[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè),2-1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概述2-2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法和程序2-3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-4 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念及作用1、概念就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整理、記錄、分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用（1）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，理解持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境 （2）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)

2、推廣計(jì)劃 （3）判斷某種產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性 。（4）評(píng)價(jià)某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿(mǎn)意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn) （5）評(píng)價(jià)某種市場(chǎng)決策或管理決策的效果,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特征（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的客觀性（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有及時(shí)性,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法和程序,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)查有許多

3、方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。,1、按調(diào)查對(duì)象劃分 （1）、全面普查。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查?？梢哉f(shuō)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)際，效果明顯。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、

4、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。,1、按調(diào)查對(duì)象劃分 （2）、重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期

5、內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶(hù)對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。,1、按調(diào)查對(duì)象劃分 （3）、隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概

6、率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。,2、按照調(diào)查方法劃分 （1）訪問(wèn)法（問(wèn)卷調(diào)研、訪談?wù){(diào)研、電話(huà)調(diào)研、會(huì)議調(diào)研）,2、按照調(diào)查方法劃分 （2）觀察法直接觀察法。派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如

7、可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信賴(lài)程度。 實(shí)際痕跡測(cè)量法。調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買(mǎi)者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果的好壞。 行為記錄法。在取得被調(diào)查同意之后。 用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷(xiāo)管理人員今后選擇哪一家電

8、視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)買(mǎi)者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。,2、按照調(diào)查方法劃分 （3）實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如

9、調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對(duì)銷(xiāo)售的影響，在其他因素不變的情況下，銷(xiāo)售量增加就可以看成完全是廣告原因影響造成的。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪問(wèn)法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。,三

10、類(lèi)調(diào)研方法比較,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序,調(diào)研目的主要分兩類(lèi)。（1）總體調(diào)研（2）具體項(xiàng)目調(diào)研,（二）初步調(diào)查 初步調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)查的前奏，通過(guò)對(duì)初步調(diào)查的分析，確定正式調(diào)查的范圍。,（三）調(diào)查設(shè)計(jì) 制定調(diào)研計(jì)劃調(diào)研計(jì)劃的內(nèi)容包括：規(guī)定收集什么樣的資料，找誰(shuí)收集資料，誰(shuí)來(lái)收集資料，如何收集，費(fèi)用預(yù)算等。具體來(lái)說(shuō)，主要應(yīng)規(guī)劃好6W2H八個(gè)方面的內(nèi)容 。,調(diào)研計(jì)劃的框架,,（四）實(shí)地調(diào)查,（五）分析信息，

11、提出結(jié)論,在掌握了大量的營(yíng)銷(xiāo)信息之后，調(diào)研人員要采用統(tǒng)計(jì)分析的方法（如多元回歸分析、相關(guān)分析、聚類(lèi)分析）揭示各種因素之間的潛在關(guān)系。撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告，送交營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理。調(diào)研報(bào)告一般應(yīng)包括引言、正文、結(jié)尾和附件等。,市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì),一、問(wèn)卷設(shè)計(jì)的主要步驟1、確定調(diào)研目的與問(wèn)題2、收集相關(guān)資料3、設(shè)計(jì)問(wèn)卷初稿4、試調(diào)查5、確定問(wèn)卷6、制表、打印和印刷問(wèn)卷,二、問(wèn)句設(shè)計(jì)的技術(shù)1、問(wèn)句種類(lèi)（1）按照問(wèn)句內(nèi)容的結(jié)構(gòu)來(lái)分可以將問(wèn)句

