基于特征價(jià)格模型的社區(qū)商業(yè)租金微觀(guān)影響因素實(shí)證研究——以深圳華僑城為例.pdf

1、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，利潤(rùn)和責(zé)任的雙重因素促成了開(kāi)發(fā)商對(duì)社區(qū)商業(yè)配套建設(shè)的重視，社區(qū)商業(yè)正逐漸成為商業(yè)研究的一個(gè)熱點(diǎn)。然而，零售租金的相關(guān)實(shí)證研究真正起步于20世紀(jì)90年代，主要以購(gòu)物中為研究對(duì)象，針對(duì)社區(qū)商業(yè)的租金水平的實(shí)證研究十分薄弱。本文追蹤國(guó)內(nèi)外最新的研究進(jìn)展，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，以深圳華僑城這一典型社區(qū)為研究對(duì)象，定量分析了影響社區(qū)商業(yè)租金的各種微觀(guān)因素。
　　 在研究過(guò)程中，本文通過(guò)文獻(xiàn)梳理工

2、作形成了對(duì)研究問(wèn)題的初步認(rèn)識(shí)，并據(jù)此從區(qū)位、建筑、商鋪、租約“四維度”構(gòu)建了社區(qū)商業(yè)租金微觀(guān)影響因素的特征價(jià)格模型；筆者又與科研院校和房地產(chǎn)公司等多家單位的20位專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行深入訪(fǎng)談，梳理并優(yōu)化了解釋變量；2009年7月，筆者自華僑城社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)商處取得租金樣本數(shù)據(jù)315個(gè)，并結(jié)合其社區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)解釋變量進(jìn)行了量化和評(píng)價(jià)；采用回歸分析等方法對(duì)租金樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。
　　 本研究的主要結(jié)果如下：
　　

3、一、商鋪特征是社區(qū)商業(yè)租金的最重要影響因素
　　 本研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征都是社區(qū)商業(yè)租金的重要影響因素，但總體而言，商鋪特征最為重要。商鋪特征中的零售類(lèi)型、商鋪可見(jiàn)性與可達(dá)性、商鋪面積等變量都對(duì)社區(qū)商業(yè)租金有著較為顯著的影響二、區(qū)位特征依然是社區(qū)商業(yè)租金的重要影響因素
　　 與以往研究相一致的是，本研究發(fā)現(xiàn)區(qū)位特征中代表人流量和購(gòu)買(mǎi)力特征的距社區(qū)中心(華僑城社區(qū)中心為沃爾瑪超市)距離對(duì)租金具有

4、一個(gè)反向顯著影響，這說(shuō)明商鋪距社區(qū)商業(yè)中心沃爾瑪越近，能夠吸引的消費(fèi)者越多，從而能夠?qū)崿F(xiàn)更高的銷(xiāo)售收入，因而理應(yīng)支付更高的租金。
　　 三、獨(dú)立單體社區(qū)商業(yè)建筑能夠?qū)崿F(xiàn)更高的租金
　　 本研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同的社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)所能索取的租金也不同。獨(dú)立單體的商業(yè)建筑有效的避免了與住宅的互相影響，同時(shí)，獨(dú)立單體的商業(yè)建筑憑借更為合理的水、電、氣配置，能夠更好的滿(mǎn)足多種商業(yè)用途使用，并實(shí)現(xiàn)更豐富的零售類(lèi)型組合，從而實(shí)現(xiàn)更高的租

5、金水平。
　　 四、租約期限和租約類(lèi)型都對(duì)租金有較大影響
　　 本研究發(fā)現(xiàn)租賃期限對(duì)租金具有負(fù)面影響，較長(zhǎng)期的租約能夠在很大程度上保持社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定，同時(shí)能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，因而應(yīng)當(dāng)獲得一個(gè)租金折扣。本研究還發(fā)現(xiàn)，租戶(hù)在簽訂續(xù)租合同可以承擔(dān)更高的租金，長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)以及日益減輕的固定資產(chǎn)折舊成為租戶(hù)支付高租金續(xù)簽合同的主要原因。
　　 與已有的研究成果相比，本文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在：結(jié)合華僑城這一中國(guó)城