩慢。1-2月新開工面積為122.94萬平方米，比上年同期增長2.1%；1-3月新開工面積為256.58萬平方米，比上年同期增長2.0%；1-4月新開工面積為381.73萬平方米，比上年同期增長12.8%；1-5月新開工面積為637.94萬平方米，比上年同期增長11.2%；1-6月新開工面積為1045.92萬平方米，比上年同期增長3.6%。與2010年上半年房地產(chǎn)新開工面積逐月走

78、高大幅增長的走勢形成明顯反差。</p><p>　　商品房銷售面積增幅持續(xù)下降</p><p>　　上半年，武漢市商品房銷售面積為453.50萬平方米，比上年同期下降12.7%，增幅比上年同期下降21.3個百分點。其中，住宅銷售面積421.82萬平方米，比上年同期下降14.0%；辦公樓銷售面積6.04萬平方米，比上年同期下降13.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積17.92萬平方米，比上年同期增長

79、79.4%。</p><p>　　從住宅銷售結(jié)構(gòu)來看，全市90平米及以下商品房銷售面積為148.67萬平方米，比上年同期增長4.0%；140平米以上商品房銷售面積為46.69萬平方米，比上年同期下降45.7%；別墅、高檔公寓銷售面積11.66萬平方米，比上年同期下降50.7%。從上半年整體情況來看，全市商品房銷售面積增幅逐月下降。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增幅逐月減緩<

80、/p><p>　　上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位1063.97億元，比上年同期增長18.7%。其中，上年末結(jié)余資金294.88億元，比上年同期增長28.8%；本年資金來源769.09億元，比上年同期增長15.3%。在本年資金來源中，國內(nèi)貸款165.93億元，比上年同期增長0.6%；自籌資金307.44億元，比上年同期增長35.7%；其他資金286.30億元，比上年同期增長5.2%。其他資金來源中，定金及預(yù)收款156

81、.17億元，比上年同期增長3.9%；個人按揭貸款51.88億元，比上年同期下降43.0%。今年前1-5月全市房地產(chǎn)資金來源合計增幅逐月下降，6月增幅有所回升。</p><p>　　項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　該項目有競爭關(guān)系的供需區(qū)域主要位于洪山區(qū)的光谷-魯巷片區(qū)，南湖東片區(qū)和關(guān)山片區(qū)</p><p>　　南湖東片區(qū)（N片區(qū)）</p>

82、;<p><b>　　關(guān)山片區(qū)（G片區(qū)）</b></p><p>　　光谷-魯巷片區(qū)（GL片區(qū)）</p><p><b>　　分析與結(jié)論：</b></p><p>　　這三個片區(qū)的樓盤分別有如下特點</p><p>　　N片區(qū)價格較低，G片區(qū)價格次之，GL片區(qū)價格最高</p>

83、;<p>　　N片區(qū)所處地區(qū)較為偏遠(yuǎn)，G片區(qū)次之，GL片區(qū)所處地段最為繁華</p><p>　　N片區(qū)以住宅、小高層為主容積率較低，G片區(qū)次之，GL片區(qū)全部為高層，小戶型較多，容積率較高</p><p>　　N片區(qū)綠化率尚可，G片區(qū)綠化率比較高，GL片區(qū)綠化率較低</p><p>　　通過以上分析，得出以下結(jié)論：</p><p>

84、;　　從該項目目標(biāo)消費人群出發(fā)，G片區(qū)的戶型和交通生活條件都能滿足。</p><p>　　注重提升樓盤的檔次，吸引目標(biāo)消費人群</p><p><b>　　廣告宣傳極為重要</b></p><p><b>　　要突出戶型的優(yōu)越</b></p><p><b>　　項目開發(fā)經(jīng)營機會</

85、b></p><p><b>　　項目開發(fā)優(yōu)勢</b></p><p><b>　　地段優(yōu)勢：</b></p><p>　　位于G片區(qū)中心，離光谷商圈較近，生活配套設(shè)施齊全，附近有各大高校，緊臨關(guān)山中學(xué)，地鐵2號線將貫穿該區(qū)。</p><p><b>　　環(huán)境優(yōu)勢：</b>

