商業(yè)房地產(chǎn)收益還原率的研究.pdf

1、本文站在市場(chǎng)的角度，對(duì)西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵進(jìn)行詳盡地?cái)⑹?；?duì)于傳統(tǒng)租金結(jié)構(gòu)深入地進(jìn)行探討，重新確定了租金價(jià)值結(jié)構(gòu)構(gòu)成因素的內(nèi)涵。通過(guò)實(shí)例說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)定租金模型、物業(yè)費(fèi)測(cè)算過(guò)程。
　　 商業(yè)地產(chǎn)之所以會(huì)成為亮點(diǎn)這與它具有高收益的特點(diǎn)是密切相關(guān)的，然而收益率的確定是商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中最棘手的問(wèn)題。
　　 收益率指標(biāo)的確定是測(cè)算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的重要依據(jù)，但估價(jià)師在利用收益法從事商業(yè)用

2、房?jī)r(jià)格評(píng)估時(shí)，往往對(duì)收益率的取值存在較大的隨意性，缺乏科學(xué)的依據(jù)，因而容易導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格發(fā)生偏差，為徹底解決這一問(wèn)題，本人對(duì)西安市鐘樓、小寨、康復(fù)路、高新等成熟商圈進(jìn)行調(diào)研，通過(guò)努力采集了一手商業(yè)地產(chǎn)租金及價(jià)格，并對(duì)采集到的樣本進(jìn)行認(rèn)真的篩選、修正、匯總與統(tǒng)計(jì)，通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“租價(jià)比”的測(cè)算，最終得出了西安市商業(yè)地產(chǎn)綜合收益率、分區(qū)商業(yè)地產(chǎn)收益率等一系列指標(biāo)。
　　 通過(guò)這次調(diào)研所得到的結(jié)論，不僅對(duì)西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確立投資還原

3、率、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用收益法測(cè)算商業(yè)用房收益價(jià)格等方面有著重要的參考價(jià)值，同時(shí)，收益率指標(biāo)的確定也對(duì)非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格體系的調(diào)整也提供了十分重要的依據(jù)。
　　 本文利用灰色系統(tǒng)模型所得數(shù)據(jù)序列進(jìn)行模擬與預(yù)測(cè)，進(jìn)而通過(guò)對(duì)某一區(qū)域的收益還原率進(jìn)行預(yù)測(cè)并由反推公式得出該商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。求出西安市商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，并應(yīng)用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求商業(yè)地產(chǎn)收益還原率的公式。對(duì)收益還原法理論在實(shí)際應(yīng)用中有一定的推動(dòng)作用。