12、分為組織化—非偽裝問(wèn)句、非組織化—非偽裝問(wèn)句、非組織化—偽裝問(wèn)句、組織化—偽裝問(wèn)句四種類(lèi)型。A、組織化－非偽裝問(wèn)句：明確地指出幾種答案，供應(yīng)答者選擇，并且有系統(tǒng)地詢(xún)問(wèn)并系列式地記錄答案的問(wèn)句?！　±孩倌欠裣胭?gòu)買(mǎi)攀枝花的房子？（答案很明確――想、不想）②您認(rèn)為攀枝花哪家房地產(chǎn)值得購(gòu)買(mǎi)？金甌、良康、湖光等?！　∏昂髢蓚€(gè)問(wèn)句具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系，是一種有組織地詢(xún)問(wèn)，并且問(wèn)題的答案很明確，故屬于組織化－非偽裝問(wèn)句。――應(yīng)用最廣泛。,

13、,B、非組織化－非偽裝問(wèn)句：明確地指出幾種答案，供應(yīng)答者選擇，但與前后幾條問(wèn)句不存在邏輯關(guān)系的問(wèn)句?！　±耗J(rèn)為顧客在選擇購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)比較注重的因素是什么？（多選）　　a.質(zhì)量　　b.價(jià)格　　c.設(shè)計(jì)　　d.品牌　　e. 信譽(yù)　　f.物業(yè)管理　　問(wèn)句中已標(biāo)明了備選答案，因此屬于非偽裝問(wèn)句，但是我們這里假設(shè)本問(wèn)句和前后幾個(gè)問(wèn)句沒(méi)有邏輯聯(lián)系，所以它屬于非組織化－非偽裝問(wèn)句。C、非組織化－偽裝問(wèn)句：不指明答案而由應(yīng)答者填寫(xiě)，且與前后

14、幾條問(wèn)句不存在邏輯關(guān)系問(wèn)句?！　±耗J(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)如何做才能增加消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的欲望？　　　　　　　　?！　∪绻僭O(shè)本問(wèn)句與前后幾個(gè)問(wèn)句沒(méi)有邏輯聯(lián)系，則該語(yǔ)句屬于非組織化－偽裝問(wèn)句。因?yàn)檫@個(gè)語(yǔ)句沒(méi)有明確的備選答案――這類(lèi)問(wèn)句多采用聯(lián)想法，或者是利用故事來(lái)了解被調(diào)查者潛在的態(tài)度。D、組織化－偽裝問(wèn)句：不指明答案而由應(yīng)答者填寫(xiě)，并且有系統(tǒng)地詢(xún)問(wèn)并系列式地記錄答案的問(wèn)句?！　±?－1、您現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)什么品牌的洗發(fā)劑？　　　　　　　　。

15、 1－2、您購(gòu)買(mǎi)這種品牌的洗發(fā)劑多久了？　　　　　　　　。 1－3、它的優(yōu)點(diǎn)是什么？　　　　　　　　?！〈藛?wèn)句屬于組織化－偽裝問(wèn)句。它的主要目的是在問(wèn)卷試驗(yàn)階段獲取全面的答案，以便在正式的問(wèn)卷中將答案全面地、按適當(dāng)?shù)囊?guī)律標(biāo)明。,（2）按照問(wèn)句要收集的資料性質(zhì)來(lái)分①事實(shí)問(wèn)句②意見(jiàn)問(wèn)句③解釋問(wèn)句，,2、問(wèn)句設(shè)計(jì)的難點(diǎn)和要?jiǎng)t（1）問(wèn)句中設(shè)計(jì)的難點(diǎn)①被調(diào)查者不理解或誤解問(wèn)句的真實(shí)含義

16、，產(chǎn)生無(wú)法回答或誤答；②被調(diào)查者理解問(wèn)句的含義，也愿意作出回答，但已回想不起真實(shí)情況，產(chǎn)生資料的誤差；③被調(diào)查者理解問(wèn)句的含義，也有所需要的資料，但不愿意回答，或者是不做真實(shí)的回答，造成資料的不正確。④被調(diào)查者理解問(wèn)句的含義，愿意回答，也有所需的資料，但是沒(méi)有能力回答。,（2）問(wèn)句設(shè)計(jì)的要?jiǎng)t①要使被調(diào)查者容易并且能充分理解問(wèn)句的含義這是問(wèn)句設(shè)計(jì)的最基本原則。②要使被調(diào)查者能夠并且愿意回答問(wèn)題③要對(duì)問(wèn)句確定界限，避免混淆④