86、;</p><p>　　臨近兩大城中湖南湖和東湖，距南湖3公里，距東湖僅需4公里，距馬鞍山森林公園4公里。周圍高校林立，有很好的文化生活休閑氛圍。</p><p><b>　　項目開發(fā)劣勢</b></p><p>　　緊臨的N片區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢也明顯，但該區(qū)樓盤價格相對較低，可能會吸引以環(huán)境需求為先的目標(biāo)人群</p><p>

87、;　　GL片區(qū)和G片區(qū)有許多成熟的樓盤，客戶可選擇范圍大，競爭激烈。</p><p><b>　　開發(fā)經(jīng)營機會</b></p><p>　　項目競爭中的機會點：</p><p>　　本項目是G片區(qū)最后一批開發(fā)的樓盤，該批樓盤是想在該區(qū)置業(yè)人群的最后選擇。</p><p><b>　　項目建設(shè)方案</b&g

88、t;</p><p>　　項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇的總體原則</p><p><b>　　項目目標(biāo)</b></p><p>　　本項目要建成“時尚娛樂生活”的都市休閑式居住區(qū)。良好的居住環(huán)境，便捷的服務(wù)設(shè)施是當(dāng)今社會人人都渴求的， 高檔舒適的服務(wù)是人人都渴求的。</p><p>　　本項目規(guī)劃要跟上信息時代的潮流。項目定位高

89、檔，居住區(qū)的設(shè)計要和高收入階層的地位相適應(yīng)，一流的服務(wù)必不可少。</p><p><b>　　項目要求</b></p><p><b>　　規(guī)劃超前化</b></p><p>　　居住區(qū)要導(dǎo)入家居智能化設(shè)置，要確保5～10內(nèi)不落后；建筑規(guī)劃符合時代潮流；建筑材料要運用環(huán)保新型材料；服務(wù)意識要超前。</p>&

90、lt;p><b>　　戶型合理化</b></p><p>　　高層住宅設(shè)計的戶型要求是合理、實用的。</p><p><b>　　建筑藝術(shù)化</b></p><p>　　本項目定位為高收入階層，學(xué)歷大學(xué)以上，要求有濃厚的文化氛圍，所以在進行項目規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計本身和整個居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計。<

91、;/p><p><b>　　質(zhì)量優(yōu)秀化</b></p><p>　　項目建設(shè)要求要達(dá)到國家優(yōu)質(zhì)水平。</p><p><b>　　建材環(huán)?；?lt;/b></p><p>　　迎合消費者環(huán)保的要求，同時，新型環(huán)保建材也可以降低成本，有效延長建筑的使用壽命。</p><p><b&

92、gt;　　配套完善化</b></p><p>　　本項目配套完善與否，將影響到項目的成敗。</p><p><b>　　服務(wù)酒店化</b></p><p>　　良好的售后服務(wù)，將大大促進項目樓盤的銷售。</p><p><b>　　環(huán)境園林化</b></p><p&g

93、t;　　本項目可以充分運用周圍湖景、林地優(yōu)勢，打造園林式居住區(qū)。</p><p><b>　　生活科技化</b></p><p>　　項目要實現(xiàn)區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、家居智能化等要求。</p><p><b>　　社區(qū)人性化</b></p><p>　　營造區(qū)內(nèi)溫馨、舒適的生活氣氛。</

94、p><p>　　項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇</p><p>　　提示：空間組織和建筑布局，建筑風(fēng)格特點 ，交通組織，公共設(shè)施，消防設(shè)計，環(huán)境設(shè)計，管理系統(tǒng)等方面進行描述 </p><p><b>　　需要另附住宅平面圖</b></p><p>　　項目規(guī)劃設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)</p><p><b&g

95、t;　　見下（表3-1）</b></p><p><b>　　項目定位</b></p><p><b>　　項目目標(biāo)顧客群定位</b></p><p>　　通過調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在：</p><p>　　武漢的“財智階層”、新貴富裕階層</p><p>　　個

96、人月收入大于10000</p><p>　　見多識廣，對樓盤的品質(zhì)及品味十分在意</p><p><b>　　項目產(chǎn)品定位</b></p><p>　　在總體上該項目定位于高檔，以適合供應(yīng)項目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求。</p><p><b>　　項目價格定位</b></p>&l

