[學習]房地產(chǎn)市場愿景之我見

1、房地產(chǎn)市場愿景之我見長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場愿景,北京裕昌置業(yè)股份有限公司董事總經(jīng)理謹祝光華管理學院20周年院慶,一、房地產(chǎn)的四屬性,屬性一：生活資料和消費品 如水、電、冰箱、彩電一樣，住房是生活資料（必須品）且是大宗消費品,屬性二：生產(chǎn)資料 如鋼筋、水泥一樣，土地及上的建筑物是生產(chǎn)資料之一，包括辦公樓。,同時屬于生產(chǎn)資料和生活資料的商品共性是：漲價關(guān)系千家萬戶的承受，漲價可能引發(fā)終端產(chǎn)品物價上漲和通

2、貨膨脹，關(guān)系著整體國民經(jīng)濟運行類似的有水、電，實質(zhì)未漲多少錢，但國家和居民都發(fā)慌。小轎車雖然屬于大宗消費，但不具備這個特性。,一、房地產(chǎn)的四屬性,屬性三：資產(chǎn)類產(chǎn)品的價值虛擬性 現(xiàn)代經(jīng)濟200年，房地產(chǎn)始終搭著經(jīng)濟發(fā)展的便車，與當期最新潮的生活用品保持著價值上的高度關(guān)聯(lián)。因此其利潤一般不超過最新潮的生活用品，但一定不是各行業(yè)中最低的。 如果有資金而沒有使資金增值的本領(lǐng)，最好就買建設用地（當?shù)刂鞫皇歉煞康禺a(chǎn)）

3、。但是，中國儲備土地是不合法的。,世界上最好的樓往往是金融中心的樓，因為其無法儲備其資金，大量的現(xiàn)金對銀行意味著成本，如果放不出去款，就以最先進的建筑的形式儲備，最先進的最高的建筑說他值多少錢就可能值多少錢，前提是銀行不破產(chǎn)。這就是虛擬屬性。,類似的如股票及其他金融衍生工具等，說值錢就值錢，說不值錢就不值錢，,一、房地產(chǎn)的四屬性,基于虛擬性，房地產(chǎn)的第四屬性是掠奪性。適度的通貨膨脹有利于現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展和生產(chǎn)要素的價值調(diào)整和分配。

4、200年來的經(jīng)濟發(fā)展史，也是通貨膨脹的歷史。許多物品（如當年的鋁等）都在貶值。因此繼承和存量財富的重要性在逐步降低，而增量財富日益重要，勞動和智慧是財富的主要源泉。但土地由于其屬性而始終在搭經(jīng)濟發(fā)展的便車，表現(xiàn)卓異，水漲船高。,如果虛擬性失去了控制，將形成干什么行業(yè)都不如地產(chǎn)，大量資金向地產(chǎn)涌入，樓價飛漲和各行業(yè)生產(chǎn)成本上升、利潤被壓縮。最終是在高端地產(chǎn)價位上的產(chǎn)業(yè)空洞，最后發(fā)生崩盤和理性回歸。期間國家經(jīng)濟損失慘重。房地產(chǎn)雖是支柱產(chǎn)

5、業(yè)，但不是核心競爭力行業(yè)，如果任由其掠奪性擴張，必然使國家經(jīng)濟的競爭力降低。,一、房地產(chǎn)的四屬性,房地產(chǎn)價格畸形高位，作為生活資料國民難以承受，必然聲討房價,房地產(chǎn)價格畸形高位，作為生產(chǎn)資料各行業(yè)擴大再生產(chǎn)無力，資本流出，產(chǎn)業(yè)空洞化，必然聲討房價,房地產(chǎn)價位畸形高位，開發(fā)商只得到了其中的一小部分利潤，其他以稅收等形式被國家征收，以征地等費用在土地方面消耗，以鋼筋、水泥的漲價在建設方面消耗，利潤被分散到行業(yè)相關(guān)的各個領(lǐng)域。這個過程是不可逆

6、的。所謂”炒下豆眾人分，砸了鍋自己賠“。房價高帶來的好處被分享了，但目前房價高的所有罪帳都是開發(fā)商的。開發(fā)商抱怨成本的剛性，自己所得并不是宣傳中那樣多，感覺自己委屈。說委屈也委屈，說不委屈也不委屈。,二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠景共識,經(jīng)濟秩序和經(jīng)濟預期是宏觀經(jīng)濟管理的核心，由此誕生了許多偉大的經(jīng)濟理論。,混亂的經(jīng)濟秩序使經(jīng)營活動與賭博同質(zhì)混亂的經(jīng)濟秩序使預期變得“不可預期”，前一階段的房地產(chǎn)價格使專家

7、們都意見對立?！安豢深A期”將導致經(jīng)濟秩序的進一步惡化。,二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠景共識,房地產(chǎn)價格長期下降的趨勢不是國民經(jīng)濟的福音，通過打擊而使房價暴跌更不是政府的理性選擇在降價的趨勢下，預期仍要繼續(xù)降價，正常的經(jīng)濟秩序被破壞。,如果長期下降或暴跌：已經(jīng)購房者負資產(chǎn)，生活全被打亂，正要購房者不敢購買，銀行壞帳增加，有房產(chǎn)的公司帳面惡化甚至破產(chǎn)（這不重要），更多的持有房產(chǎn) 的公司資產(chǎn)貶值遭受損