17、問(wèn)句要過(guò)濾樣本，發(fā)掘動(dòng)機(jī)⑤問(wèn)句要盡量獲得具體或事實(shí)的答案⑥問(wèn)句要克服偏差，追求精確,3、問(wèn)句設(shè)計(jì)的形式（1）開(kāi)放式問(wèn)句所謂開(kāi)放式問(wèn)句又稱(chēng)自由式問(wèn)句，是指被調(diào)查者可以自由做答，不受任何限制的問(wèn)句。（2）封閉式問(wèn)句所謂封閉式問(wèn)句是指已事先設(shè)計(jì)了各種可能的答案的問(wèn)題，被調(diào)查者只要或只能從中選定一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問(wèn)方式。（3）傾向性偏差式問(wèn)句這種問(wèn)句通常提出態(tài)度不同的幾個(gè)答案，以測(cè)定被調(diào)查者的態(tài)度轉(zhuǎn)變需要偏差到何種程度。,（

18、4）競(jìng)爭(zhēng)選好問(wèn)句 這是提出用來(lái)測(cè)定電視廣告效果的一種問(wèn)句，其問(wèn)句設(shè)計(jì)的原理是：（5）態(tài)度測(cè)量問(wèn)句①順位式問(wèn)句②語(yǔ)義差別式問(wèn)句③數(shù)值尺度式問(wèn)句④對(duì)比式問(wèn)句,三、問(wèn)卷設(shè)計(jì)的技術(shù) 1、問(wèn)卷的結(jié)構(gòu)一份完整的調(diào)查問(wèn)卷通常前言、主體、附錄等三大部分問(wèn)卷的三部分每部分的內(nèi)容一、開(kāi)頭 問(wèn)卷標(biāo)題、問(wèn)候語(yǔ)、身份、目的介紹二、正文 1、一般問(wèn)題（易答）2、主要問(wèn)題（實(shí)質(zhì)的、細(xì)節(jié)的問(wèn)題）3、敏感的、復(fù)雜的

19、問(wèn)題 4、被訪問(wèn)者基本情況三、結(jié)尾 1、感謝語(yǔ) 2、作業(yè)證明記載2、不同訪問(wèn)方式的問(wèn)卷設(shè)計(jì)技術(shù)（1）小組討論問(wèn)卷（2）電話(huà)訪問(wèn)問(wèn)卷（3）郵寄訪問(wèn)問(wèn)卷,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類(lèi)型及內(nèi)容,,,,,,,,（一）類(lèi)型,,,,,,,,三類(lèi)調(diào)研比較,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容,（1）市場(chǎng)環(huán)境,1、自然環(huán)境(地理位置)2、人口環(huán)境（人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模）3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國(guó)民經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)政策、城市化）4

20、、文化環(huán)境（教育程度和職業(yè)、價(jià)值觀念、歷史沉淀）,（2）消費(fèi)者分析,一、消費(fèi)者市場(chǎng)及特點(diǎn)　　消費(fèi)者市場(chǎng)是指所有為了個(gè)人消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)商品（包括貨物和勞務(wù)）的個(gè)人和家庭。消費(fèi)者市場(chǎng)是一切市場(chǎng)的基礎(chǔ)，是最終起決定作用的市場(chǎng)。例如，制革廠的產(chǎn)品，一般不直接賣(mài)給消費(fèi)者，而是賣(mài)給皮革加工廠制成皮衣、皮鞋等產(chǎn)品出售，但也必須認(rèn)真研究最終消費(fèi)者的需要，以消費(fèi)者的需要為依據(jù)來(lái)制定營(yíng)銷(xiāo)方案。,二、消費(fèi)者需求特征,1.消費(fèi)需求的多樣性。人不僅有物質(zhì)需求，還有