97、t;p>　　根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項目建設(shè)和銷售時間因素的考慮，本項目定位確認(rèn)為：</p><p>　　高層住宅：14148元/每平方米</p><p><b>　　總體開發(fā)經(jīng)營模式</b></p><p><b>　　差異化模式</b></p><p>　　從建筑產(chǎn)品本身的特點出

98、發(fā)，應(yīng)該在以下幾點予以加強：</p><p><b>　　戶型，內(nèi)部布局</b></p><p><b>　　建筑風(fēng)格</b></p><p><b>　　物業(yè)服務(wù)水平</b></p><p>　　建筑細(xì)部，如陽臺、窗戶等等</p><p><b&

99、gt;　　外立面</b></p><p><b>　　分期滾動開發(fā)模式</b></p><p>　　充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式</p><p>　　整合教育資源，為目標(biāo)客戶群提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)</p><p>　　與緊臨的關(guān)山中學(xué)和附近的各大高校合作，建立配套教育。</p><p

100、>　　整合交通資源，借助光谷購物商圈的成熟配套</p><p>　　組建社區(qū)班車，與公交公司達(dá)成協(xié)議引入公交路線。</p><p><b>　　項目環(huán)境影響評價</b></p><p>　　項目實施過程中的環(huán)境影響及對策</p><p>　　工程建設(shè)對環(huán)境的影響</p><p>　　施工揚塵

101、、噪聲的影響</p><p>　　工程施工期間，運輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行路困難。</p><p>　　施工期間的噪聲主要來自建設(shè)時施工機械和建筑材料的運輸和施工樁基處理。</p><p><b>　　生活垃圾的影響<

102、;/b></p><p>　　工程施工時，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動力的食宿將會安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。</p><p><b&

103、gt;　　廢棄物的影響</b></p><p>　　施工期間將產(chǎn)生許多廢棄物，這些廢棄物在運輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。</p><p>　　車輛裝載過多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。</p><p>　　廢棄物處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢、破壞自然、生態(tài)環(huán)境、影響城市的建設(shè)和整潔。</p&

104、gt;<p>　　建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施</p><p><b>　　減少揚塵</b></p><p>　　工程施工中旱季風(fēng)揚塵和機械揚塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚，影響附近居民和商業(yè)活動，為了減少工程揚塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對堆土表面灑上一些水，防止揚塵，同時施工者應(yīng)對土地環(huán)境實行保潔制度。</p>&l

105、t;p><b>　　施工現(xiàn)場廢物處理</b></p><p>　　工程建設(shè)需要工人多，實際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的機械化程序。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時的膳宿時，項目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活

106、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。</p><p><b>　　倡導(dǎo)文明施工</b></p><p>　　制定廢棄物處置和運輸計劃</p><p>　　工程建設(shè)單位應(yīng)會同有關(guān)部門，為本工程的廢棄物制定處置計劃。項目開發(fā)單位應(yīng)與運輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，并不定期地檢查執(zhí)行計劃情況。</p><p>　　施工中遇到有

107、毒有害廢棄物應(yīng)暫時停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。</p><p>　　項目完成后的環(huán)境影響及對策</p><p>　　項目建成后對周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會極大的改善周邊的人居環(huán)境。</p><p>　　項目建設(shè)指標(biāo)及實施進度</p><p><b>　　項目建設(shè)指標(biāo)</b&g

108、t;</p><p>　　總用地面積：530畝</p><p>　　總建筑面積： 384000 M2</p><p>　　容積率（綜合）：3.2</p><p>　　公建面積：30490 M2</p><p>　　建筑密度：24.0 %</p><p>　　道路及停車：22.0%</p&g

109、t;<p>　　綠化面積： 54.0%</p><p><b>　　建設(shè)周期</b></p><p>　　根據(jù)同類項目實際建設(shè)周期和本項目實際工期需要，以及對項目建設(shè)、銷售周期的預(yù)測，項目建設(shè)開發(fā)周期確定為5年，其中建設(shè)期4年。自2013年元旦正式開工建設(shè)開始，至2017年12月止。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進行。</p><p&g