8、失。建筑公司會蒙受損失，民工工資無法保障房價長期下降或暴跌是全民受損。,二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠景共識,房地產(chǎn)價格長期高速增長的趨勢不是國民經(jīng)濟的福音，它掠奪其他行業(yè)的利潤，拖跨其他行業(yè)，變成千軍萬馬走地產(chǎn)這一獨木橋 在價格快速飛漲的趨勢下，預期仍要繼續(xù)大幅度漲價，會推動新的漲價，正常的經(jīng)濟秩序被破壞,地產(chǎn)雖然是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，但不是我國的核心競爭力行業(yè)，作為生活資料，人們購不起房，社會通貨膨脹

9、率壓力非常大，影響國民經(jīng)濟的正常運行。 在房地產(chǎn)中，價格的飛漲會短期內(nèi)供求規(guī)則“失效”，飛漲的價格帶來更多的行業(yè)外資金進入，繼續(xù)加大了炒作的程度，最后供求規(guī)則“恢復效力”時，出現(xiàn)崩盤。,二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場應成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠景共識,房地產(chǎn)價格長期不增長的趨勢不是國民經(jīng)濟的福音，不利于生產(chǎn)要素的重新定價和配置在通貨膨脹長期存在的今天，地產(chǎn)的特殊屬性決定了其搭便車中的緩慢增長。,二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市

10、場應成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠景共識,結(jié)論穩(wěn)定的、長期的、緩慢的增長是我們需要的房地產(chǎn)市場秩序，如同適度的通貨膨脹對社會有利，是社會發(fā)展的動力之一。緩慢地增長產(chǎn)生美好的遠景，快速增長和下滑產(chǎn)生的是對未來的不可控預期和經(jīng)濟秩序的失衡。,三、房價爭論中各方的表現(xiàn),單純地談論房價高低都是錯誤的，忽視了事情的復雜性。既然有論高的，有論低的，面紅耳赤不分高低，政府部門也各執(zhí)一端，形成如此龐大的兩派，我認為只有一種可能，那就是雙方都有道理且

11、道理只在一方面看上去是對的，而且是勢均力敵的。 以汽車為例，也是數(shù)十萬的東西，假如桑塔納定價在20萬元讓大家討論價格是否高，肯定答案不象房價一樣相成對立的兩派，即使生產(chǎn)廠商群體想說不高也不容易也不敢說。,三、房價爭論中各方的表現(xiàn),民眾說房價高錯誤嗎？,一點都不錯誤，任何買東西的人作為需求力量都應該講：價格要低而再低，如果賣東西的人要兩元你給20元，那就是腦子有問題了。民眾在爭辯中一點錯誤都沒有，房地產(chǎn)商和傾向于房地產(chǎn)的專家有何理

12、由一定要讓人家說：房價不高，你們繼續(xù)再漲?。?！,三、房價爭論中各方的表現(xiàn),房地產(chǎn)商認為房價不高有錯誤嗎？,有的觀點對，有的觀點錯。對的觀點是“房價不高”，作為供給一方必須這樣說，也有理由這樣說，原因是確實有購買力支持且泡沫目前沒有破裂；錯的觀點是“每年再漲15-20%”。如果真是每年再漲15-20%，我愿意逃離開發(fā)商隊伍，因為全瘋了，覆巢之下，安有完卵？好的市場應該是長期的、穩(wěn)定的和緩慢增長的。,三、房價爭論中各方的表現(xiàn),專家們在

13、各代表一方的爭論中有錯誤嗎？ 有錯誤！,缺少一貫的觀點和立場缺少對所持的觀點的全面的分析和嚴謹?shù)恼撟C。這是地產(chǎn)商和民眾無須做而專家因為是學者而必須要進行的工作。追求政治上一貫正確而缺少鮮明的學術(shù)觀點,熱中于賭博性命題以博取眼球，沒有深入探討房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理理論，如“房價升還是降”，一切沒有時間限制的都可能是正確的。出現(xiàn)了經(jīng)濟的政治表演家，即使是“為民請命”，也應用經(jīng)濟學的語言來說，而不能用政治的語言來講：“我為民請命，我同情

14、老百姓”。我認為老百姓不需要施舍的同情，而是需要良好的生活秩序。缺少能全面真實反映中國房地產(chǎn)的真實情況并給予指導的理論研究。中國需要真正的經(jīng)濟學家和房地產(chǎn)經(jīng)濟學家。,三、房價爭論中各方的表現(xiàn),政府的表現(xiàn)有錯誤嗎？有,國土部門聲明房價上漲與招拍掛無關(guān)?？尚Γ≌信膾焓雇恋厥袌龉_化，是一次大進步。但一利興必然一弊興，當前方法確實抬高了地價，這無須統(tǒng)計說明。招拍掛可用另外的方法進行以避免對地價的抬升，但新的弊端仍會出現(xiàn)。行政是對利弊的