21、精神需求；眾多的消費(fèi)者，其收入水平、文化素質(zhì)、職業(yè)、年齡、性格民族、生活習(xí)慣等各不相同，因而在消費(fèi)需求上也表現(xiàn)出各種各樣不同的興趣和偏見(jiàn)；此外，消費(fèi)者對(duì)同一商品的需求往往有多個(gè)方面的要求。2.消費(fèi)需求的層次性。人的消費(fèi)需求總是由低層次向高層次逐漸發(fā)展和延伸的，即低層次的、最基本的生活需求滿(mǎn)足以后，就會(huì)產(chǎn)生高層次精神需要。馬斯洛的“需求層次論”將人的需求劃分為五個(gè)層次，即從低到高依次為：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需

22、求。,二、消費(fèi)者需求特征,3.消費(fèi)需求的發(fā)展性。人永遠(yuǎn)是有所需要的，舊的需要被滿(mǎn)足，又會(huì)不斷產(chǎn)生新的需要。人們對(duì)商品和服務(wù)的需求不論是從數(shù)量上還是從質(zhì)量上、品種上或?qū)徝狼槿さ确矫娑荚诓粩喟l(fā)展，總的趨勢(shì)是由低級(jí)向高級(jí)發(fā)展，由簡(jiǎn)單向復(fù)雜發(fā)展，由單純追求數(shù)量上的滿(mǎn)足向追求質(zhì)量和數(shù)量的全面充實(shí)而發(fā)展。4.消費(fèi)需求的習(xí)慣性。指消費(fèi)者在長(zhǎng)期消費(fèi)活動(dòng)中積累下來(lái)的一些消費(fèi)偏好和傾向，如過(guò)年吃餃子、放鞭炮等。當(dāng)然，對(duì)一些不好的消費(fèi)習(xí)慣，要加以教育引導(dǎo)甚

23、至控制。,二、消費(fèi)者需求特征,5.消費(fèi)需求的周期性。一些消費(fèi)需求在獲得滿(mǎn)足后，在一定時(shí)期內(nèi)不再產(chǎn)生，但隨著時(shí)間的推移，還會(huì)重新出現(xiàn)，并具有周期性。如某些服裝款式的需求就具有很強(qiáng)的周期性。6.消費(fèi)需求的從眾性。在某一特定時(shí)空范圍內(nèi)，消費(fèi)者對(duì)某些商品或勞務(wù)的需求趨向一致，這就是消費(fèi)需求的從眾性。在現(xiàn)實(shí)生活中表現(xiàn)為：（1）消費(fèi)流行，或叫消費(fèi)時(shí)尚、時(shí)髦，它是消費(fèi)者追求時(shí)興事物而形成的從眾化消費(fèi)風(fēng)潮。（2）消費(fèi)中的攀比現(xiàn)象。（3）“搶購(gòu)”風(fēng)潮。

24、對(duì)第一種從眾化消費(fèi)需求應(yīng)及時(shí)把握，充分利用，使之成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)；對(duì)后兩種從眾性消費(fèi)需求應(yīng)高度重視，科學(xué)分析，進(jìn)行正確的宣傳和引導(dǎo)，同時(shí)，要采取綜合性的措施加以調(diào)控。,三、消費(fèi)者分析的主要內(nèi)容,1、居民家庭收入（家庭年收入、預(yù)期收入）2、年齡構(gòu)成（年齡結(jié)構(gòu)影響支付能力）3、家庭結(jié)構(gòu)（對(duì)戶(hù)型和面積的影響）4、購(gòu)房需求（區(qū)位要求、面積要求、價(jià)格要求）,（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（已有的和潛在的）,1、確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的