110、t;　　主要的里程碑事件的相應(yīng)時間為： 2013年1月正式動工建設(shè)；2013年7月1日開始銷售；2017年12月底前銷售完畢。</p><p><b>　　項目實施進度安排</b></p><p>　　由于項目的建設(shè)期和銷售期會重疊進行，項目建設(shè)需要配合樓盤銷售工作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、分頭實施的辦法。</p><p>　　項目一期建

111、設(shè)可分為十個階段：A、獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項審批階段；B、規(guī)劃設(shè)計、報建和施工準(zhǔn)備階段；C、基礎(chǔ)工程施工階段；D、主體土建工程階段；E、設(shè)備安裝工程階段；F、外裝飾工程階段；G、室內(nèi)安裝和裝修階段；H、室外工程和收尾階段；I、樓盤開盤預(yù)售階段；J、銷售階段。</p><p>　　項目二、三的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成。</p><p>　　考慮項目實施的任務(wù)組織形式，可能存在

112、分單項承包情況，各自的實施進度安排應(yīng)控制在項目總體實施進度以內(nèi)。并相應(yīng)制定各單項更為詳盡的施工組織計劃以保證項目進度計劃安排的實現(xiàn)。</p><p><b>　　項目實施進度表</b></p><p>　　見項目實施進度表（表7-2）</p><p>　　項目投資估算與資金安排</p><p><b>　　建設(shè)

113、投資估算</b></p><p><b>　　投資估算范圍</b></p><p>　　本項目建設(shè)投資估算范圍包括高層、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費用和工程建設(shè)其他費用等。</p><p><b>　　投資估算編制依據(jù)</b></p><p>　　國家、湖北省、武

114、漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　《全國統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟指標(biāo)</p><p>　　《湖北省建筑安裝工程費用定額》</p><p><b>　　有關(guān)合同、協(xié)議書等</b></p><p><b>　　其他（自行添加!）</b>&l

115、t;/p><p><b>　　項目投資估算說明</b></p><p><b>　　投資估算匯總</b></p><p>　　詳見投資估算匯總表（附表-1）</p><p><b>　　建筑工程費估算</b></p><p>　　詳見建筑工程費估算表（附表-

116、2）</p><p><b>　　室外工程建設(shè)費估算</b></p><p>　　室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程，詳見（附表-3）</p><p>　　工程建設(shè)其他費用估算</p><p>　　工程建設(shè)其他費用按各項費用科目的費率或者取費標(biāo)準(zhǔn)估算，詳見（附表-4）</p><p>&l

117、t;b>　　基本預(yù)備費估算</b></p><p>　　基本預(yù)備費以建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設(shè)其他費用之和為計算基數(shù)，基本預(yù)備費費率為5%，詳見投資估算匯總表（附表-1）。</p><p><b>　　建設(shè)期利息估算</b></p><p>　　建設(shè)期利息估算，詳見借款償還計劃表（附表-5） <

118、;/p><p>　　項目投入總資金及分年投入計劃</p><p>　　經(jīng)測算，本項目建設(shè)投資總額為：282610萬元。其中，靜態(tài)部分為： 252243萬元；動態(tài)部分為：30367萬元。本項目不考慮流動資金。項目投入總資金合計為：282610萬元。</p><p>　　項目建設(shè)期為4年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入30%，第二年投入25%，第三年投入25%，第四年

119、投入20%。項目投入總資金及分年投入計劃分別見《投資計劃與資金籌措表》、《項目開發(fā)分期安排》、《項目分期投資計劃表》。</p><p>　　詳見投資計劃與資金籌措表（附表-6）</p><p><b>　　項目融資方案</b></p><p><b>　　項目融資主體</b></p><p>　　項

120、目融資組織形式為新設(shè)項目法人融資形式。項目融資主體為武漢樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊資本1000億元。</p><p><b>　　項目資金來源</b></p><p><b>　　項目本金籌措</b></p><p>　　項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金，項目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資

121、）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。</p><p><b>　　項目債券資金籌措</b></p><p>　　項目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：177403萬元；其中，貸款本金為：159514萬元；建設(shè)期利息：17889萬元。</p><p>　　申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量

122、的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。</p><p>　　銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。項目進入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財務(wù)費用計入項目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：1