15、均衡和取舍， “掩耳盜鈴”沒必要建設部門的研究中心公開資料，說房地產(chǎn)沒有泡沫，是健康的?？尚Γ∨菽瓋H是沒有到了無可挽回的破滅階段而已。,銀行的人認為是狡猾的開發(fā)商使銀行壞帳累累，開發(fā)商擅長騙貸。可笑！里勾外連是事實的反映，個別無良開發(fā)商與銀行的個別無良職員使銀行蒙受巨大損失，使開發(fā)業(yè)蒙受巨大羞辱。2004年銀行認為為了防止貸款風險而帶頭打擊房地產(chǎn)市場，如果其全部措施真的實施，打擊的恰恰是銀行自己，呆壞死帳會迅速上升。政府需要的是對

16、長遠目標的協(xié)同認同：長期穩(wěn)定的緩慢增長的市場是對大家最好的政府需要系統(tǒng)地組織行政。,四、政府的作為,房地產(chǎn)泡沫有沒有？ 有，甚至200年來一直都曾存在，而現(xiàn)在比較嚴重。有泡沫不等于泡沫破。,泡沫是否到了97年亞洲金融危機那種國家機器也無可挽回的程度？不是。只要沒到了這一程度，政府永遠是房地產(chǎn)市場調(diào)控的最有力的手，遠超過供給和需求力量。政府可以改變?nèi)藗兊念A期，可以控制虛擬屬性。,四、政府的作為,近日看了北京晚報的二版

17、的一篇文章，認為是政府官員住了開發(fā)商的房子而不敢為民眾說話，沒有陳毅進上海時平定物價的魄力。我認為文章觀點是錯誤的。屁股決定腦袋，政府官員是聽上級的和自己的判斷的，即使住了開發(fā)商的房子也是具體的人和具體的事，誰還替房地產(chǎn)全行業(yè)說話去？經(jīng)濟問題需要一定的理論和實踐。報刊上所說的官員可能不知道該干什么，或者他就瞎干，或者他就不干，至于是否住了開發(fā)商的房子是無關(guān)的。但我相信，時隔50多年，陳毅的魄力在中共內(nèi)是遺傳的，如果一旦瘋漲的沒了邊際，

18、政令出臺之日，房價應聲而落。現(xiàn)在遠沒有那個必要。,四、政府的作為,只要泡沫不破，即沒有發(fā)生經(jīng)濟危機，中國政府永遠是有作為的。想讓泡沫破，只需要一紙令下，房價應聲而倒，但我認為不是長策；不想讓破繼續(xù)讓它瘋漲，只需要觀望，我認為不是國家之福，也不是開發(fā)商之福，更不是民眾之福。,如果想讓穩(wěn)定發(fā)展，則非常難，需要確立長期的指導目標：長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產(chǎn)市場。引導各部門各地方政府系統(tǒng)地組織行政行為，需要系統(tǒng)地去解決?！皩嵤虑笫恰笔侵?/p>

19、按照客觀事物發(fā)展的規(guī)律去尋求解決問題的辦法。,四、政府的作為,國務院于3月和4月兩個“8條”體現(xiàn)了高度的經(jīng)濟智慧和政治智慧?！?條”高度概括而簡明扼要?！?條”比行業(yè)界、各部委、研究單位的見解都高明。雖然嚴厲，但使行業(yè)界看到了前景。,“防止大起大伏”并追究領(lǐng)導責任,國務院3月八點意見,一、高度重視穩(wěn)定住房價格；　　二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究

20、有關(guān)責任人責任；　　三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；　　四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；　　五、正確引導居民合理消費需求；　　六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；　　七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；　　八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查,國務院4月八條意見,國務院總理溫家寶昨日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市

21、場宏觀調(diào)控問題?！　h認為，近些年來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對經(jīng)濟和社會發(fā)展的作用不斷增大。正確認識當前房地產(chǎn)市場形勢，及時解決出現(xiàn)的突出問題，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。目前房地產(chǎn)市場存在的 主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂?！　h強調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的

22、一個突出任務。　　基本原則是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監(jiān)管。既要解決當前存在的突出問題，又要保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！　h提出，當前加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控要采取以下措施：,國務院4月八條意見,一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布?！　《羌哟笸恋毓{(diào)控力度，嚴格土地管理。各地區(qū)要在嚴格執(zhí)

23、行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為?！　∪羌訌妼ζ胀ㄉ唐纷》亢徒?jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價?！　∷氖峭晟瞥擎?zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市(區(qū))、

24、縣政府工作的目標責任制管理?！　∥迨沁\用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。　　六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險?！　∑呤乔袑嵳D和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為?！　“耸羌訌娛袌霰O(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。,五、當前環(huán)境下裕昌公司的應對,北京裕昌置業(yè)股份有限公司牢記企業(yè)的本份，保持自己資金和土