西安市商品住宅價格預(yù)測與變動趨勢分析研究.pdf

1、自1998年房改以來,伴隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長,我國房地產(chǎn)住宅市場也得到了很好的發(fā)展。住宅市場的發(fā)展不僅改善了人們的居住條件,還在很大程度上促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但隨之而來的住宅價格問題也得到人們的廣泛關(guān)注。住宅價格在一定程度上是由供求之間關(guān)系決定的,因此房價的分析預(yù)測要從住宅市場的供求關(guān)系及其影響因素著手,繼而可以通過分析預(yù)測的過程和結(jié)果,提出針對西安市住宅市場的調(diào)控措施,這具有一定的理論意思和現(xiàn)實意義。
　　本文首先分析了住宅

2、市場的基本特點,并對住宅市場的價格的靜態(tài)形成機(jī)制和動態(tài)形成機(jī)制進(jìn)行研究。通過分析了西安市住宅市場的供需現(xiàn)狀及其影響因素。建立西安市住宅市場的供給和需求的可變參數(shù)模型,得出影響現(xiàn)實供給的主要因素是利率和住宅市場的潛在供給施工面積,影響需求的主要因素是人均可支配收入,并通過卡爾曼濾波的迭代算法計算出了他們每年對供需量影響的彈性大小。結(jié)果顯示在住宅供給動態(tài)彈性中,施工面積的彈性和利率彈性比較顯著和穩(wěn)定;在住宅需求的動態(tài)彈性中,人均可支配收入彈

3、性最明顯。
　　然后根據(jù)供需的可變參數(shù)模型對西安市住宅未來的供需量進(jìn)行了預(yù)測,進(jìn)而預(yù)測出西安市未來三年的房價。并通過構(gòu)建住宅市場的修正蛛網(wǎng)模型對住宅價格變動趨勢以及與均衡價格之間的動態(tài)關(guān)系進(jìn)行了分析,結(jié)果顯示西安市住宅市場呈現(xiàn)收斂式的蛛網(wǎng)模型,但未來幾年住宅價格會進(jìn)一步偏離均衡價格。
　　最后,本文以蛛網(wǎng)模型的分析為基礎(chǔ),建立西安市住宅市場調(diào)控政策實驗室,提出了西安市住宅市場的調(diào)控措施建議,主要包括:增加住宅的有效供給、建立