25、情況和特點(diǎn)3、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 1、確定預(yù)測(cè)對(duì)象和任務(wù)2、選擇預(yù)測(cè)方法3、確定預(yù)測(cè)人員，擬定預(yù)測(cè)計(jì)劃4、收集和整理資料5、建立預(yù)測(cè)模型，并進(jìn)行分析評(píng)價(jià)6、數(shù)據(jù)處理并估計(jì)誤差7、驗(yàn)證預(yù)測(cè)結(jié)果,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 1、定性方法1）．購(gòu)買(mǎi)者意向調(diào)查法。既在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境和條件既定的情況下，預(yù)測(cè)顧客可能購(gòu)買(mǎi)些什么。在顧

26、客購(gòu)買(mǎi)意向非常明顯時(shí)，此法特別有效。 2）．綜合推銷(xiāo)人員意見(jiàn)。在無(wú)法對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行詢(xún)問(wèn)的情況下，企業(yè)可要求它的推銷(xiāo)人員對(duì)未來(lái)需求作出估計(jì)。,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 3）．征求專(zhuān)家意見(jiàn)。（德?tīng)柗疲―elphi）法 ）營(yíng)銷(xiāo)者有時(shí)可求助于企業(yè)外部的專(zhuān)家預(yù)測(cè)未來(lái)需求，這專(zhuān)家包括分銷(xiāo)商、供應(yīng)商、營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)顧問(wèn)及貿(mào)易協(xié)會(huì)成員等 4）．市場(chǎng)試銷(xiāo)。在購(gòu)買(mǎi)者并無(wú)具體購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃或其購(gòu)買(mǎi)意向變化無(wú)常，或者專(zhuān)家也難以估

27、計(jì)的情況下，可直接進(jìn)行市場(chǎng)試銷(xiāo)。在預(yù)測(cè)某種新產(chǎn)品的銷(xiāo)售，或者預(yù)測(cè)某種老產(chǎn)品在某一新地區(qū)，或通過(guò)某種新渠道銷(xiāo)售的前景時(shí)，市場(chǎng)試銷(xiāo)法特別適用,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 1、常見(jiàn)簡(jiǎn)易的預(yù)測(cè)方法 1）平均發(fā)展速度法在一定的時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)事物比較穩(wěn)定的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)下，就可以通過(guò)大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的觀察分析，掌握反映事物變化一般趨勢(shì)的速度，并根據(jù)速度來(lái)測(cè)定經(jīng)濟(jì)事物未來(lái)發(fā)展的量化指標(biāo)，平均發(fā)

28、展速度法的一般公式為; V總 觀察期總的發(fā)展速度 Yt 觀察期中最近兩期的實(shí)際統(tǒng)計(jì)值 Y1 觀察期中第一期的實(shí)際統(tǒng)計(jì)值,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 1、常見(jiàn)簡(jiǎn)易的預(yù)測(cè)方法 1）平均發(fā)展速度法根據(jù)公式平均發(fā)展速度的計(jì)算公式為：,,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)

29、預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法1）平均發(fā)展速度法【例如】：需要預(yù)測(cè)某種房地產(chǎn)在2010年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn)在2005—2009年的價(jià)格及其逐年上漲速度如下表中第2列和第3列所示。,,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法1）平均發(fā)展速度法【從表中可以知該類(lèi)房地產(chǎn)2005—2009年逐年上漲速度大致相同，據(jù)此可以計(jì)算4年的平均上漲速度，并用平均上漲速度推算出各年的趨勢(shì)值。本

30、例中房地產(chǎn)價(jià)格的平均發(fā)展速度為：即平均每年上漲21%.據(jù)此可以預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為：,,,,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 1、常見(jiàn)簡(jiǎn)易的預(yù)測(cè)方法 2）市場(chǎng)潛力測(cè)算法。是指在一定時(shí)間內(nèi)，一定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平下，一個(gè)行業(yè)可能達(dá)到的最大的銷(xiāo)售額。計(jì)算公式為：Q=nqpQ 市場(chǎng)潛力n 購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量p 單位產(chǎn)品的價(jià)格

31、 q 每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 2、時(shí)間序列預(yù)測(cè)法1）移動(dòng)平均法基本思路：每次取一定觀察期的數(shù)據(jù)進(jìn)行平均，隨著觀察期的推移，安一定跨越期的觀察期數(shù)據(jù)也相應(yīng)向前移動(dòng)，每向前移動(dòng)一期，要去掉原來(lái)觀察期最前面的一個(gè)數(shù)據(jù)，根據(jù)各組數(shù)據(jù)逐一求的移動(dòng)平均值，并取預(yù)測(cè)對(duì)象最近一級(jí)實(shí)際值的平均值作為預(yù)測(cè)值。移動(dòng)平均法有算術(shù)移動(dòng)平均法和加權(quán)移

32、動(dòng)平均法。算術(shù)移動(dòng)平均法又分一次移動(dòng)和二次移動(dòng)。,,,,,,,,【例如】已知某各房地產(chǎn)連續(xù)20各月的銷(xiāo)售表如下表所示。取n=3，試計(jì)算該類(lèi)房地產(chǎn)在第21月的銷(xiāo)售量,,,,,由計(jì)算公式可以得出：依次類(lèi)推，可以得出一次移動(dòng)平均值序列如上表所示。,,,,二次移動(dòng)平均值的計(jì)算，二次移動(dòng)平均值是在一次移動(dòng)平均值序列的基礎(chǔ)上進(jìn)行，計(jì)算公式為：根據(jù)表所示，可以得出：,,,,,依次類(lèi)推，可以得出二次移動(dòng)平均值序列如下表所示。,,,,

33、,,,利用移動(dòng)平均值序列作出預(yù)測(cè)其中,,,,,因此第21月的銷(xiāo)售額為：,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 3、回歸預(yù)測(cè)法一元線性回歸預(yù)測(cè)法：一元線性回歸分析預(yù)測(cè)法，是根據(jù)自變量x和因變量Y的相關(guān)關(guān)系，建立x與Y的線性回歸方程進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。由于市場(chǎng)現(xiàn)象一般是受多種因素的影響，而并不是僅僅受一個(gè)因素的影響。所以應(yīng)用一元線性回歸分析預(yù)測(cè)法，必須對(duì)影響市場(chǎng)現(xiàn)象的多種因素做全

34、面分析。只有當(dāng)諸多的影響因素中，確實(shí)存在一個(gè)對(duì)因變量影響作用明顯高于其他因素的變量，才能將它作為自變量，應(yīng)用一元相關(guān)回歸分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。基本思路：確定直線的方法是最小二乘法， 最小二乘法的基本思想：最有代表性的直線應(yīng)該是直線到各點(diǎn)的距離最近。然后用這條直線進(jìn)行預(yù)測(cè) 。,,,,,,,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),,,,,,,,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 二、定量預(yù)測(cè)法 3、回歸預(yù)測(cè)法一元線性回歸預(yù)測(cè)模型的建立　　1、選取一元

35、線性回歸模型的變量 ；　　2、繪制計(jì)算表和擬合散點(diǎn)圖 ；　　3、計(jì)算變量間的回歸系數(shù)及其相關(guān)的顯著性 ；　　4、回歸分析結(jié)果的應(yīng)用 。模型的檢驗(yàn)　　1、經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)：就是根據(jù)模型中各個(gè)參數(shù)的經(jīng)濟(jì)含義，分析各參數(shù)的值是否與分析對(duì)象的經(jīng)濟(jì)含義相符。　　2、回歸標(biāo)準(zhǔn)差檢驗(yàn)　　3、擬合優(yōu)度檢驗(yàn)　　4、回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)， 利用回歸預(yù)測(cè)模型進(jìn)行預(yù)測(cè) http://www.docin.com/p-43483022.html